برآورد قیمت نجومی ساختمان های بانکی

بانک‌ها چه هزینه‌هایی دارند؟ 

بر اساس دستورالعمل‌های ابلاغی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به‌عنوان نهاد ناظر، هزینه‌های متعارف در صنعت بانکداری ایران به دو دسته اصلی تفکیک می‌شوند: اولی هزینه‌های مستقیم و دومی هزینه‌های غیرمستقیم است. هزینه‌های سود پرداختی به سپرده‌ها و اوراق گواهی سپرده مهم‌ترین هزینه مستقسیم بانک‌هاست. هزینه‌های غیرمستقیم شامل هزینه‌های اداری و عمومی و مطالبات مشکوک‌الوصول است. هزینه‌های اداری و عمومی شامل هزینه‌های کارکنان و سایر هزینه‌های اداری است. هزینه‌های کارکنان شامل هزینه حقوق و دستمزد، عیدی و پاداش، اضافه کاری، بیمه سفر و مأموریت، ایاب‌وذهاب و… است.

هزینه‌های اداری شامل هزینه‌های اجاره، انتشارات و تبلیغات، آموزش و تحقیقات، ارتباطات و مخابرات، بیمه، هزینه‌های ثبتی و قانونی، ایاب‌وذهاب، آبدارخانه و پذیرایی، مراسم و تشریفات، تربیت‌بدنی، حق‌المشاوره، حق اشتراک، حسابرسی، پوشاک، تعمیر و نگه‌داری ساختمان، تعمیر و نگه‌داری اثاثیه و تجهیزات، بهداشت و درمان، ملزومات مصرفی، حمایت از فعالیت‌های فرهنگی و اجتماعی و… است.

در خصوص هزینه‌های استهلاک دارایی‌های ثابت نیز، با گذشت زمان و بر اثر استفاده، دارایی‌های فیزیکی دچار کهنگی و فرسودگی ناشی از استفاده خواهند شد و به‌تدریج فایده خود را از لحاظ انجام‌دادن عملیات از دست می‌دهند. به هزینه‌ای که سعی می‌کند این کاهش فایده‌رسانی دارایی‌های ثابت را به روش معقول و منطقی مدنظر قرار دهد هزینه استهلاک می‌گویند.

در مورد هزینه‌های مطالبات مشکوک‌الوصول نیز لازم به ذکر است بخشی از تسهیلات بانک‌ها مطالبات غیرجاری است که وصول آن‌ها طبق روال تسهیلات جاری و در موعد مقرر انجام نمی‌شود و در بدترین شرایط، بانک به دریافت آن‌ها مشکوک است و لازم است که این هزینه‌ها در سرفصل هزینه مطالبات مشکوک‌الوصول و بر اساس دستورالعمل بانک مرکزی ج.ا.ا شناسایی شود.

۶۰۰ همت ساختمان اداری در مالکیت بانک‌ها 

بسیاری از ساختمان‌های اداری و شعب بانک‌ها به دلایل مختلف می‌تواند در ردیف ساختمان‌های لوکس دسته‌بندی شوند. ساختمان‌هایی که نگهداری آنها علاوه بر فریز کردن منابع قابل‌توجهی در بخش ساختمان، هزینه خرید یا اجاره بسیار بالا، هزینه نگهداری و تعمیرات کلان و هزینه انرژی (برق، گاز) بسیار زیاد را به بانک تحمیل می‌کنند. بر اساس داده‌هایی که در جدول آمده، مجموع ارزش تعداد ۲۳ بانک مؤسسه مالی در پایان شهریور سال ۱۴۰۴ حدود ۴۰۸ هزار میلیارد تومان است.

برآوردها نشان می‌دهد اگر ارزش شعب و ساختمان‌های اداری سایر بانک‌ها را نیز به این ارقام اضافه کنیم، مجموع رقم ارزش شعب و ساختمان‌های اداری به حدود ۶۰۰ هزار میلیارد تومان می‌رسد. در بین بانک‌ها، شعب و ساختمان‌های اداری بانک ملت با بیش از ۱۳۷ همت در رتبه اول قرار دارد. شعب و ساختمان‌های اداری بانک تجارت با حدود ۱۰۵ همت در رتبه دوم قرار دارد. بانک رفاه با حدود ۵۳ همت در رتبه سوم قرار دارد. پس از این بانک‌ها، ارزش شعب بانک مسکن (ارزش دفتری) حدود ۱۹ همت ذکر شده و این مقدار برای بانک گردشگری و اقتصاد نوین حدود ۱۸.۳ همت است. البته این نکته ناگفته نماند برخی از بانک‌ها که اطلاعات آنها یا منتشر نشده یا ارزش ساختمان‌های اداری و شعب آنها به‌روزرسانی نشده نیز می‌توانند در رتبه‌های بالاتر قرار گیرند.

ساختمان‌هایی به قیمت یک تا ۵ همت!

در بانک تجارت قیمت‌ها متفاوت است. ارزش سه ساختمان اول به ترتیب ۵ هزار و ۱۲۰ میلیارد تومان، نزدیک به ۳ هزار میلیارد تومان و ۲۴۰۰ میلیارد تومان اعلام شده است. دو ساختمان اول شعبه و ساختمان سومی، ساختمان ستادی بانک است. همچنین ارزش ۱۰ ساختمان اول این بانک بیش از ۱۸ همت است.

در بانک رفاه قیمت سه ساختمان اول به ترتیب حدود ۲۹۰۰ میلیارد تومان، ۲۲۰۰ و ۱۲۳۳ میلیارد تومان اعلام شده که اولی و سومی شعبه و دومی ساختمان ستادی است.

در بانک ملت قیمت دو ساختمان اول بانک هرکدام ۲۲۰۰ میلیارد تومان و قیمت ساختمان سوم نیز ۲۱۰۰ میلیارد تومان اعلام شده که هر سه، شعبه هستند. ارزش ۱۰ ساختمان اول این بانک حدود ۱۵.۶ همت برآورد شده است.

در بانک خاورمیانه قیمت اولین ساختمان ۱۱۸۵ میلیارد تومان، دومی ۱۱۷ و سومی ۸۹ میلیارد تومان است که هر سه ساختمان ستادی هستند.

در بانک سامان بالاترین قیمت مربوط به ساختمان ستادی بانک به ارزش ۳۱۰۰ میلیارد تومان است. دو ساختمان دیگری نیز ستادی بوده و ارزش آنها به ترتیب ۶۰۰ و ۳۳۱ میلیارد تومان عنوان شده است.

در بانک اقتصاد نوین بالاترین قیمت مربوط به ساختمان ستادی بانک به ارزش حدود ۱۳۰۰ میلیارد تومان بوده و دو ساختمان دیگر که بالاترین قیمت را دارند، دو شعبه به ارزش ۴۸۰ و ۴۰۰ میلیارد تومان هستند.

در بانک ایران و ونزوئلا همه ساختمان‌های اداری مربوط به ساختمان‌های ستادی هستند که اولی به قیمت ۶۲۲ میلیارد تومان و دومین و سومین ساختمان باارزش به قیمت ۴۱۵ و ۳۳۶ میلیارد تومان بوده است.

در بانک پارسیان قیمت سه ملک باارزش به ترتیب ۴۱۸، ۵۲ و ۵۲ میلیارد تومان عنوان شده که اولی ساختمان ستادی بانک و دو ساختمان بعدی، شعب هستند.

در بانک رسالت که فاقد شعبه است، ارزش سه ساختمان اول ستادی این بانک به ترتیب ۸۳۶، ۴۱۳ و ۳۳۰ میلیارد تومان اعلام شده است.

در بانک سینا ارزش سه ساختمان اول بانک به ترتیب ۹۵۰، ۲۲۷ و ۱۰۲ میلیارد تومان اعلام شده که اولی و دومی ساختمان ستادی و سومی شعبه است.

در بانک قرض‌الحسنه مهر نیز ارزش سه ساختمان اول به ترتیب ۱۳۰۰ میلیارد تومان، ۳۷۲ و ۱۹۴ میلیارد تومان اعلام شده که اولی ساختمان ستادی و دومی و سومی شعبه است.

در بانک کارآفرین قیمت سه ساختمان اول به ترتیب ۹۷۶، ۷۲۲ و ۵۶۷ میلیارد تومان اعلام شده که اولی و سومی ساختمان ستادی و دومی شعبه است.

در مؤسسه ملل نیز که علاقه خاصی نسبت به بخش ساختمان داشته و بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاری‌ها و دارایی‌های این مؤسسه در بخش ساختمان بوده، ارزش سه ساختمان اول به ترتیب ۷۷۰، ۲۱۸ و ۲۱۱ میلیارد تومان برآورد شده که هر سه ساختمان شعبه هستند.

در بانک مسکن ارزش دفتری سه ساختمان اول به ترتیب ۳۷۷، ۲۲۰ و ۱۷۵ میلیارد تومان اعلام شده است که هر سه ساختمان، شعبه هستند.

در بانک ایران‌زمین سه ساختمان اول بانک به لحاظ ارزش به ترتیب ۴۹۲، ۲۶۱ و ۱۴۸ میلیارد تومان قیمت گذاری شده‌اند.

در بانک دی سه ساختمان اول به ترتیب ۱۷۰، ۱۳۸ و ۸۲ میلیارد تومان ارزش گذاری شده‌اند که ساختمان یک و سه شعبه و دومی ستادی است.

در بانک آینده قیمت باارزش‌ترین ساختمان‌ها به ترتیب ۱۰۱، ۶۰ و ۵۸ میلیارد تومان اعلام شده است.

در بانک پاسارگاد قیمت گران‌ترین شعب به ترتیب ۲۰۲، ۱۴۴ و ۴۳ میلیارد تومان اعلام شده است.

در پست‌بانک بالاترین قیمت برای سه ساختمان اول به ترتیب ۱۴۰، ۱۳۰ و ۱۱۴ میلیارد تومان اعلام شده که هر سه مربوط به ساختمان‌های ستادی بانک است.

در بانک دولتی توسعه تعاون قیمت سه ساختمان اول به ترتیب ۷۹۹، ۹۸ و ۵۷ میلیارد تومان اعلام شده که اولی و دومی ساختمان ستادی و سومی شعبه است.

چرا باید هزینه‌ها مدیریت شود؟ 

یکی از شاخص‌های مهم در نظام بانکی دنیا، شاخص کارایی هزینه‌ای است. این شاخص، مهم‌ترین معیار سنجش بهره‌وری در بانک‌هاست. هرچه این نسبت پایین‌تر باشد، نشان می‌دهد بانک با هزینه کمتری، درآمد بیشتری ایجاد کرده است.

مدیریت هزینه‌ای بانک‌ها در همه بخش‌های هزینه‌ای مطرح بوده که در گزارش حاضر صرفاً به بخشی از هزینه‌های اداری و عمومی یعنی موضوع ساختمان‌های اداری و شعب بانک‌ها پرداخته می‌شود. در متون اقتصادی در سطح دنیا گفته می‌شود هزینه‌های اداری و عمومی بانک‌ها باید از یک منطق مشخصی که منطق شرکتی نیز است، پیروی کند.

منطق شرکتی حکم می‌کند هزینه‌های اداری بنگاه به‌عنوان بخشی از هزینه‌های عملیاتی، مستقیماً بر بازدهی بانک و سودآوری آن تأثیر منفی بگذارند. به عبارتی، فرض این است که با ثابت‌بودن درآمد‌ها، هرگونه افزایش در هزینه‌های اداری، مستقیماً از سود خالص می‌کاهد.

براین‌اساس، هزینه‌های اداری در توان رقابتی بانک اثر قابل‌توجهی دارد، به‌طوری‌که بانک‌هایی که هزینه‌های عمومی بالایی دارند، مجبورند کارمزد‌های بالاتری از مشتریان دریافت کنند. سود کمتری به سپرده‌گذاران پرداخت کنند. در نهایت، در رقابت با بانک‌های کارآمد، مشتریان خود را از دست می‌دهند. ازآنجایی‌که منطق شرکتی بر نظام بانکی ایران حاکم نبوده و معمولاً زیان‌ها از جیب همه مردم جبران می‌شود، بانک‌ها در ایران توجه چندانی به مدیریت هزینه‌های اداری – عمومی ندارند؛ چراکه در نهایت اثر این هزینه‌ها بر زیان بانک و کاهش حاشیه سود آن چندان دیده نمی‌شود و مدیر بانک با خیالی آسوده می‌تواند بی‌حساب‌وکتاب در بخش‌های غیرمرتبط نیز هزینه کند. درمجموع ازآنجایی‌که بانک‌ها در ایران مسئولیت زیان‌دهی خود را نمی‌پذیرند، افزایش هزینه‌های اداری – عمومی همچون مورد خرید و نگه‌داری ساختمان‌های لوکس و نگه‌داری دارایی‌های غیرنقدشونده به امر عادی برای مدیران تبدیل می‌شود. این موضوع به‌عمد یا ناخواسته، جلوی بسیاری از اقدامات سیاست‌گذار پولی را نیز در اصلاح نظام بانکی می‌گیرد. برای مثال در اجرای فرایند گزیر یکی از سؤالاتی که برای بانک مرکزی پیش می‌آید، این است که حالا بااین‌همه دارایی غیرنقدشونده بانکی که وارد فرایند گزیر می‌شود، باید چه کند. این موضوع ریسک انحلال و اعلام ورشکستگی در نظام بانکی را نیز برای سیاست‌گذار پولی بالا می‌برد و به‌اصطلاح عامیانه موجب می‌شود بعضاً سیاست‌گذار پولی از ورود به فرایند خاتمه یک بانک واهمه داشته باشد.