یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن در ایران، تورم مزمن و سیاست‌های غلط اقتصادی است. تورم بالا باعث می‌شود که مردم برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به سمت خرید ملک به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری امن روی آورند. از سوی دیگر، سیاست‌های نادرست در حو...
به گزارش رصد روز، بهترین روزهای بازار مسکن برای ایرانی‌ها در سال ۷۸ بود یعنی زمانی که اگر یک خانوار تهرانی ماهانه حدود ۴۰درصد از درآمدش را پس‌انداز می‌کرد، می‌توانست ظرف کمتر از ۱۱سال خانه‌ای ۷۰متری در یک محله متوسط تهران بخرد اما این عدد در سال گذشته به بدترین وضعیت تاریخی خود رسید و سال‌های انتظار یک خانوار تهرانی با درآمد متوسط، برای خرید خانه‌ای ۷۰متری در مرکز شهر به نیم قرن رسید.
۵۰سال انتظار برای عده زیادی از شهروندان به معنی هیچ‌وقت است. اگر یک فرد بعد از ۲۲سالگی و دریافت مدرک کارشناسی وارد بازار کار شود و سالانه هم ۴۰درصد از درآمدش را پس‌انداز کند، در ۷۲سالگی می‌تواند خانه‌دار شود. باید توجه کرد که امید به زندگی یا همان میانگین عمر شهروندان ایرانی حدود ۷۳سال است. این به معنی آن است که تهرانی‌ها حتی اگر بتوانند ۴۰درصد درآمدهایشان را هم پس‌انداز کنند که با وجود اجاره‌بهای سنگین خود امری سخت و بعید به نظر می‌رسد، در نهایت به طور متوسط تنها یک‌سال می‌توانند لذت صاحبخانه بودن را تجربه کنند.
عملکرد هر دولت در صاحبخانه کردن مردم چگونه بود؟
داده‌های بازار مسکن از اوایل دهه ۷۰ یعنی زمانی که دولت دوم مرحوم هاشمی رفسنجانی روی کار بود، در دسترس است. بررسی آمارها نشان می‌دهد که میانگین زمان انتظار برای خرید خانه در تهران طی دولت دوم مرحوم هاشمی حدود ۱۵سال بود اما در دولت خاتمی رشد درآمدها شتاب بیشتری نسبت به افزایش قیمت مسکن پیدا کرد و همین امر منجر شد تا زمان انتظار برای خرید خانه در دوره هشت ساله ریاست وی به حدود ۱۴سال برسد.
بهترین زمان هم سال ۷۸ بود که با پس‌انداز ۴۰درصد از درآمد بعد از تنها ۱۱سال می‌شد صاحبخانه شد یعنی سختی خانه‌دار شدن در تهران چیزی شبیه وضعیت خانه‌دار شدن در استانبول ترکیه بود. در نیمه دوم دولت خاتمی، سختی خانه‌دار شدن وضعیتی صعودی به خود گرفت که معلول سرکوب ارزی و کوچ سرمایه‌ها به بازارهای غیرمنقول مثل مسکن بود. روندی که تاکنون هم ادامه یافته و خرید خانه مدام سخت‌تر شده است.
در دو دوره دولت احمدی‌نژاد هم خانه‌دار شدن به مراتب سخت‌تر شد. طی سال‌های ۸۴ تا ۹۲ میانگین زمان انتظار برای خرید خانه به ۲۲سال افزایش یافت یعنی احمدی‌نژاد طی هشت سال، مدت زمان انتظار برای خرید خانه را هشت سال بیشتر از دولت قبل از خود کرد و انتظار برای خانه‌دار شدن دو‌برابر سال ۷۸ به عنوان بهترین سال برای خرید خانه شد.
در هشت سالی که روحانی رییس‌جمهور بود، زمان انتظار برای خرید خانه سه سال بیشتر شد و به ۲۵سال رسید ولی دو دوره ریاست‌جمهوری روحانی، دو نمای متفاوت از وضعیت بازار مسکن به نمایش گذاشتند. دولت نخست روحانی همراه بود با آرامش بازارها، کنترل تورم، قرارداد برجام و در پی آن ایجاد رشد اقتصادی. اتفاقی که منجر به افزایش متوسط درآمدها شد. همین امر هم باعث شد تا میانگین زمان انتظار برای خرید خانه برای دومین‌بار در هشت دولت گذشته کاهش یابد و به حدود ۲۱سال برگردد اما دولت دوم روحانی دقیقا در نقطه مقابل قرار داشت و رشد اقتصادی منفی، برهم خوردن برجام توسط ترامپ، تورم‌های سنگین و زلزله در بازارها شرایطی را ایجاد کرد که متوسط سال‌های انتظار برای خانه‌دار شدن با شتابی عجیب افزایش یابد و به ۳۰سال برسد. شتابی که در دولت شهیدرییسی هم حفظ شد و زمان انتظار برای خرید خانه در تهران را به حدود ۴۴سال رساند. بدترین وضعیت هم در سال گذشته بود که این عدد به نیم قرن رسید.
چرا خرید خانه در ایران به یک رویا تبدیل شده است؟
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با نوسانات شدید قیمت روبرو بوده است. افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، به ویژه در کلان‌شهرها، زندگی میلیون‌ها ایرانی را تحت تأثیر قرار داده است. اما چه عواملی باعث شده‌اند تا خرید خانه به یک رویا دست‌نیافتنی تبدیل شود؟
یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن در ایران، تورم مزمن و سیاست‌های غلط اقتصادی است. تورم بالا باعث می‌شود که مردم برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به سمت خرید ملک به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری امن روی آورند. از سوی دیگر، سیاست‌های نادرست در حوزه مسکن، مانند تمرکز بر ساخت واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ، باعث شده است تا عرضه مسکن با تقاضای واقعی جامعه همخوانی نداشته باشد.
بیماری هلندی و تأثیر آن بر بازار مسکن
بیماری هلندی، یعنی وابستگی شدید اقتصاد به درآمدهای نفتی، نیز یکی دیگر از عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن در ایران است. در دوره‌هایی که درآمدهای نفتی افزایش می‌یابد، دولت‌ها تمایل به افزایش هزینه‌ها و تزریق نقدینگی به اقتصاد دارند. این امر باعث افزایش تقاضا برای کالاها و خدمات، از جمله مسکن، و در نتیجه افزایش قیمت‌ها می‌شود.
سرمایه‌گذاری در مسکن به‌عنوان یک پناهگاه امن
در شرایطی که سایر بازارهای سرمایه‌گذاری مانند بورس و طلا با نوسانات شدید قیمتی روبرو هستند، بسیاری از افراد به بازار مسکن به‌عنوان یک پناهگاه امن برای حفظ ارزش دارایی‌های خود روی می‌آورند. این امر باعث افزایش تقاضا برای مسکن و در نتیجه افزایش قیمت‌ها می‌شود.
راهکارهای مقابله با بحران مسکن
برای مقابله با بحران مسکن در ایران، دولت باید اقدامات زیر را انجام دهد:
کنترل تورم: مهار تورم یکی از مهم‌ترین گام‌ها برای کاهش قیمت مسکن است.
تنظیم بازار مسکن: دولت باید با وضع قوانین و مقررات مناسب، بازار مسکن را تنظیم کند و از سفته‌بازی و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری کند.
تسهیل دسترسی به مسکن: دولت باید با ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت و طولانی‌مدت، به اقشار کم‌درآمد جامعه کمک کند تا بتوانند صاحب مسکن شوند.
افزایش عرضه مسکن: دولت باید با حمایت از ساخت مسکن، به ویژه مسکن‌های کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت، به افزایش عرضه مسکن کمک کند.
بازار مسکن اصفهان طی ماه‌های گذشته همسو با کل کشور، در وضعیتی رکودی قرار گرفته است. در این میان بررسی بازار مسکن اصفهان و شهرهای شمالی نشان می‌دهد، بسیاری از اصفهانی‌ها برای فرار از بی‌آبی و فرونشست زمین به شمال کشور پناه برده‌اند. نکته‌ای که مهدی حجازی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، نیز در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز بر آن تاکید کرده است. او همچنین معتقد است بازار مسکن اصفهان در رکود کامل به سر می‌برد.
بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از تورم مسکن در استان‌های مختلف ایران، استان اصفهان طی فروردین ۱۴۰۰ تا فروردین ۱۴۰۲ نزدیک به ۱۵۰ درصد دچار افزایش قیمت در بازار مسکن شده است. در این میان اصفهان با مشکل دیگری هم روبه‌روست. رئیس اتحادیه املاک اصفهان در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز به کوچ مردم اصفهان به شهرهای شمالی برای فرار از بی‌آبی و فرونشست زمین اشاره کرده است.
بازار مسکن اصفهان از سال ۱۴۰۲ وارد رکود شده است
مهدی حجازی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، درباره رکود معاملات مسکن در اصفهان گفت: «بازار مسکن از سال ۱۴۰۲ وارد رکود شده و این رکود همراه با تورم بوده است. در این شرایط، تدابیر وزارت راه و شهرسازی و قوانین وضع‌شده در این حوزه تاثیر چندانی نداشته و تورم همچنان در بازار مسکن ادامه‌دار است. همچنین قیمت مصالح ساختمانی نیز مدام روی ریل افزایشی قرار دارد.»
او افزود: «از سوی دیگر قوانین دست‌وپاگیری که در دو سال اخیر وضع شده بر بازار مسکن تاثیر منفی گذاشته است. این وضعیتی که گفته شد تاکنون که موضوع ریاست‌جمهوری جدید مطرح است ادامه دارد.»
حجازی توضیح داد: «تغییر ریاست‌جمهوری هنوز اثر خود را در بازار املاک نشان نداده است. حالا باید دید زمانی که کابینه مشخص شود چه وضعیتی بر بازار مسکن حاکم خواهد شد.»
بازار اجاره نسبت به ماه‌های گذشته تغییری نکرده است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان همچنین درباره وضعیت بازار اجاره در شهر اصفهان گفت: «اکنون فصل اجاره در اوج خود قرار دارد و بنابراین باید قراردادهای بسیاری در حال انعقاد باشد، این در حالی است که اکنون بازار هیچ تفاوت فاحشی با ماه‌های گذشته ندارد.»
او همچنین درباره تعیین سقف افزایش اجاره‌بها توضیح داد: «قانونی که درباره تعیین سقف ۲۵ درصدی برای شهرستان‌ها در نظر گرفته شده، تا حد زیادی اجرایی نشده است و تا زمانی که ضمانت اجرای آن خود را نشان ندهد قطعاً روند تاثیرگذاری را طی نخواهد کرد.»
معاملات املاک به‌ندرت در اصفهان انجام می‌گیرد
حجازی درباره رکود معاملات مسکن در اصفهان گفت: «معاملات مسکن در اصفهان در حالت رکودی قرار دارد و به‌ندرت معامله‌ای در بازار صورت می‌گیرد. سامانه‌هایی که در این عرصه نیز راه‌اندازی شده است پشتیبانی نمی‌شوند.»
او ادامه داد: «از سوی دیگر مردم نیز در بلاتکلیفی به سر می‌برند تا ببینند رئیس‌جمهوری جدید در ایران باعث چه تغییراتی در بازار مسکن خواهد شد. این سردرگمی در تمام کشور دیده می‌شود.»
قیمت مسکن در اصفهان جهش چندانی پیدا نکرده است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان در خصوص مسیر قیمت مسکن در ماه‌های گذشته گفت: «قیمت مسکن در اصفهان جهش چندانی پیدا نکرده است، اما خریداری در بازار وجود ندارد و عرضه هم به‌ندرت صورت می‌گیرد. اگر موردی هم اتفاق بیفتد مالک حاضر نیست ملک خود را به قیمت سال گذشته بفروشد.»
اصفهانی‌ها به دلیل کمبود آب به شهرهای شمالی کوچ می‌کنند
حجازی گفت: «البته اجاره‌بها افزایش پیدا کرده است. در این بین به دلیل مسائلی مانند کمبود آب و فرونشست، مردم به جای خرید خانه در اصفهان ترجیح می‌دهند در شهرهای شمالی خرید خود را انجام دهند.»
همان‌طور که گفته شد، رکود معاملات تنها محدود به اصفهان نیست و بازار مسکن اکنون در سراسر کشور با این معضل دست‌وپنجه نرم می‌کند. این در حالی است که فعالان بازار برای قیمت مسکن مسیری صعودی را پیش‌بینی می‌کنند.
کارشناسان معتقدند محوری‌ترین اقدام دولت برای بازار مسکن، به‌کارگیری تدابیری برای بازگرداندن خریداران و فروشندگان به بازار مسکن و افزایش عرضه در بازار برای جلوگیری از سیطره رکود تورمی بر بازار املاک است.
گزارش‌های بیشتر را در صفحه مسکن تجارت‌نیوز بخوانید.
