سرنوشت بازار مسکن در هاله ابهام

به گزارش رصد روز، بازار مسکن در سال‌های اخیر همواره تحت‌تاثیر متغیرهای مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار دارد. در سال‌های اخیر، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، تغییر شرایط اقتصادی، کاهش قدرت خرید خانوارها و نوسانات موجود در بازارهای مختلف، موجب شده است بخش مسکن با چالش‌های متعددی مواجه شود. به تمام این شرایط، موضوع جنگ نیز بر رکود تورمی مسکن دامن زده است.

درحال‌حاضر، شرایط خاص حاکم بر کشور بر رفتار فعالان بازار مسکن اثر گذاشته و موجب شده است بسیاری از خریداران، فروشندگان و سازندگان با احتیاط بیشتری تصمیم‌گیری کنند. کاهش میزان معاملات، کند شدن روند نقل‌وانتقال ملک و افزایش هزینه‌های اجرای پروژه‌های ساختمانی از جمله موضوعاتی است که توجه کارشناسان و فعالان این حوزه را به خود جلب کرده است. بازار مسکن که در دهه ۹۰ دوره‌ای متفاوت از نظر حجم ساخت‌وساز و معاملات را تجربه کرد و روزگاری انتخاب اول برای سرمایه‌گذاری بود، امروز با واقعیت‌های جدیدی روبه‌رو است. تغییر شرایط اقتصادی و افزایش هزینه‌های تولید مسکن باعث شده تا بسیاری از فعالان این بخش بر این باور باشند که بازگشت به الگوهای گذشته امکان‌پذیر نیست و بازار باید براساس شرایط جدید موردتحلیل قرار گیرد.

چرا سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن کاهش پیدا کرده است؟

به‌نظر می‌رسد که در سال‌های اخیر، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مانند گذشته جذابیتی برای سازندگان و سرمایه‌گذاران ندارد. افزایش زمان بازگشت سرمایه، رشد هزینه‌های ساخت، نوسانات مداوم نرخ ارز و نبود امکان پیش‌بینی قیمت‌ها، باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران منابع خود را به بازارهای موازی منتقل کنند. در شرایطی که اجرای یک پروژه ساختمانی از زمان اخذ مجوز تا فروش واحدها گاه زمان زیادی می‌برد، سرمایه‌گذار ناچار است در تمام این مدت با ریسک افزایش قیمت مصالح، تغییر مقررات، هزینه‌های مالی و کاهش قدرت خرید متقاضیان مواجه باشد.

در مقابل، بازارهایی مانند طلا، ارز یا حتی برخی فعالیت‌های تولیدی و خدماتی، نقدشوندگی بالاتر و بازدهی سریع‌تری دارند؛ موضوعی که انگیزه ورود سرمایه به بخش ساختمان را کاهش داده است،همچنین کاهش سودآوری ساخت‌وساز موجب شده بسیاری از سازندگان، به‌ویژه فعالان بخش خصوصی، پروژه‌های جدید را آغاز نکنند و تنها بر تکمیل طرح‌های نیمه‌تمام تمرکز داشته باشند. این موضوع در بلندمدت می‌تواند به کاهش عرضه واحدهای مسکونی و تشدید شکاف میان عرضه و تقاضا منجر شود. کارشناسان معتقدند اگر روند کاهش سرمایه‌گذاری ادامه یابد، آثار آن طی سال‌های آینده با کاهش تولید مسکن و افزایش فشار بر قیمت‌ها نمایان خواهد شد.

از مهم‌ترین چالش‌های پیش‌روی سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌توان به «توقف منابع مالی در پروژه‌های نیمه‌تمام»، «دوبرابر شدن سهم هزینه‌های جانبی تولید نسبت به گذشته»، «رشد قابل‌توجه قیمت مصالح ساختمانی» و «کاهش رونق معاملات و رکود در بازار فروش واحدهای مسکونی» اشاره کرد. در شرایط کنونی، اصلی‌ترین درخواست فعالان بخش ساخت‌وساز، فراهم شدن امکان تامین مالی مناسب از طریق شبکه بانکی برای تکمیل طرح‌های نیمه‌تمام است. براساس برآوردهای رسمی، حدود ۶۶۹ همت از سرمایه‌های بخش خصوصی در پروژه‌های ناتمام ساختمانی محبوس شده است. تزریق تسهیلات بانکی برای فعال کردن این منابع می‌تواند دوپیامد مثبت همزمان برای بازار مسکن به‌همراه داشته باشد. نخست اینکه تکمیل این پروژه‌ها، در مدت زمانی کوتاه‌تر از آغاز و اجرای یک طرح ساختمانی جدید، موجب افزایش عرضه واحدهای مسکونی خواهد شد. بسیاری از این ساختمان‌ها به پیشرفت فیزیکی حدود ۸۰‌درصد رسیده‌اند و با دریافت تسهیلاتی متناسب، امکان تکمیل و ورود سریع‌تر آنها به بازار وجود دارد. دوم اینکه افزایش عرضه واحدهای نوساز می‌تواند موجب رشد تعداد فایل‌های فروش در بازار معاملات مسکن شود.

این افزایش عرضه، در صورت تداوم، ممکن است به تعدیل شرایط بازار و کاهش فشارهای افزایشی بر قیمت مسکن کمک کند. ناگفته نماند که هرچند هزینه ساخت افزایش یافته است، اما در سمت تقاضا نیز خانوارها با افت شدید قدرت خرید روبه‌رو هستند. کارشناسان در این خصوص نظرات متفاوتی دارند: برخی از کمبود عرضه سخن می‌گویند و نبود ساخت‌وساز کافی را عامل افزایش قیمت‌ها و رکود بازار می‌دانند. در مقابل، گروهی دیگر این ادعا را رد می‌کنند و معتقدند مطابق آمارهای موجود درباره تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده و پروژه‌های در حال اجرا، میزان عرضه کافی است اما به‌دلیل نبود تقاضای موثر، معاملات انجام نمی‌شود. در واقع، فاصله میان توان واقعی خریداران و قیمت‌های پیشنهادی مالکان و سازندگان، به شکافی عمیق در بازار تبدیل شده است که به‌ این راحتی پر نمی‌شود. افزایش فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن موجب شده بسیاری از متقاضیان واقعی، خرید را به‌تعویق بیندازند یا به بازار اجاره روی آورند. همین موضوع فشار بر مستاجران را افزایش داده و نرخ اجاره‌بها را در بسیاری از کلانشهرها بالا نگه داشته است.

مسکن در مسیر اثرپذیری از شرایط بحرانی و جنگ

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان به‌نقل از مهر، در تشریح شرایط فعلی بازار مسکن کشور اظهار داشت برخلاف برخی دیدگاه‌های غیرتخصصی، وضعیت کنونی کشور تحت‌تاثیر شرایط جنگی قرار دارد و پیامدهای ناشی از جنگ تحمیلی و ناعادلانه، بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله حوزه مسکن را نیز متاثر کرده است.

وی بااشاره به افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز عنوان کرد که هزینه احداث مسکن در مقایسه با سال گذشته رشد چشمگیری داشته است؛ البته میزان این افزایش باتوجه به نوع پروژه، مشخصات فنی و گروه ساختمانی متفاوت خواهد بود. بررسی وضعیت بازار نشان می‌دهد حجم معاملات مسکن نسبت به دوره‌های گذشته کاهش یافته است؛ این کاهش در شهر تهران و مناطقی که بیشتر تحت‌تاثیر شرایط جنگی قرار گرفته‌اند، محسوس‌تر است. با این حال، در دیگر مناطق کشور نیز روند خرید، فروش و جابه‌جایی ملک با سرعت کمتری نسبت به گذشته دنبال می‌شود که باتوجه به شرایط موجود، امری قابل‌پیش‌بینی است. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان خاطرنشان کرد همچنان این انتظار در برخی بخش‌ها وجود دارد که بازار مسکن به شرایط دهه ۹۰ بازگردد؛ دوره‌ای که ساخت‌وساز و معاملات ملکی در سطح بسیار بالایی قرار داشت. با این حال، به‌نظر می‌رسد آن شرایط دیگر قابل‌تکرار نیست و وضعیت فعلی بازار مسکن را باید یک روند طبیعی متناسب با شرایط اقتصادی و اجتماعی کشور دانست، چراکه اتفاق غیرعادی و خارج از روند معمول در بازار رخ نداده است.

در نهایت، بررسی شرایط فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد که این بخش از اقتصاد کشور در مرحله‌ حساس و متفاوت‌تری نسبت به سال‌های گذشته قرار گرفته است. مجموعه‌ای از عوامل همچون افزایش هزینه‌های ساخت، محدودیت منابع مالی، کاهش قدرت خرید خانوارها، افت حجم معاملات و تاثیرپذیری از شرایط بحرانی، موجب شده است بازار مسکن با رکودی پیچیده و چندوجهی مواجه شود. بااین‌حال، تداوم این وضعیت به‌معنای توقف کامل فعالیت‌های ساختمانی نیست بلکه نیازمند اتخاذ سیاست‌هایی متناسب با شرایط جدید و حمایت هدفمند از فعالان این حوزه است.

تامین مالی پروژه‌های نیمه‌تمام، کاهش موانع تولید، ایجاد ثبات اقتصادی و تقویت توان خرید متقاضیان می‌تواند زمینه بازگشت تدریجی رونق به بازار را فراهم کند. در شرایط کنونی، بازگشت به الگوهای گذشته راهکار مناسبی برای حل مشکلات بازار مسکن نخواهد بود و باید براساس واقعیت‌های اقتصادی موجود، برنامه‌ریزی جدیدی انجام شود. آینده این بازار بیش از هر چیز به میزان توانایی سیاستگذاران در ایجاد تعادل میان عرضه، تقاضا و سرمایه‌گذاری وابسته خواهد بود. از طرفی، در عصر فناوری و تکنولوژی توجه به نقش فناوری‌های نوین در صنعت ساختمان نیز می‌تواند به بهبود بهره‌وری و کاهش هزینه‌ها کمک کند. استفاده از روش‌های ساخت صنعتی، مدیریت هوشمند پروژه‌ها و به‌کارگیری مصالح نوین، از جمله اقداماتی است که در بسیاری کشورها برای مقابله با رکود و افزایش کارایی بازار مسکن مورداستفاده قرار گرفته است. همچنین شفاف‌سازی فرآیندهای صدور مجوز و کاهش بوروکراسی اداری می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاران را برای ورود مجدد به این بخش افزایش دهد.

برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید