پاییز امسال، در پی «کاهش تدریجی ریسک مربوط به آتشبس جنگ ۱۲روزه»، یخ احتیاطی معاملات مسکن شروع به ذوبشدن کرد و ماه به ماه، حجم معاملات از «سطح نزدیک به صفر حجم خرید و فروشها در تیر و سطح بسیار پایین آن در ماههای مرداد و شهریور»، رو به افزایش گذاشت؛ هر چند شتاب قیمت مسکن در حد «خزش» بود نه «جهش». در بهمنماه اما بهرغم آنکه «فضای سیاسی» و «روابط ایران و آمریکا»، کاملا «آرایش جنگی» به خود گرفته و خبرها و تحلیلهای آن حوزه، بیش از آنچه «سردشدن تنشها» را نمایندگی کند از «شکلگیری یک تقابل نظامی» حکایت دارد، بازار مسکن «مسیر متفاوت» از «تجربه جنگ ۱۲روزه و ماههای پس از آن» را انتخاب کرده و در حرکت است. پشتیبان اصلی معاملات زمستانی مسکن، «طلا» گزارش شده است. این رخداد معنادار را واسطههای معاملات ملک در مناطق مختلف تهران، از روی «طرز پرداخت بهای خرید آپارتمان توسط خریداران» مشاهده کردهاند.
گزارش «دنیای اقتصاد» از «اثر پرواز قیمت طلا» در معادلات نیمسال دوم بازار مسکن ۱۴۰۴ حاکی است، در نیمه جنوبی بازار مسکن تهران، «طلا» و همچنین «سکه» جایگزین «نیمی از پرداختی» خریداران آپارتمان برای گروهی از معاملهگران شده است. در غیاب «نظام کارآمد تامین مالی مسکن»، هماکنون «طلا» جای «وام خرید خانه» را برای خانهاولیها گرفته است. واسطههای ملکی میگویند، همچنان بالای ۸۰ تا ۹۰درصد از معاملات خرید واحد مسکونی در تهران، دست مصرفکننده است با این تفاوت نسبت به پاییز که تعداد «خانهاولیها» به پشتوانه «طلا یا سکه یا دلار»، از تبدیلیهای آپارتمان بیشتر شده است. این گروه در عین حال، بخشی دیگر از بهای خرید خانه اول خود را با فروش خودرو و بخش کمی را نیز به صورت نقدی تامین میکند.
بازار طلا نهتنها امسال که در حداقل یک سال گذشته و به صورت دقیق، طی ۲سال اخیر همواره با «رشد چشمگیر قیمت» روبهرو بود. طی این مدت، اثر «ریسکهای مختلف بینالمللی اقتصادی و سیاسی» بر بازار طلای جهانی از یکسو، «تشدید نااطمینانیها در اقتصاد ایران» از سوی دیگر و همچنین جهشهای نرخ دلار در داخل، یک «سکوی مقاوم و پرانرژی» برای صعود قیمت طلای ۱۸عیار و سکه فراهم کرد. از سال گذشته همین موقع تاکنون، قیمت طلای ۱۸عیار، تقریبا ۳.۵برابر شده و قیمت سکه نیز ۳.۲برابر؛ بالاترین بازدهی در بازارهای دارایی. در این فاصله، قیمت دلار نیز حدود ۲برابر شده است.
رشد ۲برابری «دارایی طلایی» خانوارهایی که طی این سالها برای «در امان ماندن از تورم عمومی، آن هم بهرغم سایه سنگین انتظارات تورمی در همه این سالها»، در این بازار سرمایهگذاریهای خرد یا قابلتوجه انجام داده بودند، اکنون هم «ابزاری» برای خانهدارشدن آنها شده و هم به «سپر» جنگی بازار معاملات مسکن در برابر «رکود مختص دورههای آستانه جنگ» تبدیل شده است؛ آن هم در شرایطی که قیمت مسکن هم در سال ۱۴۰۳ و هم در نیمه اول امسال، تقریبا «ثبات نسبی» داشت بهطوریکه میانگین رشد ماهانه میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمانها در تهران طی این ۱.۵سال، حدود یکسوم سالهای قبل یعنی دوره جهش بود. درحالحاضر، بازار مسکن تحتتاثیر «شارژ طلایی» تقاضا، به نوعی، «بیتفاوت» یا با احتیاط اگر گفته شود، «کمتفاوت» به اوجگیری ریسک جنگ بین ایران و آمریکا، روزهای نسبتا گرم معاملاتی را تجربه میکند. با این حال، به خاطر همین فضای فعلی تنش، تقاضای سرمایهای در این بازار حضور پررنگ ندارد.
حرکت «روزانه» قیمت مسکن؛ چرا؟
تکاپوی خریداران در بازار معاملات مسکن تهران، اثر مستقیم بر روند قیمت گذاشته است. طی ۱۰ روز گذشته از بهمنماه، شاخص مسکن «دنیای اقتصاد» با ۹ درصد افزایش نسبت به میانگین دی، به ۱۲۶میلیون تومان در مترمربع رسید. میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشندههای آپارتمان طی همه روزهای گذشته از زمستان، با سرعت حدود ۳ برابر نیمه اول سال، رو به افزایش بوده است؛ حدود ۰.۵درصد در مقایسه با ۱.۵درصد. روز جمعه گذشته، شاخص مسکن «دنیای اقتصاد» از ورود قیمت به سطح جدید ۱۳۰میلیون تومان در مترمربع حکایت داشت؛ رقمی که در مقایسه با ابتدای امسال که زیر ۱۰۰میلیون تومان بود، رشد نزدیک به ۳۰درصدی از خود نشان میدهد.
شتاب قیمت مسکن در زمستان میتواند ۳علت داشته باشد. علت اول، همان «ورود خریدار مصرفی به پشتوانه طلای جهشیافته» است. علت دوم، اثر غیرهمجهت عرضهکنندههاست؛ در شرایطی که تنور معاملات خرید مسکن هر چند به صورت موقت گرم شده، فروشنده در بازار حضور جدی ندارد و در واکنش به تغییر قیمت در حال صبوری برای فروش است. علت سوم اما به رابطه قیمت بازارهای دارایی و جاماندگی ۲ساله قیمت مسکن در کورس قیمتها مربوط میشود. بازار مسکن از ۱۴۰۳ تاکنون، به دلیل «اثر متفاوتی» که ریسک جنگ بر این بازار گذاشت، از «رشد قیمتها» جاماند. اکنون با ورود و خروج سرمایهگذاران بازارهای دارایی به سمت بازار معاملات مسکن، این جاماندگی به نوعی در حال جبران است. هر چند هنوز قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران زیر ۸۳۰دلار است که از سطح نرمال یعنی ۱۱۷۰دلار پایینتر است.
فرصت تنفس برای سازندهها؟
جنس معاملات خرید آپارتمان نیز طی روزهای گذشته از ماه بهمن، نسبت به پاییز که عمدتا متمرکز بر «خرید کهنهها» بود، تاحدودی و به صورت محسوس تغییر مثبت کرده است. تبدیلیها، مثل خانهاولیها، به پشتوانه داراییهای مالی که در این ماهها بازدهی مطلوبی برایشان داشته، اخیرا «فایل نوساز» جستوجو میکنند. این اتفاق اگر پایدار باشد، شاید بتواند بخشی از آثار مخرب تورم تولید و شرایط سخت سرمایهگذاری ساختمانی را برای سازندهها پوشش دهد. ادامه این گرمای معاملاتی در بازار زمستانی مسکن، منوط است به حداقل ۲ فاکتور مشخص؛ آینده تقابل کنونی ایران و آمریکا و آینده بازدهی بازارها. اگر طی روزها و هفتههای آتی، «همین شرایط» فعلی در فضای سیاسی ادامه یابد و تغییر جهتی در آن رخ ندهد، و در عین حال سودگیری از بازارهایی همچون طلا و سکه تداوم داشته باشد، با توجه به «حال و هوای سنتی بازار مسکن در شب عید»، پیشبینی میشود موتور معاملات خرید آپارتمان با سرعتی بیشتر از الان حرکت کند. اما شاید «تنش نظامی» اتفاقی شبیه اواخر خرداد و تیر امسال در بازار مسکن رقم بزند.
