طبق آمار رسمی از تورم اردیبهشت ماه امسال، تورم سالانه بازار اجاره 40.3 درصد بوده است. دولت نیز برای مدیریت بازار اجاره مانند سال گذشته با بسته‌ای از اقدامات دستوری وارد میدان شده است؛ اقداماتی که پارسال هم موفق نبود. به باور کارشناسان، ر...
به گزارش رصد روز، سال گذشته دولت و مجلس برای سروسامان دادن به بازار لجام گسیخته اجاره‌بها اقدامات دستوری از قبیل تعیین سقف حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها در تهران و ۲۰ درصد در شهرهای سراسر کشور را در دستور کار قرار دادند.
مطالعه بیشتر: اجرای بزرگ‌ترین مولدسازی‌های تاریخ کشور در بحث جوانی جمعیت
این اقدام در حالی صورت گرفت که کشور با تورم عمومی ۴۵ درصد دست و پنجه نرم می‌کرد و تعیین سقف ۲۰ تا ۲۵ درصدی اجاره‌بها تناسبی با تورم عمومی کشور نداشت. اساسا بی‌توجهی به واقعیت‌های بازار مسکن، عامل اصلی شکست این دست از اقدامات دولتمردان است.
کارشناسان مسکن اعتقاد دارند، دولت باید با شناخت واقعیت بازار مسکن ابتدا ریشه برهم خوردن تعادل بازار را از بین ببرد و در ادامه با اقدامات کوتاه‌مدت کمی از التهابات این بازار را کم کند. در شرایط کنونی دولت می‌تواند با استفاده از سامانه املاک و اسکان، خانه‌های خالی را به چرخه بازار برگردانده و تا حدی میزان عرضه را افزایش دهد. اما ایجاد ثبات پایدار در این بازار در گرو تعریف راهبردی مشخص و کارا برای افزایش میزان ساخت مسکن و عرضه آن به بازار است.
راهکار سریع مدیریت بازار اجاره مسکن عرضه خانه‌های خالی‌ست
قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مرداد ماه ۱۳۹۹ با هدف کاهش اجاره‌بها، جلوگیری از تورم قیمت مسکن ناشی از کمبود واحدهای مسکونی و نیز مقابله با سوداگری بازار مسکن تصویب شد. از دیگر سو، ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم نیز تاکید دارد که در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت، خانه‌هایی که بیش از چهار ماه یا ۱۲۰ روز خالی باشند، به ازای هر ماه بعد از این مدت، مشمول مالیات شوند.
در نتیجه، برای اجرایی شدن این قانون، سامانه املاک و اسکان کشور در دستور کار قرار گرفت. بنابراین تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی را مکلف به ایجاد سامانه‌ای کرد تا در هر زمان، امکان شناسایی برخط مالکان، ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری باشد.
مدیریت بازار مسکن با مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی امکان‌پذیر است
فرشید ایلاتی کارشناس مسکن در این باره گفت: «تورم مسکن به دو بخش تقسیم می‌شود؛ نخست تورمی است که در بازار مسکن وجود دارد و دیگر تورمی است که در اقتصاد کل مطرح است و ناشی از تکانه‌های ارزی و نقدینگی است.»
وی افزود: «شرایط فعلی مسکن توام با شناسایی دقیق خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه و سوداگری قابل کنترل خواهد بود. بنابراین می‌توان بازار مسکن را از شکل سرمایه‌ای خود خارج کرد.»
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «شرایط مالکیت‌ها در بازار مسکن متفاوت است. تعدد مسکن برای یک مالک و خالی نگه‌داشتن آن‌ها تبعات دارد و در این راستا ضرورت دارد با اجرای دقیق قانون بازار از شکل سرمایه‌ای خارج و شکل مصرفی پیدا خواهد کرد. به موجب این امر و به‌کارگیری سیاست‌های مکمل، ثبات قیمت در بازار مسکن اتفاق خواهد افتاد.»
ایلاتی پیشتر در گفت‌وگو با رسانه‌ها اظهار کرده بود: «درحالی براساس استاندارد جهانی وجود سه درصد خانه خالی برای قفل نشدن بازار مسکن امری طبیعی است که این میزان در ایران ۱۳ درصد است و ۱۰ درصد از استاندارد جهانی بیشتر است.»
به این ترتیب می‌توان نتیجه گرفت که با ورود این میزان خانه خالی به چرخه بازار و بالارفتن مقدار عرضه مسکن قیمت‌ها تعدیل می‌شود و دولت می‌تواند از آن به‌عنوان راهکاری کوتاه‌مدت برای سامان‌دهی بازار اجاره و رهن مسکن استفاده کند.
مردمی‌سازی با خروج دولت از تصدی‌گری محقق می‌شود
انباشتگی تقاضا در بازار مسکن که نتیجه رکود ساخت‌وساز در سال‌های اخیر است، خود را در التهابات قیمتی این بازار نشان می‌دهد. مقایسه متوسط اجاره مسکن در هشت سال گذشته نشان می‌دهد که قیمت‌ها چه در بازار خرید و فروش و چه در بازار رهن و اجاره از عرضه مسکن به بازار تبعیت دارد.
به عبارت بهتر، هرچه عرضه مسکن بیشتر شود، قیمت‌ها در بازار خرید، فروش و به تبع آن بازار رهن و اجاره کاهش پیدا می‌کند. طبق اطلاعات مرکز آمار، متوسط تورم ماهانه اجاره مسکن بین سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۲ بالغ بر ۱.۸ درصد بوده که این میزان در فروردین سال جاری و همزمان با عرضه ۵۰۰ واحد نهضت ملی مسکن، به ۱.۶۵ درصد کاهش یافته است.
همان‌گونه که آمار و ارقام نشان می‌دهد با پاسخ به انباشتگی تقاضا در بازار مسکن می‌توان بازار اجاره‌بها را نیز مدیریت کرد. با آنکه دولت طی یک سال گذشته در زمینه ساخت مسکن اقداماتی انجام داده، اما سرعت این اقدامات به قدری کُند است که باید اقدامات عملی با راهبردی دیگر در دستور کار قرار گیرد.
با توجه به سرعت ساخت و سازهای پروژههای ملی مسکن و تاثیر آن‌ها در بازارهای منطقه‌ای مشخص است که بهترین روش برای خلاصی از مشکلات مسکن، خروج دولت از تصدی‌گری و عرضه زمین به مردم و مردمی‌سازی است.
سعید محمدی کارشناس مسکن در این باره گفته است: «دولت در استان خراسان جنوبی با عرضه زمین و ساخت مسکن مورد نیاز مردم توانست تب مسکن در این منطقه را از بین ببرد.»
او همچنین درباره مقایسه سرعت ساخت مسکن در پروژههای انبوه‌سازی و مردمی‌سازی اظهار کرد: «پروژه مردمی‌سازی در شهرستان گرمسار به خوبی نشان داد که با اعتماد به مردم و سپردن ساخت مسکن به آن‌ها در مقایسه با پروژههای انبوه‌سازی به مراتب زمان کمتری نیاز است.»
