مشکل مسکن در کشور ما فارغ از بحث عرضه و تقاضا، به دلیل ویژگی‌‌‌های ساختاری آن، با مشکلات اقتصاد کلان کشور گره خورده و تا آن مشکلات برطرف نشود بازار مسکن همواره با تلاطم و نوسانات همراه خواهد بود چرا که همین قدر که بخشی از عوامل آن، درون‌ب...
به گزارش رصد روز، تورم نقطه‌‌‌ای ساخت مسکن در کشور در بهار امسال نسبت به فصل قبل کاهش داشت و برابر ۲۲.۷درصد اعلام شد؛ این در حالی بود که تورم نقطه‌‌‌ای ساخت مسکن برای فصل زمستان برابر ۲۳.۸درصد بود و به این ترتیب داده‌‌‌های مرکز آمار از شاخص قیمت نهاده‌‌‌های ساختمانی شهر تهران از کاهش تورم ساخت مسکن حکایت دارد.
با وجود این زمانی می‌توان از این کاهش تورم ساخت مسکن ابراز خرسندی کرد و از آن به عنوان فرود تورم در بخش مسکن یاد کرد که تورم نقطه‌‌‌ای ساخت به کمتر از ۲۰درصد رسیده باشد. در چنین شرایطی حاشیه سود برای سازندگان بهبود پیدا میکند و استمرار این بهبود حاشیه سود در میان و بلند مدت به رونق فعالیت ساخت‌‌‌وساز می‌انجامد.
تورم فروش مسکن (رشد قیمت فروش مسکن) شهر تهران برای فصل بهار ۱۵درصد بود؛ همچنین تورم ساخت مسکن (رشد قیمت نهاده‌‌‌های ساخت به استثنای زمین) برای شهر تهران در فصل بهار برابر ۲۲.۷درصد اعلام شد؛ این در حالی است که تورم قیمت زمین به‌خصوص در شهر تهران بیش از تورم ساخت است.
عدم‌همخوانی تورم فروش مسکن و تورم ساخت و زمین باعث شده تا در شرایط کنونی ساخت‌‌‌وساز در کشور فاقد سودآوری باشد و همین موضوع به تضعیف فعالیت ساخت مسکن منجر شود. در چنین شرایطی کاهش مستمر تورم ساخت مسکن، و نزدیک شدن این داده به سطح ۲۰درصدی (حد مطلوب برای اقتصاد کشور) باعث میشود تا فعالیت ساخت‌‌‌وساز به تدریج از زیان خارج شود و این موضوع باعث تشویق سرمایه‌‌‌گذاران برای افزایش فعالیت ساخت‌‌‌وساز باشد.
اگرچه در شرایط کنونی غول اصلی ساخت مسکن در شهر تهران و برخی دیگر از کلان‌‌‌شهرها، هزینه تامین زمین است؛ اما ظرف سال‌های قبل شاهد آن بودیم که تورم ساخت (هزینه مصالح ساختمانی) نیز عامل تضعیف‌‌‌کننده بخش ساخت‌‌‌وساز بود. در سال ۱۳۹۹ تورم ساخت مسکن به ۷۶درصد نیز رسیده بود؛ در چنین شرایطی اعلام تورم ساخت در کف کانال ۲۰ درصدی داده‌‌‌ای امیدوارکننده برای تولیدکننده و مصرف‌کننده تلقی میشود.
البته فروکش نهایی تورم مسکن نیازمند رفع چالش قیمت زمین است. تورم نقطه‌‌‌ای به نقطه قیمت مسکن شهر تهران در فصل بهار نسبت به زمستان سال قبل کاهشی ۱.۱ درصدی داشت. در عین حال در فصل بهار تغییرات شاخص قیمت نهاده‌‌‌های ساختمان شهر تهران در ۴ فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳۲.۲درصد بود که این رقم در مقایسه با همین داده در فصل قبل (زمستان ۱۴۰۲) برابر ۴.۹درصد کاهش داشت.
از حدود ۲ میلیون متقاضی دارای چهار شرط تخصیص مسکن حمایتی در طرح مسکن ملی (واجد شرایط) تاکنون – براساس اطلاعات آماری که تا پایان بهار امسال به دست آمده است- برای حدود ۹۰۰هزار نفر در بانکها افتتاح حساب شده که از این تعداد حدود ۷۳۰هزار نفر، مبلغ ۴۰ میلیون تومان آورده نقدی (حداقل رقم اعلام‌شده) را «به عنوان متقاضی موثر» و حدود ۵۰هزار نفر نیز مبلغ زیر ۴۰ میلیون تومان را واریز کرده‌‌‌اند.
تعداد کل قراردادهای مشارکت مدنی ساخت پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌ملی با بانکها (منظور پروژه‌‌‌های شروع شده که با حداقل پیشرفت فیزیکی ساخت می‌توانند وام بانکی را دریافت کنند) معادل ۳۵۴هزار واحد مسکونی و مبلغ سهم‌‌‌الشرکه پرداختی بانک ۷۳ میلیارد تومان است که این میزان تسهیلات پرداختی در کنار ۱۰۰ میلیارد تومان آورده نقدی متقاضیان بوده است. از طرفی تعداد قراردادهای منعقدشده ساخت با سازنده معادل ۷۲۶هزار واحد است اما تعداد پروانه‌‌‌های ساختمانی صادر شده معادل ۴۸۲هزار فقره است یعنی بخشی از قراردادهای ساخت بر اساس آمار فوق، فاقد پروانه ساخت بوده یا هنوز شروع نشده‌‌‌اند یا بدون پروانه و احتمالا در مرحله آمادهسازی هستند.
بنابر آمار فوق تعداد پروژه‌‌‌های عملا شروع شده مبتنی بر قرارداد مشارکت مدنی ۳۵۴هزار واحد مسکونی در مقابل حدود ۸۰۰هزار تعهد ایجاد‌شده به متقاضیان پرداخت‌‌‌کننده آورده نقدی (تقاضای موثر) است. هرچند تعداد قرارداد با سازنده نزدیک به تعداد متقاضیان دارای واریزی، اعم از موثر و غیر‌موثر بوده اما هم تعداد پروانه‌‌‌های صادره و هم قرارداد مشارکت با بانکها نشان می‌‌‌دهد اغلب قراردادهای منعقده به‌دلایل مختلف از جمله احتمالا نامناسب بودن موقعیت زمین، صعوبت عملیات آمادهسازی اراضی مورد نظر، عدم‌رغبت سازنده به شروع کار به‌دلایل اقتصادی یا همکاری نه‌چندان مناسب بانک‌‌‌های عامل و سایر عوامل هنوز عملیات ساختمانی آنها شروع نشده است.
اول اینکه، از آنجا که منابع مالی برنامه نهضت ملی مسکن همچون برنامه مسکن مهر از محل آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی تامین میشود و عدم‌همکاری هریک از آنها در تامین سهم خود، پیشرفت فیزیکی پروژه را با مشکل مواجه میکند و روند ساخت را زمین‌‌‌گیر خواهد کرد (کما اینکه در مسکن مهر چنین شد و پروژه‌‌‌ای که قرار بود ۱۸ ماهه ساخته شود تاکنون ۱۸ سال طول کشیده است)، بنابراین دولت چهاردهم باید پروژه مذکور را در حد تعهد ایجاد‌شده جمع‌‌‌بندی و در حد توان و به‌سرعت تکمیل کند تا هزینه‌‌‌های احداث و تحویل، بیش از این متورم نشود. دوم اینکه، عملکرد برنامه‌‌‌های گذشته بخش مسکن در دولت‌‌‌های قبل در چند دهه اخیر نشان داده است به‌طور کلی برنامه‌‌‌های اجراشده به اهداف مورد نظر اصابت کامل نکرده است و هر کدام، مشکلات و نواقص خاص خود را داشته است؛ از برنامه واگذاری زمین در دهه اول بعد از انقلاب تا طرح‌‌‌هایی چون مسکن اجاره‌‌‌ای، اجاره به‌شرط تملیک، سیاست پاک، حمایت از انبوه‌‌‌سازی، فروش متری مسکن، وام ودیعه مسکن، مسکن جوانان، مسکن‌‌‌مهر، اقدام ملی و نهایتا نهضت ملی که عموما با مداخله وسیع دولت همراه بوده است و نتیجه چندانی به همراه نداشته است.
دلایل زیادی برای این عدم‌توفیق می‌توان عنوان کرد؛ از جمله عدم‌توازن در سیاستگذاری، هدفمند نبودن برنامه‌‌‌ها به‌رغم وعده‌‌‌ها، مدیریت ناکارآمد دولتی و مداخله مستقیم در ساخت، تک‌بعدی بودن برنامه‌‌‌ها، بی‌‌‌توجهی به نیاز واقعی خانوارها براساس گروهای درآمدی، و گروه‌‌‌های مختلف شهری با یک نسخه واحد، عدم‌تناسب برنامه‌‌‌ها با توانایی مالی، فنی و اجرایی کشور و…
سوم اینکه، مشکل مسکن در کشور ما فارغ از بحث عرضه و تقاضا، به دلیل ویژگی‌‌‌های ساختاری آن، با مشکلات اقتصاد کلان کشور گره خورده و تا آن مشکلات برطرف نشود بازار مسکن همواره با تلاطم و نوسانات همراه خواهد بود چرا که همین قدر که بخشی از عوامل آن، درون‌بخشی است، بیشتر از آن عوامل، متغیرهای برون‌بخشی اثرگذار بوده و تاثیر مستقیم در عرضه و تقاضا و تنظیم بازار مسکن کشور دارد. بنابراین در این بخش همزمان با رفع مشکلات اقتصادی کشور، نیاز به تدوین و اجرای برنامه‌‌‌های هدفمند با دوره زمانی کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت با مدنظر قرار دادن تجارب گذشته است.
