۲/۴ میلیون خانوار مستاجر زیر خط فقر
با افزایش هزینه اجاره، بیش از ۲.۴ میلیون خانوار مستأجر زیر خط فقر قرار دارند، در حالی که سیاست‌های ناکارآمد بازار مسکن را به سمت بحران بیشتر سوق داده است.
با افزایش هزینه اجاره، بیش از ۲.۴ میلیون خانوار مستأجر زیر خط فقر قرار دارند، در حالی که سیاست‌های ناکارآمد بازار مسکن را به سمت بحران بیشتر سوق داده است.
به گزارش رصد روز، انتهای خرداد هر سال برای اغلب خانوار‌ها مصادف با دو اتفاق مهم است. اولی شروع تعطیلی مدارس برای خانوار‌های دارای محصل و دومی، اتمام قرارداد‌های اجاره‌نشینی برای خانوار‌های مستأجر. شاید کنار آمدن با مورد اولی برای خانوار‌ها هزینه آنچنانی نداشته باشد، اما اتمام قرارداد‌های اجاره مسکن برای مستأجران همواره به عنوان یک چالش مطرح بوده است. داده‌های آماری نشان می‌دهد سهم مسکن از هزینه‌های سبد معیشت برای خانوار‌های شهری کشور تا انتهای سال ۱۴۰۲ به حدود ۴۲.۵ درصد و این میزان برای شهروندان استان تهران به حدود ۵۶ درصد رسیده است. افزایش هزینه مسکن رابطه مستقیمی با فقر خانوار نیز دارد. طبق آخرین آمار رسمی، بیش از ۶۰ درصد خانوار‌های مستأجر یک تا چهارنفره در کشور زیر خط فقر زندگی می‌کنند؛ یعنی حدود ۲.۴ میلیون خانوار یا معادل ۷ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر، هر شب با نگرانی از تأمین اجاره ماه بعد، به خواب می‌روند. موضوع فقط نگرانی از نداشتن اجاره ماهیانه نیست، فقر مسکن یعنی هزینه مسکن آنقدری برای خانوار زیاد است که خانوار مجبور می‌شود برای تأمین آن، قید خیلی از نیاز‌ها و حتی نیاز‌های اولیه خود اعم از خوراک، پوشاک، بهداشت و تفریح را بزند. تصویر وخیم‌تر، زمانی مشخص می‌شود که به خانوار‌های چهارنفره نگاه کنیم؛ جایی که نرخ فقر مسکن تا ۹۸ درصد نیز می‌رسد. درحالی‌که بسیاری از کشور‌های جهان با ابزار‌هایی چون مالیات بر خانه‌های خالی، ممنوعیت سوداگری و حمایت هدفمند از مستأجران توانسته‌اند بازار اجاره را کنترل کنند، اما ایران همچنان با سیاست‌های نیم‌بند، شاهد سقوط تدریجی توان معیشتی مستأجران است. این در حالی است که مسکن طبق قانون اساسی، حقی است که دولت موظف به تأمین آن است. «فرهیختگان» در گفت‌وگو با مسعود فراهانی، پژوهشگر حوزه مسکن مرکز پژوهش‌های مجلس دلایل شکست سیاست‌های موجود و ضرورت تغییر نگاه در این حوزه را بررسی کرده است.
۲.۴ میلیون خانوار مستأجر زیر خط فقر
بر اساس آمار‌های منتشرشده در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، در سال ۱۴۰۱ حدود ۶۰ درصد از خانوار‌های مستأجرِ یک تا چهارنفره، زیر خط فقر قرار داشته‌اند؛ یعنی حدود دو میلیون و ۴۱۰ هزار خانوار در سراسر کشور با فقر مطلق دست‌وپنجه نرم می‌کنند. این آمار نشان می‌دهد در آن سال، از ۴ میلیون و ۳۸ هزار خانوار که معادل ۱۲ میلیون نفر جمعیت را در بر می‌گیرد؛ حدود دو میلیون و ۴۱۰ هزار خانوار که شامل ۷ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر جمعیت می‌شود، زیر خط فقر بوده‌اند.
نگاهی دقیق‌تر به این داده‌ها نشان می‌دهد که نرخ فقر در میان خانوار‌ها یکنواخت نیست و در گروه‌های آسیب‌پذیر، شدت آن به‌مراتب بیشتر است. برای مثال، نرخ فقر در خانوار‌های سه‌نفره‌ای که یک سرپرست و دو فرزند دارند (خانوار‌های تک‌سرپرست)، به ۷۸ درصد می‌رسد. این نرخ برای خانوار‌های چهارنفره تک‌سرپرست با سه فرزند، حتی به ۹۸ درصد نیز افزایش می‌یابد. این آمار‌ها تصویری نگران‌کننده از وضعیت معیشتی خانوار‌های مستأجر در کشور ترسیم می‌کنند؛ به‌ویژه خانوار‌هایی که علاوه بر فقر، با چالش‌های ناشی از تک‌سرپرستی نیز مواجه‌اند.
الزام کنترل روند رو به رشد تخلیه واحد‌های اجاره‌ای
مسعود فراهانی، پژوهشگر حوزه مسکن مرکز پژوهش‌های مجلس در گفت‌وگو با «فرهیختگان» درباره سیاست‌های مهمی که دولت باید در راستای بهبود وضعیت اجاره مسکن دنبال کند اظهار داشت: «نخستین و فوری‌ترین سیاستی که باید در دستور کار قرار گیرد، کنترل اجاره‌بها و جلوگیری از روند رو به رشد تخلیه واحد‌های اجاره‌ای است. منطق اصلی این رویکرد روشن است؛ هر اقدامی در حوزه مسکن، برای اجرا و اثرگذاری نیازمند زمان است. در این بازه زمانی، خانواده‌هایی که مستأجر هستند و بخش بزرگی از جمعیت هدف سیاست‌های مسکن را تشکیل می‌دهند، نباید قربانی این وقفه شوند. بسیاری از مستأجران نه توان مالی حضور در بازار خرید مسکن را دارند و نه آورده کافی برای شرکت در طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن. به همین دلیل، هر نوع برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در حوزه مسکن، در وهله اول باید بر ایجاد ثبات در بازار اجاره و حفظ توان پرداخت مستأجران متمرکز شود. با این پیش‌نیاز، حتی در صورت موفقیت کامل طرح‌های ملی، همچنان ضروری است تا آثار آن برنامه‌ها به تدریج وارد بازار شده و تأثیر خود را نشان دهند.»
تا زمانی که مسکن کالای سرمایه‌ای باشد وضعیت همین است
وی افزود: «در بالاترین سطح سیاست‌گذاری، همچنان با لکنت درباره مسکن سخن می‌گوییم؛ گویی هنوز تکلیف‌مان را با این پرسش اساسی روشن نکرده‌ایم که مسکن کالا است یا حق؟ اگر مسکن را کالایی سرمایه‌ای بدانیم –که عملاً اکنون چنین شده– تبعات آن کاملاً روشن است؛ ابزاری برای سوداگری، احتکار و کسب سود، بی‌توجه به پیامد‌های اجتماعی آن. وقتی مسکن به عنوان ابزار سودآوری تعریف می‌شود، هرگونه استفاده از آن –حتی خالی نگه‌داشتنش– توجیه‌پذیر می‌شود. در چنین شرایطی، بخش عمده‌ای از جامعه از دسترسی به این نیاز پایه‌ای محروم می‌شود. اما اگر سیاست‌گذار به‌روشنی اعلام کند که مسکن «کالا» نیست، بلکه «حق»ی است همگانی، مسیر متفاوتی در پیش خواهد گرفت. اولین گام در این رویکرد، کنترل سودآوری بازار اجاره است. اجاره‌بها عملاً بخشی از بازده سرمایه‌ای مالکان محسوب می‌شود. بنابراین، در شرایطی که مسکن دیگر کالای سرمایه‌ای نیست، باید اجاره‌بها نیز تحت نظارت و کنترل قرار گیرد.»
ترکیب ودیعه و اجاره، پس‌انداز خانوار را نابود می‌کند
فراهانی ادامه داد: «مهم‌تر از اجاره، مسئله ودیعه است؛ ما جزء معدود کشور‌هایی هستیم که ترکیب اجاره و ودیعه را از مستأجر دریافت می‌کنیم. این شیوه، پس‌انداز خانوار‌ها را از بین می‌برد و آن‌ها را برای تأمین مسکن ناچار به فروش دارایی‌هایشان می‌کند، چون درآمد جاری‌شان کفاف اجاره را نمی‌دهد. این فشار مالی، عملاً مانع خروج مستأجران از بازار اجاره و ورود به بازار مالکیت می‌شود. در کشور‌های مختلف، برای مهار این روند، سیاست‌های مشخصی اجرا شده است. برای مثال، در چین خرید مسکن دوم برای دوره‌ای ممنوع شد تا از سوداگری در بازار جلوگیری شود. یا در برخی کشور‌ها، خانه‌های خالی جرم‌انگاری شده‌اند؛ چراکه نگه‌داشتن یک واحد مسکونی بلااستفاده، برخلاف منافع عمومی تلقی می‌شود.»
هنوز داشتن خانه خالی هیچ تبعاتی ندارد
این پژوهشگر حوزه مسکن همچنین درباره مالیات بر خانه‌های خالی گفت: «در ایران اما خانه خالی هنوز هیچ تبعات قانونی مشخصی ندارد. همچنین مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) که برای کنترل خرید و فروش‌های سوداگرانه در نظر گرفته شده، نه‌تنها اثربخشی لازم را ندارد، بلکه با واقعیت‌های تورمی بازار نیز همخوان نیست. به همین دلیل، مالکان با پذیرش ریسک مالیاتی، همچنان در این بازار فعال‌اند، چون سود حاصل از فروش بسیار بیشتر از مبلغ مالیات است. تا زمانی که مسکن را از کالای سوداگرانه به حق اجتماعی تبدیل نکنیم، هیچ‌یک از سیاست‌های حمایتی از مستأجران و اقشار فاقد مسکن، به نتیجه مطلوب نخواهد رسید.»
استفادۀ بهینه از موجودی مسکن در اولویت است
وی افزود: «یکی از نخستین و بنیادی‌ترین پرسش‌ها در سیاست‌گذاری بخش مسکن این است که آیا باید از موجودی فعلی مسکن به بهترین شکل ممکن استفاده کنیم، یا تمرکز بر ساخت‌وساز جدید باشد؟ پاسخ روشن است؛ این دو، در تقابل با یکدیگر نیستند، بلکه باید هم‌زمان پیگیری شوند. استفاده بهینه از موجودی فعلی مسکن، اولویت نخست است؛ چراکه این واحد‌ها هم‌اکنون در دسترس‌اند و می‌توانند با سیاست‌گذاری مناسب، به سرعت وارد بازار مصرف شوند. در این مسیر، مقابله با احتکار مسکن به‌عنوان یک سیاست کلیدی مطرح می‌شود. هدف اصلی، بهره‌گیری اجتماعی از منابع موجود است، نه سودآوری اقتصادی برای گروهی خاص.»
شرط اصلی ساخت‌وساز ساخت مسکن استطاعت‌پذیر باشد
فراهانی گفت: «در کنار این، ساخت‌وساز نیز ضرورتی انکارناپذیر است، اما نه هر نوع ساخت‌وسازی. شرط اصلی آن است که تولید مسکن، معطوف به نیاز واقعی جامعه و در استطاعت مالی خانوار‌ها باشد. یعنی سیاست‌گذار باید مجوز‌هایی برای ساخت واحد‌هایی صادر کند که با توان اقتصادی اکثریت مردم هم‌خوانی داشته باشد. در حال حاضر، بسیاری از واحد‌های تازه‌ساز به اصطلاح «لاکچری»اند؛ مسکن‌هایی که نه کارکرد مصرفی دارند و نه قابلیت اجاره رفتن. این خانه‌ها بیشتر به ظاهر شهر رنگ می‌دهند، اما در عمل، پیکره شهر را از درون تهی می‌کنند. بنابراین، سیاست درست این است که هم از موجودی مسکن موجود به شکل اجتماعی و عادلانه استفاده شود و هم ساخت‌وساز‌هایی صورت گیرد که نتیجه‌اش تولید واحد‌هایی با قیمت مناسب برای اقشار متوسط و پایین جامعه باشد؛ نه ساخت املاک تجملی که تنها به رشد نابرابری‌ها دامن می‌زند.»
دولت باید زیرساخت ورود بخش خصوصی را فراهم کند
وی ادامه داد: «در بحث تأمین مسکن استطاعت‌پذیر، دو رویکرد اصلی مطرح است. نخست اینکه دولت مستقیماً وارد عمل نشود، بلکه با فراهم کردن زیرساخت‌ها و مشوق‌هایی، زمینه را برای مشارکت بخش خصوصی در ساخت مسکن فراهم کند. در این مدل، هدف آن است که پروژه‌های مسکن، با همکاری دولت و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و با در نظر گرفتن توان مالی خانوار‌ها، عملیاتی شود. رویکرد دوم، اقدام مستقیم دولت برای ساخت و مدیریت واحد‌های مسکونی است؛ چیزی که در ادبیات اقتصادی به‌عنوان «مسکن اجتماعی» شناخته می‌شود. اما باید توجه داشت که در وضعیت بحرانی فعلی، مستأجران با نیاز‌های فوری روبه‌رو هستند؛ آن‌ها همین ماه به حمایت نیاز دارند. حتی اگر دولت از همین امروز بهترین سیاست ممکن را برای ساخت مسکن آغاز کند، دست‌کم سه سال زمان لازم است تا اولین واحد‌های مسکونی به بازار عرضه شود. بنابراین، اگرچه این سیاست‌ها اصولی و قابل دفاع‌اند، اما باید در کنار سیاست‌های حمایتی فوری دیده شوند؛ سیاست‌هایی که به خانوار‌ها کمک کند از پس هزینه‌های جاری، مانند پرداخت اجاره همین ماه، برآیند.»
لزوم تدوین بسته‌های معیشتی برای مستأجران فقیر
این پژوهشگر حوزه مسکن تصریح کرد: «علاوه بر سیاست‌های بخش مسکن، دولت می‌تواند با تدوین بسته‌های معیشتی مکمل، فشار اقتصادی بر مستأجران را کاهش دهد. این اقدامات می‌تواند شامل توزیع اقلام خوراکی با قیمت مناسب، ارائه کالابرگ یا کنترل قیمت کالا‌های اساسی باشد. این‌گونه حمایت‌ها مستقیماً به بهبود سطح معیشت خانوار‌های اجاره‌نشین کمک می‌کند. یکی از موضوعات محل بحث، ورود دولت به بازار اجاره و اعمال محدودیت‌های قیمتی است. گرچه در سال‌های اخیر تلاش‌هایی در این زمینه صورت گرفته، اما بخش‌هایی از جامعه کارشناسی با این سیاست موافق نبوده‌اند. دلیل این مخالفت‌ها، عمدتاً به تضاد منافع موجود در فرایند سیاست‌گذاری کشور بازمی‌گردد. در ایران، برخی سیاست‌ها تحت‌تأثیر گروه‌های ذی‌نفع قرار می‌گیرند و مسیر اجرای آن‌ها تغییر می‌کند.»
پروژۀ مسکن ملی اثر چندانی روی اجاره‌نشینی نداشته
فراهانی درباره تأثیر سیاست ساخت مسکن ملی ادامه داد: «با این حال، مسکن در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران به‌عنوان یک «حق» به رسمیت شناخته شده و دولت موظف به تأمین آن است. تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد سیاست‌های ساخت مسکن ملی نتوانسته‌اند وضعیت مالکیت یا اجاره‌نشینی را به شکل معناداری تغییر دهند. بنابراین، در کوتاه‌مدت، یکی از معدود گزینه‌های مؤثر برای دولت، مداخله در بازار اجاره است. مداخله دولت در بازار اجاره، ازجمله کنترل نرخ اجاره یا محدود کردن روند تخلیه مستأجران، با اتکا به قانون اساسی و بر مبنای تأمین حقوق اولیه شهروندان انجام می‌شود. برخلاف بسیاری از کالا‌های دیگر، مسکن یک نیاز پایه و بنیادی است. از این رو، بحث درباره اینکه دولت «آیا باید» در بازار مسکن مداخله کند، تا حدی از موضوعیت خارج است؛ چراکه این مداخله بخشی از وظایف مصرح دولت در قانون اساسی است.»
از یارانه مصالح تا اعطای تراکم
وی افزود: «در حال حاضر، دولت مجوز‌های متعددی برای ساخت‌وساز در تهران صادر کرده است. در هر محله و کوچه‌ای، ساختمان‌های جدیدی در حال ساخت هستند، اما دولت هیچ کنترلی روی قیمت نهایی این واحد‌های مسکونی ندارد. در یک مدل مسکن‌سازی، دولت می‌تواند با یارانه دادن به مصالح و تراکم، قیمت تمام شده واحد‌ها را کاهش داده و بازار را کنترل کند. اما متأسفانه دولت در حال حاضر این اقدام را انجام نمی‌دهد. اگر دولت این مسیر را دنبال کند، به نوعی از بخش خصوصی برای تولید مسکن کمک خواهد گرفت و این مدل، به عنوان یک فرایند کارآمد مورد توجه قرار می‌گیرد. اما در مقابل، برخی معتقدند طرح‌های ملی مانند مسکن مهر که توسط دولت اجرا می‌شود، نه‌تنها نمی‌تواند مشکلات مسکن را حل کند، بلکه با ورود بخش خصوصی در چنین طرح‌هایی، هزینه‌های تمام شده مسکن نیز تحت کنترل قرار می‌گیرد. با این حال، دولت از دوره آقای روحانی به این‌گونه طرح‌ها پایان داد و به نوعی این روند را کنار گذاشت.»
سه مدل برای ساخت مسکن در شرایط فعلی
این پژوهشگر حوزه مسکن درباره مدل‌های ساخت مسکن عنوان کرد: «مدل اول، مشارکت دولت و بخش خصوصی است. در این مدل، دولت می‌تواند در ساخت مجتمع‌های مسکونی در خارج از شهر‌ها یا حاشیه‌های آن‌ها وارد شود و با یارانه دادن به مصالح و تراکم، قیمت تمام شده واحد‌ها را کاهش دهد. این مدل در شرایط فعلی تهران به‌عنوان بهترین گزینه شناخته می‌شود؛ چراکه علاوه بر تأمین مسکن برای افراد، از جداسازی اجتماعی جلوگیری می‌کند. افراد در همین مناطق شهری باقی می‌مانند و از خدمات شهری، فرصت‌های شغلی و دسترسی به امکانات بهره‌مند می‌شوند. مدل دوم، اجرای طرح‌های ملی توسط دولت است. این مدل شامل طرح‌هایی مانند مسکن مهر است که دولت خود پروژه‌های مسکونی را به‌طور مستقیم اجرا می‌کند. در این مدل، دولت می‌تواند به‌طور کامل کنترل قیمت‌ها را در دست گیرد، اما تجربه نشان داده این نوع طرح‌ها به‌ویژه در بلندمدت نتوانسته‌اند موفقیت‌های مورد انتظار را به همراه داشته باشند. مدل سوم، مداخله کامل دولت در فرایند ساخت و مدیریت مسکن است. در این مدل، دولت به‌طور کامل مسئول ساخت و مدیریت واحد‌های مسکونی می‌شود. در دوره مسکن مهر، دولت بخش‌هایی از مسکن‌ها را خود ساخته و مدیریت کرد، اما پس از آن این روند کنار گذاشته شد.»
فراهانی درباره چالش‌های جداسازی اجتماعی گفت: «چنانچه دولت بخواهد مسکن را فقط در حاشیه‌های شهر‌ها ایجاد کند، تبعات اجتماعی جدی به همراه خواهد داشت. این اقدام می‌تواند منجر به جداسازی اجتماعی شود؛ به‌طوری‌که کسانی که دسترسی به مسکن پیدا می‌کنند، از بقیه جامعه جدا می‌شوند، درحالی‌که هدف از تأمین مسکن، فراهم آوردن دسترسی به فرصت‌های شغلی و خدمات شهری است. اگر افراد از این خدمات دور شوند، هزینه‌های اجتماعی و اقتصادی بیشتری برای آن‌ها به وجود خواهد آمد.»
تراکم‌فروشی در ایران بی‌قاعده است
وی در زمینه تراکم‌فروشی اظهار داشت: «در نظام مسکن ایران، تبعیض‌هایی وجود دارد که بر نحوه تخصیص تراکم و تأثیر آن بر بازار مسکن اثر می‌گذارد. در بسیاری از کشور‌های دیگر، اجازه ساخت واحد مسکونی بیشتر روی یک قطعه زمین، به‌طور معمول به افراد داده نمی‌شود. برای مثال، اگر شما در نیاوران تهران یک ساختمان یک طبقه در سال ۱۳۵۰ خریدید، حتی در سال ۱۴۰۴ هم اگر مجوز بگیرید، تنها مجوز ساخت یک طبقه برای شما صادر خواهد شد، درحالی‌که نظام مسکن ایران از تراکم بی‌قاعده استفاده می‌کند و این تراکم‌ها عمدتاً تنها به مالکان فعلی اختصاص می‌یابد. درواقع، دولت از طریق سیاست‌هایی مانند «تراکم‌فروشی»، اجازه می‌دهد تا مالکان از تراکم‌های اضافی به نفع خود استفاده کنند. این روند به مالکان این امکان را می‌دهد که مثلاً در مناطق خاص تهران، مانند منطقه ۱ یا ۲، یک ساختمان یک طبقه را به شش طبقه تبدیل کنند. در مقایسه با سایر بازار‌ها، این فرصت‌ها سود بسیار زیادی را فراهم می‌آورد، به‌طوری‌که هیچ بازار دیگری اینچنین بازدهی نخواهد داشت. دلیل اصلی این مسئله، وجود تبعیض در نظام مسکن است که فرصت‌های سودآوری ویژه‌ای را برای مالکان ایجاد می‌کند.»
الزام تغییر استراتژی دولت در حوزه تراکم‌فروشی
پژوهشگر مسکن مرکز پژوهش‌های مجلس درباره لزوم تغییر رویکرد دولت در زمینه تراکم‌فروشی عنوان کرد: «اگر دولت بخواهد در همین ساختار فعلی وارد عمل شود، یکی از راه‌های اصلاح، به‌روزرسانی تراکم‌ها و هدایت آن‌ها به سمت تأمین مسکن استطاعت‌پذیر است. برای این منظور، دولت باید به‌طور حرفه‌ای‌تر به تخصیص تراکم‌ها پرداخته و آن‌ها را با شرایط تأمین مسکن مناسب برای اقشار کم‌درآمد گره بزند. به عبارت دیگر، تراکم‌هایی که به زمین‌ها تعلق می‌گیرد، باید با همکاری مالکان و سازندگان همراه باشد تا درصدی از واحد‌های ساخته‌شده به مسکن‌های استطاعت‌پذیر اختصاص یابد. این مدل در بسیاری از کشور‌های دنیا به‌ویژه در ایالات متحده، به‌عنوان یک نمونه از سرمایه‌داری بازار آزاد در حال اجراست. در این کشور‌ها، تراکم‌ها به تأمین مسکن برای اقشار مختلف گره خورده‌اند و به‌طور مؤثری بر کاهش مشکلات مسکن تأثیرگذار هستند. متأسفانه، در ایران چنین سازوکاری وجود ندارد و تراکم‌ها به‌صورت بی‌رویه و بدون هیچ‌گونه مدیریت خاصی در اختیار مالکان قرار می‌گیرد.»
وی در پایان یادآور شد: «چالش اصلی این است که بازار مسکن در ایران کاملاً ر‌ها شده است و به دلیل سودآوری بالای آن، مالکان و سازندگان تمایل زیادی به ادامه فعالیت‌های ساختمانی دارند. حتی اگر دولت بخواهد وارد عمل شده و سیاست‌های کنترلی را اعمال کند، همچنان به دلیل بازدهی بالا، فعالیت‌های ساختمانی ادامه خواهد یافت. این مسئله نشان‌دهنده ضرورت اصلاحات در نحوه تخصیص تراکم‌ها و کنترل بازار مسکن است تا نه‌تنها فرصت‌های سودآور به طور عادلانه‌تر توزیع شوند، بلکه به تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد نیز کمک شود.»
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
