گروه مسکن و شهری: تقویت رکود ساختوساز، کاهش سودآوری صنعت ساختمان، افت قدرت خرید مردم، عدم تطابق تسهیلات اعطایی از سوی بانک‌ها برای خرید و ساخت مسکن با قیمت ساخت و خرید و همچنین عدم نوسازی بافت فرسوده مطابق برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌ها در اسناد بالادستی کشور از جمله مهم‌‌‌ترین چالش‌‌‌های بخش مسکن در کشور است. جهش‌‌‌های متوالی قیمتی در بخش مسکن باعث شده تا پس‌‌‌انداز مردم کفاف ورود به بازار مسکن را ندهد و روانه بازارهایی نظیر بازار سکه و ارز شود.
در چنین شرایطی رودابر رئیس گروه تامین سرمایه در نهاد نوسازی بافت فرسوده به ارائه طرحی برای تامین مالی ساختوساز در بافت فرسوده بر مبنای سرمایههای خرد پرداخت. تصویب و اجرایی شدن این طرح که در سازمان بازآفرینی تعریف شده، می‌تواند با ورود سرمایه به صنعت ساختوساز در بافت فرسوده از سویی چالش تامین سرمایه در این بخش را حل کرده و از سوی دیگر فرصتی برای عموم مردم برای ورود به بازار مسکن با سرمایههای نسبتا خرد فراهم کند.
صفورا رودابر رئیس گروه تامین سرمایه در نهاد نوسازی بافت فرسوده (سازمان بازآفرینی شهری) ایران در گفت‌‌‌وگو با «دنیای اقتصاد» به ارائه راهکار تامین سرمایه برای نوسازی بافت فرسوده پرداخت و گفت: توکنایز کردن دارایی‌‌‌ها، یک روش نوآورانه برای تامین مالی و مشارکت اجتماعی در پروژه‌‌‌های ساخت مسکن در بافتهای فرسوده به شمار می‌رود که این روش برای نوسازی بافت فرسوده کشور نیز قابلیت اجرا دارد.
این کارشناس تامین مالی در بافت فرسوده گفت: توکنایز کردن دارایی‌‌‌ها ( Asset Tokenization) به فرآیند تبدیل دارایی‌‌‌های فیزیکی یا غیر‌فیزیکی به توکن‌‌‌های دیجیتال اشاره دارد که به‌‌‌طور معمول بر روی بلاک‌چین ثبت می‌‌‌شوند. این توکنها نمایانگر سهمی از دارایی‌‌‌های واقعی هستند و امکان خرید، فروش و انتقال آنها را در فضای دیجیتال فراهم می‌کنند. در حوزه پروژه‌‌‌های ساخت مسکن در بافتهای فرسوده، این فناوری می‌تواند به‌‌‌طور خاص به‌‌‌عنوان ابزاری برای تامین مالی و مشارکت اجتماعی مورد استفاده قرار گیرد.
یکی از راه‌‌‌های اصلی استفاده از توکنایز کردن دارایی‌‌‌ها در پروژه‌‌‌های نوسازی بافت فرسوده، توکنایز کردن زمین‌‌‌هاست. در بسیاری از کشورها، زمین‌‌‌های موجود در بافتهای فرسوده معمولا متعلق به دولت، نهادهای عمومی یا بخش‌خصوصی هستند. این زمین‌‌‌ها به دلیل فرسودگی یا عدم استفاده بهینه از ارزش بالایی برخوردار نیستند، اما می‌توان آنها را به دارایی‌‌‌های دیجیتال قابل معامله تبدیل کرد.
رودابر در پاسخ به این سوال که چگونه فرآیند توکنایز کردن اجرایی می‌شود گفت: این فرآیند شامل چند مرحله است که مرحله اول آن تبدیل زمین به توکن: دولت یا مالکان خصوصی می‌توانند زمین‌‌‌هایی را که قصد دارند در آنها پروژه‌‌‌های نوسازی ایجاد کنند، به توکن‌‌‌های دیجیتال تبدیل کنند. هر توکن نمایانگر سهمی از زمین یا پروژه است. ارائه توکنها به بازار گام بعدی است. این توکنها به صورت عمومی عرضه می‌‌‌شوند و به سرمایه‌‌‌گذاران خرد و کلان این امکان را می‌دهند که در پروژه‌‌‌های نوسازی بافت فرسوده سرمایه‌‌‌گذاری کنند. در این حالت، حتی افرادی که توان مالی بالایی ندارند می‌توانند در پروژه‌‌‌ها مشارکت داشته باشند. ایجاد بازار ثانویه نیز گام دیگر در این مسیر است؛ توکنها می‌توانند در بازارهای دیجیتال به فروش برسند یا خریداری شوند. این امکان باعث می‌شود که پروژه‌‌‌های نوسازی به منابع مالی بیشتری دست یابند و سرمایه‌‌‌گذاران بتوانند به راحتی دارایی‌‌‌های خود را در بازارهای دیجیتال معامله کنند. رودابر به توضیح فرآیند توکنایز کردن پروژه‌‌‌های ساختمانی پرداخت و گفت: یکی از بزرگ‌ترین چالش‌‌‌ها در پروژه‌‌‌های نوسازی بافت فرسوده، تامین منابع مالی برای ساخت مسکن و بازسازی محله‌‌‌هاست. با استفاده از توکنایز کردن پروژه‌‌‌های ساختمانی، می‌توان بخش‌‌‌هایی از پروژه‌‌‌های بزرگ را به توکن‌‌‌های دیجیتال تقسیم کرد که هر کدام نشان‌‌‌دهنده یک سهم از پروژه هستند.
وی در توضیح فرآیند این کار گفت: پروژه‌‌‌های ساختمانی می‌توانند به واحدهای کوچک‌تری حتی کمتر از یک مترمربع تقسیم شوند که هر واحد از پروژه نمایانگر یک توکن دیجیتال است. این توکنها می‌توانند ارزش‌‌‌گذاری شوند و در پلتفرم‌‌‌های مختلف برای جذب سرمایه به فروش برسند. در این حالت به دلیل کوچک‌‌‌شدن واحدهای فروش زمین در مقیاس یک مترمربع یا کمتر، بهای لازم برای خرید زمین (سهم مشارکت) و سرمایه‌‌‌گذاری در بازار نوسازی بافت‌‌‌فرسوده، «استطاعت‌‌‌پذیر» می‌شود و خیلی از ساکنان این محله‌‌‌ها، خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و متقاضیان سرمایه‌‌‌گذاری در بازار ملک را جذب می‌کند و باعث تامین مالی پروژه ساختمانی برای مالک و سرمایه‌‌‌‌‌‌گذار اصلی که سازنده‌‌‌ها هستند، خواهد شد.
به این ترتیب سرمایه‌‌‌گذاری از طریق توکنها گام بعدی در این مسیر است که طبق آن سرمایه‌‌‌گذاران می‌توانند توکن‌‌‌های دیجیتال مرتبط با پروژه‌‌‌های نوسازی بافت فرسوده را خریداری کنند و به این ترتیب در این پروژه‌‌‌ها سرمایه‌‌‌گذاری کنند. در این حالت، افراد با مقادیر کم نیز می‌توانند در پروژه‌‌‌ها سهم داشته باشند. مدیریت مالی پروژه از طریق بلاک‌چین دیگر امکان در این مسیر است؛ در این مسیر تمامی تراکنش‌‌‌ها، قراردادها و پرداخت‌‌‌ها می‌تواند به‌‌‌صورت شفاف و ثبت‌‌‌شده در بلاک‌چین انجام شود، که این امر کمک می‌کند تا تمامی مراحل پروژه از تامین مالی تا ساخت، قابل پیگیری و شفاف باشد.
چگونگی توکنایز زمین در بافت فرسوده کشور
رئیس گروه نهاد نوسازی بافت فرسوده گفت: اگرچه بخش عمده زمین‌‌‌ها در بافت فرسوده مربوط به ساکنان بوده و از نوع زمین ریزدانه است؛ اما بخشی از خانه و زمین‌‌‌ها در این مناطق در گذشته و طی سالیان اخیر توسط نهادهای عمومی خریداری شده؛ بنابراین بافت فرسوده نیز دارای زمین‌‌‌های یکپارچه است که این زمین‌‌‌ها قابلیت توکنایز کردن دارد. رودابر در پاسخ به این سوال که چه زمین‌‌‌هایی در ابتدا قابلیت استفاده در این پیشنهاد را دارند به زمین‌‌‌های بزرگ واقع در بافت فرسوده متعلق به سازمان‌های دولتی و عمومی نظیر سازمان بازآفرینی اشاره کرد. وی ادامه داد: البته فرآیند اجرایی توکنایز کردن دارایی‌‌‌ها، بهویژه در اراضی دولتی و خصوصی، نیازمند مراحل مشخص و هماهنگی میان بخش‌‌‌های مختلف است. این فرآیند می‌تواند شامل چند مرحله کلیدی باشد که به طور کلی در هر دو نوع اراضی (دولتی و خصوصی) مشابه است، اما در هر کدام تفاوت‌‌‌هایی بسته به نیازهای قانونی و همکاری‌‌‌ها وجود دارد.
فرآیند توکنایز کردن زمین در بافت فرسوده
رودابر گفت: مشخص شدن وضعیت مالکیت زمین اولین مرحله در فرآیند توکنایز است؛ در ادامه باید سراغ ارزیابی و مستندسازی وضعیت زمین رفت. درواقع این مرحله که شامل ارزیابی دقیق وضعیت زمین (شامل وضعیت قانونی، محیطی و اقتصادی) می‌شود؛ برای توکنایز کردن ضروری است و گام دیگر در تکمیل مرحله اول توکنایز کردن است. این مرحله شامل تحلیل مالی و ارزش‌‌‌گذاری زمین به‌‌‌عنوان یک دارایی است که توکن خواهد شد.
ایجاد مدل توکنایزینگ و ساختار توکن مرحله دوم است که از طراحی مدل اقتصادی توکن آغاز می‌شود؛ در این مرحله، ساختار توکنها و نحوه تخصیص آنها تعریف می‌شود. به طور معمول، یک توکن می‌تواند نمایانگر سهمی از یک زمین، حق بهره‌‌‌برداری، یا سود حاصل از پروژه‌‌‌های بازسازی باشد. توکنها می‌توانند به صورت Security Token (که نماینده سهم از یک دارایی واقعی است) یا Utility Token (که نمایانگر دسترسی به خدمات یا امکانات خاصی است) طراحی شوند.
وی ادامه داد: جذب سرمایه‌‌‌گذاران خرد و کلان اقدام بعدی است؛ به‌‌‌واسطه توکنایز کردن، افراد و شرکت‌ها می‌توانند به‌‌‌طور غیرمستقیم در پروژه‌‌‌های بازسازی و نوسازی بافتهای فرسوده سرمایه‌‌‌گذاری کنند. در فرآیند توکنایز کردن اجرای پروژه و نظارت بر فرآیند بازسازی است. این فرآیند با پروژه‌‌‌های بازسازی و نوسازی آغاز می‌شود. پس از جذب سرمایه از طریق فروش توکنها، فرآیند بازسازی یا نوسازی شروع می‌شود. این پروژه‌‌‌ها ممکن است شامل ساختوساز جدید، نوسازی زیرساخت‌‌‌ها، و بهبود فضاهای عمومی باشد. توکن‌‌‌های ایجادشده می‌توانند به‌‌‌عنوان نماینده‌‌‌ای از سهم‌‌‌های مختلف پروژه‌‌‌ها عمل کنند.
فرآیند توکنایز کردن نیز شامل توزیع سود و خروج از پروژه می‌شود؛ برای توزیع سود پس از تکمیل پروژه و فروش یا اجاره ملک، سود حاصل از این پروژه به صاحبان توکنها توزیع می‌شود. این توزیع به‌‌‌طور خودکار از طریق قراردادهای هوشمند انجام می‌شود.
برای خروج از پروژه نیز سرمایه‌‌‌گذاران می‌توانند توکن‌‌‌های خود را در بازارهای ثانویه به فروش برسانند یا حتی در صورت لزوم از پروژه خارج شوند. این فرآیند بستگی به نوع توکن و قوانین قراردادهای هوشمند دارد. رودابر از توجه به مسائل قانونی و رعایت مقررات به‌‌‌عنوان هفتمین عامل یاد کرد و گفت: در هر مرحله از این فرآیند، باید اطمینان حاصل شود که همه اقدامات مطابق با قوانین محلی و بین‌المللی مربوط به توکنایز کردن، سرمایه‌‌‌گذاری و بازارهای مالی انجام می‌شود. این شامل رعایت قوانین مالیاتی، قوانین ضد‌پولشویی و قوانین مربوط به امنیت دارایی‌‌‌هاست.
توکنایز کردن اراضی، چه دولتی و چه خصوصی، یک فرآیند پیچیده است که نیازمند همکاری میان بخش‌‌‌های مختلف، از جمله قانون‌گذاران، توسعه‌‌‌دهندگان بلاک‌چین، سرمایه‌‌‌گذاران و نهادهای دولتی است. اگر این مراحل به درستی پیاده‌سازی شوند، می‌تواند به تحول قابل‌توجهی در بازسازی بافتهای فرسوده و جذب سرمایههای جدید برای پروژه‌‌‌های بزرگ منجر شود.
توکنایز کردن حقوق استفاده از مسکن و اجاره
رئیس گروه نهاد نوسازی بافت فرسوده گفت: در پروژه‌‌‌های نوسازی، پس از تکمیل ساختمان‌‌‌ها، واحدهای مسکونی معمولا به فروش می‌‌‌رسند یا اجاره داده می‌‌‌شوند. توکنایز کردن حقوق استفاده از این واحدها می‌تواند یک روش جدید برای تامین مالی و جلب مشارکت عمومی باشد.
تبدیل حقوق استفاده به توکن؛ که در این بخش دولت یا بخش‌خصوصی می‌توانند حقوق استفاده از واحدهای مسکونی در پروژه‌‌‌های نوسازی بافت فرسوده را به توکن‌‌‌های دیجیتال تبدیل کنند. این توکنها نمایانگر سهمی از اجاره یا فروش واحدها هستند.
اجاره و سود از طریق توکنها؛ در صورتی که پروژه‌‌‌ها به صورت اجاره‌‌‌ای به ساکنان داده شوند، درآمد حاصل از اجاره می‌تواند بین توکن‌‌‌داران تقسیم شود. این مدل می‌تواند به عنوان یک منبع درآمد پایدار برای سرمایه‌‌‌گذاران عمل کند.
نقل و انتقال سریع حقوق؛ که افراد می‌توانند این توکنها را در بازارهای دیجیتال خرید و فروش کنند و به این ترتیب به راحتی می‌توانند به حقوق استفاده از واحدهای مسکونی دست یابند.
مزایای توکنایز کردن در پروژه‌‌‌های بافت فرسوده
توکنایز کردن دارایی‌‌‌ها می‌تواند مزایای زیادی برای پروژه‌‌‌های نوسازی بافتهای فرسوده داشته باشد، که عبارتند از: دسترسی به سرمایه‌‌‌گذاران خرد؛ شفافیت بیشتر در فرآیندها؛ کاهش هزینه‌‌‌های تامین مالی و پشتیبانی از مشارکت اجتماعی.
رئیس گروه نهاد نوسازی بافت فرسوده ایران تاکید کرد: توکنایز کردن دارایی‌‌‌ها می‌تواند روشی نوآورانه برای تامین مالی و مشارکت اجتماعی در پروژه‌‌‌های ساخت مسکن در بافتهای فرسوده باشد. با استفاده از این مدل، می‌توان منابع مالی جدید جذب کرد، شفافیت پروژه‌‌‌ها را افزایش داد، و به سرعت پروژه‌‌‌ها را اجرا کرد. این مدل می‌تواند بهویژه برای نوسازی بافتهای فرسوده که نیاز به منابع مالی و مشارکت عمومی دارند، بسیار مفید باشد.
