بازار مسکن ایران در آستانه تنشهای نظامی و احتمال گسترش جنگ، با پرسشی حیاتی روبهروست: آیا بازار همچنان پناهگاه امن سرمایه خواهد ماند یا وارد رکودی عمیق میشود؟ گزارش با تحلیل دادهها و دیدگاه کارشناسان، مسیر پیشرو را بررسی میکند.
به گزارش اختصاصی رصد روز، بازار ملک در شرایط جنگی، قبل از آنکه دچار ریزش قیمتی شود، دچار انجماد معاملاتی میشود. تجربه شوکهای سیاسی و امنیتی گذشته نشان داده اولین واکنش بازار، «توقف خرید» است نه «کاهش فوری قیمت».
در شرایط نااطمینانی شدید، سه اتفاق همزمان رخ میدهد:
نتیجه؟ رکود تورمی.
بر اساس میانگین دادههای رسمی منتشرشده از مراجع آماری و گزارشهای تحلیلی بازار:
🔹 سال ۱۴۰۰
رشد قیمت مسکن در تهران حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد برآورد شد. بازار در فاز رکود نسبی بود اما تورم عمومی اجازه افت اسمی قیمت را نمیداد.
🔹 سال ۱۴۰۱
سال جهش انتظارات تورمی. رشد قیمت در برخی ماهها به بالای ۴۵ درصد سالانه رسید. معاملات کاهش یافت اما قیمتها صعودی ماندند.
🔹 سال ۱۴۰۲
یکی از پرنوسانترین سالها. در نیمه اول سال جهش شدید رخ داد و متوسط رشد سالانه در تهران به محدوده ۷۰ تا ۸۰ درصد هم رسید، اما در نیمه دوم بازار وارد رکود عمیق شد.
🔹 سال ۱۴۰۳
سال تخلیه حباب نسبی. رشد سالانه به حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد کاهش یافت. تورم ساخت بالا بود اما قدرت خرید سقوط کرده بود.
🔹 سال ۱۴۰۴ (تا امروز و پیشبینی پایان سال)
بازار وارد فاز انتظار شده است. با توجه به تنشهای سیاسی، پیشبینی میشود رشد سالانه بین ۱۵ تا ۲۵ درصد نوسان کند؛ مگر اینکه شوک ارزی یا جنگ گسترده رخ دهد.
📌 جمعبندی مقایسهای:
۱۴۰۲ سال جهش، ۱۴۰۳ سال تخلیه، و ۱۴۰۴ سال احتیاط است.
اگر جنگ رخ دهد چه میشود؟
سناریوی اول: جنگ کوتاه و محدود
در این حالت:
سناریوی دوم: جنگ گسترده و طولانی
در این شرایط:
نکته کلیدی: در اقتصاد تورمی ایران، افت شدید و پایدار قیمت مسکن بسیار بعید است مگر در صورت فروپاشی اقتصادی گسترده.
🔻 کوتاهمدت (تا یک سال)
ریسک بالا.
بازار نقدشوندگی پایینی دارد. اگر نیاز به پول نقد داشته باشید، فروش سریع با تخفیف سنگین ممکن است.
🔸 میانمدت (۱ تا ۳ سال)
انتخابمحور است.
خرید واحدهای زیر قیمت منطقه، پروژههای در حال تکمیل یا زمین در مناطق در حال توسعه میتواند بازدهی معقول بدهد.
🔹 بلندمدت (۳ سال به بالا)هنوز مسکن ابزار حفظ ارزش دارایی است.
در اقتصاد تورمی مزمن، زمین و ملک در افق بلندمدت همواره رشد اسمی داشتهاند.
در شرایط نااطمینانی، معیار انتخاب شهر تغییر میکند. امنیت ادراکشده، ثبات اقتصادی منطقه و جذابیت مهاجرتی مهم میشود.
شمال کشور (مازندران و گیلان)
مقصد سرمایههای محافظهکار
رشد تقاضای ویلا در بحرانها
مناسب برای سرمایهگذاری بلندمدت
حومه تهران (پردیس، پرند، اندیشه)
وابسته به تقاضای مصرفی
رشد آهسته ولی پیوسته
مناسب برای میانمدت
شهرهای با زیرساخت قوی مثل اصفهان و شیراز
اقتصاد متنوعتر
بازار مصرفی واقعی
ریسک کمتر نسبت به بازارهای صرفاً سفتهبازانه
تهران
در صورت جنگ، تهران بیشترین شوک روانی را میگیرد.
اما در بلندمدت همچنان پیشران اصلی قیمت مسکن کشور است.
بهعنوان کارشناس بازار باید واقعبین باشیم:
در ایران کاهش واقعی قیمت معمولاً از مسیر «ثبات اسمی در برابر تورم» اتفاق میافتد نه سقوط عددی.
یعنی ممکن است قیمت مسکن یک سال تقریباً ثابت بماند، اما با تورم ۴۰ درصدی، عملاً ارزش واقعی آن کاهش یابد.
بنابراین اگر جنگ باعث رکود شود، محتملترین سناریو:
رفتار سرمایهگذاران حرفهای در این شرایط
سرمایهگذار حرفهای در شرایط جنگی:
بازار مسکن ایران در ۱۴۰۴ در موقعیت شکننده اما فروپاشیده نیست.
جنگ اگر کوتاه باشد، رکود میآورد نه سقوط.
اگر طولانی شود، مهاجرت سرمایه را تغییر میدهد نه اینکه بازار را نابود کند.
📌 کوتاهمدت: ورود نکنید مگر فرصت استثنایی.
📌 میانمدت: انتخاب هوشمندانه منطقه کلید سود است.
📌 بلندمدت: زمین و ملک همچنان سپر تورماند.
واقعیت این است که مسکن در ایران بیش از آنکه ابزار سوداگری باشد، ابزار حفظ دارایی در برابر بیثباتی مزمن است.
