ساختمان‌های بدون گارانتی در ایران

به گزارش رصد روز، امروزه گارانتی به یکی از اولویت‌های اصلی مردم برای خرید هر کالایی تبدیل شده است. مشتری برای خرید یک وسیله ساده مثل لامپ کم مصرف تا خرید کالاهای پیچیده و گران‌تر مانند خودرو، به گارانتی اهمیت بسیار زیادی می‌دهد و در صورت نبود گارانتی مطمئن، به احتمال بسیار زیاد از خرید آن کالا صرف نظر خواهد کرد تا جایی که کالای بدون گارانتی تقریباً از بازار حذف خواهد شد.

با وجود جایگاه بسیار مهم گارانتی برای عرضه کالاهای ساده و ارزان تا پیچیده و گران، اما در کشور ما برای ساختمان به عنوان گران‌ترین و مهمترین کالا مصرفی مردم خبری از گارانتی نیست. این در حالی است که طبق قوانین مصوب کشور، ساختمان قبل از فروش باید گارانتی شود.

سازنده‌ها از گارانتی سازه خود شانه خالی می‌کنند!

قانون گارانتی ساختمان در ایران یک بار در اواخر دهه ۸۰ و یک بار در اوایل دهه ۹۰ تصویب و ابلاغ شده است اما طی این سال‌ها، در کشور خبری از اجرای این قوانین نبوده و سازنده‌ها از آن طفره رفته‌اند و هیچ ناظری هم پیگیر شانه خالی کردن آنها از گارانتی نبوده است.

طبق مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، هر ساختمان باید مسئول نگهداری و بازرس دارای پروانه صلاحیت حرفه‌ای از وزارت راه‌وشهرسازی داشته باشد. این قانون تأکید کرده که در ساختمان‌های بیش از چهار طبقه این بازرس باید شخص حقوقی بوده و براساس دوره‌های زمانی تعیین شده در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، بازدیدهای دوره‌ای از بخش‌های مختلف ساختمان داشته باشد و اگر طی این بازرسی‌ها مشخص شود در روند ساخت تخلفی صورت گرفته و یا ایمنی و پایداری در بخشی از ساختمان تهدید شده است؛ حکم تخلف صادر و ضمن اخطار به مالک یا مالکان و بهره‌برداران، نسبت به صدور حکم توقف سکونت به صورت موقت (تا زمان برطرف شدن نواقص) یا دائم، اقدام شود.

قانونی که اجرا نمی‌شود: ساختمان‌های بدون گارانتی اجازه فروش ندارند

بر اساس این مصوبه دولتی، ساختمان‌های بدون گارانتی یا همان معاینه فنی ادواری، حق فروش و اجاره نخواهند داشت. در واقع یکی از مواردی که در این مبحث به آن اشاره شده است مربوط به سلب امکان بهره‌برداری، فروش و اجاره برای املاکی است که حکم تخلف برای آنها صادر شده است و پایداری و سلامت آنها از حد استاندارد پایین‌تر است.

درباره این موضوع به خصوص مسأله گارانتی ساختمان در ایران و تجربه کشورهای جهان در این زمینه با سیدطه‌حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفتگو کردیم.

مدنی درباره گارانتی ساختمان در ایران و چالش‌های بد ساختن در کشور گفت: شرکت‌های ساختمانی در ایران توجه چندانی به گارانتی سازه‌های خود ندارند. معدود گارانتی‌های موجود هم فاقد ضمانت اجرایی و ناظر هستند و به نوعی سازنده بر عملکرد خود نظارت می‌کند. در این شرایط، در صورت بروز مشکل، خریدار ابزاری جز شکایت و مراجعه به دادگاه در اختیار ندارد.

پوشش غیراستاندارد و محدودِ معدود گارانتی‌های موجود

وی یکی دیگر از چالش‌های مربوط به گارانتی ساختمان در کشور را گارانتی در دوره‌های کوتاه عنوان و خاطرنشان کرد: معدود گارانتی‌هایی که توسط برخی سازنده‌ها وجود دارد؛ محدود به دوره زمانی کوتاه مثلاً دو ساله است. قاعدتاً کمتر ساختمانی در این دوره کوتاه در صورت بد ساخته شدن، مشکلات خود را نشان می‌دهد. حتی اگر در این دوره کوتاه هم مشکلات مشخص شود؛ همانطور که گفته شد دست خریدار به جایی بند نیست.

وی خاطرنشان کرد: علاوه بر مسأله دوره کوتاه گارانتی ساختمان در ایران، معدود تضامین کیفی موجود هم محدود است. بیمه‌های موجود هم موضوعاتی ابتدایی مانند آتش‌سوزی، بلایای طبیعی یا سرقت را پوشش می‌دهند و شامل مشکلات ساختاری نمی‌شوند.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: متأسفانه در چنین شرایطی، موضوع گارانتی ساختمان که از سال‌های گذشته لازم‌الاجرا بوده؛ صرفاً به یک توصیه‌نامه تبدیل شده و بازرسی‌های مورد تأکید در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان مسکوت مانده و نقشی در بهبود وضعیت ساخت و ساز نداشته است.

ایرادات مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان

مدنی درباره علت اجرا نشدن این موضوع، خاطرنشان کرد: ایرادات موجود در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، یکی از مهمترین دلایل اجرا نشدن آن است. در این خصوص مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی به ایرادات اساسی مثل مشخص نشدن وظایف هر بخش، شفاف نکردن حدود و اختیارات بازرس و تکنسین ساختمان و مشخص نبودن وظایف هیأت‌مدیره ساختمان و سایر نهادهای اجرایی اشاره کرده است.

وی ادامه داد: مرکز پژوهش‌ها معتقد است حدود جرم نیز در متن مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان شفاف نشده است. همچنین متن این سند بیشتر توصیه‌ای است و در بسیاری از موارد صراحت کافی ندارد. موارد مربوط به بازرسی‌های ساختمان هم باید طبق مهندسی نگهداری ساختمان به روز شود.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند اضافه کرد: طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، وظایف سازنده و شرکت‌های مجری در دوره بهره‌برداری و نگهداری و نحوه تضمین و تعهد آنها در قبال سازه مشخص نیست. همچنین مشخص نشده که اگر برای سازه مشکلی به وجود آید؛ برخورد حقوقی و قانونی چگونه باید باشد و در نهایت نقش بیمه در نگهداری از ساختمان مشخص نشده است.

مدنی خاطرنشان کرد: مسکوت ماندن گارانتی ساختمان در حالی است که خانه گران‌ترین و مهمترین کالای مصرفی خانوار است و از طرف دیگر این موضوع برای کالاهای دیگر با درجه اهمیت کمتر نسبت به ساختمان، مانند خودرو به صورت گارانتی و بیمه کیفی تخصصی وجود دارد. یا خودروهای فاقد بیمه‌نامه اجازه تردد نداشته و در صورت تردد با جریمه‌های سنگین مواجه خواهند شد.

پلاسکو و متروپل؛ دریغ از یک تلنگر!

مدنی فروریختن ساختمان پلاسکو در تهران و متروپل در اهواز را دو نمونه از فجایع ساختمانی کشور برای یادآوری اهمیت گارانتی ساختمانی دانست و گفت: این دو حادثه باید تلنگری به متولیان برای افزایش مسئولیت نظام مهندسی، شهرداری‌ها و سازندگان در راستای توجه بیشتر به امنیت جانی و مالی مردم می‌زد اما مدتی بعد از هر حادثه، به فراموشی سپرده شد.

مدنی با بیان اینکه حتی در صورت حل مسأله گارانتی ساختمان، موضوع تأیید اصالت گارانتی هم مطرح است؛ افزود: مشابه این مسأله در بخش لوازم خانگی وجود داشت که وزارت صمت با راه‌اندازی «سامانه جامع گارانتی» برای اصالت‌سنجی و رتبه‌بندی گارانتی، این مسأله را رفع کرد.

وی توضیح داد: پیش از راه‌اندازی این سامانه، اگرچه لوازم خانگی با گارانتی فروخته می‌شد ولی در صورت بروز مشکل، مردم برای استفاده از آن دچار سردرگمی می‌شدند یا حتی برخی از گارانتی‌ها فاقد اصالت بود. راه‌اندازی سامانه جامع گارانتی مشکل اصالت گارانتی‌ها را رفع کرد و باعث شد در صورت بروز تخلف از اجرای تعهدات گارانتی از سوی فروشنده، مردم مرجعی برای رسیدگی به این مشکل داشته باشند. با توجه به تجربه موفق وزارت صمت در بحث تأیید اصالت گارانتی، پیشنهاد می‌شود وزارت راه و شهرسازی هم ضمن توجه به موضوع گارانتی ساختمان، از همین ابتدا، به راهکار تأیید اصالت این گارانتی مشابه تجربه وزارت صمت، توجه داشته باشد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: نکته جالب توجه درباره گارانتی کالاها و سامانه جامع گارانتی، ورود بخش خصوصی در قالب برخی مارکت‌پلیس‌ها(marketplace) به این مقوله است. این سکوهای فروش با پذیرش گارانتی و تعهدات بعد از آن حتی تا آخرین روز از تاریخ اعتبار گارانتی، خود پاسخگوی مشتریان در قبال تخلفات هستند و همین باعث شده در بسیاری از موارد، مردم از مراجعه به نهادهای دولتی و یا دستگاه قضائی برای رسیدگی به تخلفات، بی نیاز شوند. به عنوان نمونه اگر فروشنده‌ای در این سکوهای فروش، مغایر با تعهدات گارانتی رفتار کرد؛ با جریمه‌های سنگین از سوی همان سکو مواجه خواهد شد. این جرایم به اندازه کافی برای پیشگیری از تخلف بازدارنده است. ارتباط مستقیم و سادگی فرآیند گارانتی و رسیدگی به تخلفات توسط مارکت‌پلیس‌ها، سرعت رسیدگی به شکایات و حصول نتیجه را تا ۲۰ برابر نسبت به سامانه جامع گارانتی و ۴۰ برابر نسبت به دستگاه قضائی افزایش داده است.

مدنی در ادامه گفت: موضوع دیگری که در مورد ساختمان و اطمینان‌بخشی‌های این حوزه وجود دارد؛ بحث گارانتی اصالت کالا است. به این صورت که وقتی سازنده مواد به کار رفته در فرآیند ساخت را اعلام می‌کند؛ باید ساز و کاری برای اصالت‌سنجی آن وجود داشته باشد. یکی از این ابزارها، شناسنامه ساختمان است که متأسفانه در ایران چنین چیزی به درستی تعریف نشده و وجود ندارد. مسأله گارانتی اصالت ساختمان در ایران به اندازه‌ای بغرنج است که حتی اگر پس از چند سال مشخص شود مغایرت‌هایی در احداث ساختمان و آنچه سازنده هنگام فروش عنوان کرده وجود دارد؛ خریدار نمی‌توان این تخلف را در مراجع قضائی مطرح کند چون موضوع مشمول مرور زمان شده است. به بیان دیگر گارانتی اصالت ساختمان در ایران با دو مسأله نبود شناسنامه ساختمان و لازم‌الاجرا نبودن آن و مشمول مرور زمان شدن موضوع مواجه است.

نمونه‌هایی از گارانتی و بیمه عمر ساختمان در جهان

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با بیان اینکه در بسیاری از کشورهای جهان برنامه‌ها یا سیستم‌هایی وجود دارد که گارانتی یا بیمه برای ساختمان‌ها، به‌ویژه برای ساخت‌وسازهای جدید، ارائه می‌دهند؛ گفت: این گارانتی‌ها و بیمه‌ها برای پوشش مشکلات ساختاری یا مسائل احتمالی که پس از ساخت به وجود می‌آید، طراحی شده‌اند.

وی با اشاره به گارانتی خانه‌های جدید در بریتانیا به عنوان یکی از نمونه‌های گارانتی و بیمه عمر ساختمان، گفت: فروش خانه نوساز در بریتانیا، معمولاً با گارانتی ۱۰ ساله همراه است. این گارانتی‌ها مشکلات ساختاری یا ایرادات بزرگ در ساخت را پوشش می‌دهد و معمولاً توسط شرکت‌های ثالثی مانند شورای ملی ساختمان‌سازی خانه (NHBC)) یا Premier Guarantee ارائه می‌شود.

وی با بیان اینکه در ایالات متحده هم گارانتی سازنده وجود دارد؛ افزود: در ایالات متحده، گارانتی معمولاً یک سال تا ۱۰ سال است و ایراد احتمالی در مواد، مشکلات ساختاری یا ساخت ضعیف را پوشش می‌دهد. البته برخی از سازندگان برای پی و سقف ساختمان، گارانتی‌های طولانی‌تری هم ارائه می‌دهند.

مدنی ادامه داد: در فرانسه، بر اساس قانون « Garantie Decennale»، ارائه گارانتی ۱۰ ساله از سوی سازنده برای مشکلات ساختاری اجباری است. در بسیاری از استان‌های کانادا هم سیستم‌های مهم ساختمان مثل برق، لوله‌کشی و بخش‌های ساختاری ساختمان‌ها، تحت پوشش گارانتی هفت تا ۱۰ ساله قرار می‌گیرد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: عموماً گارانتی‌های ساختمان بین یک سال تا ۱۰ سال متغیر است. اما همانطور که اشاره شد برخی بخش‌ها مثل پی یا دیگر اجزای حیاتی ساختمان ممکن است تا ۳۰ سال یا حتی بیشتر هم گارانتی شود.

گارانتی یعنی سازنده به سازه خود اعتماد دارد

مدنی با بیان اینکه گارانتی ساختمان نشان دهنده کیفیت ساخت است؛ گفت: سازندگان با گارانتی سازه خود، اعتماد به کیفیت کار خود را نشان می‌دهند. بنابراین گارانتی طولانی به خریدار این اطمینان را می‌دهد که سازه از کیفیت مناسبی برخوردار است و برعکس گارانتی‌های کوتاه مدت می‌تواند از فرآیند ضعیف ساخت حکایت داشته باشد.

سخن پایانی

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: با وجود اهمیت موضوع ساختمان، گارانتی و بیمه، در ایران این موضوع وضعیت خوبی ندارد و مورد توجه رسانه‌ها هم قرار نگرفته است. بر خلاف ایران، در بسیاری از کشورهای دنیا که به برخی از آنها اشاره شد؛ بر موضوع گارانتی نظارت‌های دقیق قانونی و حاکمیتی وجود دارد و بیمه‌هایی هم هستند که ریسک را می‌پذیرند. در این کشورها، موضوع گارانتی صرفاً پیشنهادی از سوی سازنده نیست و حاکمیت همانطور که اجازه تردد به خودروهای بدون بیمه نمی‌دهد؛ این موضوع را برای ساختمان هم در نظر گرفته است. همچنین سازه‌های شرکت‌هایی که گارانتی ساختمان و ضمانت اصالت اقلام به کار رفته در سازه مطابق شناسنامه آن را ارائه نکنند هم مورد استقبال قرار نمی‌گیرد.

وی افزود: در نهایت، گارانتی به نوعی نشان دهنده سطح و نوع عملکرد شرکت‌های سازنده است. مثلاً سطح شرکتی که گارانتی ۱۰ ساله ارائه می‌دهد با شرکتی که گارانتی دو ساله ارائه می‌کند کاملاً مشخص می‌شود.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در پایان با بیان اینکه موضوع مسکن امروز یکی از اولویت‌های اصلی کشور است؛ گفت: در این وضعیت همه بخش‌ها بر لزوم افزایش تولید مسکن برای جبران کمبودهای این بخش تأکید می‌کنند. اما این اولویت و تأکید بر ساخت مسکن، نباید منجر به نادیده گرفتن موضوعات مهم مربوط به ایمنی، گارانتی، شناسنامه ساختمان و بیمه سازه‌ها شود. بنابراین همانطور که افزایش تولید در اولویت است؛ اجرای مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، شناسنامه واقعی و کامل ساختمان و موضوع گارانتی هم باید در اولویت بالای وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد.

برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید