قانون بند ذ ماده ۱۴ در حوزه مدیریت بحران که از سال ۹۸ متوقف شده بود، مجدد در اولویت قرار گرفت و فعالیت‌‌های مهمی در این زمینه انجام شد. در مجموع ۱۶هزار ساختمان بلند مرتبه و مهم در کشور وجود دارد که، ۱۷۰۰ ساختمان مورد ارزیابی ایمنی قرار گ...
به گزارش رصد روز، تنور تولید وعده‌‌‌ها و گزارش عملکردها در هفته‌‌‌ای که گذشت با هدف «بهره‌‌‌برداری حداکثری دو نامزد انتخابات ریاست جمهوری از تیم‌‌‌های مشاوره» گرم شد و درون این کارزار، «پای مسکن‌‌‌مهر، دولت احمدی‌‌‌نژاد و دولت روحانی» هم باز شد. ماجرا از این قرار است که «یک ادعا درباره نقش مثبت مسکن‌‌‌مهر در تنظیم قیمت مسکن» مطرح شده و در عین حال، یک تحلیل، چند روز قبل از طرح آن ادعا، درباره «راز موفقیت دولت اول روحانی در ثبات‌‌‌بخشی به بازار مسکن» ارائه شد که هر دو تحلیل و ادعا، کاملا ضدهم است و باید «تکلیف یکی از آنها» با بررسی کارشناسی و نه با حرف و شرح داستان، روشن شود.
برای راستی‌‌‌آزمایی «ریشه ثبات قیمت مسکن طی ۴ سال ۹۲ تا ۹۶» سراغ دو دستگاه «سنجش واقعیت» رفت. این بررسی با هدف «مشخص شدن منشأ واقعی آرامش قیمت مسکن در دوره‌‌‌های گذشته» از بابت «ارائه نقشه‌‌‌راه به دولت چهاردهم» صورت می‌گیرد تا بلکه رئیس‌‌‌جمهور جدید، فارغ از فضای سیاسی و تحلیل‌‌‌های کم‌‌‌عمق یا دارای نقص‌‌‌فنی بتواند «برای گران‌ترین بازار مصرف این روزهای خانوارهای ایرانی»، بهترین تصمیم را در سریع‌‌‌ترین زمان ممکن اتخاذ کند.
جزئیات ادعایی که درباره «مسکن‌‌‌مهر» مطرح شده این است که «دولت احمدی‌‌‌نژاد طرح ساخت ۲میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکونی را استارت زد اما از آنجا که روند احداث و تکمیل و تحویل واحدها زمان‌براست، میوه طرح در دولت اول روحانی برداشت شد و با عرضه این آپارتمان‌‌‌ها، رشد قیمت مسکن متوقف شد.» تحلیلی که درست در نقطه مقابل این ادعا قرار دارد، می‌‌‌گوید: دولت اول روحانی از همان سال شروع به کار، وعده «حل تنش‌‌‌ها و ریسکهای غیراقتصادی» را داد و آن را جلو برد؛ در نتیجه با کاهش انتظارات تورمی و سیگنال‌‌‌هایی که فعالان بازارها از جمله بازار مسکن از آثار غیرتورمی سیاست‌‌‌های غیراقتصادی دریافت کردند، تورم ملک مهار شد.
دستگاه اول سنجش «قدرت مسکن‌‌‌مهار»
برای بررسی اینکه آیا طرح مسکن‌‌‌مهر، مثل پادزهر تورم در بازار مسکن عمل کرد، ابتدا سراغ دولت احمدی‌‌‌نژاد در سال‌‌‌های ۸۴ تا ۹۲ می‌‌‌رویم. طرح مسکن در تیرماه سال ۸۶ و براساس تبصره ۶ در بودجه سال ۸۶ کل کشور، رسما در کشور و با پیگیری ویژه رئیس‌‌‌جمهور وقت استارت خورد. در ابتدا، طرح مدنظر دولت نهم با تیراژ یک میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی تعریف شد. آن زمان بحث برسر این بود که آیا اصلا مسکن‌‌‌مهر باید در دولت و سیستم بانکی جدی گرفته شود؟ که بلافاصله «استناد قانونی لازم‌‌‌الاجرا بودن طرح مسکن‌‌‌مهر» (تصویب در قانون بودجه) مطرح شد و دستگاه‌‌‌ها از جمله وزارت مسکن وقت، وزارت نیرو، وزارت نفت و همچنین بانک مرکزی موظف شدند با تشکیل شورای عالی مسکن، مقدمات لازم همچون «تخصیص زمین ۹۹ساله، خدمات آب و برق و گاز و همچنین وام‌‌‌های ۱۴میلیون تومانی برای ساخت مسکن‌‌‌مهر» را فراهم کنند.
دو سال بعد، تیراژ تعریف‌‌‌شده برای مسکن‌‌‌مهر از ۱.۵ به ۲ میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکونی افزایش یافت. فرآیند ساخت، تکمیل و تحویل یک ساختمان مسکونی، معمولا ۲ساله است و اگر ساختوساز، پروژه‌‌‌ای باشد به این معنا که در تیراژ چند صد واحدی توسط یک پیمانکار صورت بگیرد، حداکثر بعداز ۴ سال باید به بهره‌‌‌برداری برسد. ضمن آنکه مسوولان پیشین و فعلی بخش مسکن نیز همواره معتقد بوده و هستند که طرح‌‌‌های دولتی ساخت مسکن در بازه زمانی ۴ ساله به سرانجام میرسد. با این حساب، از آنجا که مسکن‌‌‌مهر در ابتدای سال سوم دولت اول احمدی‌‌‌نژاد یعنی سال ۸۶ استارت خورد، بعداز ۴ سال یعنی در سال ۹۰، باید خانههای طرح مسکن‌‌‌مهر به متقاضیان و پیش‌‌‌خریداران این واحدها تحویل شده باشد. همین اتفاق هم افتاد اما با حدود یکسال تاخیر به‌طوری که دولت دوم احمدی‌‌‌نژاد از اوایل سال ۹۱ شروع به افتتاح پروژههای مسکن‌‌‌مهر کرد و در آن سال نزدیک به ۵۰۰هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر تحویل متقاضیان شد.
همچنین طبق آمار رسمی از «کارنامه ساخت طرح مسکن‌‌‌مهر»، از سال ۸۶ تا بهار سال ۹۲، یعنی در کل دو دولت محمود احمدی‌‌‌نژاد، از کل ۲میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکن‌‌‌مهر که ساخت آن شروع شده بود، ۸۲۷هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر، تکمیل و تحویل داده شد. این آمار «بالای ۸۰۰هزار واحد مسکونی» از روی صدور کارت‌‌‌های قسط وام‌‌‌های مسکن‌‌‌مهر، قابل تایید است که به منزله «تاییدیه بانکی تکمیل واحدها» است. اما به‌رغم آنکه «۶ سال از ۸ سال دولت احمدی‌‌‌نژاد، به ساخت و سرمایه‌گذاری روی مسکن‌‌‌مهر گذشت» و از آن مهم‌تر، «نزدیک به یک میلیون مسکن از این همین طرح وارد بازار مصرف شد»، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن از سال ۸۶ که مسکن‌‌‌مهر شروع شده بود تا پایان دولت احمدی‌‌‌نژاد یعنی پایان بهار ۹۲، رقمی به میزان ۱۱۰درصد جهش کرد. قیمت آپارتمان در این فاصله از مترمربعی یک میلیون و ۹۰۰هزار تومان به ۴میلیون تومان رسید.
این «جهش قیمت مسکن طی ۶ سال اجرای مسکن‌‌‌مهر» در دولت احمدی‌‌‌نژاد نشان می‌‌‌دهد، «طرح دولتی مسکن‌‌‌سازی، در آن مقطع نتوانست تورم مسکن را کنترل کند.» «مدت ۶ساله ساخت مسکن‌‌‌مهر» که ۲ سال از «حداکثر بازه زمانی مورد نیاز برای ساخت و تکمیل یک پروژه مسکونی» بیشتر است و همچنین «تحویل بالای ۸۰۰هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر» در همان مقطع، اثبات میکند، «مسکن‌‌‌مهر اگر پادزهر تورم مسکن بود، باید در همان دوره اثر می‌‌‌کرد اما نکرد.»
دستگاه دوم سنجش
دستگاه دوم سنجش «قدرت مسکن‌‌‌مهر برای مهار تورم مسکن» در سال‌‌‌های دولت اول روحانی قرار دارد. نتایجی که از این دستگاه در بررسی به دست آمده است، نشان می‌‌‌دهد: طی سال‌‌‌های ۹۲ تا ۹۶، تعداد ۶۳۰هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر «تحویل متقاضیان» و «روانه بازار مصرف» شد. پس، «میزان عرضه مسکن‌‌‌مهر به بازار مسکن در دولت اول روحانی ۲۰۰هزار واحد یا ۲۵درصد کمتر از میزان تحویلی‌‌‌ها در دولت احمدی‌‌‌نژاد بود.» با این حال، متوسط قیمت مسکن در فاصله بهار ۹۲ تا بهار ۹۶، تنها ۲۰درصد افزایش یافت. مقایسه رشد ۱۱۰ درصدی قیمت مسکن در «سال‌‌‌های اجرای مسکن‌‌‌مهر در زمان دولت احمدی‌‌‌نژاد» با رشد ۲۰درصدی قیمت در «سال‌‌‌های اجرای همین طرح در دولت اول روحانی» و همچنین مقایسه «افتتاح‌‌‌های بیشتر مسکن‌‌‌مهر در دولت احمدی‌‌‌نژاد» با «افتتاح‌‌‌های کمتر از دولت روحانی»، مشخص میکند، «رابطه معناداری بین مسکن‌‌‌مهر و تورم مسکن» وجود ندارد و «فراز و فرود قیمت مسکن از جای دیگری فرمان می‌گیرد.»
به بیان دیگر، اگر آرامش بازار مسکن دوره دولت اول روحانی باید «مدیون طرح مسکن‌‌‌مهر» باشد، در این صورت، محرز است که «بازار مسکن دولت دوم احمدی‌‌‌نژاد که اوج افتتاح‌‌‌های مسکن‌‌‌مهر و اسکان خانوارهای فاقد مسکن در این واحدها بود، باید به مراتب آرام‌تر از سال‌‌‌های ۹۲ تا ۹۶ بود.» اما در واقعیت، چنین نشد. واقعیت «آرامش بازار مسکن در ۴ سال دولت اول روحانی» به «نقش یک موتور در بیرون این بازار» مربوط می‌شود. موتور «ریسکهای تولیدکننده انتظارات تورمی» هر زمان فعال بوده، باعث تحریک «سوداگری، سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک» شده و برعکس.
بازار مسکن از تابستان سال ۹۲ شاهد «دریافت سیگنال‌‌‌های کاهش انتظارات تورمی» شد. فضای خوش‌بینانه به آینده از سال ۹۳، تشدید شد تا اینکه در سال ۹۴ با رفع ریسک غیراقتصادی و توافق برجام، «فرود کامل تورم مسکن» رخ داد. خرداد سال ۹۲ تورم نقطه‌‌‌به‌‌‌نقطه مسکن، نرخ ۷۰درصد را به ثبت رساند که «جهش کم‌‌‌سابقه تا آن زمان به حساب می‌‌‌آمد.» اما فرآیند سقوط و نزولی شدن تورم مسکن از تیر ماه همان سال شروع شد به‌طوری که در تیر سال ۹۴ تورم نقطه‌‌‌ای مسکن به سطح ۳درصد رسید. بعد از توافق برجام درسال ۹۴، قیمت مسکن در طول سال‌‌‌های ۹۵ و ۹۶ در «آرامش نسبی» قرار داشت. متوسط قیمت مسکن طی سه سال ۹۴ تا ۹۶، در کانال ۴ میلیون تومان در مترمربع قرار داشت و در فاصله ابتدا تا انتهای دولت روحانی -۹۲ تا ۹۶- به میزان ۲۰درصد افزایش یافت. نرخ ۲۰درصد رشد قیمت مسکن در ۴ سال را می‌توان با «۲۰درصد رشد قیمت فقط در سه ماه از ماه‌‌‌های سال ۹۷ یعنی مقطعی که توافق برجام به هم خورد» مقایسه کرد.
به این ترتیب برآیند نتایج دو دستگاه سنجش می‌‌‌گوید، «اثر بود یا نبود ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی در بیرون بازار مسکن روی روند رشد قیمت مسکن» به مراتب بیشتر از «تغییر و تحولات درونی بازار مسکن به‌ویژه طرح‌‌‌های دولتی مسکن‌‌‌سازی» است. این طرح‌‌‌ها به دلیل اینکه، «منابع زیادی صرف میکند، زمان‌بر است و همچنین به تقاضای اصلی بازار مسکن که دهک‌‌‌های متوسط هستند اصابت نمی‌‌‌کند»، نمی‌تواند ضامن مهار تورم ملک باشد. این طرح‌‌‌ها در عین حال برای آنکه بتواند «نیاز مسکن دهک‌‌‌های ضعیف و محروم جامعه را پوشش دهد، باید متناسب با جمعیت این دهک‌‌‌های هدف و با ارقام و مبالغی که در استطاعت آنها باشد» تعریف شود. پیش‌تر، فرهاد بیضایی کارشناس مسکن در میزگرد گروه رسانه‌‌‌ای دولت اول روحانی را آرام‌‌‌ترین دوره بازار مسکن معرفی کرد و علت آن را «سیاست‌‌‌های پولی و سیاست‌‌‌های رفع تنش» عنوان کرده بود.
بحران جهش قیمت مسکن و اجاره‌‌بها و راهکارهای کنترل آن تبدیل به یکی از مناقشات اساسی میان کارشناسان و مدیران وزارت راه و شهرسازی شده است؛ در حالی که کارشناسان اقتصادی سهم ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی در تورم مسکن را بالا ارزیابی می‌کنند، مدیران فعلی وزارت مسکن بر این باورند که با افزایش عرضه و توجه نسبی به پارامترهای اقتصادی می‌توان ترمز تورم در بازار مسکن را کشید.
صبح روز سه‌‌شنبه دوازدهم تیر ماه معاونان وزیر مسکن در نشست خبری وزارت راه‌‌وشهرسازی خبر از تکمیل ۵۰۰هزار واحد در طرح نهضت مسکن داده و در عین حال عنوان کردند که کار ساخت ۲ میلیون و ۶۰۰هزار واحد دیگر در این طرح آغاز شده است. در ادامه وزیر اسبق راه‌‌وشهرسازی با انتشار جدولی در فضای مجازی اعلام کرد، تاکنون فقط ساخت ۴۸۲هزار واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن شروع شده است و فقط ۱۹هزار و ۱۹۵ واحد مسکونی از این طرح به پایان رسیده است.
هادی عباسی‌‌اصل معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در نشست خبری دیگری که روز گذشته برگزار شد، در پاسخ به تناقض داده‌‌ای میان آمار اعلامی وزارت مسکن و وزیر اسبق این وزارتخانه گفت: آمار ۴۸۲هزار واحد مسکونی اعلامی از سوی وزیر اسبق وزارت مسکن مربوط به پروانه‌‌های صادر شده در بخش شهری است؛ این در حالی است که بخش قابل‌توجهی از طرح نهضت ملی در بخش روستایی پیگیری می‌شود. در عین حال وزیر اسبق راه و شهرسازی به پروانه‌‌های صادر شده استناد کرده‌‌اند؛ این در حالی است که آمار ۲ میلیون و ۶۰۰هزار مربوط به زمین تامین شده برای ساخت مسکن است و هنوز برای بخش قابل‌توجهی از این زمین‌‌ها پروانه صادر نشده است. اجرای ساخت خانههای سازمانی و خوابگاه‌‌های متاهلی نیز در زمره پروژه مسکن ملی قرار دارد؛ اما در آمار وزیر اسبق درنظر گرفته نشده است. در خصوص آمار خانههای تحویلی در طرح نهضت ملی مسکن نیز این تفاوت‌‌ها جریان دارد؛ به‌‌عنوان نمونه دولت سیزدهم ۱۲۰هزار مسکن مهر را طی دوره فعالیت خود تکمیل کرد؛ این رقم نیز به واحدهای تکمیلی دولت اضافه شده است.
عباسی در نشست خبری روز سه‌‌شنبه دوازدهم تیر ماه؛ فرود تورم مسکن در دولت اول آقای روحانی را نتیجه عرضه مسکن مهر عنوان کرده بود؛ وی در پاسخ به این سوال که سهم ریسکهای بیرونی بر این بازار به چه میزان است، در نشست روز چهارشنبه سیزدهم تیرماه گفت: البته ریسکهای بیرونی نظیر نرخ ارز می‌تواند بر بازار مسکن اثرگذار شود و دولت جدید باید به دنبال کنترل نرخ ارز باشد؛ اما با افزایش عرضه می‌توان تا حد زیادی بازار مسکن را کنترل کرد. مسکن کالای مصرفی بادوام است؛ اما در صورت کاهش عرضه، تبدیل به کالای سرمایه‌‌ای می‌شود. در این شرایط رشد تولید مسکن می‌تواند سوداگری و خرید سرمایه‌‌ای را در این بازار کنترل کرده و به کاهش بهای آن بینجامد.
مدیریت بازار با تقویت عرضه
هادی عباسی در نشست روز سیزدهم تیر به کلیات جلسه هجدهم شورای عالی مسکن در دولت سیزدهم اشاره کرد و گفت: بانک‌ها موظف شدند تا ۲۰درصد سهمیه تسهیلات خود را به مسکن ملی اختصاص دهند؛ در صورتی که بانکی این مصوبه را رعایت نکند؛ مشمول مالیات می‌شود. وی افزود: همچنین در این نشست ابلاغیه وام ۸۰۰ میلیون تومانی با اقساط پلکانی نیز به تصویب رسید. ابلاغیه سقف رشد اجاره‌‌بها مطابق قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌‌بها نیز در این جلسه صادر شد. کمترین سقف رشد اجاره‌‌بها مربوط به زاهدان برابر ۲۲درصد و بیشترین مربوط به یزد با ۲۵.۲درصد بود. همچنین سقف رشد اجاره‌‌بها در تهران برابر ۲۵درصد اعلام شد.
عباسی در این نشست متوسط رشد عملیاتی پروژههای در دست اجرا در طرح نهضت ملی مسکن را ۳۰درصد عنوان کرد. وی گفت: علاوه بر ۲ میلیون و ۶۰۰هزار مسکن آغاز شده در این طرح؛ زمین برای احداث ۶ میلیون واحد دیگر نیز آماده‌‌سازی شده است. ابوالفضل نوروزی مشاور وزیر راه و شهرسازی و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در نشست خبری روز گذشته گفت: دولت سیزدهم قوانین مهمی از جمله قانون تنظیم و ساماندهی بازار زمین، مسکن واجاره‌بها و قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر‌منقول را تدوین و پیگیری کرد تا به تصویب برسد؛ این قوانین بسیاری از مشکلات بازار مسکن در کشور را برطرف میکند. در دولت سیزدهم کار ساخت مسکن و نظارت بر عرضه و تقاضا همزمان پیگیری شد تا مدیریت بازار میسر شود.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: نکته دیگر موضوع پیشفروش است که در کشورهای توسعه‌یافته برای ساختوساز مورد استفاده قرار می‌گیرد اما در کشور ما در فرآیند پیشفروش، به دلیل مشکلات موجود و فروش یک واحد به چند نفر در دوران پیشفروش، اعتماد عمومی سلب شده بود؛ با تصویب قانون الزام ثبت تمامی معاملات معضل قانونی کردن پیش‌‌فروش‌ها نیز حل می‌شود و اعتماد به بازار پیشفروش مسکن بازمی‌گردد.
اقدامات دولت برای کنترل اجاره‌‌بها
محمدمهدی حیدری در نشست خبری عملکرد دولت سیزدهم در حوزه بازار مسکن که روز چهارشنبه برگزار شد، اظهار کرد: قانون بند ذ ماده ۱۴ در حوزه مدیریت بحران که از سال ۹۸ متوقف شده بود، مجدد در اولویت قرار گرفت و فعالیت‌‌های مهمی در این زمینه انجام شد. در مجموع ۱۶هزار ساختمان بلند مرتبه و مهم در کشور وجود دارد که، ۱۷۰۰ ساختمان مورد ارزیابی ایمنی قرار گرفت و نتیجه به سازمان‌های ذی‌ربط ارسال شد. ارزیابی ۳۴۰۰ ساختمان دیگر نیز در دست اجرا بوده و تا پایان تابستان به اتمام میرسد.
یاسر دستمالچیان دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی در نشست خبری عملکرد دولت سیزدهم در حوزه بازار مسکن نیز به تفویض اختیار نظارت بر مشاورین املاک از وزارت صمت به وزارت راه‌‌وشهرسازی طی دولت سیزدهم اشاره کرد و گفت: با نظارت بر عملکرد این واحد صنفی و مقابله با تخلف‌‌ها، سعی شد تا از فعالیت سوداگرانه در این بخش جلوگیری شود.
وی در ادامه به تصویب سقف ۲۵ درصدی برای رشد اجاره‌‌بها در کشور اشاره کرد و در خصوص سقف رشد اجاره‌‌بها با تغییر مستاجر و همچنین اجاره یک واحد در مرتبه اول گفت: اجاره‌‌بها برای هر کد پستی مشخص است و حتی با تغییر مستاجر نیز موجر مجوز رشد اجاره‌‌بها بیش از سقف اعلامی را ندارد. در خصوص اجاره خانه‌‌ها در مرتبه ابتدایی نیز به‌‌منظور کنترل قیمت‌ها، نرخ اجاره‌‌بها در هر منطقه مشخص می‌شود و موجرین حق دارند که اجاره‌‌بها را حداکثر ۱۰درصد بالاتر از قیمت اعلامی تعیین کنند.
مهدی ساسانی مدیر سامانه خودنویس نیز در این نشست از ثبت ۵۹۴هزار قرارداد اجاره در این سامانه از زمان آغاز به کار خبر داد و گفت: در آینده نزدیک این سامانه امکان ثبت معاملات پیشفروش یا پیش خرید و همچنین معاملات فروش را نیز خواهد داشت.
