قراردادهای زیرزمینی پیامد سیاست دستوری در بازار اجاره مسکن
قیمت گذاری دستوری اجاره بها نه‌تنها نتوانست بازار اجاره مسکن را سامان دهد، بلكه به گفته فعالان بازار، بخشي از قراردادها را به سمت توافق‌هاي غيررسمي و خارج از سامانه‌هاي رسمي سوق داده است
سیاستی که دیر به بازار رسید
بخش عمده انتقادات کارشناسان متوجه زمان اجرای سیاست کنترل اجاره‌بهاست. در حالی که بازار اجاره از خردادماه وارد فصل اصلی نقل‌وانتقالات می‌شود، سقف افزایش اجاره‌بها نیز با چند ماه تأخیر و در همین ماه به‌صورت استان‌به استان اعلام شد. فرنام معتقد است این تأخیر، از اثربخشی سیاست کنترل اجاره‌بها کاسته است. فرنام در گفت‌وگو با تسنیم در این باره گفت: با وجود زیرساخت‌های قانونی و ابزارهای متعدد، اعلام نرخ کنترل اجاره‌بها چندین ماه به تأخیر افتاد و در نهایت نیز در خردادماه به‌صورت استان‌به استان اعلام شد که با ضعف‌هایی همراه بود.به اعتقاد او، اگر سیاست‌گذار قصد اثرگذاری واقعی بر بازار را داشت، باید پیش از آغاز فصل جابه‌جایی‌ها چارچوب مشخصی را اعلام می‌کرد تا هم مالکان و هم مستأجران با آگاهی بیشتری وارد مذاکرات شوند.
ظرفیت‌های قانونی که مغفول ماند
این پژوهشگر حوزه مسکن معتقد است دولت ابزارهای قانونی کافی برای مدیریت بازار در اختیار داشت، اما از آنها به‌درستی استفاده نکرد.او افزود: امکان استفاده متمرکزتر از ظرفیت‌های قانونی وجود داشت و می‌شد از تجربه سال‌های گذشته از جمله تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها در شرایط اضطراری بهره گرفت.به گفته کارشناسان، سیاست‌های تنظیمی زمانی موفق خواهند بود که علاوه بر سرعت در اجرا، از ثبات و شفافیت نیز برخوردار باشند؛ موضوعی که در بازار اجاره امسال کمتر مشاهده شد.
پرسش درباره سقف ۲۷ درصدی تهران
فرنام یکی دیگر از ایرادات سیاست امسال را تعدد اظهارنظرهای مسوولان پیش از اعلام مصوبه نهایی می‌داند.این پژوهشگر مسکن تصریح کرد: متأسفانه تعیین سقف افزایش اجاره با تأخیر، اظهارنظرهای متعدد و بعضاً متناقض همراه شد و در نهایت سقف افزایش اجاره‌بها در شهر تهران ۲۷ درصد اعلام شد؛ در حالی که تهران کمترین فاصله را با سقف ۲۵ درصدی داشت.او همچنین افزود: شاید اختلاف دو درصدی در نگاه نخست چندان قابل توجه نباشد، اما با توجه به اینکه سطح اجاره‌بهای تهران بیش از دو برابر بسیاری از کلان‌شهرهای کشور است این تصمیم این پرسش را ایجاد می‌کند که سیاست‌گذار چه هدفی را در تنظیم بازار اجاره دنبال کرده است.این پرسش همچنان پابرجاست که آیا افزایش دو درصدی سقف اجاره در گران‌ترین بازار کشور، تصمیمی کارشناسی بوده یا صرفاً تلاشی برای نزدیک کردن سیاست‌های جدید به الگوی سال‌های گذشته.
سامانه‌هایی که توافق مالکان و مستأجران را محدود کردند
در حالی که کارشناسان از تأخیر در سیاست‌گذاری انتقاد می‌کنند، فعالان بازار مسکن معتقدند شیوه اجرای این سیاست نیز مشکلات تازه‌ای ایجاد کرده است.داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، درباره وضعیت بازار اجاره گفت: در سال‌های گذشته بسیاری از مالکان در تعیین اجاره‌بها شرایط مستأجران را رعایت کرده‌اند و امروز نیز در برخی موارد، رقم اجاره‌بهای مورد توافق طرفین حتی از قیمت واحدهای مشابه در همان منطقه پایین‌تر است.به گفته او، در بسیاری از قراردادها، روابط میان مالک و مستأجر صرفاً بر اساس فرمول‌های اقتصادی نیست، بلکه سابقه خوش‌حسابی، اعتماد و شناخت متقابل نیز در تعیین اجاره‌بها نقش مهمی دارد.
وقتی سامانه اجازه ثبت توافق را نمی‌دهد
یکی از مهم‌ترین انتقادهای اتحادیه مشاوران املاک به محدودیت‌های سامانه ثبت قراردادها مربوط می‌شود.بیگی‌نژاد توضیح داد: زمانی که مالک و مستأجر برای تمدید قرارداد به توافق می‌رسند، حتی اگر هر دو طرف رضایت کامل داشته باشند، سامانه‌های ثبت قرارداد به دلیل محدودیت‌های تعیین‌شده اجازه ثبت برخی از این توافقات را نمی‌دهند. این مساله باعث شده است بخشی از قراردادهای اجاره به سمت توافقات غیررسمی و خارج از سامانه‌ها سوق پیدا کند.این موضوع، یکی از پیامدهای ناخواسته سیاست کنترل اجاره است؛ زیرا هرچه ثبت رسمی دشوارتر شود، انگیزه برای انعقاد قراردادهای خارج از سامانه افزایش می‌یابد؛ قراردادهایی که هم از شفافیت کمتری برخوردارند و هم در صورت بروز اختلاف، مشکلات حقوقی بیشتری برای طرفین ایجاد می‌کنند.
قراردادهای زیرزمینی پیامد سیاست دستوری؟
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با باشگاه‌خبرنگاران جوان گفت: سیاست‌های دستوری، توافق‌های واقعی میان مردم را تحت تأثیر قرار داده است.او افزود: ممکن است یک مالک بخواهد به دلیل خوش‌حسابی یا شرایط مستأجر خود، در تعیین اجاره‌بها با وی همراهی بیشتری داشته باشد یا مستأجر و مالک بر سر شرایط مالی به توافق برسند، اما تعیین سقف‌های دستوری، این توافقات را تحت تأثیر قرار داده است.دستوری شدن فرآیند تعیین سقف اجاره‌بها، عملاً توافقات میان مردم را تحت‌الشعاع قرار داده و موجب شده آنگونه که شایسته است نتوان به متقاضیان خدمات ارایه کرد.این انتقاد، چالش همیشگی سیاست‌های کنترلی را یادآوری می‌کند؛ اینکه اگر مقررات با واقعیت‌های بازار همخوان نباشد، بخشی از معاملات به سمت مسیرهای غیررسمی حرکت خواهد کرد .
آمارهایی که دیگر واقعیت بازار را نشان نمی‌دهند
شاید مهم‌ترین پیامد افزایش قراردادهای خارج از سامانه، کاهش دقت آمارهای رسمی باشد؛ آمارهایی که مبنای بسیاری از تصمیمات دولت در حوزه مسکن هستند.بیگی‌نژاد در این باره هشدار داد و گفت: مسوولان برای سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی به آمارهای ثبت‌شده استناد می‌کنند. اگر بخشی از قراردادها خارج از سامانه‌ها منعقد شود، آمارهای موجود نمی‌تواند تصویر دقیقی از وضعیت بازار ارایه دهد.به بیان دیگر، هرچه سهم قراردادهای ثبت‌نشده افزایش یابد، فاصله میان آمارهای رسمی و واقعیت بازار بیشتر خواهد شد و این موضوع می‌تواند تصمیم‌گیری‌های آینده را نیز با خطا مواجه کند.
کنترل اجاره راهکار کوتاه‌مدت یا درمان پایدار؟
کارشناسان اتفاق‌نظر دارند که کنترل اجاره‌بها به تنهایی نمی‌تواند بحران بازار مسکن را حل کند. این ابزار در شرایط اضطراری می‌تواند بخشی از فشار را کاهش دهد، اما در بلندمدت بدون افزایش عرضه، توسعه بازار اجاره‌داری حرفه‌ای، حمایت مالی از مستأجران و ایجاد مشوق برای سرمایه‌گذاری در بخش اجاره، اثرگذاری محدودی خواهد داشت.فرنام نیز با تأکید بر همین موضوع گفت: اگرچه سیاست کنترل اجاره‌بها در بلندمدت می‌تواند تبعاتی به همراه داشته باشد، اما در شرایط اضطراری اجتناب‌ناپذیر است.
او همچنین تأکید کرد: در کنار اقداماتی مانند افزایش عرضه مسکن استیجاری و توسعه اجاره‌داری، ساماندهی بازار اجاره، پرداخت ودیعه و تسهیلات باید اعمال کنترل موثرتر بر اجاره‌بها با جدیت بیشتری دنبال شود.بررسی اظهارات کارشناسان و فعالان بازار نشان می‌دهد چالش اصلی بازار اجاره امسال، صرفاً عدد ۲۷ درصد یا ۲۵ درصد نیست؛ بلکه ترکیب تأخیر در تصمیم‌گیری، ابهام در اطلاع‌رسانی و محدودیت‌های سامانه‌ای باعث شده سیاست کنترل اجاره نتواند به اهداف خود دست یابد.از یک سو، تصمیم دیرهنگام دولت بخش بزرگی از بازار را از دایره اثرگذاری خارج کرد و از سوی دیگر، محدودیت در ثبت توافق‌های واقعی میان مالکان و مستأجران، انگیزه انعقاد قراردادهای غیررسمی را افزایش داد. اگر این روند ادامه یابد، نه‌تنها شفافیت بازار کاهش پیدا می‌کند، بلکه سیاست‌گذار نیز برای تصمیم‌گیری‌های آینده به آمارهایی استناد خواهد کرد که الزاماً بازتاب‌دهنده واقعیت بازار نیستند؛ وضعیتی که می‌تواند چرخه سیاست‌گذاری در حوزه اجاره را با چالش‌های جدی‌تری مواجه کند.
