در صورتی که تورم مسکن در طی سال‌های گذشته وجود نداشت، قیمت‌ها نهایتاً ۲.۳ برابر می‌شد. اما از دهه ۹۰ تا پایان سال ۱۴۰۲، قیمت مسکن ۴۰ برابر شده است. وقتی که از قیمت واقعی مسکن صحبت می‌کنیم، منظور حذف اثر تورم روی قیمت هاست
به گزارش رصد روز، قیمت مسکن در طی ۱۳ سال، ۴۰ برابر شده است. به این معنی که در سال ۹۰، قیمت هر متر مربع مسکن تهران ۱ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بود و حالا به ۷۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان (به شکل میانگین و در سال ۱۴۰۲) رسیده است. سوال اینجاست که چرا قیمت مسکن با این رشد عجیب و غریب مواجه شد؟
بار‌ها از سوی کارشناسان اعلام شد که عوامل خارج از بازار مسکن روی قیمت‌ها اثر گذاشته اند. این محرک‌های قیمتی در حد فاصل سال ۹۷ تا ۹۹ باعث رشد سالانه ۳۸ درصدی قیمت مسکن شدند. به این معنی که سه سال پیاپی، قیمت مسکن با رشد نزدیک به ۴۰ درصد مواجه شد که طبیعتاً خیلی‌ها را از بازار عقب راند و عملاً مسکن را به یک کالای لوکس و خارج از دسترس تبدیل نمود.
البته از سال ۱۴۰۰ تا به امروز، نرخ رشد مسکن کاهشی بوده، اما هنوز هم قیمت‌ها در حد سرسام آوری بالاست.
نگاه دقیقی به پشت صحنه بازار مسکن مشخص می‌کند که رابطه مستقیمی با ریسک‌های غیراقتصادی دارد. به این معنی که بیشتر افراد برای جلوگیری از نابودی سرمایه‌های خود به سمت بازار ملک کشیده می‌شوند. دولت برای کنترل بازار باید جلوی ورود بی رویه و غیراصولی به بازار مسکن را بگیرد.
برخی از کسانی که برای بازار مسکن تصمیم می‌گیرند، تصور می‌کنند که دلیل اصلی تورم در این بازار به ماجرا‌های درون این بازار مربوط است. بعضی دیگر نیز فکر می‌کنند که تورم عمومی روی قیمت مسکن اثر گذاشته است. با این وجود، در طی چند سال گذشته نقش اصلی تحرکات مسکن بر عهده‌ی فاکتور‌های دیگری بوده است.
قیمت واقعی مسکن چقدر است؟
در صورتی که تورم مسکن در طی سال‌های گذشته وجود نداشت، قیمت‌ها نهایتاً ۲.۳ برابر می‌شد. اما از دهه ۹۰ تا پایان سال ۱۴۰۲، قیمت مسکن ۴۰ برابر شده است. وقتی که از قیمت واقعی مسکن صحبت می‌کنیم، منظور حذف اثر تورم روی قیمت هاست. با توجه به این موضوع، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران باید ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان می‌شد. اما در حال حاضر، قیمت اسمی به متری ۷۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است.
در طی ۱۰ سال گذشته، نرخ تورم واقعی مسکن حاوی دو پیام مشخص برای سیاستگذاران بوده است. اولین پیام به رشد سرسام آور قیمت‌ها مربوط می‌شود و پیام بعدی نیز به اثر بالابرنده‌های قیمت مسکن اشاره دارد. در طی دهه ۷۰ که بهترین سال‌های خانه دار شدن افراد بود، قیمت مسکن نه تنها رشد نکرد بلکه با کاهش ۴۰ درصدی هم مواجه شد. حتی در دهه ۸۰ هم رشد قیمت‌ها چندان بالا نبود و در کل این ده سال، قیمت مسکن فقط ۵۹ درصد رشد داشت.
اجاره بهای مسکن در تهران: ۵۴۰ درصد افزایش در ۱۰ سال!
با توجه به این اعداد و ارقام، اتفاقی که در دهه ۹۰ برای قیمت مسکن رخ داده، بسیار پیچیده و بی سابقه است و باید علت اصلی آن مشخص گردد. در طی این دهه، ۴ بار قیمت مسکن در مقاطع زمانی مختلف دچار نوسان شده است. مشخصاً همان فاکتور‌های بالابرنده‌ی قیمت‌ها موجب افزایش شدید قیمت شده اند. هر زمان که این فاکتور اثر صعودی خود را از دست داده اند، بازار هم ثبات پیدا کرده است.
در حد فاصل سال ۹۷ تا ۹۹، انتظارات تورمی تحت تاثیر نوسانات ارز بالا رفت. در همان سال‌ها رشد سالانه قیمت واقعی مسکن به ۳۸ درصد رسید. البته قیمت اسمی مسکن تا ۷۱ درصد نیز رشد کرد.
در سال ۱۴۰۰ که حوادث امیدوارکننده سیاسی در ایران و آمریکا رخ داد، تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن نیز کاهش پیدا کرد و امیدواری بر بهبود شرایط بازار نیز بیشتر شد. به این ترتیب در سال ۱۴۰۰ شاهد کاهش ۸ درصدی قیمت واقعی مسکن بودیم.
در سال بعد، مذاکرات برجامی دوباره آغاز شد و سطح امیدواری برای بهبود شرایط اقتصادی را افزایش داد و این موضوع روی قیمت مسکن نیز اثر گذاشت. کار به جایی رسید که قیمت واقعی مسکن ۲۳ درصد کاهش یافت. البته در کنار قیمت واقعی، قیمت اسمی همچنان بالارونده بود و توجه چندانی به متغیر‌های موجود نداشت.
با توجه به وضعیت قیمت ها، می‌توان گفت که در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، بازار مسکن روز‌های آرامی را سپری کرد و در سال ۱۴۰۲، این بازار با رکود و کاهش شدید قیمت‌ها مواجه شد.
به طور کلی، در کنار نوسانات بازار ارز، بازیگران دیگری مثل وضعیت سیاسی، نرخ سپرده‌های بانکی، هزینه‌های بالای ساخت و ساز مسکن و…نیز در افزایش قیمت مسکن موثر هستند. دولت برای کنترل بازار نیازمند نظارت بر این بازیگران است.
