دریافت مالیات از خانه های خالی، در بسیاری از کشورها یکی از بازوهای پرتوان دولت برای کنترل بازار مسکن محسوب می‌شود، اما اجرای این قانون در ایران چندان موفقیت‌آمیر نبوده است. مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز، عوامل ناکامی ...
به گزارش رصد روز، یکی از راه‌هایی که دولت‌ها طی سال‌های گذشته سعی کرده‌اند با استفاده از آن، عرضه واحدهای مسکونی را در بازار معاملات و اجاره افزایش دهند، مسئله مالیات‌ستانی از خانههای خالی بوده است.
موضوعی که حالا با قرارگرفتن بازار مسکن در یکی از پرچالش‌ترین دوره‌های خود، اهمیت حیاتی‌تری پیدا کرده است؛ با این حال، به‌رغم مانور خبری روی این شاخه مالیاتی، به نظر می‌رسد دولت سیزدهم نیز تا کنون چندان موفقیتی در آن کسب نکرده است.
دولت‌ها در مالیات‌ستانی از خانههای خالی ناتوان هستند
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در مورد دلیل ناکامی دولت‌ها در مالیات‌ستانی از خانههای خالی گفت: «از سال ۱۳۵۲ دولت‌ها تلاش کرده‌اند که از خانههای خالی مالیات بگیرند، اما محقق نشده است. زیرا پایگاه داده‌ای برای ثبت معاملات مسکن وجود نداشته است. اکنون نیز بر همین روال قرار دارد و تا آنجا که ممکن باشد مافیای مسکن اجازه نمی‌دهد که اطلاعات به‌روزشده و قابل استناد باشد.»
وی افزود: «از سوی دیگر این قانون به‌مرور زمان آنقدر چکش‌کاری شد که عملا بی‌خاصیت شده و امکان بهره‌برداری دولت، از بین رفته است. در سال ۱۴۰۱ کل مالیاتی که دولت توانست از خانههای خالی بگیرد حدود هشت میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان بود.»
نهادها برای شناسایی خانههای خالی با دولت همکاری نمی‌کنند
گودرزی همچنین در مورد امتناع نهادهای دولتی از همکاری برای شناسایی خانههای خالی توضیح داد: «در این باره لازم بود که برخی نهادها با دولت همکاری کنند، مثل وزارت نیرو که قبوض آب و برق این واحدها را باید مورد بررسی قرار می‌داد. همچنین اداره گاز و شهرداری در این عرصه می‌توانستند نقش مفیدی داشته باشند، اما هیچکدام با دولت همکاری لازم را نداشتند.»
وی افزود: «شهرداری برای حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی در تهران پروانه پایان کار صادر نکرده است تا مشمول مالیات بر خانههای خالی نشوند!»
گودرزی ادامه داد: «از سوی دیگر اکنون شرایط به‌گونه‌ای رقم خورده است که مالیات بر خانههای خالی مزیت محسوب می‌شود، زیرا وقتی خالی می‌ماند قیمت ملک بیشتر می‌شود و در صورتی‌که از آن استفاده شود قیمت ملک کاهش پیدا می‌کند.»
شیوه قیمت‌گذاری مسکن، مانع تحقق اهداف مالیاتی‌ست
این کارشناس مسکن مشخص نبودن قیمت ملک در ایران را یکی دیگر از عوامل ناکامی دولت در اخذ مالیات از خانههای خالی دانست و بیان کرد: «در حال حاضر مشکل اصلی در زمینه مسکن و مالیات بر خانههای خالی، مشخص نبودن قیمت واحدهاست. در برخی کشورها مالیات بر خانه‌ها، ابزار مهمی برای کنترل واحدهای مسکونی است، ولی در ایران چون نمی‌توان قیمت مشخصی تعیین کرد در نتیجه مالیات‌ستانی از آن دشوار می‌شود. این کشورها به‌صورت منطقه‌ای قیمت املاک را تعیین می‌کنند.»
او راه‌حلی را در این زمینه پیشنهاد داد و گفت: «کارشناسان حوزه مسکن برای حل این موضوع بهای تمام‌شده را پیشنهاد کردند که اگر قانون آن تصویب شود می‌توان به‌راحتی قیمت ساخت و به‌صورت منطقه‌ای، قیمت زمین را مشخص کرد تا بتوان قیمت خانه را تعیین کرد.»
مالیات بر خانههای خالی در ایران،معادله چندمجهولی‌ست
گودرزی مالیات بر خانههای خالی را در ایران معادله‌ای چندمجهولی معرفی کرد و گفت: «یکی از مجهولات، قیمت ملک است؛ دیگری مدت‌زمان خالی بودن ملک و عدم همکاری نهادها با دولت است. در نهایت نیز مجهول مهم در این زمینه مسئله قانون مالیات بر خانههای خالی است که از کارشناسی لازم برخودار نیست و ضمانت اجرایی نیز ندارد و دولت در این زمینه ناکام مانده است.»
وی افزود: «این درحالی‌ست که به‌دلیل کمبود عرضه در بازار اجاره، روز به روز فشار بر خانوارهای ایرانی بیشتر می‌شود. همچنین بخش بزرگی از سرمایه‌ها در این بازار انباشته شده که بدون استفاده مانده و از گردونه اقتصاد خارج شده است.»
همه باید به ثبت اطلاعات در سامانه املاک و مستغلات ملزم شوند
این کارشناس مسکن اظهار کرد: «بنابراین مالیات بر خانههای خالی باید دوباره در صحن مجلس بررسی و الزام به ثبت قراردادها با ضمانت‌های اجرایی لازم پیگیری شود. البته اکنون ثبت‌نام در مدارس یا ارائه خدمات بانکی منوط ثبت اطلاعات ملی در سامانه املاک و اسکان شده است، اما این موارد هم کافی نیست. باید تمام خدمات دولت منوط به اخذ قرارداد در سامانه املاک و اسکان باشد و ثبت نشدن نیز از شمول قوانین جاری کشور خارج و در محاکم هم قابل رسیدگی نباشد، زیرا تخلس صورت گرفته است. همچنین باید محدودیت‌هایی نیز برای برخورداری از خدمات قضایی و حقوقی در مورد مالکانی واحدهایی که اقدام به ثبت قرارداد در سامانه‌ها نکرده‌اند طراحی شود تا تنبیه شوند. این تنبیه‌ها باید بازدارند باشد تا مجبور شوند اطلاعات ملکی خود را ثبت کنند.»
سرنوشت مالیات بر خانههای خالی در سال ۱۴۰۳ ناکامی‌ست!
گودرزی سرنوشت مالیات‌ستانی از خانههای خالی در سال آینده را ناکامی دانست و بیان کرد: «طبیعتا این موضوع در سال ۱۴۰۳ نیز مثل سال‌های قبل پیش می‌رود، چون قانون آن تبصره‌های زیادی دارد و نهادهایی که باید با دولت برای شناسایی خانههای خالی همکاری داشته باشند وارد ماجرا نمی‌شوند. باید ضوابط و مقرراتی نیز برای نهادهای دولتی طرح‌ریزی شود تا این موضوع جرم‌انگاری قلمداد شود.»
وی افزود: «بخش مهمی از درآمدهای مالیاتی دولت‌ها زمین و مسکن است، ولی در ایران به‌دلیل رهاشدگی و بی‌قانونی مفرط در این بخش، دولت‌ها در اجرای قوانین کنترلی چندان موفق نبوده‌اند. اکنون بخش مسکن با وجود ظرفیت‌های فوق‌العاده زیادی که در کشور دارد به یک چالش عظیم تبدیل شده است.»
این کارشناس مسکن عنوان کرد: «این‌طور نیست که در ایران ظرفیت‌هایی مانند زمین، نیروی کار و مصالح ساختمانی وجود ندارد، بلکه به‌دلیل نفوذ سیاهی که ملاکان در تاریخ داشته‌اند- وضعیتی که اکنون نیز حکم‌فرماست- از تصویب قوانین زیادی جلوگیری کرده‌اند و این حوزه با وجود ظرفیت‌های بزرگی که دارد تبدیل به یک چالش بزرگ شده است.»
برگه‌های مالیات بر خانه خالی دچار مشکل هستند
یکی از ایرادات دیگری که اکنون در این نوع از مالیات‌ستانی آشکار شده، ایراد مربوط به برگه‌های مالیات بر خانه خالی محسوب می‌شود. دنیای اقتصاد در این مورد نوشته است که صدور برگه تشخیص مالیات از خانههای خالی از سوی سازمان امور مالیاتی طبق قانون، منوط است به دو اقدام از سوی دولت اما تا کنون، حداقل یکی از این اقدامات به سرانجام نرسیده است.
بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌‌‌های مستقیم که «مالیات از مالکان خانههای خالی»، بر اساس این ماده قانونی، طراحی شده و به اجرا درآمده است، باید قبل از آنکه مرجع امور مالیاتی، برگه تشخیص مالیاتی برای مالکان دارای خانه خالی صادر کند، اخطار لازم را به او یا کدپستی محل سکونت مالک، اعلام کنند.
همچنین بر اساس بند دیگری از این ماده قانونی، دولت باید سامانه معاملات املاک راه‌‌‌اندازی کند تا مالکانی که خالی بودن واحدهای مسکونی تحت مالکیت‌‌‌شان محرز می‌شود، در مهلت مقرر نسبت به فروش یا اجاره واحد مسکونی خالی در این سامانه دولتی اقدام کنند.
بر اساس این بند، اگر مالک خانه خالی واحد خالی خود را در این سامانه عرضه کند آن هم به قیمت روز و بر اساس فرمول گفته‌شده در این ماده و سپس تقاضا برای خرید یا اجاره آن واحد وجود نداشته باشد، بر اساس شرایطی، مشمول دریافت مالیات نخواهد شد، اما با همه این مسیرهای قانونی طراحی‌شده برای «مصرفی کردن واحدهای مسکونی خالی از سکنه»، تاکنون این مسیرها به شکل کامل ایجاد نشده است. در این صورت صدور برگه مالیات پیش از نهایی شدن همه مسیرهای قانونی مقابله با خانههای خالی، می‌تواند ایراد حقوقی داشته باشد.
بنابراین با وجود شرایطی که مرور شد و شواهد تاریخی که در این زمینه وجود دارد به‌نظر می‌رسد دولت در سال آینده نیز چندان موفقیتی در شناسایی خانههای خالی و دریافت مالیات از آن آنها نداشته باشد!
