قانون پیش‌فروش مسکن؛ قانونی که روی زمین ماند
چرا پس از نزديك به يك‌ونيم دهه، ميان قانون، اجراي رسمي معاملات و نياز مردم به خانه‌دار شدن همچنان چنين فاصله‌اي وجود دارد؟
چرا پس از نزديك به يك‌ونيم دهه، ميان قانون، اجراي رسمي معاملات و نياز مردم به خانه‌دار شدن همچنان چنين فاصله‌اي وجود دارد؟
به گزارش رصد روز، در حالی که حدود ۱۵ سال از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان می‌گذرد، سمانه محرمی‌نمین، دبیر اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید در این مدت حتی یک قرارداد پیش‌فروش نیز در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده؛ آماری قابل‌تأمل درباره قانونی که قرار بود معاملات را ساماندهی کند، اما به گفته این فعال صنفی، مسیر اجرای رسمی پیش‌فروش را مسدود کرده است.
در شرایطی که خرید یک واحد مسکونی برای بسیاری از خانوارها دشوار شده، پیش‌فروش می‌توانست با تقسیم بهای خانه در طول زمان، راهی برای خرید اقساطی باشد؛ اما اکنون، در کنار تداوم معاملات پیش‌فروش در پروژه‌های ساختمانی، روش‌هایی مانند خرید متری نیز مطرح شده‌اند. پرسش اینجاست که چرا پس از نزدیک به یک‌ونیم دهه، میان قانون، اجرای رسمی معاملات و نیاز مردم به خانه‌دار شدن همچنان چنین فاصله‌ای وجود دارد؟
دبیر اتحادیه مشاوران املاک با انتقاد از موانع اجرای قانون پیش‌فروش می‌گوید: از سال ۱۳۹۰ که این قانون تصویب شد، تنظیم قراردادهای پیش‌فروش از مشاوران املاک گرفته و به دفاتر اسناد رسمی سپرده شد، اما از آن زمان تاکنون حتی یک قرارداد پیش‌فروش نیز در دفترخانه‌ها ثبت نشده است؛ موضوعی که مسیر خرید اقساطی مسکن را برای مردم مسدود کرده است.
این اظهارات، مساله‌ای فراتر از اختلاف میان مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی را مطرح می‌کند: فاصله میان مقررات مصوب و امکان اجرای واقعی آنها. البته ثبت نشدن قرارداد در دفاتر اسناد رسمی لزوماً به معنای توقف تمام معاملات پیش‌فروش نیست، اما می‌تواند نشانه‌ای از ناکارآمدی مسیر رسمی مورد انتظار باشد. قانون‌گذاری زمانی موثر است که علاوه بر تعیین ضوابط، زیرساخت اجرایی، ضمانت‌های حقوقی و امکان دسترسی مردم به فرایند قانونی را نیز فراهم کند. انتقال مسوولیت تنظیم قرارداد به نهادی دیگر، بدون فراهم کردن مقدمات اجرایی، ممکن است به‌جای افزایش امنیت، معاملات را به مسیرهای غیررسمی سوق بدهد. با وجود محدودیت‌های مورد اشاره، پیش‌فروش از بازار مسکن حذف نشده است.
به گفته، این دبیر اتحادیه مشاوران املاک، معاملات همچنان در پروژه‌های بزرگ ساختمانی انجام می‌شوند؛ موضوعی که نشان می‌دهد هم سازندگان به این روش تأمین مالی نیاز دارند و هم بخشی از خریداران برای ورود به بازار مسکن به پرداخت‌های تدریجی متکی هستند.
او در گفت‌وگو با مهر می‌گوید: اکنون در پروژه‌های هزار واحدی، ۸ هزار واحدی و حتی ۸۰۰ واحدی، پیش‌فروش‌هایی انجام می‌شود که در آن، واحد در حال ساخت با قیمت ملکی که قرار است سه سال بعد آماده شود، به فروش می‌رسد. ادامه این معاملات در کنار مشکلات ثبت رسمی، ضرورت بررسی وضعیت حقوقی خریداران را افزایش می‌دهد. وقتی تقاضا برای پیش‌فروش وجود دارد، اما سازوکار رسمی با مانع روبروست، احتمال افزایش ابهام در تعهدات طرفین و دشواری پیگیری اختلافات نیز مطرح می‌شود. در چنین شرایطی، مساله فقط تسهیل فعالیت سازندگان نیست؛ بلکه باید مشخص شود خریدار در برابر تأخیر در تحویل، توقف پروژه یا تخلف فروشنده چه تضمینی دارد. اصلاح قانون باید هم امکان معامله را فراهم کند و هم از تبدیل سرمایه خانوارها به منابعی بدون پشتوانه کافی جلوگیری کند.
یکی از انتقادهای دبیر اتحادیه مشاوران املاک به نحوه قیمت‌گذاری واحدهایی مربوط است که هنوز ساخته نشده‌اند. در بازار پیش‌فروش، قیمت امروز می‌تواند تحت تأثیر انتظارات تورمی، هزینه ساخت و پیش‌بینی قیمت آینده قرار گیرد؛ عواملی که ریسک معامله را برای خریدار افزایش می‌دهند. محرمی‌نمین در این باره می‌گوید: در شرایط فعلی، ممکن است واحدی که هنوز روی خاک قرار دارد، با قیمت‌های بسیار بالا عرضه شود. برای مثال، واحدی که قرار است در آینده متری ۵۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ممکن است امروز متری ۳۰۰ میلیون تومان و در مرحله اولیه ساخت به فروش برسد و فروشنده نیز این موضوع را با پرداخت اقساط توجیه کند. در مثال مطرح‌شده، قیمت اولیه هر مترمربع ۲۰۰ میلیون تومان کمتر از ارزش فرضی آینده است؛ یعنی حدود ۴۰ درصد پایین‌تر. البته این ارقام نمونه‌ای توضیحی در سخنان دبیر اتحادیه هستند و نباید آنها را آمار قطعی بازار یا پیش‌بینی تضمین‌شده قیمت مسکن دانست.
پیش‌فروش می‌تواند برای سازنده امکان تأمین بخشی از هزینه‌های ساخت را فراهم کند و به خریدار اجازه دهد به‌جای پرداخت یکجای بهای ملک، هزینه آن را در طول زمان بپردازد. با این حال، اگر قیمت آینده محقق نشود، پروژه با تأخیر مواجه شود یا هزینه‌های ساخت افزایش یابد، هر دو طرف ممکن است متضرر شوند. ازاین‌رو، امنیت پیش‌فروش تنها به قیمت توافق‌شده وابسته نیست؛ مشخص بودن زمان تحویل، مراحل پرداخت، تعهدات سازنده و ضمانت جبران خسارت نیز اهمیت دارد. در شرایطی که خرید یک واحد کامل برای بسیاری از خانوارها دشوار است، خرید متری مسکن به عنوان یکی از روش‌های ورود با سرمایه محدود مطرح شده است. با این حال، انتقاد اصلی محرمی‌نمین به تفاوت میان خرید یک واحد مشخص و پرداخت پول برای سهمی از ملکی با مشخصات نامعلوم بازمی‌گردد.
او می‌گوید: وقتی مبایعه‌نامه وجود دارد، می‌توان معامله مشخصی انجام داد. برای مثال، فرد می‌تواند یک واحد ۴۰ متری را خریداری کند و پرداخت بهای آن را در یک بازه سه‌ساله تعریف کند. در این صورت، موضوع معامله مشخص است و خریدار می‌داند چه ملکی را خریداری می‌کند و بابت چه چیزی پول می‌پردازد. این دیدگاه بر اهمیت مشخص بودن موضوع معامله تأکید دارد. خریدار یک واحد معین می‌تواند درباره مساحت، موقعیت، زمان تحویل و نحوه پرداخت توافق کند؛ اما در خرید متری، اگر چارچوب حقوقی روشنی وجود نداشته باشد، ممکن است محل تخصیص واحد، زمان تحویل و نحوه تبدیل سهم به مالکیت نهایی مشخص نباشد. دبیر اتحادیه مشاوران املاک، در این زمینه تصریح می‌کند: اما در خرید متری، موضوع معامله نامعین است و مشخص نیست ملکی که فرد برای آن هزینه می‌کند، در آینده دقیقاکجا، چه زمانی، به چه شکل و در کدام طبقه قرار خواهد گرفت.
یکی از مهم‌ترین مسائل مطرح‌شده در سخنان دبیر اتحادیه، نبود زیرساخت‌های لازم برای اجرای قانون پیش‌فروش است. ثبت قرارداد به‌تنهایی امنیت معامله را تضمین نمی‌کند؛ به‌ویژه زمانی که ساختمان هنوز در مراحل ابتدایی ساخت قرار دارد و خریدار بخشی از سرمایه خود را در اختیار سازنده می‌گذارد. محرمی‌نمین با اشاره به پیش‌بینی بارگذاری قانون پیش‌فروش در سامانه کاتب می‌گوید: قرار بود قانون پیش‌فروش مسکن در این سامانه بارگذاری شود، اما الزامات و زیرساخت‌های لازم برای اجرای صحیح آن همچنان مغفول مانده است.
او درباره این الزامات توضیح می‌دهد: بر اساس الزامات پیش‌بینی‌شده، هنگام تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید ملک در شهرداری دارای شناسنامه فنی باشد، برای سازنده و مالک حساب امانی ایجاد شود تا خریدار بتواند وجه خود را در آن واریز کند و سرمایه‌گذاری مالک نیز از امنیت لازم برخوردار باشد. همچنین سازنده باید مبلغی را به عنوان ضمانت در این حساب قرار دهد، اما در حال حاضر هیچ حساب امانی در نظر گرفته نشده و تمام این موارد مغفول مانده است. حساب امانی می‌تواند پرداخت‌های خریدار را به پیشرفت واقعی پروژه و تحقق تعهدات سازنده مرتبط کند. شناسنامه فنی نیز به شفافیت مشخصات ساختمان کمک می‌کند. در کنار این ابزارها، احراز توان اجرایی سازنده، ثبت دقیق مشخصات واحد و پیش‌بینی ضمانت‌های لازم برای تأخیر یا تخلف، از الزامات یک نظام کارآمد پیش‌فروش است. بنابراین، بارگذاری قانون در یک سامانه، بدون فراهم شدن زیرساخت‌های فنی، مالی و حقوقی، به‌تنهایی مشکل را حل نمی‌کند. آنچه اهمیت دارد، امکان اجرای واقعی مقررات و نظارت بر تعهدات طرفین است.
پیش‌فروش ساختمان با خطرهایی مانند فروش یک واحد به چند نفر، تأخیر طولانی در تحویل، ارایه اطلاعات نادرست و ناتوانی سازنده در تکمیل پروژه همراه است. در نتیجه، باز کردن مسیر پیش‌فروش نباید به معنای حذف نظارت یا کاهش حمایت‌های قانونی از خریداران باشد. محرمی‌نمین نیز با اشاره به این نگرانی می‌گوید: بحث کلاهبرداری در این حوزه را نادیده نمی‌گیرم و تعداد این موارد نیز زیاد است، اما بسیاری از مردم تا پیش از دهه ۱۳۹۰ از طریق پیش‌فروش صاحب خانه شدند و نمی‌توان این واقعیت را انکار کرد که پیش‌فروش یکی از راه‌های خانه‌دار شدن جوانان کشور است. این سخنان دو ضرورت را هم‌زمان مطرح می‌کند: تسهیل خرید اقساطی مسکن و جلوگیری از سوءاستفاده از سرمایه مردم. ممنوعیت عملی یک روش معامله، بدون ارایه جایگزینی کارآمد، لزوما تقاضا را از بین نمی‌برد؛ بلکه ممکن است مردم را به سمت قراردادهایی سوق بدهد که از شفافیت و ضمانت کافی برخوردار نیستند.
دبیر اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: اگر مسیر پیش‌فروش مسکن را باز کنیم، مردم بسیار راحت‌تر می‌توانند خانه بخرند. با این حال، بازگشایی این مسیر باید همراه با اصلاح سازوکارهای اجرایی باشد. فراهم کردن امکان تنظیم قراردادهای رسمی، ایجاد حساب‌های امانی، الزام به ارایه اطلاعات فنی معتبر، تعیین ضمانت‌های متناسب با ریسک پروژه و تسهیل پیگیری تخلفات، می‌تواند به ایجاد تعادل میان حقوق خریداران و نیازهای سازندگان کمک کند.
همچنین لازم است موانعی که از سال ۱۳۹۰ تاکنون، بنا بر گفته دبیر اتحادیه، مانع ثبت قراردادهای پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی شده‌اند، به‌طور دقیق بررسی شوند. بدون شناخت این موانع، تغییر مقررات ممکن است صرفاً به جابه‌جایی مشکل از یک نهاد به نهاد دیگر منجر شود. مساله اصلی بازار مسکن، صرفا ممنوعیت یا آزادی پیش‌فروش نیست؛ بلکه فراهم کردن امکان معامله‌ای روشن، قابل پیگیری و برخوردار از ضمانت اجرایی است. در بازاری که قدرت خرید خانوارها محدود شده، حذف یا ناکارآمد ماندن روش‌های خرید اقساطی می‌تواند فاصله میان درآمد مردم و قیمت مسکن را عمیق‌تر کند.
راهکار پایدار، نه ممنوعیت عملی پیش‌فروش است و نه آزادسازی بدون نظارت آن؛ بلکه اصلاح قانون، تکمیل زیرساخت‌ها و حفاظت هم‌زمان از سرمایه خریدار و حقوق سازنده است. تا زمانی که چنین سازوکاری شکل نگیرد، پرسش «مردم چگونه خانه بخرند؟» همچنان یکی از مهم‌ترین پرسش‌های بی‌پاسخ بازار مسکن خواهد بود.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
