دسترسی به مسکن سخت‌تر از همیشه
بحران اصلی مسکن در ایران بیش از آنکه صرفاً ناشی از کمبود تعداد خانه باشد، به فاصله عمیق میان قیمت واحدهای مسکونی و توان مالی خانوارها مربوط می‌شود.
بحران اصلی مسکن در ایران بیش از آنکه صرفاً ناشی از کمبود تعداد خانه باشد، به فاصله عمیق میان قیمت واحدهای مسکونی و توان مالی خانوارها مربوط می‌شود.
به گزارش رصد روز، تازه‌ترین گزارش وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد با وجود افزایش ساخت‌وساز و تعادل نسبی میان تعداد خانوارها و واحدهای مسکونی، قدرت خرید مسکن در ایران کاهش یافته است. خانوارهای شهری برای خرید یک واحد ۷۵ متری به‌طور متوسط به معادل بیش از ۸ سال درآمد خود نیاز دارند و سهم مسکن از هزینه‌های زندگی به حدود ۴۴ درصد رسیده است.
بر اساس این گزارش، طی نزدیک به سه دهه گذشته حدود ۱۴ میلیون واحد مسکونی در شهرهای کشور ساخته شده و در همین مدت ۱۳.۷ میلیون خانوار جدید تشکیل شده است. با وجود این تعادل نسبی، بخش قابل‌توجهی از خانوارها همچنان توان خرید خانه مناسب را ندارند.
یکی از مهم‌ترین یافته‌های گزارش وزارت راه و شهرسازی، افزایش شاخص دسترسی به مسکن است.
این شاخص که در سال ۱۳۸۰ معادل ۲.۲ سال درآمد خانوار بود، در سال ۱۳۹۲ به ۵.۶ سال و در سال ۱۴۰۴ به ۸.۲ سال افزایش یافته است.
به بیان ساده، یک خانوار شهری برای خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متری باید معادل ۸.۲ سال کل درآمد خود را اختصاص دهد؛ رقمی که با در نظر گرفتن هزینه‌های روزمره زندگی، نشان‌دهنده دشواری بیشتر خانه‌دار شدن است.
همچنین سهم هزینه مسکن از مجموع مخارج خانوارهای شهری از ۳۲.۹ درصد در سال ۱۳۹۶ به ۴۳.۶ درصد در سال ۱۴۰۳ رسیده است.
بررسی بازدهی بازارهای مختلف از ابتدای سال ۱۴۰۴ تا شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد قیمت مسکن در تهران نسبت به بسیاری از بازارهای سرمایه‌گذاری رشد کمتری داشته است.
| بازار | میزان افرایش قیمت |
| شاخص بورس | ۱۶۲ درصد |
| سکه طلا | ۱۴۷ درصد |
| خودرو | ۱۴۶ درصد |
| ارز غیررسمی | ۱۳۴ درصد |
| مسکن تهران | ۶۹ درصد |
با وجود عقب‌ماندگی قیمت مسکن از سایر بازارها، گزارش وزارت راه هشدار می‌دهد که ادامه تورم و افزایش هزینه‌های ساخت می‌تواند زمینه رشد دوباره قیمت خانه را فراهم کند.
یکی دیگر از چالش‌های مهم بازار مسکن، کاهش شدید سهم این بخش از منابع بانکی است.
بر اساس آمار رسمی، سهم مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانکی که در سال ۱۳۹۰ حدود ۱۷ درصد بود، در پنج‌ماهه نخست سال ۱۴۰۵ به حدود ۲ درصد کاهش یافته است.
این افت چشمگیر، تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی و پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن را با محدودیت جدی مواجه کرده است.
از سوی دیگر، سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن شهری در سال ۱۴۰۳ به حدود ۵۶.۸ درصد رسیده که نشان‌دهنده نقش بالای هزینه زمین در گرانی مسکن است.
گزارش وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد حدود ۵.۱ میلیون خانوار در بافت‌های فرسوده شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند.
از مجموع ۵.۸ میلیون واحد مسکونی موجود در این محدوده‌ها، حدود ۲.۸ میلیون واحد نیازمند نوسازی هستند.
این در حالی است که طی دو دهه گذشته به‌طور متوسط سالانه تنها ۵۲ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده نوسازی یا بهسازی شده‌اند.
در مناطق روستایی نیز حدود ۲.۴ میلیون واحد مسکونی همچنان نیازمند نوسازی هستند.
بر اساس گزارش منتشرشده، تعداد واحدهای دارای پروانه ساختمانی در طرح‌های حمایتی مسکن به بیش از ۷۳۵ هزار واحد رسیده و عملیات اجرایی بیش از ۷۲۳ هزار واحد آغاز شده است.
همچنین تعداد واحدهای تکمیل‌شده در پروژه‌های حمایتی واقع در اراضی اجاره ۹۹ ساله به حدود ۱۰۸ هزار واحد رسیده که بیش از ۸۷ هزار واحد آن در دولت چهاردهم تکمیل شده است.
با این حال، تأمین آورده متقاضیان، پرداخت تسهیلات بانکی و تکمیل زیرساخت‌ها همچنان از موانع اصلی تحویل واحدهای باقی‌مانده است.
گزارش وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد بازار مسکن ایران با دو واقعیت متفاوت روبه‌روست؛ از یک سو، تعداد واحدهای ساخته‌شده تقریباً متناسب با رشد خانوارها بوده و از سوی دیگر، کاهش درآمد واقعی و افزایش هزینه‌ها، توان خرید خانه را محدود کرده است.
در چنین شرایطی، عقب‌ماندگی رشد قیمت مسکن از بازارهایی مانند طلا، ارز و خودرو می‌تواند احتمال تعدیل قیمت‌ها در آینده را مطرح کند، هرچند میزان و زمان چنین افزایشی قابل پیش‌بینی قطعی نیست.
در مجموع، آمارهای رسمی نشان می‌دهد بحران اصلی مسکن در ایران بیش از آنکه صرفاً ناشی از کمبود تعداد خانه باشد، به فاصله عمیق میان قیمت واحدهای مسکونی و توان مالی خانوارها مربوط می‌شود؛ شکافی که بدون تقویت قدرت خرید، تأمین مالی و افزایش عرضه مسکن متناسب با نیاز، به‌سادگی برطرف نخواهد شد.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
