بازار مسکن در دوراهی جراحی یا رونق؟
بازار مسکن از يكسو با مصرف بالاي انرژي، ضعف طراحي و عمر پايين ساختمانها دست به گريبان است و از سوي ديگر با ركود، نبود تقاضاي موثر و عدم توازن عرضه و نياز واقعي.
بازار مسکن از يكسو با مصرف بالاي انرژي، ضعف طراحي و عمر پايين ساختمانها دست به گريبان است و از سوي ديگر با ركود، نبود تقاضاي موثر و عدم توازن عرضه و نياز واقعي.
به گزارش رصد روز، بازار مسکن ایران امروز در دوراهی عجیبی ایستاده است؛ از یکسو کارشناسانی آن را بیماری میدانند که زیر بار «سیاستهای نادرست» به وضعیت بحرانی رسیده و نیازمند جراحی فوری است و از سوی دیگر برخی فعالان بازار معتقدند هنوز زمان این جراحی نرسیده و ابتدا باید قلب بازار دوباره به تپش بیفتد. میان این دو نگاه، «صنعتیسازی ساختمان» به عنوان نسخهای فناورانه مطرح میشود؛ نسخهای که عدهای آن را راه نجات میدانند و عدهای دیگر معتقدند بدون رونق، کارایی نخواهد داشت. احسان قرائتی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتوگو با مهر با لحنی انتقادی از وضع موجود سخن گفت. او تأکید کرد: سیاستهای غلط در این حوزه باعث شده امروز بازار مسکن کشور با مشکلات جدی و ساختاری مواجه شود. به گفته او، ورود گسترده دستگاهها، سازمانها و بانکها به ساختوساز و همچنین طرح مولدسازی، عملاً سازمانها را به حضور مستقیم در این بازار تشویق کرده است. قرائتی معتقد است این روند نهتنها به تعادل بازار کمک نکرده بلکه بر پیچیدگیها افزوده است. او ریشه بخشی از بحران را در نبود نگاه صنعتی به ساختمان میداند و میگوید: نخستین مساله مهم، نبود طراحی یکپارچه ساختمان در کشور است، در حالی که ساختمان یک محصول تولیدی محسوب میشود و فقدان این نگاه، بخش زیادی از مشکلات فعلی را ایجاد کرده است. در نگاه او، تا زمانی که ساختمان نه به عنوان یک «محصول» بلکه به عنوان پروژهای مقطعی دیده شود، مشکلات ساختاری پابرجا خواهد ماند.
دومین چالش اساسی از نگاه قرائتی، مصرف بالای آب و انرژی در فرآیند ساخت است. او هشدار داد که در شرایط فعلی، میزان انرژی مصرفی در مصالح و فرآیند ساخت بسیار بالاست؛ بهگونهای که هر متر مربع ساختمانسازی معادل مصرف ۰.۸۵ تا یک بشکه نفت خام انرژی مصرف میکند که رقم بسیار نگرانکنندهای است. به گفته او، این مصرف بالا فقط به دوره ساخت محدود نمیشود و در دوره بهرهبرداری نیز ادامه دارد. او با ارایه آمارهای مقایسهای توضیح داد که مصرف آب در سازههای بتنی به ازای هر متر مربع حدود ۴۰۰ لیتر، در اسکلتهای فلزی ۳۲۰ لیتر، در سیستم ICF حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ لیتر و در سیستم LSF بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ لیتر است.
قرائتی راهکار را در صنعتیسازی میبیند و تصریح کرد: با حرکت به سمت صنعتیسازی، میتوان بیش از ۵۰ درصد مصرف انرژی در دوره ساخت را کاهش داد و مدت زمان ساخت را به کمتر از یک سال رساند که این موضوع نقش مهمی در کاهش هزینههای ساخت دارد. این کارشناس مسکن همچنین بر عمر مفید ساختمان تأکید کرد و گفت: عمر مفید ساختمانها باید حداقل ۱۰۰ سال باشد؛ موضوعی که در بسیاری از کشورهای جهان مانند انگلستان، چین و ایتالیا رعایت میشود. از نگاه او، سبکسازی نیز یکی از ارکان اصلی صنعتیسازی است و ساختمانسازی در دنیا به سمت وزن ۳۰۰ تا ۴۰۰ کیلوگرم در هر متر مربع حرکت کرده است؛ رویکردی که به گفته او، کاهش مصرف انرژی، صرفهجویی در مصالح، افزایش سرعت ساخت و ارتقای ایمنی ساختمانها را به همراه دارد.
در سوی دیگر ماجرا، گزارش ایرنا به ابعاد اجرایی این موضوع میپردازد. در این گزارش تأکید شده است که صنعتیسازی ساختمان اگرچه ممکن است به دلیل استفاده از فناوریهای نوین، هزینه اولیه ساخت را افزایش دهد، اما در دوره بهرهبرداری، با کاهش هزینههای نگهداری و مصرف انرژی، به نفع خانوارها خواهد بود.
با این حال، آمارها نشان میدهد که تاکنون تنها ۷ درصد ساختمانهای کشور به شیوه صنعتی ساخته شدهاند؛ عددی که فاصله معناداری با اهداف اعلامشده دارد.
لهون اسدی، مدیرکل دفتر توسعه و مهندسی ساختمان وزارت راه و شهرسازی، در گفتوگو با ایرنا، به طرح «پیشران تحول فناورانه و صنعتیسازی در صنعت ساختمان و شهرسازی ایران» اشاره کرد و گفت: دولت از ساخت و سازهایی حمایت میکند که اقشار بیشتری بتوانند از آن بهرهمند شوند. او با اشاره به تناقض موجود در بازار افزود: اگرچه به لحاظ آماری تعداد خانوارها با تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در کشور تقریبا برابر است، اما در بررسیهای کارشناسی مشاهده میشود که حجم قابل توجهی از واحدهای ساخته شده در کشور با نیاز گروههای فاقد مسکن همخوانی ندارد و توزیع آن به صورت نامتوازن انجام شده است. اسدی تصریح کرد: در برابر تعداد قابل توجه خانوارهای نیازمند مسکن، رقم بالایی از خانههای خالی در کشور وجود دارد که مطابق نیاز جامعه بیمسکنها نبوده و اساسا تقاضای موثر برای آنها وجود ندارد.
به گفته او، بخشی از راهحل در جهتدهی مشوقها نهفته است: یک بحث این است که مشوقها و حمایتها را به سمتی ببریم که تسریع در کوچکسازی واحدهای مسکونی و اجارهداری حرفهای را به دنبال داشته باشد.
او همچنین به طرحهایی نظیر مسکن ۹۹ ساله، مسکن کارگری، اجارهداری حرفهای و ودیعه مسکن اشاره کرد که با هدف حمایت از اقشار مختلف طراحی شدهاند.
اما همه با این رویکرد موافق نیستند. خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران، نگاه متفاوتی دارد. او در گفتوگو با ایرنا تصریح کرد: در شرایط فعلی و فضای حاکم بر صنعت ساختمان کشور، مواجهه با رکود عمیق در بازار، غیر اقتصادی بودن هرگونه سرمایهگذاری بخش خصوصی و تعاونی در این بخش و اینکه واحدهای مسکونی از استطاعت خریداران خارج شده، پرداختن به موضوع صنعتیسازی در صنعت ساختمان نمیتواند ما را به اهداف برساند. او معتقد است: ابتدا باید بازار و چرخه تولید مسکن را احیا کرد و سازندگان را به فضای تولید بازگرداند. از نگاه او، عبور از تولید سنتی به صنعتی زمانی معنا دارد که رونق به بازار بازگشته باشد. باقرپور تأکید کرد: بهطور مشخص در آن زمان میتوان به ایجاد بسته صنعتیسازی و ورود فناوریهای نوین به صنعت ساختمان فکر کرد و دولت میتواند با انجام بسترسازیهای لازم رونق تولید را به رونق بهرهور و کیفی تبدیل کند .
او در بخش دیگری از سخنانش پیشبینی کرد: سال ۱۴۰۵ در مقایسه با امسال و چند سال گذشته، سال رونق بازار مسکن خواهد بود و در ادامه افزایش قیمتها را در بازار شاهد خواهیم بود. به گفته باقرپور، بازار ابتدا با ورود سرمایهگذاران رونق میگیرد و پس از بهروز شدن قیمتها، بهتدریج مصرفکنندگان مسکن نیز به بازار اضافه خواهند شد. او توضیح داد که در بازار مسکن همواره دو تیپ مشتری وجود دارد: سرمایهگذاران و مصرفکنندگان، و این دو با نیتهای متفاوت وارد بازار میشوند. او همچنین با رد مقایسه بازار مسکن و خودرو گفت: ماهیت بازار مسکن تفاوتهای اساسی با بازار خودرو دارد، چرا که در بازار خودرو با مافیاهایی مواجهیم که اجازه دسترسی محصولات ارزانتر را به مردم نمیدهند .
باقرپور درباره قیمتها نیز دیدگاه متفاوتی دارد: اکنون قیمتها در بازار مسکن گران به نظر میرسد اما باید گفت در مقایسه با بازارهای موازی و همچنین هزینههای ساخت و ساز، اینگونه نیست. او به منطقه ۲۲ تهران اشاره کرد و گفت: قیمت تمام شده تولید هر متر مربع مسکن با الحاقات آن بین ۱۰۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان است، در شرایط فعلی قیمتها نمیتوانست کمتر از متری ۱۶۰ میلیون تومان باشد، اما در عمل در محدوده حدود ۱۳۰ میلیون تومان معامله میشود. در کنار همه این مباحث، او بر ضرورت حرکت به سمت واحدهای کوچکمقیاس تأکید کرد و هشدار داد که خلأ موجود در تولید این نوع واحدها میتواند در آینده نزدیک به جهش قیمتی در همین بخش منجر شود.
در مجموع، آنچه از کنار هم گذاشتن این دیدگاهها به دست میآید، تصویری چندلایه از بازار مسکن ایران است؛ بازاری که از یکسو با مصرف بالای انرژی، ضعف طراحی و عمر پایین ساختمانها دست به گریبان است و از سوی دیگر با رکود، نبود تقاضای موثر و عدم توازن عرضه و نیاز واقعی.حامیان صنعتیسازی آن را ضرورتی گریزناپذیر برای کاهش هزینههای ملی و خانوارها میدانند؛ مخالفان اما میگویند بدون احیای رونق و بازگشت سرمایهگذاران، هر تحول فناورانهای در حد شعار باقی میماند. مسکن ایران امروز میان «اصلاح ساختار» و «احیای بازار» معلق است. شاید پاسخ نهایی نه در حذف یکی به نفع دیگری، بلکه در همزمانی این دو مسیر نهفته باشد؛ هم بازاری پویا و هم ساختمانی که واقعاً به عنوان یک محصول صنعتی، کممصرف، بادوام و متناسب با نیاز جامعه تولید شود.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
