تورم و قیمت دلار همیشه به عنوان عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن شناخته می‌شوند؛ اما سوال این است که دلار با چه سرعتی بر بازار مسکن اثر می‌گذارد و حالا که دلار مجددا صعودی شده، می‌تواند موج افزایشی جدیدی را در بازار مسکن رقم بزند؟ به گزارش ر...
تورم و قیمت دلار همیشه به عنوان عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن شناخته می‌شوند؛ اما سوال این است که دلار با چه سرعتی بر بازار مسکن اثر می‌گذارد و حالا که دلار مجددا صعودی شده، می‌تواند موج افزایشی جدیدی را در بازار مسکن رقم بزند؟
به گزارش رصد روز،قیمت مسکن براساس شاخص های مختلفی مثل سال ساخت محله نوع ملک براورد می شود. قیمت مسکن در تهران رشد قابل توجه و سرسام اوری را تجربه کرده است. در چند سال گذشته قیمت مسکن نوسانات زیادی داشته است .در گزارش زیر قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را بررسی می کنیم.
به صورت سنتی این باور وجود دارد که قیمت دلار و بازار مسکن ارتباط نزدیکی با هم دارند. به این صورت که با افزایش قیمت دلار، قیمت مسکن نیز در مسیر صعودی قرار می‌گیرد.
از اردیبهشت ۱۳۹۷ با خروج آمریکا از برجام و افزایش بی‌سابقه نرخ ارز و رشد نرخ تورم، قیمت مسکن نیز در مسیر افزایشی قرار گرفت؛ اما آیا دلار تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن دارد و هر بار رشد قیمت این ارز، قیمت‌ها در بازار مسکن را نیز افزایش می‌دهد؟
پیمان مولوی، اقتصاددان در این خصوص به تجارت‌نیوز گفت: «اگر بخواهیم به صورت چرخه‌ای به این موضوع نگاه کنیم اتفاق اول در مورد افزایش قیمت‌ها تورم است؛ سپس این تورم بر بازارهای موازی تاثیر می‌گذارد و آنها را مستعد رشد می‌کند.»
او ادامه داد: «این رشد در بازاری مثل بازار مسکن و مستغلات- وقتی نرخ بهره حقیقی منفی است- تاثیر خود را دارد، ولی این حرکت بسیار آرام است. از آنجا که بازار دلار تحت کنترل دولت است و فشار روی آن وجود دارد ابتدا کاهشی و سپس ثابت می‌شود، بعد از آن نیز جهش پیدا می‌کند.»
مولوی در این مورد توضیح داد: «مانند سال ۹۷ که ناگهان قیمت دلار از ۴۲۰۰ تومان تا ۱۸ هزار تومان رشد کرد و پس از آن متوسط قیمت مسکن نیز که در تهران حدود ۱۰ میلیون تومان بود، در سال بعد به ۲۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. بنابراین قیمت دلار تاثیر خود را به صورت شارپی بر بازار املاک نشان می‌دهد، ولی به صورت آهسته این اتفاق می‌افتد.»
این اقتصاددان در مورد اولویت تاثیر افزایش قیمت دلار بر باقی بازارها بیان کرد: «اولین بازاری که افزایش قیمت دلار بر آن تاثیر می‌گذارد بازارهای کالایی است که مواد اولیه، طلا و سکه، خودرو و کالاهای وارداتی شامل آن می‌شود. بازار بعدی که می‌توان از آن نام برد بازار سهام است و در نهایت نیز بازار املاک و مستغلات قرار می‌گیرد.»
او ادامه داد: «رشد قیمت در بازار املاک را نمی‌توان مستقیما ناشی از قیمت دلار دانست؛ بلکه مسکن ذاتا با تورم قدم برمی‌دارد.» مولوی گفت: «این دو بازار نسبت به هم شاخصی دارند تحت عنوان قیمت دلاری ملک که سیگنال‌های خرید و فروش و حضور در بازار را ارسال می‌کند.»
همان‌طور که گفته شد تورم نسبت به باقی شاخص‌ها تاثیر مستقیم‌تری بر بازار مسکن دارد. طبق آخرین آمارها تورم به ۴۸/۵ درصد رسیده و متوسط قیمت مسکن نیز در آذرماه نسبت به آبان‌ماه دست کم دو میلیون تومان افزایش داشته است.
اما مشاهدات نشان می‌دهد افزایش قیمت دلار نیز بر رشد قیمت مسکن تاثیرگذار بوده است. در این خصوص می‌توان انتظارات تورمی را دخیل دانست.
افزایش نرخ ارز جو روانی را در جامعه تغییر می‌دهد و همین دلیلی برای آن است که اشخاص قیمت ملک خود را بیشتر از قیمت مصوب اعلام کنند. از آنجا نظارت خوبی بر این اتفاق وجود ندارد، این روند باعث افزایش قیمت مسکن در بعضی موارد خواهد شد.
مناطق ۵، ۱۰ و ۲ مشابه با ماه‌های پیش در گزارش آذرماه بانک مرکزی پرطرفدارترین مناطق تهران بوده‌اند. اما ارزانترین و گرانترین آگهی‌های فروش آپارتمان در این مناطق چه مبالغی هستند؟
بر اساس گزارش بانک مرکزی که هر ماه از تحولات بازار مسکن تهران منتشر می‌شود مناطق ۵، ۱۰ و ۲ به ترتیب جزو پرطرفداترین مناطق در این کلانشهر هستند.
طبق گزارش آذرماه نیز منطقه پنج با حدود هزار و ۵۰۰ معامله پرطرفدارترین منطقه بوده، اما قیمت آپارتمان در این مناطق در چه محدوده‌ای است؟
بررسی قیمت آپارتمان در منطقه ۵
اصلی‌ترین محله‌ها در منطقه پنج، صادقیه، پونک، جنت‌آباد و اکباتان هستند. آگهی‌های ثبت‌شده برای منطقه نشان می‌دهد ارزانترین آپارتمان‌ها حدود دو میلیارد تومان قیمت دارد.
ارزانترین آگهی ۴۵ متری و به قیمت یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان به فروش گذاشته شده است. گرانترین آگهی هم ۲۰ میلیارد تومان و متراژ آن ۲۱۰ متر است. اما به طور کلی اغلب آگهی‌ها قیمتی بین سه میلیارد و ۵۰۰ میلیون و هشت میلیارد تومان دارند.
بررسی قیمت آپارتمان در منطقه ۱۰
شناخته شده‌ترین محله‌ها در منطقه ۱۰ سلسبیل، آذربایجان و زنجان هستند. ارزانترین آگهی در این بخش یک میلیارد و ۶۹۰ میلیون تومان با ۳۶ متر و گرانترین آن متعلق به یک آپارتمان پنج میلیارد و ۵۵۰ میلیون تومانی است. اغلب آگهی‌ها هم قیمتی بین دو تا سه میلیارد تومان دارد.
