با توجه به افزایش تقاضا در بازار مسکن شاهد افزایش تورم در بخش اجاره‌بها نیز هستیم که در ماه‌های گذشته تورم مسکن از دیگر تورم‌ها جلو افتاده است. تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره به تعادل نرسد نمی‌توان انتظار داشت وضعیت بازار مسکن هم...
با توجه به افزایش تقاضا در بازار مسکن شاهد افزایش تورم در بخش اجاره‌بها نیز هستیم که در ماه‌های گذشته تورم مسکن از دیگر تورم‌ها جلو افتاده است. تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره به تعادل نرسد نمی‌توان انتظار داشت وضعیت بازار مسکن هم متعادل شود.
به گزارش رصد روز،در حالی که شهریور ماه امسال، به لحاظ تحولات نقطه‌ای بازار اجاره، کمترین میزان رشد اجاره در یک ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل رصد شد، اما رفتار بازار اجاره در مهرماه به لحاظ تحولات ماهانه قیمت، متفاوت از شهریور بود.
شهریور امسال، تورم نقطه‌ای اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران (میانگین رشد اجاره‌بها در شهریور ۱۴۰۱ نسبت به شهریور ۱۴۰۰)، حدود ۴۱درصد بود. این میزان کمترین میزان رشد نقطه‌ای اجاره‌بها از ابتدای سال تاکنون بود. در مهرماه نیز همین میزان رشد نقطه‌ای، یعنی افزایش ۴۱درصدی اجاره‌بها نسبت به مهر ۱۴۰۰ تکرار شده است؛ اما روند ماهانه تغییرات اجاره‌بها، شرایط متفاوتی را روایت می‌کند.
ابتدای آبان‌ماه امسال، مرکز آمار ایران در گزارشی درباره وضعیت تورم عمومی، آماری قابل تامل از تورم ماهانه اجاره‌بهای مسکن در کشور منتشر کرد. در شرایطی که در هر ماه به‌طور متوسط تغییرات ماهانه اجاره‌بهای مسکن حول و حوش ۲ تا ۳درصد بود، در گزارش آبان‌ماه، بیشترین رشد اجاره‌بها نسبت به ماه‌های قبل ثبت شده بود. در این گزارش، تورم ماهانه شاخص اجاره‌بها در کشور در مهرماه امسال، ۶درصد اعلام شده است. این علامت حاکی از بروز رخداد متفاوت تورمی در بازار اجاره مسکن پاییزی بود.
در همین رابطه مسعود دانشمند، کارشناس مسائل اقتصادی با اشاره به اینکه افزایش تورم بخش اجاره یک دلیل بزرگ دارد، گفت: «طی چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است. بنابراین در بخش اجاره‌بها شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به‌دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار موجب افزایش بیش از پیش اجاره را در بازار فراهم کرده است.»
همچنین احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه عرضه و تقاضا در بازار اجاره به هیچ عنوان برابر نیست، گفت: «با توجه به وضعیتی که در بازار مسکن وجود دارد که بر اساس آن قیمت‌ها سر به فک کشیده، انتظار برای خانه‌دار شدن زوج‌های جوان با توجه به سطح دستمزد‌ها در تهران به بیش از ۷۴ سال افزایش پیدا کرده است.»
وی افزود: «طبیعتا در چنین وضعیتی اگر میزان وام مسکن به یک میلیارد تومان نیز افزایش پیدا کند، این موضوع تاثیری در افزایش قدرت خرید خانه از سوی مردم ندارد، زیرا آن وام نیز بالاخره باید بازپرداخت شود که با توجه به دستمزد‌های فعلی چنین توانایی را مردم نخواهند داشت. بنابراین این نیاز خرید اقشار مختلف به بازار اجاره منتقل می‌شود و همان‌طور که اشاره شد به‌دلیل عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار اجاره، شاهد افزایش قیمت‌ها در بخش اجاره هستیم.»
همچنین دانشمند با اشاره به اینکه در حال حاضر تقاضا در بازار اجاره خیلی بیشتر از عرضه است، گفت: «با توجه به اینکه دولت نیز عملا کاری برای ساخت مسکن انجام نمی‌دهد، تقاضای زیادی پشت بازار قرار دارد که نتیجه آن افزایش تورم در بخش اجاره‌بها است که در ماه‌های جاری این تورم از تمامی تورم‌های دیگر در بازار‌های مختلف پیشی گرفته است. تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، نمی‌توان انتظار داشت که وضعیت بازار به سوی تعادل حرکت کند.
علاوه بر بحث نامتعادل بودن عرضه و تقاضا در بازار مسکن، کاهش سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز مسکن نیز دلیل دیگر افزایش اجاره است، در همین رابطه مرتضی افقه کارشناس مسائل اقتصادی با اشاره به اینکه کاهش بی سابقه ساخت مسکن در کشور، به رکود موجود در این بازار دامن می‌زند، گفت: «با توجه به اینکه طی چند سال اخیر قیمت مسکن در تهران با رکود‌های بی سابقه روبرو بوده و به نوعی تاکنون چنین افزایش قیمتی را تجربه کرده است، این موضوع در وضعیت ساخت‌وساز‌ها از دو طریق تاثیر گذاشته است.»
وی ادامه داد: «از یک سو با توجه به این افزایش قیمت‌ها توان خرید بخش زیادی از جامعه با کاهش روبرو شده که این موضوع باعث تعمیق رکود در بازار شده، از سوی دیگر با افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد کارگر و…، هزینه تمام شده بخش مسکن با رشد بسیاری همراه بود که همین موضوع موجبات آن را فراهم آورده تا بسیاری از سازندگان، دیگر از عهده تامین سرمایه برای ساخت‌وساز بر نیایند.»
مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن با تاکید بر اینکه کاهش میزان ساخت‌وساز مسکن در کشور دلایل متعددی دارد، گفت: «با توجه به نااطمینانی که در بخش سرمایه گذاری بخصوص در صنعت مسکن وجود دارد، سرمایه گذاران میل و رغبت چندانی برای حضور در این عرصه ندارند، که اولین تاثیر این موضوع کاهش میزان ساخت‌وساز‌ها توسط بخش خصوصی است، از سوی دیگر به‌دلیل افزایش سرسام آور هزینه تولید بخش مسکن، این موضوع دلیل دیگری است که باعث می‌شود، سرمایه گذای در بخش مسکن کاهش پیدا کند.»
وی افزود: «مشکلاتی که در فضای کسب و کار کشور وجود دارد، نیز مزید بر علت شده تا اگر هم کسی قصد ساخت‌وساز داشته باشد، با توجه به کاغذبازی‌های اداری برای اخذ مجوز‌های گوناگون و همچنین فرآیند طولانی و خسته کننده این موضوع، به نوعی عطای کار را به لقایش بخشیده و دیگر ساخت‌وسازی را انجام ندهد، بنابراین باید موانع موجود در فضای کسب و کار کشور از میان برداشته شود، در غیر این صورت، سرمایه گذاری‌های بسیار کمتری در بخش مسکن و یا سایر بخش‌ها انجام خواهد شد.»
این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: «هزینه‌های دخیل در ساخت مسکن نیز طی این چند وقت با افزایش بسیار زیادی روبرو بوده، رشد چند برابری قیمت مصالح ساختمانی از جمله سیمان، میلگرد، آهن و..، افزایش بیش از ۵۰ درصدی هزینه کارگر، افزایش قیمت زمین و…، موجب شده که هزینه تمام شده در این بخش بسیار زیاد شود و برخی از انبوه سازان نیز به نتوانند، تامین مالی پروژه‌های انبوه سازی را انجام دهند.»
مسعود دانشمند نیز در این زمینه معتقد است: «بر اساس آمار‌های رسمی میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبرو بوده که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آن‌ها عدم وجود امنیت سرمایه گذاری در بخش مسکن است. همچنین افزایش بسیار زیاد قیمت مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند خارج شوند. همین موضوع نیز انگیزه سرمایه گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.»
