مسکن در سه‌راهی جنگ، رکود یا توافق

صنعت ساختمان در مرز ورشکستگی؟

باقرپور با استناد به آمارهای رسمی اعلام کرد: پروانه‌های ساختمانی ۲۲.۵ درصد کاهش یافته است. او این افت را نشانه‌ای از وضعیت بحرانی تولید دانست و تصریح کرد: صنعت ساختمان عملا به ورشکستگی کشیده شده و هزینه تولید، گران‌تر از قیمت‌های بازار است. البته تورم مسکن کنترل نشده، فقط استطاعت خرید از بین رفته است. به گفته او، در ماه‌های گذشته تورم نهاده‌های ساختمانی حدود دو برابر تورم عمومی بوده است؛ در دی‌ماه که تورم عمومی ۶۰ درصد اعلام شد احتمالا باید تورم ساخت را حدود ۸۰ درصد ببینیم. این منجر به کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز می‌شود. این روایت، تصویری از بازاری ارایه می‌دهد که در آن سازنده انگیزه‌ای برای آغاز پروژه جدید ندارد، خریدار توان ورود به بازار را از دست داده و سیاست‌گذار نیز با محدودیت منابع روبروست.

تحلیل اصلی باقرپور از آینده بازار مسکن بر سه سناریو استوار است: جنگ، تداوم وضعیت «نه جنگ و نه صلح» و توافق در مذاکرات. او درباره سناریوی نخست گفت: اگر جنگ شود بازار مسکن به رکود و جمود محض فرو می‌رود. من احتمال جنگ را پایین می‌بینم. او دلیل این ارزیابی را تحولات سیاسی امریکا دانست و اظهار کرد: اولین علت آن به انتخابات قریب‌الوقوع سنای امریکا مربوط می‌شود که کنگره به دست دموکرات‌ها می‌افتد و ترامپ در دو سال آخر ریاست‌جمهوری خود شرایط سختی خواهد داشت. باقرپور همچنین به منطق اقتصاد سیاسی امریکا اشاره کرد: سیاست امروز امریکا این است که ارزش از دست رفته دلار را برگرداند؛ بنابراین موازنه دلار و طلا باید معکوس شود. اگر شعله جنگ روشن شود ممکن است به جنگ گسترده‌ای در سطح خاورمیانه تبدیل شود و به تضعیف هژمونی دلار بینجامد. بنابراین احتمال جنگ پایین است. در سناریوی دوم، یعنی تداوم وضعیت فعلی، او معتقد است بازار مسیر خود را ادامه خواهد داد؛ مسیری که با تورم ساخت بالا و رکود معاملاتی همراه است. اما در سناریوی سوم، یعنی توافق، تحلیل او متفاوت است: اگر به توافقی در مذاکرات برسیم قیمت ارز و طلا کاهش شدیدی خواهد داشت و سرمایه‌ها به سمت بازار ملک می‌رود. اگر این اتفاق بیفتد سال ۱۴۰۵ را باید سال بازار مسکن بدانیم. او در توضیح پیوند بازارها افزود: به لحاظ قیمتی نیز بازار ارز که به صادرات نفت و بنیان‌های تورمی و پولی وابسته است. اما بازار طلا در بهترین حالت انس جهانی طلا ثابت می‌ماند یا کاهشی می‌شود و افزایش قیمت طلا بعید است. اما در ایران قیمت طلا تابع ارز است.

پیش‌بینی رشد ۵۰ درصدی قیمت ریالی

شاید بحث‌برانگیزترین بخش سخنان او، پیش‌بینی افزایش قیمت در هر سه سناریو باشد. باقرپور تصریح کرد: قیمت مسکن در تهران بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار در هر متر مربع بوده که امروز به ۸۰۰ دلار رسیده که در هر سه سناریو شامل جنگ کوتاه‌مدت، نه جنگ و نه صلح یا توافق، قیمت ریالی مسکن ۵۰ درصد افزایش می‌یابد. این گزاره از یک سو بر ارزندگی دلاری مسکن تأکید دارد و از سوی دیگر بر استمرار تورم ریالی. به بیان دیگر، حتی اگر توافق به کاهش نرخ ارز بینجامد، از نگاه او جریان نقدینگی می‌تواند به بازار ملک منتقل شود و رشد اسمی قیمت را رقم بزند. در عین حال، او بر ضرورت مداخله در سمت تقاضای مصرفی تأکید کرد: یکی از اقدامات مهمی که باید صورت گیرد آن است که به تامین مسکن مردم توجه شود. اگر تورم مسکن ۳۰ درصد کاهش یابد کمک بسیار خوبی در سبد هزینه خانوارها خواهد بود.

خانه‌ریز؛ ابزار سرمایه‌گذاری یا مسیر خانه‌دار شدن؟

در همین نشست، نوید خاصه‌باف مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، از اجرای طرحی با عنوان «خانه‌ریز» خبر داد؛ مدلی مشارکتی که قرار است با همکاری بخش خصوصی و تعاونی‌ها اجرا شود. او با اشاره به محدودیت منابع شهرداری گفت: شهرداری تهران در بخش مسکن وعده‌هایی داده بود که اقدامات خوبی صورت گرفته است… امروز شهرداری مثل گذشته صاحب املاک زیادی نیست بنابراین تملک و اختصاص املاک به شهروندان کار بسیار پیچیده و دشواری است. خاصه‌باف درباره ماهیت طرح توضیح داد: در یکی از این الگوها که به عنوان طرح برتر عرضه شد بحث خانه‌ریز است. پایه این طرح به صورت مشارکت با مردم است. یک ابزار برای سرمایه‌گذاری است که هرکس می‌خواهد در ملک سرمایه‌گذاری کند و امکان انتقال آن وجود دارد. اگر مشتری هم برای آن نبود خود شهرداری تعهد می‌کند که آن مقدار از ملک را از شخص خریداری کند. او هدف طرح را چنین تشریح کرد: هدف از این طرح صیانت از سرمایه‌های مردم در برابر تورم است. فرضا اگر یک نفر یک متر خانه‌ریز خریداری کند با فرض اینکه تورم ملک صفر باشد فرد سود می‌کند؛ زیرا پروژه پیشرفت فیزیکی خواهد داشت. به گفته او، خانه‌ریز «معادل یک صدم سانتی‌متر از یک متر مربع مسکن است» و قیمت‌گذاری آن «بر اساس نظر کارشناس رسمی به صورت ماهیانه» انجام می‌شود. خاصه‌باف تأکید کرد: این با توکن، سهام مسکن یا فروش متری متفاوت است… ما در طرح خانه‌ریز نمی‌خواهیم بورس‌بازی راه بیندازیم. پروژه، محل پروژه، میزان ارزش، پیشرفت پروژه، زمان اتمام و حتی شماره تماس سازنده به صورت شفاف ارایه می‌شود. او حتی با لحنی انتقادی به تجربه بازار سرمایه اشاره کرد و گفت: در بورس سر مردم کلاه گذاشته شده است… ما قرار نیست از مردم سود بگیریم بلکه آنها را در سودمان شریک می‌کنیم.

مسکن ۲۵ متری؛ واقعیت یا سوءتفاهم؟

باقرپور درباره سرنوشت مسکن‌های کوچک‌متراژ گفت: ما ماهیت مستقلی‌تحت‌عنوان مسکن ۲۵ متری نداریم. مسکن اقتصادی و مسکن کوچک‌متراژ در قالب مجتمع‌های اقامتی تدوین شده بود و راهکارهای حقوق آن نیز ارایه شده بود. او افزود: مرکز تحقیقات راه و مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز برای مسکن اقامتی این طرح را بلامانع دانسته بود، عمده رغبت طرف تقاضا به سمت مسکن اقتصادی است و مسوولان ذی‌ربط باید هرچه زودتر شرایط اجرای این طرح‌ها را فراهم کنند. به گفته او، بازار نیاز واقعی به واحدهای کوچک و اقتصادی دارد: ما برای مسکن اقتصادی یک پوشش قانونی تحت عنوان مجتمع اقامتی ارایه دادیم اما شترسواری دولا دولا نمی‌شود. بازار نیاز به مسکن کوچک‌متراژ و اقتصادی دارد.

بازار در آستانه چرخش  یا تداوم رکود تورمی؟

مجموع اظهارات مطرح‌شده در این نشست، تصویری از بازاری ترسیم می‌کند که در کوتاه‌مدت با رکود معاملاتی و فشار هزینه‌های ساخت دست‌وپنجه نرم می‌کند، اما در افق میان‌مدت همچنان در مدار تورم حرکت خواهد کرد.

از نگاه باقرپور، حتی توافق نیز به معنای کاهش قیمت اسمی مسکن نیست، بلکه می‌تواند با جابه‌جایی سرمایه‌ها به سمت ملک، به رونق قیمتی بینجامد. در مقابل، سناریوی جنگ رکود عمیق‌تری را رقم خواهد زد، هرچند او احتمال آن را پایین می‌داند. در این میان، طرح‌هایی چون «خانه‌ریز» تلاشی برای جذب سرمایه‌های خرد و هدایت آن به سمت ساخت‌وساز معرفی می‌شوند؛ ابتکاری که به گفته مدیران شهری قرار است هم ابزار سرمایه‌گذاری باشد و هم مسیر خانه‌دار شدن. با این حال، پرسش بنیادین همچنان باقی است: در بازاری که بیش از ۳۵ درصد جمعیت در خوشه فقر مطلق قرار دارند و استطاعت خرید کاهش یافته، آیا رشد ۵۰ درصدی قیمت ریالی می‌تواند با هدف «خانه‌دار کردن اقشار ضعیف» هم‌راستا باشد؟ پاسخ این پرسش، نه فقط به نتیجه مذاکرات یا تحولات سیاسی، بلکه به سیاست‌های پولی، مالی و حمایتی در ماه‌های پیش‌رو گره خورده است؛ سیاست‌هایی که تعیین خواهند کرد سال ۱۴۰۵ «سال مسکن» خواهد بود یا ادامه فصل طولانی رکود تورمی.