مسکن؛ آمارهای میلیونی روی کاغذ، رکود در میدان ساخت‌وساز!

براساس قانون، دولت قرار نبود مستقیماً چهار میلیون واحد بسازد؛ بلکه باید نقش «تسهیلگر» را ایفا می‌کرد. تأمین زمین‌های دولتی، هدایت بانک‌ها به پرداخت تسهیلات، کاهش بروکراسی صدور مجوز و ایجاد مشوق‌های مالیاتی، از جمله تکالیف تعیین‌شده بود. اما فعالان بخش خصوصی روایت دیگری دارند. آنان از دشواری دریافت تسهیلات، ناکافی بودن سقف وام‌ها، نبود ثبات در مقررات و طولانی بودن فرآیندهای اداری سخن می‌گویند. در بسیاری از پروژه‌ها، تسهیلات بانکی تنها بخش کوچکی از هزینه ساخت را پوشش می‌دهد و همین مساله، تأمین مالی را به چالشی جدی تبدیل کرده است.اگر دولت سازنده نبود و باید مسیر را هموار می‌کرد، امروز پرسش این است که چرا همین مسیر نیز همچنان پرسنگلاخ باقی مانده است؟

پروانه‌های ساختمانی؛ شاخصی که  هشدار می‌دهد

یکی از دقیق‌ترین شاخص‌های سنجش رونق یا رکود ساخت‌وساز، آمار صدور پروانه‌های ساختمانی است. این شاخص نشان می‌دهد چه تعداد پروژه جدید در حال آغاز است و چه حجمی از عرضه در آینده شکل خواهد گرفت.آمارهای رسمی نشان می‌دهد صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر نه‌تنها جهش نکرده بلکه با کاهش قابل توجهی روبرو بوده است. کاهش ۳۰ تا ۵۰ درصدی صدور پروانه‌ها نسبت به سال‌های میانی دهه ۹۰، بیانگر آن است که موج جدیدی از پروژه‌های ساختمانی آغاز نشده است.وقتی پروانه صادر نمی‌شود، پروژه‌ای هم شروع نمی‌شود. وقتی پروژه‌ای آغاز نشود، عرضه‌ای در کار نخواهد بود و فشار بازار اجاره و قیمت مسکن در سال‌های آینده تشدید می‌شود.

جهش هزینه‌ها؛ مانع پنهان ساخت‌وساز

در کنار رکود صدور مجوز، جهش هزینه‌های ساخت نیز عامل بازدارنده مهمی بوده است. شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۴ افزایش قابل توجهی را ثبت کرده و در برخی اقلام رشدهای بالای ۶۰ درصدی مشاهده شده است. افزایش شدید قیمت مصالح، تجهیزات تأسیساتی و خدمات اجرایی، هزینه تمام‌شده هر متر مربع ساخت را به شکل چشمگیری بالا برده است. در چنین شرایطی، سازنده‌ای که امروز پروژه‌ای را آغاز می‌کند، با ریسک بالای افزایش هزینه در طول اجرای پروژه مواجه است؛ در حالی که بازار فروش نیز در رکود نسبی قرار دارد.ترکیب «تورم بالا»، «وام ناکافی» و «ریسک فروش» انگیزه تعریف پروژه‌های جدید را کاهش داده و سرمایه‌ها را به سمت بازارهای کم‌ریسک‌تر سوق داده است.

آمارهای میلیونی؛ تفاوت میان کلنگ‌زنی تا تحویل کلید

یکی از چالش‌های ارزیابی عملکرد در حوزه مسکن، تفاوت میان مراحل مختلف پروژه است. ثبت‌نام متقاضی، تخصیص زمین، آغاز عملیات اجرایی، پیشرفت فیزیکی و تحویل نهایی، هر یک معنای متفاوتی دارند.آنچه بازار را تنظیم می‌کند، واحد تحویل‌شده و قابل سکونت است؛ نه زمینی که صرفاً تخصیص یافته یا پروژه‌ای که در مرحله فونداسیون باقی مانده است. خلط این مفاهیم می‌تواند تصویر نادرستی از میزان پیشرفت واقعی ارایه دهد.بازار مسکن با «عدد ثبت‌نام» آرام نمی‌شود؛ با «تحویل کلید» آرام می‌شود.

بازار اجاره؛ اولین قربانی رکود ساخت

رکود در ساخت‌وساز، پیامد مستقیم خود را در بازار اجاره نشان می‌دهد. کاهش عرضه جدید به معنای رقابت بیشتر میان مستأجران و فشار افزایشی بر اجاره‌بهاست. در شرایطی که قدرت خرید خانوارها نیز کاهش یافته، نبود عرضه کافی می‌تواند بحران مسکن را تشدید کند. اجرای کامل قانون جهش تولید مسکن می‌توانست یکی از ابزارهای مهم برای افزایش عرضه و تعدیل بازار باشد. اما کندی پیشرفت پروژه‌ها، این ابزار را عملاً تضعیف کرده است. چهار میلیون واحد مسکونی یک عدد ساده نبود؛ برآوردی از نیاز انباشته بازار و پاسخ به تقاضای سالانه بود. تحقق چنین هدفی مستلزم ثبات اقتصادی، تأمین مالی پایدار، هماهنگی نهادی و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری است. مقایسه امروز میان «۴ میلیون تعهد» و «۸۵۰ هزار واحد در حال ساخت» نشان می‌دهد مسکن بیش از آنکه به اعلام اعداد بزرگ نیاز داشته باشد، به سیاست‌گذاری منسجم و اجرای دقیق نیازمند است. بازار مسکن با گزارش عملکرد تنظیم نمی‌شود؛ با عرضه مستمر و تحویل واقعی تنظیم می‌شود.

اگر قرار است وعده جهش تولید مسکن از کاغذ به واقعیت برسد، باید از مرحله اعلام آمار عبور کرد و به مرحله تکمیل پروژه‌ها و تحویل واحدهای قابل سکونت رسید؛ جایی که اثر سیاست نه در گزارش‌ها، بلکه در زندگی روزمره خانوارها دیده می‌شود.