هزینههای نامرئی طرح مسکن دولت قبل برای دولت جدید، شامل «تورم ساخت در صورت طولانی‌‌‌شدن پروسه ساخت و بار مضاعف مالی به پیشخریداران، بانکها و بودجه دولت»، «مطالبه اجتماعی» و «مواجهه مجلس» است.
به گزارش رصد روز، دولت چهاردهم برای حفظ «اعتماد رای‌دهنده‌ها» و بهبود سطح «مشارکت عمومی» در مسیر اصلاحات، نیاز دارد نسبت به «تعهدات دولت قبل در برابر مردم» پاسخ‌گو باشد و به موقع، وعده‌های بر زمینمانده را که امروز به تکالیف معوق تبدیل شدهاند، به سرانجام برساند. پرونده باز «مسکن ملی» یکی از آن تکالیف بارشده روی دوش دولت جدید است که به‌خاطر «پیش‌فروش واحدهای مسکونی دولتی‌ساز» در قالب آن طرح، امروز هیچ راهی جز تکمیل و تحویل این خانه‌ها نیست.
بررسیها از فاکتورهای مالی طرح ناتمام «مسکن دولتی» که وظیفه پرداخت آن را بانکها و احتمالا بودجه سال‌های آینده باید برعهده بگیرند، حاکی است: به قیمت‌های امروز، دست‌کم ۶۰۵همت منابع بانکی مورد نیاز است تا در قالب وام ساخت، برای احداث خانههای ۱.۸میلیون پیش‌خریدار قطعی، پرداخت شود. این رقم، بیش‌از ۲برابر حجم تسهیلاتی است که سال گذشته کل شبکه بانکی به بخش مسکن و ساختمان پرداخت کرد و از این منظر، «راه، دشوار است».
اما این، همه بار مالی طرح دولت سیزدهم نیست؛ آمادهسازی کامل زمینهای ۹۹ساله که مترمربعی حدود ۴میلیون تومان هزینه برمی‌دارد نیز منابع مالی جداگانه نیاز دارد. بدهی ناخوانده دولت چهاردهم صرفا در بخش مسکن، یکسری هزینههای نامرئی هم دارد، از جمله «افزایش بهای تکمیل خانههای دولتی‌ساز به تناسب تورم تولید»؛ اتفاقی که با انتقال پرونده مسکنمهر از دولت طراح به دولت بعدی باعث افزایش «قیمت توافق‌شده با پیشخریداران» شد و مشکلاتی را به وجود آورد که تا امروز، هنوز پرونده آن بسته نشده است.
با این حال، پیشرفت فیزیکی مسکنملی در شروع دولت پزشکیان به مراتب کمتر از مسکنمهر در شروع به کار دولت روحانی است. در این بررسی، ابعاد مالی، اجرایی و اجتماعی طرح مسکنملی برای وزیر جدید راهوشهرسازی و تیم اقتصادی دولت چهاردهم تشریح شده است تا پیش از تعریف طرح تازه، امکان مقایسه ظرفیت‌های موجود با تکالیف موجود فراهم و پس‌از آن، وعده‌های جدید برای تامین مسکن داده شود.
وزیر جدید راهوشهرسازی همچون وزرای دولتهای پیشین، در شروع کار خود، احتمالا رئیس‌‌‌جمهور و تیم اقتصادی کابینه را برای اجرای طرح جدید در حوزه «تامین مسکن» یا مجموعه سیاست‌‌‌های اصلاحی برای تغییر مسیر بازار مسکن از «رکود تورمی»، همراه خواهد کرد اما دولت چهاردهم در مواجهه با این بخش، «یک تکلیف نوشته‌‌‌شده توسط قبلی‌‌‌ها اما ناقص اجراشده تا الان» دارد که هم «ابعاد مالی» تکمیل آن را نمی‌‌‌داند و هم از «هزینه اجتماعی» تعلل نسبت به «بار اقتصادی انتقالی به این دوره» بی‌‌‌خبر است.
تکلیف «مسکن ملی» یا همان اقدامات ناتمام و روی زمینمانده «مسکن دولتی»، همراه ناخوانده دولت جدید است که با استناد به تجربه‌‌‌های گذشته می‌‌‌توان گفت، «هیچ راهی جز اجرای کامل تعهدات دولت سیزدهم وجود ندارد». در این صورت و با لحاظ این فاکتور –غیرقابل حذف کردن تعهداتی که در قالب طرح مسکنمهر به شکل اختصاص زمین ۹۹ساله به پروژه‌‌‌ها و همچنین شروع ساخت واحدها در کنار ثبت‌‌‌نام قطعی (بانکی) از پیشخریداران داده است- دولت چهاردهم نیاز دارد هزینههای ناخوانده یکی از «بزرگ‌ترین تعهدات اقتصادی» پیش‌‌‌روی خود را شناسایی کند تا امکان «برنامه‌‌‌ریزی مالی و اعتباری» برای به مقصد رساندن آن را فراهم کند.
در این مقاله با استناد به داده‌‌‌های رسمی و موجود درباره طرح «مسکنملی»، هزینههای ناخوانده دولت چهاردهم برای اتمام طرح را مورد بررسی قرار داده و در عین حال، تابلوهای خطر در طول مسیر که فعلا برای دولت قابل رویت نیست را مرئی کرده است.
مانده حساب دولت با مردم در «مسکن‌‌‌دولتی»
پیشخریداران واحدهای مسکونی دو طرح قبلی «مسکن دولتی» تحت عناوین «مسکنمهر» و «مسکنملی» که اولی توسط دولتهای نهم و دهم و دومی توسط دولت سیزدهم تعریف شد، به «اسم و شماره دولت‌‌‌ها» کاری ندارند بلکه «دولت مستقر» را مسوول، بانی و عامل «ساخت و تحویل فوری واحدها» می‌‌‌شناسند.
با همین نگاه، دولت چهاردهم که هنوز تشکیل نشده است، به قیمت امروز، در قالب یک محاسبه، ۶۰۵ همت و در قالب محاسبه دیگر، چیزی در حدود ۱۱۰۰ همت، اعتبار بانکی نیاز دارد تا بتواند واحدهای مسکونی در حال احداث (محاسبه اول) و همچنین واحدهای قول داده شده به مشمولان مسکن دولتی (محاسبه دوم) را تکمیل و تحویل دهد. از این ارقام، تا امروز و مطابق گزارشی که در سایت اطلاع‌‌‌رسانی بانک مرکزی درج شده است، فقط ۷۴.۷ همت تسهیلات (وام ساخت مسکن ملی) به این پروژه‌‌‌ها پرداخت شده است.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌‌‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، میزان پیشرفت فیزیکی مسکنملی کمتر از ۴۰ درصد است؛ این یعنی بیش از ۵۰ درصد ساخت‌‌‌وسازهای طرح دولت قبلی باید در طول عمر دولت بعدی صورت بگیرد که به شکل طبیعی، هم «منابع مالی» و هم «مدیریت و مسائل» آن، از قبل به حساب این دولت نوشته شده است.
نزدیک به ۲ میلیون خانه‌‌‌اولی در لیست «مسکن دولتی» نوشته شدهاند و به آنها تعهد «ساخت و تحویل خانه روی زمین ۹۹ساله» داده شده است. از این تعداد، فعلا برای یک میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار، «زمین ۹۹ساله» تهیه شده که به همین میزان، ساخت مسکن شروع شده و در حال احداث است.
با لحاظ مبلغ وام ساخت تعهد داده شده برای این طرح که تا قبل از یک ماه گذشته، رقم آن ۵۵۰ میلیون تومان بود، محاسبه اول «تعهد بانکی دولت چهاردهم» برای تکمیل ۱.۱ میلیون واحدی که ساخت آنها شروع شده، صورت گرفته و محاسبه دوم نیز برای کل واحدهایی که برای تحویل به حدود ۲ میلیون خانوار ثبت‌‌‌نام کننده باید توسط دولت ساخته شود، انجام شده است.
تازه، اگر قرار باشد «مصوبه روزهای پایانی دولت سیزدهم» که سقف وام مسکن‌‌‌دولتی را از ۵۵۰ میلیون تومان به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش داد را در این محاسبات لحاظ کنیم، «تعهد مالی دولت چهاردهم» از ۶۰۵ همت به حداقل ۸۷۷ همت افزایش پیدا می‌‌‌کند. این رقم فقط مربوط به «تسهیلات بانکی» در تعهد دولت است که با وضعیت فعلی یکی از بزرگ‌ترین بانک‌‌‌های دولتی فعال در تامین مالی بخش مسکن، پرداخت آن بیشتر شبیه «ماموریت غیرممکن» می‌‌‌ماند.
طی ماه‌‌‌های اخیر عملیات پرداخت وام ساخت مسکن ملی توسط این بانک برای برخی پروژه‌‌‌ها و سازندهها، تقریبا متوقف شده است و گفته می‌شود «حد استقراض بانک عامل از بانک مرکزی» پر شده است و منابع برای پرداخت وام مسکنملی نیست. با این وضعیت، تامین اعتبار حداقل ۶۰۰ همتی، تازه آن هم به قیمت امروز، یکی از «پیچیدگی‌‌‌های» کار دولت در مواجهه با یک تکلیف اقتصادی بارشده (انتقالی) است.
کار مسکن پزشکیان سخت‌‌‌تر از روحانی است؟
ممکن است مشاوران اقتصادی دولت چهاردهم، وقتی این دولت «پرونده ناتمام» مسکنملی را روی میزشان می‌‌‌گذارد، سنگینی آن را با مقایسه‌‌‌ای سطحی با پرونده مسکنمهر در زمان انتقال آن به دولت یازدهم، در حد همان طرح برآورد کنند. اما واقعیت این نیست؛ ساخته‌‌‌نشده‌‌‌های مسکن ملی در زمان انتقال مسوولیت از دولت طراح به دولت بعدی، خیلی بیشتر از مسکن مهر است.
بررسیها نشان می‌‌‌دهد، میزان پیشرفت مسکنمهر در پایان دولت دهم، با لحاظ واحدهای شروع به ساخت، واحدهای تحویل داده شده و واحدهای نازک‌‌‌کاری شده، ۸۷ درصد بود. با آن میزان پیشرفت، از کل ۲.۳ میلیون واحد مسکونی‌‌‌مهر، پیش‌‌‌از تشکیل دولت روحانی، نزدیک به یک میلیون واحد تحویل داده شده بود. همچنین در آن مقطع، نازک‌‌‌کاری ۱.۳ میلیون واحد به اتمام رسیده بود که البته واحدهای تحویلی، بخشی از همین ۱.۳ میلیون واحد بودند.
با آن پیشرفت بالای ۸۰ درصدی کل طرح مسکنمهر، نه تنها پرونده مسکنمهر در دولتهای اول و دوم روحانی، بسته نشد که در دولت سیزدهم نیز، مختومه اعلام نشد و همین الان، حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکنمهر به شکل ناقص و ناتمام، به عنوان تکلیف دولت چهاردهم منظور شده است.
با این حال، امروز میزان پیشرفت طرح «مسکنملی» نزدیک به ۴۰ درصد برآورد می‌شود که به مراتب با موقعیت مشابه در مسکنمهر، از آن عقب‌‌‌تر است. واحدهای تحویلی در این طرح در برخی آمارها کمتر از ۱۰۰ هزار واحد و در برخی دیگر، حدود ۲۰۰ هزار واحد برآورد می‌شود. واحدهایی که نازک‌‌‌کاری آنها به اتمام رسیده نیز کمتر از این ارقام است.
همچنین اگرچه برای ۱.۱ میلیون واحد مسکونی، زمین ۹۹ساله تامین شده اما استناد به آمار بانکی نشان می‌‌‌دهد، تعداد واحدهایی که در طرح مسکنملی، ساخت آنها شروع شده است، کمتر از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی برآورد می‌شود. به این ترتیب راه پیش‌‌‌روی دولت (جدید) برای تحویل خانههای دولتی تعهد داده شده از قبل، دشوارتر از دولتهای قبلی است. اما این الزاما به معنی طولانی‌‌‌تر شدن راه نیست که اگر طولانی شود، «هزینههای نامرئی» دیگر به این ارقام اضافه می‌شود.
بار دولت یا تعهد بانکها
بخش زیادی از منابع مالی مورد نیاز دولت برای تحویل خانههای دولتی وعده داده شده از قبل به مردم، همان تسهیلات بانکی است که باید تامین و پرداخت شود. همان‌طور که در ابتدای این مقاله عنوان شد، حداقل ۶۰۵ هزار میلیارد تومان، تسهیلات بانکی برای ساخت خانههای طرح «مسکن ملی» برای حدود ۱.۸ میلیون خانوار ثبت‌‌‌نام کننده (پیشخریداران) مورد نیاز است.
از این رقم، تا امروز به میزان ۳۶۰ هزار میلیارد تومان «قرارداد پرداخت وام ساخت بین ۲۵ بانک و دو موسسه اعتباری با همه پیمانکاران و سازنده‌‌‌های مسکن ملی» منعقد شده است که طبق یک گزارش رسمی، تا پایان خرداد امسال فقط ۶۴.۶ هزار میلیارد تومان آن، پرداخت شده است. بخشی از این فاصله، طبیعی است چون، وام ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در حداقل ۳ مرحله پرداخت می‌شود. اما بخشی دیگر به خاطر «نبود منابع» و «توقف ساخت پشت درب بانکها» است.
در کنار تسهیلات بانکی به عنوان بار مالی و اعتباری طرح مسکن دولتی روی دوش دولت جدید، حجم قابل توجهی «بودجه دولتی» برای آمادهسازی زمینهای ۹۹ساله اختصاص داده شده یا «آستانه اختصاص» نیاز است که در قالب «تامین آب و برق و گاز و آمادهسازی اراضی» برای ساخت مسکن دولتی، باید تامین شود. همان‌طور که در ابتدا عنوان شد، در مقابل نزدیک به ۲ میلیون خانوار ثبت‌‌‌نام کننده قطعی، فعلا معادل ساخت ۱.۱ میلیون واحد مسکونی، زمین تامین شده است. هم این زمینهای تامین‌‌‌شده، به بودجه آمادهسازی نیاز دارد و هم زمین‌‌‌هایی که هنوز تامین نشده است. برآوردها نشان می‌‌‌دهد، هر مترمربع زمین ۹۹ ساله خام، به قیمت‌های ابتدای امسال، برای آمادهسازی کامل و تامین زیرساخت‌‌‌های شهری، بین ۴ تا ۵ میلیون تومان هزینه‌‌‌کرد نیاز دارد.
هزینه «عبور» چیست؟
هزینههای مرئی طرح دولت قبل برای دولت جدید صرفا در «مسکن دولتی» یا همان «مسکن ملی»، تا اینجا، شامل «تسهیلات بانکی» و «بودجه دولتی» می‌شود. اما این «همراه ناخوانده دولت چهاردهم»، یک هزینه نامرئی هم دارد که آن هم براساس تجربه انتقال بار مسکنمهر به دولت بعد، قابل مرئی‌‌‌سازی است. این هزینه نامرئی، تعهد یا وعده‌‌‌‌‌‌ای است که دولت قبل بابت «قیمت تمام‌‌‌شده» واحدهای مسکونی به پیشخریداران و سازندهها داده است.
در مسکنمهر قرار بود واحدهای مسکونی مترمربعی ۳۰۰ هزار تومان ساخته و تحویل داده شود اما هر چقدر، سال گذشت، پروژه‌‌‌ها طولانی شد و «تورم عمومی» و «تورم تولید» به طرح اصابت کرد، «قیمت ساخت مسکنمهر» نیز صعود کرد تا اینکه از یک میلیون تومان در مترمربع هم گذشت.
تنش‌‌‌ها و هزینههای اجتماعی «افزایش گریزناپذیر قیمت توافقی» با توجه به رشد سالانه قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر ساختمانی، قسمت نامرئی در پرونده انتقالی «مسکن ملی» است.
پیش‌تر وعده داده شده بود، واحدهای مسکونی این طرح به قیمت یک میلیارد تومان، ساخته می‌شود که نیمی از آن وام بانکی خواهد بود. برخی قراردادهای ساخت پیمانکاران با قیمت ساخت مترمربعی از ۵ تا ۸ میلیون تومان منعقد شده است. در برخی از این قراردادها، مشخصات «ساخت کامل و متعارف یک واحد مسکونی به معنی تامین کامل تجهیزات داخل واحد اعم از کابینت، شیرآلات و …» دیده نمی‌شود. تجربه قبل نشان داد، پیشخریداران بعضا «تکمیل متعارف» را حین تحویل مطالبه می‌‌‌کنند. این موارد «قسمت ناشناخته مسیر» پیش‌‌‌روی دولت چهاردهم است.
اما «هزینه عبور» چیست؟ بررسیها نشان می‌‌‌دهد، از آنجا که «هزینه اجاره مسکن» در شهرهای بزرگ بالای ۷۰درصد و در کل کشور، ۵۵ درصد از کل هزینه ماهانه خانوارها را می‌‌‌بلعد، «سنگین‌‌‌ترین» مسوولیت و کار دولت چهاردهم، «مهار تورم مسکن» است.
در این میان، «مطالبه پیشخریداران مسکن دولتی» که واحدهای خود را از دولت می‌‌‌‌‌‌خواهند، ابعادی دارد که هر نوع وقفه، بی‌‌‌تفاوتی یا نقد اشکالات «مسکن دولتی» اثر تصاعدی روی وزن مطالبات می‌‌‌گذارد و پایگاه اجتماعی دولت را می‌‌‌تواند آسیب بزند. همچنین پیگیری بخشی از همین مطالبات از سوی نمایندگان مجلس خیلی زود شروع خواهد شد که آن هم اگر وقفه ساخت صورت بگیرد، ریسک‌‌‌هایی را متوجه وزارتخانه و وزیر خواهد کرد.
به این ترتیب، هزینههای نامرئی طرح مسکن دولت قبل برای دولت جدید، شامل «تورم ساخت در صورت طولانی‌‌‌شدن پروسه ساخت و بار مضاعف مالی به پیشخریداران، بانکها و بودجه دولت»، «مطالبه اجتماعی» و «مواجهه مجلس» است.
