سر بازار مسکن بی کلاه ماند!

به گزارش رصد روز، حسن محتشم درباره تاثیر حذف ارز ترجیحی و تک نرخی شدن قیمت ارز بر بازار مسکن اظهار کرد: تاثیر جنگ ۱۲ روزه اختلاف فاحشی بین رشد قیمت مسکن و رشد قیمت ارز و طلا ایجاد شد و به جاماندگی بازار مسکن انجامید. این جاماندگی همچنان ادامه دارد و دولت نیز اخیرا تصمیم گرفت که با حذف ارز ترجیحی، نرخ ارز را تک نرخی کند و قیمت بازار ملاک عمل باشد. البته از نظر اقتصادی متفاوت بودن نرخ ارز جز ایجاد رانت و خسارت به جامعه سودی نداشت. بنابراین حذف ارز ترجیحی از دیدگاه اقتصادی بسیار تصمیم خوبی است اما تبعات ناشی از آن دامنگیر اقتصاد کشور شد. وی افزود: یکی از دلایل اصلی بحران و شرایط ناگوار اجتماعی، مساله اقتصاد و معیشت مردم به خصوص اقشار متوسط و پایین است اما ادامه پرداخت ارز ترجیحی نیز امکان‌پذیر و منطقی نبود.

محتشم تصریح کرد: بسیاری از واردکنندگان و تولیدکنندگانی که از ارز ۲۸ هزار و ۵۰۰ تومان استفاده می‌کردند معمولا کالاهای خود را با این نرخ در بازار نمی‌فروختند بلکه سعی می‌کردند قیمت آن کالا را به نرخ دلار آزاد نزدیک کنند. لذا از افزایش قیمت ارز سود می‌بردند. رشد قیمت ارز هم باعث ایجاد شکاف بین دلار دولتی و بازار آزاد می‌شد و هم به رشد قیمت کالاهای وارداتی می‌انجامید. این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: در واقع یک عده مافیا از جیب مردم هر روز پولدار می‌شدند. دولت هم نتوانست این مساله را مدیریت کند که کالاها ارزان در اختیار جامعه قرار گیرد. به گفته محتشم، تک نرخی ارز شدن باعث شده کالاها با ارز بازار آزاد عرضه شود. در این‌جا بخش مسکن می‌ماند که از مجموعه کالاها و خدماتی تشکیل شده که ارتباط مستقیم با قیمت ارز دارد. وقتی قیمت ارز بالا می‌رود قیمت نهاده‌های مسکن نیز که در صنایع و کارخانجات تولید می‌شود، افزایش می‌یابد.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: بنابراین تک نرخی شدن ارز به تورم مصالح ساختمانی و حتی زمین منجر می‌شود و به رشد هزینه تولید مسکن دامن می‌زند؛ در حالی که بازاری برای این تولید وجود ندارد. وی با بیان اینکه از آن سو شرایط ناامن اقتصادی و اجتماعی باعث ایجاد شکاف بین ارزش افزوده بخش مسکن و قیمت ارز و طلا شده است، گفت: به دلیل آنکه نقدشوندگی ارز و طلا بیشتر از مسکن است در حال حاضر عمده سرمایه‌ها به سمت طلا و ارز روانه شده است. مضافا اینکه در شرایط ناامن، بازار مسکن جذابیت خود را برای سرمایه‌گذاری از دست می‌دهد. اما شرایط نمی‌تواند اینگونه بماند. محتشم اظهار کرد: دیر یا زود بخش مسکن خودش را به اقتصاد کشور تحمیل می‌کند و هرچقدر جاماندگی رشد قیمت ملک از بازارهای موازی طولانی‌تر شود، فنر فشرده شده بازار مسکن، پرش بیشتری خواهد داشت.

مسکن استیجار کجا ساخته می‌شود؟

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه وام ساخت مسکن استیجار بیش از تسهیلات مسکن ملی است، گفت: در تهران علاوه بر اختصاص بافت فرسوده پایتخت به مسکن استیجار عمومی، می‌توان در شهرهایی مثل اسلامشهر، واوان یا اندیشه برای ساخت مسکن استیجار برنامه‌ریزی کرد. حبیب‌الله طاهرخانی در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: برنامه‌های گذشته که درخصوص اقتصاد مسکن در کشور اجرا شده و همچنین تجارب سایر کشورها نشان می‌دهد یکی از بهترین راهکارهای مواجهه با مسکن کم‌درآمدها موضوع مسکن استیجار عمومی است. این جزو معدود سیاست‌های مشترکی است که تقریبا در همه کشورهای جهان دنبال می‌شود.

وی افزود: دهک‌های پایین درآمدی امکان تملک مسکن ملکی را ندارند. تجربه دولت‌ها در اجرای طرح‌های مسکن هم به عینه این موضوع را نشان داد که این طرح‌ها نمی‌تواند به عنوان سیاست پایدار در خانه‌دار شدن اقشار جامعه موثر باشد. طاهرخانی یادآور شد: اتفاقی که در طرح‌های مسکن دولتی می‌افتاد این بود که بخشی از متقاضیان به دلیل عدم توانایی در تامین آورده اولیه امکان ورود به طرح‌های مسکن دولتی را نداشتند. برخی هم که آورده اولیه را واریز می‌کردند به علت عدم تأمین واریز وجوه در مراحل بعدی به صورت غیررسمی انصراف می‌دادند یا امتیاز خود را واگذار می‌کردند و از این طرح خارج می‌شدند. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: در این طرح‌ها منابع دولت شامل زمین و زیرساخت‌ها که هزینه‌های سنگینی صرف آن شد به اجرای طرح‌های مسکن اختصاص یافت و دست آخر هم خدمات به جامعه هدف مدنظر اصابت نکرد.

وی گفت: کشورهایی که ممکن است درآمد سرانه آنها چند ده برابر ما باشد حتی در شرایط مناسب اقتصادی، مسکن استیجار عمومی را کنار نگذاشته‌اند. به خصوص برای کم‌درآمدها و همچنین کسانی که در مراحل خاصی از زندگی‌شان نیاز به حمایت دارند، مثل زوج‌های جوان، طرح‌های استیجار عمومی در این کشورها اجرا می‌شود. این طرح‌ها به زوجین اجازه می‌دهد چهار تا پنج سال فرصت تنفس داشته باشند تا بعدا وارد بازار آزاد اجاره شوند یا بتوانند برای خودشان مسکن ملکی تهیه کنند. طاهرخانی با اشاره به قانون استیجار در دهه ۷۰ شمسی بیان کرد: ما در مجموعه وزارت راه و شهرسازی به این جمع‌بندی در رسیدیم که از ظرفیت قانون استیجار و سایر قوانین مرتبط استفاده کنیم و بخشی از عرضه مسکن را در قالب استیجار انجام دهیم که در سال‌های گذشته مورد بی‌توجهی قرار گرفته بود. البته عموماً وقتی از چنین برنامه‌هایی صحبت می‌شود ابتدا از دشواری آن سخن به میان می‌آید. به‌طور مثال سوال می‌شود که منابع این طرح از کجا تامین خواهد شد.

معاون وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: بحث ما این است که همین الان در بسیاری از طرح‌های حمایتی دولتی هزینه می‌کنیم. استیجار عمومی هم در کنار این طرح‌ها باید دنبال شود و نمی‌توان به بهانه مشکلات آن را اجرا نکرد. کشورهای دیگر هم در استیجار عمومی مشکلاتی را سپری کرده‌اند که می‌توان از این تجارب بهره‌مند شد. وی گفت: موضوع مسکن استیجار عمومی را در شورای عالی مسکن به صورت یک بسته منسجم در قالب کوتاه‌مدت و میان‌مدت مطرح کردیم. در کوتاه‌مدت ۱۰ هزار واحد را به اتکای املاک و دارایی‌های عموماً لوکس مجموعه وزارت راه و شهرسازی تهاتر می‌کنیم یا به فروش می‌رسانیم و منابع آن را صرف تامین مسکن استیجاری زوج‌های جوان خواهیم کرد. آثار این اقدام حتما مثبت خواهد بود. طاهرخانی ادامه داد: وجه دوم، برنامه میان مدت ما است که اراضی و زمین‌های مجموعه وزارت راه و شهرسازی را اهرم خواهیم کرد و به اتکای ورود بخش خصوصی، انبوه‌سازان و سازندگان و همچنین نهادهای عمومی غیردولتی و خیرین این سیاست را پیش خواهیم بود.

به این صورت که در شروع عملیات اجرایی ساخت، دولت شرایط را تسهیل خواهد کرد. دولت زمین در اختیار بخش خصوصی می‌گذارد و بخش خصوصی این طرح‌ها را اجرا خواهد کرد. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره تسهیلات مسکن استیجار عمومی بیان کرد: مذاکراتمان با بانک مرکزی در حال نهایی شدن است تا تسهیلات مسکن اجاره‌داری را در اختیار انبوه‌سازان و سازندگان با شرایط مناسب و احتمالا رقم بالاتر از وام نهضت ملی مسکن قرار دهیم. به محض جمع‌بندی این تصمیم اطلاع‌رسانی خواهد شد. به گفته طاهرخانی، برنامه این است که به صورت مشارکت عمومی- خصوصی، موضوع تامین مسکن استیجار عمومی اجرا شود. مدیریت کار در دست بخش خصوصی باشد تا بتوانند بر اساس تنظیم‌گری که دولت از طریق سامانه‌های مرتبط انجام می‌دهد طرح‌ها را شروع کنند. وی اظهار کرد: مطابق دستورالعملی که ابلاغ کردیم بخشی از مبلغ اجاره از زوج‌ها دریافت خواهد شد و در صورت لزوم قراردادها بلندمدت حداکثر پنج ساله منعقد می‌شود تا خیالشان از بابت امکان پس‌انداز برای ورود به بازار مسکن راحت باشد.

معاون وزیر راه و شهرسازی درباره میزان استقبال سازندگان از طرح مسکن استیجار عمومی گفت: انجمن ساختمان ایران، انجمن انبوه‌سازان و کانون انبوه‌سازان برای اجرای این طرح اعلام آمادگی کرده‌اند. چهارچوب همکاری نیز در تعامل سازندگان با مجموعه اقتصادی دولت شامل وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و سازمان برنامه و بودجه خواهد بود. طاهرخانی ابراز امیدواری کرد تا مسکن استیجار عمومی سرفصل جدیدی برای پاسخگویی به مسائل بنیادین حوزه مسکن باشد. وی خاطرنشان کرد: در برخی سال‌ها در شهر تهران برای ۲۰۰ هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده اما مسکن در استطاعت ساخته نشد، به همین دلیل در آمار سال ۱۳۹۵ می‌بینیم که با یک رکورد در واحدهای مسکونی خالی مواجه شده‌ایم. در حالی که همین پروژه‌ها به تخریب باغات شهرهایی مثل تهران و شیراز انجامید. بنابراین باید توجه کنیم که عرضه مسکن مهم است اما چیزی که مهم‌تر است اینکه این عرضه به جامعه متوسط و کم‌درآمد اصابت کند.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، تمرکز اصلی اجرای طرح مسکن استیجار را کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ دانست و گفت: در شهرهای کوچک و روستاها، برنامه‌ریزی‌ها بر اساس عرضه زمین خواهد بود تا مردم نیاز مسکن خود را حل کنند. در قالب طرح‌های ملی مسکن و قانون برنامه هفتم توسعه در حال حاضر اراضی شناسایی می‌شود و در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد. بحث آماده‌سازی اراضی نیز توسط دولت انجام می‌شود. در حال حاضر نیز عرضه ۵۰۰۰ هکتار زمین در دستور کار سازمان ملی زمین و مسکن است که عموما در شهرهای کوچک و میانی صورت می‌گیرد. طاهرخانی تصریح کرد: برنامه استیجار عمومی مربوط به شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها و مناطقی است که با محدودیت تامین مسکن ملی مواجهیم. در شهر تهران اراضی فاقد کاربری یا غیرمرتبط شهری وجود دارد. بافت فرسوده گسترده‌ای نیز وجود دارد که از امکان بارگذاری و ظرفیت‌سازی در قالب طرح استیجار عمومی برخوردار است. اما باید شرایط برای ساخت این واحدها تسهیل شود. البته ممکن است تامین مسکن استیجار در کلان‌شهرها در شهر مرکزی و همچنین شهرهای پیرامون صورت گیرد. به‌طور مثال برای تهران می‌توان در اسلامشهر، واوان یا اندیشه برای پاسخگویی مسکن استیجار شهر تهران برنامه‌ریزی کرد.

برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید