بازار مسکن در خواب سنگین رکود

انفجار هزینه تعمیر و نگهداری  واحدهای مسکونی

شاید نگران‌کننده‌ترین بخش گزارش مرکز آمار مربوط به خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی باشد؛ بخشی که افزایش قیمت آن از سایر اجزای بازار مسکن فاصله قابل‌توجهی گرفته است. براساس آمار رسمی، تورم ماهانه خدمات تعمیر و نگهداری مسکن در تیرماه به ۶.۷ درصد رسیده است. تورم نقطه‌به‌نقطه این خدمات ۸۳.۳ درصد و تورم سالانه نیز به ۶۲.۹ درصد افزایش یافته است. این ارقام در مقایسه با خردادماه نیز روندی صعودی را نشان می‌دهد؛ جایی که تورم ماهانه ۴.۲ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۷۷.۵ درصد و تورم سالانه ۵۹.۷ درصد ثبت شده بود. به بیان دیگر، هزینه نگهداری یک واحد مسکونی اکنون با سرعتی بسیار بیشتر از قیمت خود مسکن یا حتی اجاره‌بها در حال افزایش است؛ موضوعی که می‌تواند در ماه‌های آینده فشار بیشتری بر مالکان و مستأجران وارد کند.

گزارش دیگری از مرکز آمار ایران درباره شاخص قیمت تولیدکننده بخش خدمات نیز نشان می‌دهد هزینه تولید خدمات در فعالیت‌های املاک و مستغلات همچنان روندی افزایشی دارد. بر اساس این گزارش، شاخص قیمت تولیدکننده این بخش در بهار ۱۴۰۵ به ۴۶۲ واحد رسیده است. تورم فصلی فعالیت‌های املاک و مستغلات ۷.۶ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۶.۹ درصد و تورم سالانه نیز ۳۷ درصد ثبت شده است. مقایسه این آمار با زمستان ۱۴۰۴ نشان می‌دهد اگرچه نرخ تورم سالانه اندکی کاهش یافته، اما هزینه فعالیت در این بخش همچنان در سطوح بالایی قرار دارد و فشار هزینه‌ای بر فعالان بازار ادامه یافته است.

معاملات بیشتر شد، اما بازار رونق نگرفت

در کنار این آمارها، فعالان بازار از افزایش تعداد معاملات مسکن در ماه‌های اخیر خبر می‌دهند؛ اما تأکید دارند که این افزایش به معنای پایان رکود نیست. داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک، درباره وضعیت بازار مسکن می‌گوید: در آغاز سال ۱۴۰۵ شاهد هجوم سرمایه به بازار مسکن بودیم و تعداد قراردادهای ثبت‌شده در ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیر نیز نشان می‌دهد که معاملات در این سه ماه روند افزایشی داشته است. او با مقایسه بازار مسکن با سایر بازارهای سرمایه‌گذاری می‌افزاید: بازارهایی مانند دلار و مسکوکات طلا نسبت به بازار مسکن از امنیت بیشتری برخوردار نیستند و در شرایط فعلی نمی‌توان بازار امنی را پیدا کرد که بتواند با بازار مسکن مقابله کند. به اعتقاد بیگی‌نژاد، در سایر بازارها مانند خودرو، طلا و دلار، هر میزان که سرمایه مردم افزایش پیدا کند، در نهایت بخشی از این سرمایه باید در بازار مسکن جانمایی شود و نمی‌توان از بازار مسکن دور ماند.

چرا بازار از رکود خارج نشده است؟

اگرچه افزایش معاملات می‌تواند در نگاه نخست نشانه‌ای از بهبود وضعیت بازار تلقی شود، اما بررسی جزییات معاملات تصویر متفاوتی را نشان می‌دهد. بیگی‌نژاد در گفت‌وگو با ایلنا معتقد است: قیمت‌هایی که در حال حاضر در بازار مسکن شاهد آن هستیم، نشان‌دهنده افزایش تقاضا در این بازار است و نمی‌توان نپذیرفت که بازار مسکن ایران با سایر بازارها تفاوت‌های جدی دارد. نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به شرایط اقتصادی و سیاسی کشور نیز می‌گوید: ما در شرایطی قرار داریم که یک وضعیت جنگی را پشت سر می‌گذاریم، اما در همین شرایط شاهد استقبال از بازار مسکن هستیم و این موضوع بسیار مهم است؛ چراکه مردم رفتار متفاوتی با بازار مسکن نسبت به سایر بازارها دارند. او ادامه می‌دهد: اگرچه نمی‌توان بازار مسکن ایران را از نظر مقیاس و تعداد قراردادها با بازارهایی مانند دبی مقایسه کرد، اما می‌بینیم که در برخی بازارهای منطقه چه میزان ریزش و فرار سرمایه اتفاق افتاده است. در نقطه مقابل، در یک مقطع تاریخی و در مقایسه  با کشورهای همسایه، شاهد رشد بازار مسکن در کشورمان هستیم. با این حال، او تأکید می‌کند که افزایش معاملات به معنای خروج بازار از رکود نیست و می‌گوید: خروج از رکود صرفاً تابع تقاضای فعلی و درونی بازار نیست. به گفته نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک، خروج بازار مسکن از رکود به عوامل مختلفی از جمله عوامل جمعیتی و سرمایه‌گذاری وابسته است که در هر دو زمینه با مشکلاتی مواجه هستیم. او توضیح می‌دهد: در حوزه سرمایه‌گذاری نیز موضوعاتی مانند سرمایه‌گذاری بانکی و تسهیلات مطرح است. از سوی دیگر، تمایل درونی افراد جامعه این است که نیازهای شخصی یا سرمایه‌گذاری خود را در بازار مسکن تأمین کنند، اما واقعیت این است که بخش قابل توجهی از افرادی که از بازار مسکن فاصله گرفته‌اند و قصد سرمایه‌گذاری در این بخش را دارند، سرمایه کافی برای ورود به بازار مسکن را ندارند.

مشتری جدیدی وارد بازار نشده است

شاید مهم‌ترین نکته‌ای که می‌تواند وضعیت فعلی بازار مسکن را توضیح دهد، ترکیب معاملات انجام‌شده باشد .

بیگی‌نژاد در این باره می‌گوید: اگرچه می‌گوییم تعداد معاملات افزایش پیدا کرده، اما همچنان نمی‌توان گفت بازار از رکود خارج شده است. او با اشاره به نبود آمار کامل سامانه‌های ثبت معاملات ادامه می‌دهد: هنوز آمار سامانه‌های «کاتب» و «خودنویس» در اختیار ما قرار نگرفته است، اما بررسی نوع معاملات نشان می‌دهد که عمده آنها از نوع «تبدیل به احسن» بوده است. نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک در پایان تأکید می‌کند: در حال حاضر مشتری جدیدی که با استفاده از تسهیلات یا با ورود سرمایه جدید به بازار مسکن اقدام به خرید کرده باشد، نداریم و بخش عمده معاملات انجام‌شده مربوط به افرادی است که ملک خود را فروخته و برای خرید ملکی بهتر یا مناسب‌تر اقدام کرده‌اند.

بازاری گرفتار تورم و کمبود تقاضای واقعی

مجموع آمارهای رسمی و روایت فعالان بازار یک واقعیت را آشکار می‌کند؛ بازار مسکن اگرچه از نظر ارزش دارایی همچنان برای سرمایه‌گذاران جذاب است، اما از منظر تقاضای مصرفی با ضعف جدی روبروست. رشد بیش از ۶۲ درصدی هزینه تعمیر و نگهداری، تورم بالای خدمات املاک، افزایش مستمر اجاره‌بها و قیمت مسکن از یک سو و نبود خریداران جدید از سوی دیگر، نشان می‌دهد موتور اصلی معاملات نه ورود سرمایه‌های تازه، بلکه جابه‌جایی میان مالکان قدیمی است. در چنین شرایطی، تا زمانی که قدرت خرید خانوارها افزایش پیدا نکند، نظام تأمین مالی مسکن اصلاح نشود و تسهیلات خرید متناسب با واقعیت‌های بازار نباشد، افزایش تعداد معاملات به‌تنهایی نمی‌تواند نشانه خروج بازار از رکود باشد؛ بازاری که همچنان زیر سایه تورم حرکت می‌کند، اما از رونق واقعی فاصله دارد.