سنجش دولت‌ها توسط بازار مسکن در کشور
میزان رشد قیمت مسکن، توانمندی بانک‌ها و همچنین سطح مداخلات در نرخ سود بانکی، از جمله عوامل موثر روی «کارآمدی یا ناکارآمدی وام خرید مسکن» در دولت‌های مختلف بوده است.
میزان رشد قیمت مسکن، توانمندی بانک‌ها و همچنین سطح مداخلات در نرخ سود بانکی، از جمله عوامل موثر روی «کارآمدی یا ناکارآمدی وام خرید مسکن» در دولت‌های مختلف بوده است.
به گزارش رصد روز، مهم‌ترین بازار مصرفی خانوارها، مثل همه ادوار انتخابات ریاست جمهوری، در این دوره نیز به صدر وعده‌های نامزد‌ها می‌آید. بازار مسکن به چهار علت مشخص، نیازمند سیاستگذاری با اولویت –و نه مداخله- در دولت جدید است.
اما رئیس‌جمهور آینده با کدام کلید –سیاست- می‌تواند قفل خرید مسکن، اجاره‌خانه و سرمایه‌گذاری ساختمانی را باز کند؟ جواب این پرسش می‌تواند از کارنامه پنج رئیس‌جمهور قبلی و دولت‌های تحت مسوولیتشان استخراج شود. این روزنامه با محاسبه و بررسی ریز نمرات دولت‌های سازندگی، اصلاحات، مهر ورز، تدبیر و امید و همچنین دولت مردمی در «چگونگی تنظیم بازار مسکن»، روند افت‌وخیز ۷ پارامتر کلیدی در این بخش را مورد سنجش قرار داده است.
البته مهم‌تر از نمرات دولت‌ها در این ۷ آزمون، عوامل موثر بر نتایج آزمون است که در این بررسی، به آن نیز پرداخته شده است. آزمون مادر را «تورم مسکن» تشکیل می‌دهد. پایین‌ترین میانگین رشد سالانه قیمت مسکن طی بیش‌از سه دهه گذشته، در سال‌های ۷۶ تا ۸۳ به ثبت رسید و بالاترین تورم مسکن نیز در مقطع زمانی ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ رقم خورد.
در دوره اصلاحات، آنچه باعث شد متوسط تورم سالانه مسکن در سطح زیر ۲۰درصد (۱۹درصد) قرار بگیرد، مجموعه‌ای از متغیر‌های کلان اقتصادی و شرایط خارجی موثر بر انتظارات بود. سطح پایین تورم عمومی و حجم پایین رشد نقدینگی در آن دوره نسبت به دولت‌های قبل و بعد و همچنین رشد مثبت اقتصادی در کنار «نبود ریسک‌های غیراقتصادی فراگیر» باعث شد بازار مسکن در اواخر دهه۷۰ و اوایل دهه۸۰، به جای آنکه پناهگاه سرمایه‌ها شود به زمین سرمایه‌گذاری واقعی (رونق ساخت‌وساز) تبدیل و میوه آن به شکل رشد محدود قیمت‌ها نصیب خانه‌اولی‌ها شود.
ماراتن صاحب‌خانه شدن به‌عنوان آزمون دیگر، در یکی از دولت‌ها، به «کوتاه‌ترین مسیر» تبدیل شد که آن هم به‌خاطر شرایط مساعد درآمد خانوارها بود. تیراژ مسکن‌سازی در برخی دولت‌ها نیز با مداخلات دولت پرواز کرد که مطابق نتایج آزمون، تاثیر معنادار روی ماراتن مسکن نداشت.
شمارش معکوس برای «تولید وعده‌های انتخاباتی» از سوی نامزد‌های ریاست جمهوری آغاز شده و همچون «روتین دوره‌های انتخابات»، یکی از ۴ ستون قول‌هایی که کاندیدا‌ها برای «اداره کشور طی ۴ سال آینده» بنا می‌کنند، «حل مساله مسکن مردم» است؛ اما چگونه می‌توان «کلید اصلی» گشایش قفل بازار مسکن را از «کلید فیک» تشخیص داد و بر اساس آن، برنامه نامزد‌ها را محک زد؟ در این بررسی برای پاسخ به همین پرسش، با مطالعه کارنامه «تصمیمات و سیاست‌های» پنج رئیس جمهور و دولت‌های تحت مسوولیت شان از ابتدای دهه ۷۰ تاکنون در بازار مسکن، مجموعه‌ای از وضعیت خانوار‌های فاقد مسکن، مستاجرها و همچنین بسازوبفروش‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی طی این ۳۳ سال را در ۷ شاخص مورد سنجش قرار داده ایم.
این بررسی، با متر «مسکن»، عیار دولت‌های سازندگی، اصلاحات، مهرورز، تدبیر و امید و مردمی را محک می‌زند و رتبه بندی می‌کند. هدف از این مقاله، «دید دادن» به نامزد‌ها برای چگونگی (تنظیم) نگاه شان به حساس‌ترین بازار مصرفی و همچنین در اختیار قرار دادن «خط کش کارشناسی» به طیف رصدکننده وعده‌های نامزد‌ها برای آنالیز دقیق آنهاست.
چرا «آزمون مسکن» مهم است؟
سبدی از چالش‌های اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و خارجی در کشور وجود دارد که رئیس جمهور جدید وظیفه دارد آن‌ها را بر اساس «درجه اهمیت»، دسته بندی و سپس به‌صورت همزمان یا با اولویت بندی، رفع و مهار کند.
در دسته مشکلات و معضلات اقتصادی، حتما «مهار تورم» و «حصول رشد اقتصادی پایدار»، جزو اولویت‌ها باید باشد، چون حل این دو به شکل دومینویی باعث رفع گره‌های ریز و درشت بخش‌های مختلف اقتصاد و همین‌طور بازار‌ها می‌شود.
اما یک بازار فوق العاده حساس و دارای وزن بالا در «سبد هزینه خانوار‌های ایرانی» وجود دارد که به چهار علت مشخص، در دولت جدید باید با برچسب ویژه، برای آن فکر شود. بازار مسکن اولا گران‌ترین کالای مورد نیاز خانوارها به حساب می‌آید، دوما در مواقع تورمی امکان جایگزین کردن آن با کالای دیگر یا حذف آن از سبد خرید نیست (مسکن را آن‌هایی که نمی‌توانند بخرند، اجاره می‌کنند و هزینه اجاره نشینی غیرقابل فاکتورگیری است)، سوم اینکه در سال‌های اخیر یعنی دوره عصر جهش قیمت‌ها این بازار یعنی مسکن شدیدترین موج مخرب تورم را به خود دید و آسیب‌های هزینه‌ای فراوان به سبد دخل وخرج خانوارها به خصوص مستاجرها وارد کرد. علت چهارم نیز تجربه‌های تکراری نافرجام دولت‌ها در تولید مسکن دولتی است.
همه این شرایط ویژه بازار مسکن ایجاب می‌کند سکاندار دولت چهاردهم با چشم باز و دید ۳۶۰ درجه به مسائل و واقعیت‌های بخش مسکن برای این بازار و بازیگران اصلی اش که البته امروز بیشتر تماشاچی‌های صحنه مسکن شده‌اند (منظور زوج‌های خانه اولی و سازندگان هستند که تحت تاثیر ابر رکود تورمی مسکن امکان حضور آن‌ها در بازار خرید و ساخت خانه به‌شدت کاهش یافته است) تصمیم بگیرد و سیاست وضع کند.
آزمون مادر بخش مسکن؛ تورم ملکی
اولین آزمون مادر برای «بررسی عملکرد و میزان موفقیت دولت‌ها در بخش مسکن»، چگونگی مواجهه آن‌ها با «تورم مسکن» است.
هر چقدر قیمت مسکن در دوره زمانی مشخص –مثلا ۴ ساله دولت ها- ثبات داشته باشد، امکان خانه دار شدن برای اقشار مختلف از جمله زوج‌های دهک متوسط و حتی ضعیف درآمدی، بیشتر فراهم می‌شود و «رفاه ملکی خانوارها» افزایش پیدا می‌کند.
ثبات نسبی قیمت مسکن یا همان «ایمنی بازار ملک از تورم بالا» نه تنها به بهبود اقتصاد خانوارها کمک می‌کند که سبب «رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی» از طریق رونق ساخت وساز و تقویت رشد اقتصادی می‌شود.
از این منظر، میزان موفقیت یا عدم‌موفقیت دولت‌ها –سیاستگذار- در کنترل تورم مسکن، قابل اهمیت و بررسی است.
مقایسه «میانگین رشد سالانه قیمت مسکن» در پنج دولت مرحوم آیت‌الله اکبر هاشمی رفسنجانی، سید محمد خاتمی، محمود احمدی نژاد، حسن روحانی و شهید ابراهیم رئیسی نشان می‌دهد، «کمترین تورم مسکن» در سال‌های ۷۶ تا ۸۳ رقم خورد و «بیشترین تورم مسکن» نیز در سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳. البته باید توجه داشت که تورم مسکن-به‌لحاظ قیمت خرید یا اجاره‌بها- در هر دوره عمدتا ناشی از وضعیت میزان ساخت مسکن (عرضه) و تقاضای آن در دوره قبل است. در نتیجه عامل افزایش تورم مسکن در دولت سیزدهم نیز تا حد زیادی نتیجه کاهش ساخت در سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ و بالا رفتن تقاضای آن ناشی از رشد جمعیت و تشکیل خانوار‌های جدید بوده است.
میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در دولت خاتمی (سال‌های ۷۶ تا ۸۳)، رقمی معادل ۱۹درصد بود. این نرخ در سه سال گذشته، اما ۴۶درصد ثبت شد. متوسط تورم سالانه مسکن در سه دولت دیگر، بین این دو نرخ قرار داشته است. به‌طوری که این نرخ برای دولت رفسنجانی (سال‌های ۶۸ تا ۷۵) رقم ۲۲ درصد، دولت احمدی نژاد (۸۴ تا ۹۱) رقم ۲۵درصد و برای دولت روحانی (۹۲ تا ۹۹) رقم ۳۲ درصد ثبت شد.
سطح «نرمال» تورم مسکن در بازار مسکن تهران (و کشورمان) با توجه به متغیر‌های جانبی در این بازار و همچنین «روند تاریخی تورم ملکی»، عددی زیر ۲۰درصد است. به این ترتیب مشخص می‌شود «شرایط فعالان اصلی بازار مسکن شامل خریدار و سازنده» در دولت سیزدهم، سخت‌ترین حالت و در سال‌های اواخر دهه ۷۰ و اوایل دهه ۸۰، بهترین حالت بوده است.
از این مقایسه که بگذریم، قسمت مهم این آزمون مادر، «علت تورم بالا و تورم پایین مسکن» در دوره‌های مختلف است.
دو دسته عوامل در جهت دهی به تورم مسکن یا به عبارتی در «تشدید یا کاهش سرعت رشد قیمت خانه» طی بیش از ۳ دهه گذشته نقش داشته است.
دسته اول، سطح متغیر‌های کلیدی اقتصاد همچون نرخ تورم عمومی، نرخ رشد نقدینگی و شرایط رشد اقتصادی و دسته دوم نیز «ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی» است.
در سال‌های دولت‌های هفتم و هشتم، از یک سو میانگین تورم سالانه در پایین‌ترین سطح نسبت به دوره‌های دیگر –در مقایسه با سال‌های حضور چهار رئیس جمهور دیگر- قرار داشت و از سوی دیگر حجم رشد نقدینگی در آن ۸ سال دولت خاتمی نیز در مقایسه با دولت‌های سازندگی، تدبیر و امید و مهرورز، پایین‌ترین میزان بود.
میانگین تورم سالانه در دولت خاتمی، ۱۵.۷درصد بود و در آن دوره، حجم نقدینگی در کل ۸ سال به میزان ۴۸۸درصد افزایش یافت. پایین‌ترین تورم میانگین سالانه بعد از آن برای دولت احمدی نژاد به میزان ۱۷.۶ درصد رقم خورد.
سطح بالای رشد نقدینگی و تورم عمومی باعث تحریک «خرید‌های سرمایه‌ای ملک» و همچنین بالارفتن تند قیمت مسکن می‌شود و بالعکس.
همچنین در دوره دولت خاتمی، بازار‌ها از «ریسک‌های موثر روی انتظارات تورمی» به نوعی مصون بودند. این در حالی است که در سال‌های دهه ۷۰ یعنی سال‌های پس از جنگ و همچنین سال‌های دهه ۹۰، ریسک‌های بیرونی موثر روی رفتار بازیگران بازار ملک، فعال بود. بازار ملک طی این حداقل سه دهه گذشته همواره «پناهگاه امن افراد برای در امان نگه داشتن سرمایه هایشان در برابر تورم و انتظارات تورمی» بوده است و هر چقدر ریسک‌ها بالا رفته، ورود به این بازار (پناهگاه) بیشتر شده که اثر مستقیم روی «تحریک رشد بیشتر قیمت ملک» داشته است.
آزمون دولت‌ها برابر مستاجرها؛ بررسی تورم اجاره مسکن
دولت‌ها یک مسوولیت مهم در برابر مستاجرها دارند و آن، «تنظیم جریان رشد سالانه اجاره بها از طریق سیاست‌های غیردستوری، اما موثر» است. این تنظیم گری با فاکتور «رشد سالانه درآمد و دستمزد خانوار‌های اجاره نشین» می‌تواند صورت بگیرد.
میانگین تورم سالانه اجاره مسکن (بر اساس آمار‌های مربوط به بازار مسکن تهران) در سال‌های دولت روحانی یعنی ۹۲ تا ۹۹، در «پایین‌ترین سطح» نسبت به سال‌های دیگر قرار گرفت. در آن سال‌ها اجاره بهای سالانه، متوسط ۲۰درصد افزایش پیدا کرد.
در سه سال گذشته، اما «بالاترین تورم سالانه اجاره مسکن» رقم خورد؛ ۴۷ درصد. در دولت‌های مرحوم رفسنجانی، خاتمی و احمدی نژاد نیز متوسط تورم سالانه اجاره به ترتیب ۲۷ درصد، ۲۳ درصد و ۲۴ درصد بود.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره چگونگی فراز و فرود تورم اجاره مسکن نشان می‌دهد، «رشد سالانه اجاره بهای مسکن» تابعی از تورم عمومی، رشد قیمت مسکن و حجم عرضه جدید آپارتمان است. در این معادله، اما یک نکته ظریف وجود دارد و آن، «اثر تاخیری این متغیر‌ها روی روند رشد اجاره بها» است. این نکته بیانگر آن است که «نرخ تورم اجاره» در یک سال مشخص، الزاما به معنای اثر شرایط اقتصادی و سیاست‌های اقتصادی آن سال و حتی سال قبل از آن نیست.
از این منظر شاید بتوان این|طور تحلیل کرد که «ثبت بهترین سال‌های اجاره نشین‌ها برای دولت روحانی» احتمالا به معنای موفقیت آن دولت در «تنظیم بازار اجاره مسکن» نبوده بلکه همه یا بخشی از آن، ناشی از «انعکاس با تاخیر شرایط اقتصادی سال‌های قبل روی متغیر‌های بازار اجاره» بوده است.
همچنین با احتمال خیلی بیشتر می‌توان گفت، «رکوردزنی تورم اجاره مسکن در سه سال گذشته»، ناشی از مجموعه شرایط بیرونی بازار اجاره مسکن بوده که بخشی از این شرایط را «اتفاقات اقتصادی و غیراقتصادی سال‌های ۹۷ و ۹۹» رقم زدند؛ منظور، جهش تاریخی قیمت مسکن در سال‌های ۹۷ و ۹۸ و همچنین ۹۹ ناشی از «جهش ریسک‌های غیراقتصادی در سال ۹۷ (موضوع برجام)» است که در نهایت، آن تورم تاریخی مسکن با تاخیر، از اواخر سال ۹۹ روی مسیر رشد سالانه اجاره بها، تاثیر گذاشت. البته سیاست‌های درون بازاری سال‌های اخیر در حوزه اجاره، به نوبه خود، در رشد تند اجاره بها نیز تاثیرگذار بود.
نمره دولت‌ها در تولید مسکن
حجم عرضه مسکن یا تیراژ سالانه ساخت وساز یک متغیر درونی کلیدی است که روی روند رشد قیمت و اجاره بها، تاثیرگذار است.
این پارامتر همچنین از بابت اینکه دولت‌ها در دوره‌های گذشته همواره میل به «مسکن سازی دولتی» داشته اند نیز قابل بررسی است.
با این حال، از آنجا که دهه ۷۰ و اوایل دهه ۸۰، با توجه به جمعیت کشور و نیاز سالانه به مسکن جدید، کاملا با اواخر دهه ۸۰ و دهه ۹۰ متفاوت بوده است، در این بررسی، «لحاظ کردن کارنامه بازار ساخت‌وساز دولت‌های مرحوم رفسنجانی و خاتمی»، می‌تواند نتیجه گیری از مقایسه را دچار اختلال و خدشه کند.
به این ترتیب، وضعیت بازار ساخت مسکن در سال‌های سه رئیس جمهور را مورد بررسی قرار داده‌ایم.
این بررسی مشخص می‌کند، در دوره احمدی نژاد، «بیشترین میانگین سالانه تیراژ ساخت مسکن» به ثبت رسید و دوره شهید رئیسی، بازار ساخت وساز شاهد «کمترین میانگین سالانه تیراژ ساخت خانه» بود.
علت به‌کارگیری «متوسط سالانه»، عمر کوتاه دولت سیزدهم در مقایسه با دوره‌های ۸ ساله چهار رئیس جمهور قبلی است.
در دولت‌های نهم و دهم، سالانه به طور متوسط ۶۲۵هزار واحد مسکونی جدید در مناطق شهری کشور احداث شد. این در حالی است که طی سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳، این رقم ۳۰۰هزار واحد بوده است. در سال‌های دولت‌های یازدهم و دوازدهم نیز سالانه به صورت میانگین ۴۰۰هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شد که از دولت سیزدهم بیشتر، اما از دولت احمدی نژاد کمتر بوده است.
در دوره مرحوم رفسنجانی نیز این رقم ۱۶۲هزار واحد و در سال‌های دولت خاتمی ۲۶۲هزار واحد بوده است. اما کمتر بودن تیراژ در این دو دولت به همان علتی که گفته شد، نمی‌تواند ناشی از «کم کاری بازار ساخت وساز یا ضعف و موانع» باشد.
پاسخ قابل تامل است. در دولت احمدی نژاد، ۲ میلیون و ۳۰۰هزار واحدمسکونی در قالب طرح مسکن مهر، به شکل دولتی سازی مسکن، احداث شد. این واحد‌ها با منابع سرشار بانکی در قالب وام ساخت ۲۰ و ۲۵ میلیون تومانی معادل حداقل ۷۰درصد قیمت تمام‌شده و با اختصاص منابع وسیع برای تامین زیرساخت‌های زمین‌های ۹۹ ساله، ساخته شد. اقتصاد کشور در آن سال‌ها به‌واسطه رشد بالای درآمد‌های نفتی و حجم بالای چاپ پول – افزایش پایه پولی- توانست از «مسکن سازی دولتی» حمایت کند؛ بنابراین بخشی از ساخت مسکن در دولت احمدی نژاد، توسط «بازار» رقم نخورد بلکه به شکل گلخانه‌ای بود. با این حال، دلیل اینکه بازار ساخت‌وساز در دولت مرحوم رئیسی آخر شد، به «رکود تاریخی بخش مسکن» و «ناتوان شدن سازنده‌ها در سرمایه‌گذاری مولد» برمی گردد.
در سال‌های اخیر شرایط اقتصادی به سمتی رفت که سرمایه‌ها عمدتا به جای آنکه در مسیر بخش واقعی و فعالیت‌های مولد به کار گرفته شود وارد بازار‌های سفته بازی شد.
آزمون تورم تولید مسکن
بررسی روند رشد هزینه ساخت وساز می‌تواند رکود تاریخی تولید مسکن در دولت سیزدهم را توضیح دهد.
کمترین تورم سالانه تولید مسکن طی ۳۳ سال گذشته، برای سال‌های دولت اصلاحات یعنی ۷۶ تا ۸۳ به ثبت رسید. میانگین رشد سالانه هزینه ساخت مسکن در دولت خاتمی، ۱۷درصد بود. این نرخ در دولت شهید رئیسی به بالاترین سطح در مقایسه با سایر دولت‌های قبل رسید؛ ۴۵ درصد. البته آمار رسمی درباره «میزان رشد هزینه ساخت وساز در سال‌های دولت مرحوم رفسنجانی» وجود ندارد، اما این نرخ برای دولت‌های احمدی نژاد و روحانی به ترتیب ۲۱درصد و ۲۳درصد شد.
تورم تولید مسکن نیز از شرایط اقتصادی موثر روی کسب‌و‌کار‌ها و بنگاه‌های تولیدی و همچنین سطح تورم تولید تاثیر می‌گیرد. هر چقدر شرایط و فضا برای رشد اقتصادی مساعد باشد، به تبع عرضه مواد اولیه موردنیاز ساختمان سازی افزایش پیدا می‌کند.
آزمون سرمایه‌گذاری واقعی در ساختمان سازی
بین تیراژ تولید مسکن و سرمایه‌گذاری واقعی ساختمانی رابطه معنادار وجود دارد.
منظور از حجم رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی، میزان رشد پس از کسر تورم تولید است که هر چقدر این رشد واقعی مثبت باشد به معنای «تقویت عرضه» است.
بالاترین نرخ رشد واقعی سرمایه‌گذاری -میانگین رشد سالانه- در بازار ساخت وساز، در دولت احمدی نژاد اتفاق افتاد که البته دلیل اصلی آن، «ساخت میلیونی مسکن دولتی» بود. چه بسا اگر در آن مقطع، خانه سازی‌ها توسط بازار صورت می‌گرفت، میزان رشد سرمایه‌گذاری کمتر می‌شد.
سرمایه‌گذاری ساختمانی در دولت شهید رئیسی، اما به لحاظ متوسط رشد واقعی سالانه، منفی گزارش شده است. در سه سال گذشته، این نرخ ۰.۵درصد -سالانه- افت کرده است. در حالی که در دولت‌های خاتمی و روحانی به ترتیب ۱۰درصد و یک‌درصد افزایش یافت. آمار‌های این فاکتور برای سال‌های دهه ۷۰ در دسترس نیست.
آزمون «وام کارآمد خرید خانه»
دولت‌ها نه تنها مسوولیت «تنظیم جریان رشد قیمت مسکن و اجاره بها» را از طریق به‌کارگیری سیاست‌های کلان و کلیدی موثر روی رفتار‌های درون بازار ملک و نه به شکل دستوری، دارند، در حوزه «توانمندسازی مالی خانه اولی ها» نیز مسوولیت اساسی دارند.
در کشور‌های توسعه یافته، این توانمندسازی از طریق «در دسترس گذاشتن وام خرید مسکن کارآمد» صورت می‌گیرد.
وام خرید مسکن کارآمد، تسهیلاتی است که حداقل ۷۵درصد از بهای خرید مسکن را برای زوج فاقد مسکن پوشش دهد. وام کارآمد همچنین باید «در استطاعت وام گیرنده از بابت پرداخت اقساط ماهانه» باشد.
کارنامه پنج رئیس جمهور و دولت‌های تحت مسوولیت شان در این حوزه نشان می‌دهد، «بالاترین قدرت وام خرید مسکن» در سال‌های دولت مرحوم رفسنجانی وجود داشت و «پایین‌ترین قدرت» نیز سه سال گذشته رقم خورد.
در سال‌های ۷۰ تا ۷۵، وام خرید مسکن به صورت میانگین سالانه، هزینه خرید ۳۰ مترمربع از یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می‌داد. اما این رقم در دولت شهید رئیسی به پایین‌ترین میزان همه سال‌های قبل رسید؛ ۷ مترمربع.
قدرت وام خرید مسکن بر اساس میانگین سالانه پوشش بهای خرید، در دولت‌های خاتمی، احمدی نژاد و روحانی به ترتیب ۲۱ مترمربع، ۱۴ مترمربع و ۱۰ مترمربع بوده است.
میزان رشد قیمت مسکن، توانمندی بانک‌ها و همچنین سطح مداخلات در نرخ سود بانکی، از جمله عوامل موثر روی «کارآمدی یا ناکارآمدی وام خرید مسکن» در دولت‌های مختلف بوده است.
آزمون ماراتن خانه اولی‌ها تا کلید خانه
مجموعه اتفاقاتی که روی تورم مسکن، عرضه مسکن، سرمایه‌گذاری ساختمانی و همچنین قدرت وام رخ می‌دهد، در نهایت اثر ترکیبی خود را بر «مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن» نشان می‌هد. در دنیا شاخصی تحت عنوان شاخص دسترسی به مسکن وجود دارد که از نسبت درآمد سالانه خانوار به میانگین قیمت خانه ۱۰۰ مترمربعی به دست می‌آید.
شاخص «مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن» نیز بر اساس میزان پس انداز درآمد سالانه به دست می‌آید که واقعی‌تر از شاخص اولی است. سطح نرمال جهانی شاخص مدت زمان انتظار، ۱۰ سال است. آزمون دولت‌های پنج رئیس جمهور در «شاخص مدت زمان انتظار برای رسیدن زوج‌های خانه اولی به کلید خانه» نشان می‌دهد، عدد این شاخص در دولت مرحوم رفسنجانی، کمترین یا به عبارتی، بهترین حالت بوده است. در آن دوره، با پس انداز یک‌سوم درآمد سالانه، در تهران امکان صاحب خانه شدن پس از ۱۲ سال وجود داشت. اما در دولت‌های خاتمی، احمدی نژاد و روحانی این شاخص به ترتیب به عدد‌های ۲۲ سال، ۳۶ سال و ۱۵۰ سال رسید.
جهش تاریخی قیمت مسکن در سه سال گذشته و سطح پایین درآمد سرانه خانوارها از جمله عواملی بودند که باعث شد «ماراتن تا کلید خانه اول» در دولت سیزدهم، طولانی‌ترین شود. البته بخشی از التهابات بازار مسکن در سال‌های فعالیت دولت سیزدهم، ادامه رخداد‌های بیرونی این بازار از سال ۹۷ به بعد است.
در این بررسی مشخص شد، در دولت‌های مختلف و برحسب اینکه «دست فرمان» روسای جمهور و کابینه تحت امرشان در بخش‌های مختلف اقتصاد و سیاست، در چه مسیری قرار داشته، بازار مسکن با وضعیت‌های مختلف «توفانی، ملتهب، نیمه توفانی و آرامش یا ثبات» قرار داشته است.
مطالعات صورت‌گرفته در این بررسی اثبات می‌کند، کلید رونق غیرتورمی در تولید مسکن و خرید مصرفی خانه، عمدتا در بیرون این بازار قرار دارد؛ هر چند قفل نهایی از طریق نظام تامین مالی مناسب بخش مسکن باز می‌شود.
