طبق شاخص‌های موجود، حدود ۴۴۲۷ هکتار از بافت‌های فرسوده شناسایی شده بودند، اما با تغییر شاخص‌ها و افزودن معیارهای جدید از سوی شورای عالی شهرسازی، این محدوده‌ها به ۶۲۰۰ هکتار افزایش یافته است. همچنین، از ابتدای فعالیت سازمان نوسازی تهران تا...
به گزارش رصد روز، شاید به نظر برسد که شهرها تنها مجموعه‌ای از محیط‌های سیمانی‌اند، اما جامعه‌شناسان، شهرسازان و جغرافی‌دانان معتقدند برخلاف این دیدگاه ایستا، شهرها شباهت‌های زیادی به موجودات زنده دارند. آن‌ها متولد می‌شوند، زیست می‌کنند، به تغییرات محیطی واکنش نشان می‌دهند و درنهایت، دچار فرسودگی می‌شوند. بر همین اساس، استمرار حیات شهرها نیازمند توجه به نوسازی، احیای بافت‌های فرسوده و ترمیم زیرساخت‌های آن‌هاست. تهران به‌عنوان پایتخت کشور، نیز از این قاعده مستثنی نیست. بررسی وضعیت بافت‌های فرسوده تهران نشان می‌دهد این مناطق به‌طور مستمر مورد شناسایی و بازنگری قرار می‌گیرند. پیش از این، طبق شاخص‌های موجود، حدود ۴۴۲۷ هکتار از بافت‌های فرسوده شناسایی شده بودند، اما با تغییر شاخص‌ها و افزودن معیارهای جدید از سوی شورای عالی شهرسازی، این محدوده‌ها به ۶۲۰۰ هکتار افزایش یافته است. همچنین، از ابتدای فعالیت سازمان نوسازی تهران تاکنون، حدود ۵۳ درصد از بافت‌های فرسوده این شهر نوسازی شده‌اند. طبق برنامه‌ریزی‌ها، هر سال باید ۳ درصد از بافت‌های فرسوده باقی‌مانده نوسازی شوند. «فرهیختگان» در خصوص آخرین وضعیت این بافت فرسوده تهران، در گفت‌وگو با سیدمهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به بررسی مسائل و پیشرفت‌های موجود پرداخته است.
به‌نظر شما وضعیت بافت فرسوده تهران الان به چه شکل است؟ فکر می‌کنم سه معیار برای قرار گرفتن یک محدوده شهری به‌عنوان بافت فرسوده وجود دارد؟ بااین حساب چند درصد از بافت مسکونی پایتخت فرسوده است؟
در شهر تهران، محدوده‌های بافت فرسوده و ناکارآمد به‌طور مستمر مورد شناسایی و بازنگری قرار می‌گیرند. براساس شاخص‌های پیشین، حدود ۴۴۲۷ هکتار از این بافت‌ها شناسایی شده بود. اما با تغییر شاخص‌ها و اضافه شدن معیارهای جدید از سوی شورای‌عالی شهرسازی، این محدوده‌ها به ۶۲۰۰ هکتار افزایش یافت، درنتیجه تهران اکنون با دو محدوده اصلی برای مداخله در طرح‌های بازآفرینی و نوسازی مواجه است؛ بافت‌های فرسوده و محدوده‌های ناکارآمد. در گذشته، ملاک شناسایی بافت‌های فرسوده براساس سه شاخص اصلی بود، اما با تصویب شاخص‌های جدید این معیار‌ها تغییر کرده است. حالا علاوه‌بر شاخص‌های کالبدی، موضوعات اجتماعی، مخاطرات زیست‌محیطی و سایر عوامل مربوط به گونه‌های مختلف بافت‌ها نیز درنظر گرفته می‌شود. این تغییرات باعث‌شده تهران به‌عنوان تنها شهر در کشور، موفق به شناسایی این محدوده‌ها با شاخص‌های جدید شود. با توجه به این تغییرات، اکنون حدود ۶۲۰۰ هکتار از تهران در مسیر نوسازی قرار گرفته‌اند. علاوه‌بر اینها، برخی مناطق دیگر نیز که به‌طور جزئی دچار مشکلات جدی‌اند، جزء اولویت‌های بازآفرینی در دوره مدیریت شهری جدید قرار گرفته‌اند. در این دوره سه‌ساله، بیش از ۶۶ طرح موضعی و موضوعی برای این محدوده‌ها تهیه شده، به‌عنوان مثال در منطقه ۲، طرح بازآفرینی برای محدوده فرحزاد و حیاط تهران (منطقه‌ای که پیش‌تر با نام «استانبول» شناخته می‌شد) درحال اجراست. پروژه‌هایی همچون بازآفرینی محدوده اسلام‌آباد، ده‌ونک، ماه شمیران نو، حصارک، کن، شهر سنگ و بسیاری دیگر، درحال پیگیری‌اند. این پروژه‌ها نه‌تنها به نوسازی کالبدی این محدوده‌ها می‌پردازند، بلکه به حل مسائل اجتماعی و محیطی نیز توجه دارند، به‌طورمثال، در پروژه بازآفرینی اسلام‌آباد، بخش‌هایی از مردم به مساکن جدید منتقل خواهند شد که نشان‌دهنده تعهد به بهبود کیفیت زندگی در این مناطق است. درمجموع طرح‌های نوسازی و بازآفرینی در تهران فراتر از مرز‌های کالبدی بافت‌ها حرکت کردند و به‌طور جامع‌تری به مسائل اجتماعی، اقتصادی و محیطی توجه دارند. از این رو، تهران گام‌های مهمی در جهت ساخت شهری مقاوم‌تر، پایدارتر و مطلوب‌تر برای شهروندان برداشته است. در دوره مدیریت شهری جدید، تلاش‌ها برای نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد تهران با رویکردی جامع و چندبعدی شدت گرفته است. مهم‌ترین اقدامات انجام‌شده شامل شناسایی و نوسازی محدوده‌های فرسوده و ناکارآمد و تأمین خدمات مورد نیاز برای ساکنان این مناطق است. یکی از اقداماتی که به‌طور چشمگیری بر روند نوسازی تأثیر گذاشته، بازنگری در مشوق‌های بافت فرسوده بوده است. براساس مصوبه جدید شورای عالی معماری و شهرسازی، مشوق‌های ویژه‌ای برای محدوده ۴۴۲۷ هکتاری بافت فرسوده تهران ابلاغ شد. این مشوق‌ها موجب تسهیل در صدور پروانه‌های ساخت و افزایش انگیزه برای نوسازی شده است. در این دوره، بیش از ۶۶ طرح موضعی و موضوعی برای شناسایی و رفع مشکلات در محدوده‌های عارضه‌دار تهران تهیه شد. این طرح‌ها شامل مناطق مختلف شهرند که به‌دلیل مشکلات جدی ازجمله فرسودگی، نیاز به نوسازی و بازآفرینی دارند. محدوده ۶۲۰۰ هکتاری ناکارآمد در تهران نیز اخیراً شناسایی و در مسیر نوسازی قرار گرفت. پیش از این، مشوق‌ها شامل این مناطق نمی‌شد، اما با تغییرات جدید، این مناطق هم مشمول طرح‌های نوسازی شده‌اند و شاهد افزایش صدور پروانه در این محدوده‌ها بوده‌ایم. یکی از رویکرد‌های جدید در نوسازی بافت‌های فرسوده، توجه به نیاز‌های خدماتی و زیرساختی است. در این دوره، علاوه‌بر نوسازی کالبدی، توجه ویژه‌ای به تأمین خدمات اساسی مانند بهداشت، آموزش، حمل‌ونقل و فضای سبز شده است. به‌عنوان نمونه در محدوده گلاب‌دره منطقه ۱، ایجاد مجتمع خدماتی با مساحت ۶ هزار متر مربع برای ارائه خدمات اجتماعی، فرهنگی و ورزشی پیش‌بینی شده است. در محدوده مناطق ۱۷ و ۱۸ تهران، پروژه باغ‌راه حضرت فاطمه‌زهرا(سلام‌الله‌علیها) با هزینه‌ای بالغ بر ۱۵۰۰ میلیارد تومان درحال تکمیل است. این پروژه شامل بیش از ۳۰هزار متر مربع فضای خدماتی، مسیر‌های دوچرخه‌سواری و پیاده‌روی و بهبود سرانه‌های خدماتی در این مناطق خواهد بود. این پروژه نمونه‌ای از تلاش‌ها برای بهبود کیفیت زندگی در بافت‌های فرسوده است. یکی از اولویت‌های مهم مدیریت شهری، همسو کردن طرح‌های بازآفرینی با تولید مسکن است. در این راستا، پروژه‌های مسکن معوض در مناطق مختلف ازجمله منطقه ۲۰ و حیاط تهران (که پیش‌تر به نام «استانبول» شناخته می‌شد) درحال اجراست. این پروژه‌ها به‌طور مستقیم به حل مشکل مسکن در این مناطق کمک خواهند کرد.
کمی درباره موانع و مسائل پیش روی سازمان نوسازی شهر تهران توضیح دهید؟
نوسازی بافت‌های فرسوده در تهران به یکی از موضوعات اساسی در برنامه‌ریزی شهری تبدیل شده است. با وجود تلاش‌های صورت‌گرفته، هنوز موانع جدی بر سر راه نوسازی این بافت‌ها وجود دارد که به‌ویژه در زمینه تسهیلات بانکی، خدمات دولتی و بافت‌های تاریخی نمایان است.
1- تسهیلات بانکی: یکی از اصلی‌ترین موانع نوسازی در تهران، دسترسی به تسهیلات بانکی است. نوسازی بافت‌های فرسوده یک فرایند سه‌جانبه است که در آن شهرداری، دولت و مردم نقش دارند. دولت با تأمین بخشی از خدمات و تسهیلات بانکی، شهرداری با ارائه مشوق‌ها و معافیت‌های مالی و مردم نیز با مشارکت در فرایند نوسازی، باید همکاری کنند. اما در حال حاضر عدم دسترسی به تسهیلات بانکی برای بسیاری از مردم، به یکی از بزرگ‌ترین موانع تبدیل شده است. بسیاری از ساکنان مناطق فرسوده بدون دریافت تسهیلات، قادر به نوسازی خانه‌های خود نیستند و این مسئله باعث کندی فرایند نوسازی شده است.
2- تأمین خدمات زیرساختی و دولتی: دیگر از موانع نوسازی، کمبود خدمات زیرساختی است که بخشی از آن برعهده دولت قرار دارد. در حالی که شهرداری مسئول تأمین خدماتی مانند فضای سبز، پارکینگ و سایر سرانه‌های شهری است، بسیاری از خدمات مانند ساخت مدارس، درمانگاه‌ها و بیمارستان‌ها، به‌ویژه در مناطق بافت فرسوده، وظیفه دولت است. این کمبود‌ها علاوه‌بر کاهش کیفیت زندگی ساکنان این مناطق، انگیزه مردم را برای مشارکت در فرایند نوسازی کاهش می‌دهد. به همین دلیل، تأمین منابع مالی و تخصیص بودجه برای خدمات زیرساختی یکی از اولویت‌های مهم در این دوره است.
3- نوسازی بافت‌های تاریخی: در برخی مناطق تاریخی تهران، مانند مناطق ۱۲ و ۱۱، بافت‌های فرسوده به دلیل وضعیت خاص خود با مشکلات بیشتری مواجهند. در این محدوده‌ها، مشوق‌های نوسازی به‌دلیل قوانین میراث فرهنگی، قابل اعمال نیستند و این موضوع باعث فرسودگی بیشتر این مناطق می‌شود. یکی از درخواست‌های اصلی مسئولان شهری از وزارت میراث فرهنگی، بازنگری در سیاست‌های مربوط به نوسازی بافت‌های تاریخی است. بازنگری در این سیاست‌ها می‌تواند راه‌حل‌هایی برای احیای این محدوده‌ها و جلوگیری از تخریب بیشتر آن‌ها ارائه دهد. بافت‌های تاریخی تهران، به‌ویژه در مناطق ۱۲ و ۱۱، نیازمند توجه ویژه‌ای‌اند. این مناطق به‌دلیل قوانین میراث فرهنگی، با مشکلات بیشتری در زمینه نوسازی مواجهند. مشوق‌های نوسازی برای این مناطق قابل‌اعمال نیست و به همین دلیل، این بافت‌ها هر روز فرسوده‌تر می‌شوند. در این راستا، نیاز به همکاری بیشتر میان شهرداری و وزارت میراث فرهنگی وجود دارد تا راهکار‌های جدیدی برای نوسازی این مناطق ارائه شود. با وجود چالش‌ها، نوسازی بافت‌های فرسوده فرصتی بی‌نظیر برای تأمین مسکن در تهران است. علاوه بر ایجاد مسکن برای ساکنان فعلی، نوسازی این بافت‌ها می‌تواند به افزایش کیفیت زندگی در تهران منجر شود. از آنجا که محدوده‌های جدید شهری در اطراف تهران به‌دلیل محدودیت‌های زیست‌محیطی و جمعیتی به‌طور طبیعی توسعه نمی‌یابند، تمرکز بر نوسازی بافت‌های فرسوده می‌تواند بهترین راهکار برای پاسخ به نیاز مسکن باشد. درکنار نوسازی بافت‌های فرسوده، پروژه‌های زیرساختی و گردشگری نیز در دستور کار قرار دارند. به‌عنوان مثال پروژه ساخت بزرگ‌ترین مسیر دوچرخه خاورمیانه در مناطق ۲، ۳ و ۵ تهران به‌زودی آغاز خواهد شد. این پروژه‌ها نه‌تنها به بهبود حمل‌ونقل درون‌شهری کمک می‌کنند، بلکه می‌توانند به توسعه گردشگری و ایجاد فضای سبز در تهران منجر شوند. درنهایت این پروژه‌ها به ایجاد یک ساختار فرهنگی، اجتماعی و گردشگری منسجم در تهران کمک خواهند کرد که در آینده به‌طور مستقیم به نوسازی و بهبود کیفیت زندگی در مناطق فرسوده نیز متصل خواهد شد.
4- مشارکت مردم: در بسیاری از موارد، ساکنان بافت‌های فرسوده به دلایل مختلف، ازجمله نبود انگیزه یا مشکلات در دریافت پروانه‌های ساختمانی، تمایلی به مشارکت در نوسازی ندارند. در این راستا شهرداری تهران با ارائه مشوق‌های جدید و حذف موانع قانونی، اقداماتی برای تسهیل فرایند نوسازی انجام داده است. با اجرای طرح‌های موضعی و موضوعی، بسیاری از مشکلات مرتبط با مشارکت مردم برطرف شده و روند نوسازی تسهیل شده است.
5- تجمیع پلاک‌ها: یکی از مشکلات اساسی در نوسازی بافت‌های فرسوده، تجمیع پلاک‌ها و همکاری مالکان است. طبق ماده ۷ قانون احیا، وقتی گروهی از مالکان برای تجمیع پلاک‌ها و اجرای پروژه‌های نوسازی همکاری می‌کنند، ممکن است یک مالک یا بنگاه تجاری تصمیم به عدم همراهی بگیرد و باعث تغییر مسیر پروژه شود. این امر، به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ، می‌تواند مانع از ایجاد پروژه‌های توسعه‌ای و نوسازی در مقیاس بزرگ شود. در بسیاری از کشور‌های دیگر، مانند ترکیه، دولت‌ها برای حل این مشکل قوانین ویژه‌ای دارند که مالکان را موظف به همکاری می‌کنند. در ترکیه اگر یک پروژه تجمیعی درحال اجرا باشد، هیچ‌کدام از مالکان نمی‌توانند از این فرایند خارج شوند و دولت به‌طور مستقیم خدمات نوسازی را تأمین می‌کند، بنابراین یکی از نیاز‌های اساسی در تهران، تصویب قوانین مشابه برای الزام مالکان به همکاری در پروژه‌های تجمیعی است.
6- سرقفلی: در برخی مناطق مرکزی تهران، مغازه‌ها دارای سرقفلی‌های باارزشند، اما ساختمان‌های بالایی آن‌ها به‌شدت فرسوده شده‌اند. مالکان این مغازه‌ها به‌دلیل ناتوانی در نوسازی ساختمان‌های خود یا به‌دلیل عدم توانایی در ترک محل، علاقه‌ای به نوسازی ندارند. از سوی دیگر، مستأجران این مغازه‌ها نیز به‌دلیل نگرانی از دست دادن حقوق سرقفلی خود، تمایلی به نوسازی ندارند. برای حل این معضل، ضروری است که حقوق سرقفلی در فرایند نوسازی جدید به‌رسمیت شناخته شود. این کار می‌تواند به مالکان و مستأجران اطمینان دهد که پس از نوسازی، حق استفاده از فضای تجاری حفظ خواهد شد و درنتیجه انگیزه‌ای برای مشارکت در فرایند نوسازی ایجاد خواهد شد. در نهایت، نوسازی بافت‌های فرسوده نیازمند همکاری مؤثر میان سه ضلع اصلی آن یعنی مردم، شهرداری و دولت است. با حل موانع موجود در زمینه تسهیلات بانکی، خدمات زیرساختی و بازنگری در سیاست‌های نوسازی بافت‌های تاریخی می‌توان گام‌های مؤثری در جهت بهبود کیفیت زندگی در مناطق فرسوده تهران برداشت.
اگر صرفاً ناپایداری سازه و استحکام بنا را در نظر بگیریم، وضعیت چگونه خواهد بود؟
حدود ۵۳ درصد از بافت‌های فرسوده شهر تهران تاکنون نوسازی شده‌اند. طبق برنامه، هر سال باید ۳ درصد از محدوده باقی‌مانده بافت‌های فرسوده نوسازی شود. امسال طبق تکلیف برنامه چهارم، این هدف محقق شد و پیش‌بینی می‌کنیم بیش از ۳ درصد از محدوده باقی‌مانده نیز در سال جاری نوسازی شود. در حال حاضر ما با محدوده‌ای به مساحت ۶۲۰۰ هکتار از بافت‌های ناکارآمد روبه‌رویم که این محدوده امسال جزء برنامه‌های اولویت‌دار نوسازی قرار گرفت. این ۶۲۰۰ هکتار که سال‌ها از روند نوسازی عقب‌مانده بود، در مسیر نوسازی قرار گرفت. علاوه‌بر این، طرح‌های موضعی و موضوعی که در سه‌سال گذشته شناسایی شده بودند نیز جزء برنامه‌های نوسازی قرار دارند. بخشی از عملیات اجرایی این طرح‌ها آغاز شده است، اما به‌دلیل کمبود اعتبارات، برخی از آن‌ها هنوز در دستور کار قرار نگرفته‌اند. به دستور شهردار محترم تهران، این طرح‌ها امسال جزء پروژه‌های ویژه قرار گرفته‌اند و اعتبار ویژه‌ای برای نوسازی و خدمات این مناطق پیش‌بینی شده است. امسال سال خوبی برای تأمین خدمات در این مناطق خواهد بود. ما اکنون با دو محدوده مختلف روبه‌روییم: یک محدوده بافت فرسوده قبلی و یک محدوده ناکارآمد جدید که اخیراً به طرح اضافه شده است. همچنین تعدادی محدوده موردی در مناطق مختلف تهران داریم که برای آن‌ها برنامه اقدام مشخصی تهیه شده است. این برنامه‌ها شامل پروژه‌های خدماتی، تملک و نفوذپذیری است که امیدواریم امسال به مرحله اجرا برسد. درخصوص ناپایداری سازه‌ها و استحکام آن‌ها، متأسفانه برخی پلاک‌های مسکونی در این مناطق از استحکام کافی برخوردار نیستند. به همین دلیل اقدامات نوسازی در این مناطق درحال انجام است تا این سازه‌ها به مسیر نوسازی وارد شوند. برخی موانع وجود دارد که توضیح داده‌ام، ازجمله اینکه بعضی از این پلاک‌ها کاربری عمومی دارند، مانند پاساژ‌ها. خوشبختانه در تهران این موارد شناسایی شده‌اند و اقدامات ایمن‌سازی با اولویت آتش‌نشانی درحال انجام است. در بخش سازه‌های عمومی، وضعیت نسبتاً بهتری داریم، اما در برخی پلاک‌های مسکونی و معابر هنوز با مشکلاتی روبه‌روییم. به‌ویژه در زمینه بازگشایی معابر و تعریض آن‌ها برای دسترسی بهتر دستگاه‌های خدمات‌رسان، برخی موانع قانونی وجود دارد که باید رفع شود. اگر موانع قانونی حل شده و تسهیلات بانکی به‌درستی ابلاغ شوند، اتفاقات خوبی در زمینه نوسازی رخ خواهد داد. در جلسه شورای مسکن که با حضور رئیس‌جمهور برگزار شد، تمرکز بر بافت‌های فرسوده بود. این سیاست کاملاً درست است و می‌تواند نقش مهمی در تأمین مسکن و تسریع فرایند نوسازی ایفا کند.
از دهه ۱۳۸۰ تاکنون شهرداری در قالب سازمان نوسازی در حوزه بافت فرسوده فعالیت می‌کند، طی این مدت چند درصد از بافت فرسوده پایتخت نوسازی شده است؟
تاکنون بیش از ۵۳ درصد از محدوده‌های مسکونی بافت‌های فرسوده در شهر تهران نوسازی شده است. مناطقی را که هنوز نوسازی نشده‌اند، عمدتاً شامل محدوده‌های تجاری، نواحی اطراف راه‌آهن، اراضی تحت‌اختیار موقوفات و مناطقی‌اند که مشکلات حقوقی یا سندی دارند، از طرف دیگر بافت‌های تاریخی که می‌شد نوسازی شوند، حدود ۹۰ درصد آن‌ها به اتمام رسیده‌اند. موانع اصلی نوسازی در این محدوده‌ها، مشکلات ثبتی و حقوقی است که گاهی مانع از پیشبرد پروژه‌ها می‌شود. اگر دولت بتواند در این زمینه کمک کند و این مسائل را به یک برنامه اقدام مشترک تبدیل کند، به نظر می‌رسد ظرفیت‌های زیادی برای تسریع روند نوسازی این مناطق وجود دارد، در این صورت حتی می‌توان انتظار داشت که باقی‌مانده این محدوده‌ها با سرعت بیشتری نوسازی شوند.
برآوردی داشته‌اید که اگر با همین روند پیش‌برویم و اصلاً بافت فرسوده جدید هم اضافه نشود، چندسال طول می‌کشد بافت فرسوده فعلی نوسازی شود؟
در حال حاضر نمی‌توان زمان دقیقی برای نوسازی برخی از محدوده‌ها تعیین کرد، زیرا مسائل مختلفی باید حل شود. یکی از این مسائل، مشکلات ثبت سندی است که تا زمانی که حل نشود، نمی‌توان به‌راحتی زمان‌بندی برای نوسازی تعیین کرد، برای‌مثال در سال گذشته در محدوده شمیران‌نور، مشکلات سندی حل شد، اما در برخی مناطق، مثل محدوده‌های مربوط به راه‌آهن تهران- اهواز و تهران- تبریز، تا زمانی که تکلیف حریم‌ها و مسائل حقوقی آن‌ها مشخص نشود، نمی‌توان زمان دقیقی برای نوسازی تعیین کرد. علاوه بر این، برخی محدوده‌ها تحت‌تأثیر موضوعات خاصی مانند فشار قوی یا موقوفات قرار دارند که نیازمند تصمیم‌گیری از سوی نهاد‌های مربوطه‌اند. در این مناطق، تا زمانی که مسائل حقوقی و اجرایی حل نشود، نوسازی با کندی پیش می‌رود. با‌این‌حال مناطقی که چنین مشکلاتی ندارند، به‌نظر می‌رسد ظرف ۱۰ سال آینده در مسیر نوسازی قرار خواهند گرفت. به‌ویژه محدوده‌هایی که اخیراً به طرح‌های نوسازی اضافه شده‌اند یا درحال دریافت خدمات نوسازی‌اند، پیشرفت‌های خوبی خواهند داشت. درمجموع اگر دولت و شهرداری بتوانند برای اولین‌بار یک سیاست مشخص و مشترک برای نوسازی این محدوده‌ها اتخاذ کنند که خوشبختانه اکنون به این توافق رسیده‌اند، سرعت نوسازی افزایش خواهد یافت و حتی می‌توان پیش‌بینی کرد که میزان نوسازی از ۳ درصد سالانه فراتر برود.
در سال ۱۳۸۹ قانون حمایت از احیا بافت‌های فرسوده تصویب شد تا موانع حقوقی، قانونی و کالبدی را از سر راه نوسازی بافت‌های فرسوده بردارد اما ظاهراً این قانون هنوز قابلیت اجرایی و عملی به خود نگرفته است؟ مواردی سراغ دارید که موانع حقوقی (املاک ورثه‌ای؛ مجهول‌المالک و…) مانع شکل‌گیری پروژه‌های تجمیعی در محلات شوند؟
متأسفانه در آن قانون صراحتاً درباره شیوه اجرایی کردن آن صحبت نشده و آیین‌نامه اجرایی آن نیز منتشر نشده است. این مسئله باعث شده در بسیاری از مواقع محاکم قضایی نیز حکم واضحی صادر نکنند. برای مثال در مورد پلاک‌های مسکونی، ماده ۹ مشخص می‌کند اگر خانه‌ای در طرح تعویض پروژه‌های شهرداری قرار گیرد، دستگاه قضائی همکاری لازم را خواهد داشت. اما در ماده ۷ چنین همراستایی وجود ندارد و همین عدم شفافیت قانونی موجب مشکلات زیادی برای پروژه‌ها می‌شود. من بر این باورم که محدوده‌های بافت‌های فرسوده و ناکارآمد نیز باید مانند ماده ۹ برخورد کنند. به‌عبارت دیگر، هرگاه شهرداری اقدام به تجمیع پلاک‌ها کند، حتی اگر مالکان با یکدیگر توافق کرده باشند، باید تکلیف روشن شود. باید این پلاک‌ها یا به قیمت کارشناسی به سرمایه‌گذار واگذار شود یا در پروژه مشارکت کنند. این مسئله باید به‌طور قانونی مشخص گردد، زیرا در حال حاضر سرمایه‌گذارانی که در این بافت‌ها فعالیت می‌کنند، به‌دلیل همین نقص قوانین، با مشکلات زیادی مواجه می‌شوند. این مشکلات باعث‌شده بسیاری از پروژه‌های تجمیع در این بافت‌ها متوقف شده یا به‌کندی پیش‌برود. ما اکنون پروژه‌های متعددی داریم که برخی از آن‌ها به‌دلیل عدم همراهی تعدادی از پلاک‌ها با مشکل مواجه شده‌اند. به‌عنوان‌مثال در منطقه ۱۰ پروژه‌ای در دست اجراست که بیش از ۷۰ پلاک توسط سرمایه‌گذار خریداری شده و بخشی از پروژه نیز پیش رفته است، اما همچنان برخی از مالکان همکاری نمی‌کنند. این ضعف‌های قانونی باعث می‌شود پروژه‌های دیگری که در این مناطق آغاز می‌شوند، با مشکلات مشابه روبه‌رو شوند. به‌طورکلی چنین مشکلاتی سرمایه‌گذاران را دلسرد کرده و باعث می‌شود آن‌ها از سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده منصرف شوند. من معتقدم اگر این موانع قانونی رفع شود، ظرفیت بسیار خوبی برای تولید مسکن در این مناطق فراهم خواهد شد. دولت باید با اصلاح این قوانین، زمینه را برای اجرای کامل ماده ۷ فراهم کند تا این بخش از پروژه‌ها به‌درستی پیش‌برود.
اکنون جایگاه شهرداری و سازمان نوسازی در احیای بافت‌های فرسوده به چه شکل است؟ شما چه کمکی به تسهیل فرایند نوسازی شهری می‌کنید؟
سازمان نوسازی، به‌عنوان سیاست‌گذار اصلی اقداماتی را برای تسریع فرایند نوسازی انجام می‌دهد. این سازمان، علاوه بر تدوین سیاست‌های مربوط به نوسازی، در زمینه‌های مختلفی ازجمله تهیه طرح‌های شهرسازی، اجرای پروژه‌های مسکن معوض و تأمین خدمات مرتبط با این پروژه‌ها، نقش‌آفرینی می‌کند. بخشی از تأمین منابع برای این خدمات به‌طور مستقیم از سوی سازمان نوسازی انجام می‌شود. درحقیقت نوسازی محدوده‌های بافت‌های فرسوده و ناکارآمد، به‌طور عمده تحت‌نظر سازمان نوسازی است که به‌عنوان یک نهاد بین‌بخشی عمل می‌کند. این سازمان در همکاری نزدیک با معاونت شهرسازی و سایر معاونت‌های شهرداری، برای دستیابی به اهداف مشخص شده در طرح‌های شهری، وظایف مشترکی را با دیگر نهاد‌ها پیش‌می‌برد.
شهرداری و دولت یک‌سری مشوق به نوسازی بافت‌های فرسوده می‌دهند. در حال حاضر این مشوق‌ها چیستند؟
مشوق‌هایی که برای نوسازی بافت‌های فرسوده به ساکنان تعلق می‌گیرد، از طریق سامانه شهرداری قابل‌دسترسی است. بیشتر افراد ساکن با این مشوق‌ها آشنا هستند و می‌دانند در بافت فرسوده قرار دارند یا خیر. اخیراً محدوده‌های ناکارآمد به‌طور رسمی ابلاغ شده و برخی مردم ممکن است اطلاعات دقیقی از این محدوده‌ها نداشته باشند، بنابراین این اطلاعات به سامانه شهرداری اضافه شده و اکنون در مرحله اطلاع‌رسانی به محلاتی که به این محدوده‌ها افزوده شده‌اند قرار داریم. در این محدوده‌ها، مشوق‌های تراکم‌سازی از یک تا دوطبقه برای ساکنان درنظر گرفته شده است. در بافت‌های فرسوده، عوارض شهرداری به‌طورکامل (صددرصد) رایگانند، اما در محدوده‌های ناکارآمد، ساکنان موظف به پرداخت عوارض قانونی‌اند. تنها مشوق در این محدوده‌ها افزایش تراکم به یک طبقه بوده است. با این حال عوارض شهرداری هنوز برای سال جاری تصویب نشده است. به‌محض تصویب لایحه عوارض شهرداری، مشوق‌های جدید برای این مناطق به مردم اطلاع‌رسانی خواهد شد. با این حال عوارض شهرداری معمولاً رقم قابل‌توجهی در فرایند نوسازی نیست و تأثیر زیادی ندارد. عمده تأثیرگذاری در نوسازی، از طریق مشوق‌های تراکم‌سازی است. همچنین شرایط عمومی مسکن در سرعت نوسازی تأثیرگذار است؛ در دوره‌های رونق، سرعت نوسازی بیشتر است و در دوران رکود، به‌دلیل نزدیک بودن به مرز توجیه اقتصادی، نوسازی کندتر پیش می‌رود. به‌طورکلی، علی‌رغم چالش‌ها و نوساناتی که در فرایند نوسازی وجود دارد، همواره با وجود مشوق‌ها، نوسازی با سرعت قابل‌قبولی رشد کرده است.
برخی از مناطق مثل منطقه ۱۰ تهران به شدت متراکم بوده و فاقد سرانه کافی فضای سبز و فضای تنفسند. با توجه به اینکه این منطقه هم احتمالاً بافت فرسوده زیادی دارد، سازمان نوسازی طرحی برای بهبود سرانه‌های شهری هم دارد؟
سازمان پارک‌ها در ارائه خدمات مختلف، همانطور که اشاره کردید، نقش مهمی دارد. منطقه ۱۰ یکی از مناطق پرتراکم است که سرانه‌های خدماتی آن بسیار پایین است. امسال چندین پروژه خدماتی در این منطقه تصویب شده است. این پروژه‌ها شامل پروژه‌های خدماتی و بازگشایی معابر در محدوده منطقه خواهند بود. امیدواریم با همکاری و همراهی منطقه، این پروژه‌ها به‌طور مشترک اجرا شوند و شرایط بهبود یابد.
در پایان اگر نکته‌ای باقی مانده است، بفرمایید.
در این دوره، علاوه‌بر توجه به نوسازی بافت‌های فرسوده، اجرای طرح محلات الگو نیز جزء برنامه‌های مهم ما بوده است. هدف این است که تهران به‌جای ادامه روند رشد سال‌های گذشته، به‌صورت محلات الگو توسعه یابد؛ محلاتی که خدماتشان به‌طور کامل تأمین شده و هویت محلی خود را حفظ کنند. این محلات، علاوه‌بر تأمین خدمات پایه، به‌ویژه در ابعاد مختلف استفاده از تکنولوژی‌های جدید در ساخت‌وساز، انرژی‌های نو و معماری ایرانی اسلامی با محوریت مسجد و مسیر‌های پیاده‌رو، طراحی شده‌اند. برخی از این محلات الگو اکنون تعریف و چند مورد از آن‌ها اجرا شده است، در حالی که برخی دیگر در مرحله اخذ مصوبات قانونی‌اند. متأسفانه تا امروز این اتفاقات در سطح وسیع در تهران رخ نداده است، اما امیدواریم در آینده نزدیک بتوانیم این نظام محله‌محور را در مناطق مختلف پیاده‌سازی کنیم. این دوره می‌تواند دوره موفقی در حوزه نوسازی باشد. همکاری دولت در زمینه بافت‌های فرسوده فرصتی بی‌نظیر فراهم کرده است. قانون جهش تولید مسکن که اولویت آن نوسازی بافت‌های فرسوده است، می‌تواند به‌طور خاص در این مناطق مؤثر واقع شود. شهردار محترم تهران نیز نگرش مثبتی به این موضوع دارند و معتقدند این دوره، با همکاری دولت، می‌تواند نقطه عطفی در نوسازی کل شهر‌های کشور باشد.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
