مسکن پشت ویترین غبارآلود آگهی‌های اینترنتی
نايب‌رييس اتحاديه املاك: موضوع قيمت‌گذاري آگهي‌های مسكن در پلتفرم‌هاي آنلاين براي كسي پوشيده نيست و قيمت‌گذاري‌ها در بسياري از موارد كارشناسي‌شده نيست.
نايب‌رييس اتحاديه املاك: موضوع قيمت‌گذاري آگهي‌های مسكن در پلتفرم‌هاي آنلاين براي كسي پوشيده نيست و قيمت‌گذاري‌ها در بسياري از موارد كارشناسي‌شده نيست.
به گزارش رصد روز، در بازاری که قیمت واقعی معاملات مسکن شفاف نیست، مرز میان ارزش واقعی ملک و قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌های اینترنتی روزبه‌روز مبهم‌تر می‌شود. از یک سو، فروشندگان با قیمت‌های بالا وارد پلتفرم‌ها می‌شوند و از سوی دیگر، خریداران در نبود آمار رسمی و قابل اتکا، همین ارقام را مبنای تصمیم‌گیری قرار می‌دهند؛ چرخه‌ای که می‌تواند انتظارات قیمتی را بالا ببرد، بی‌آنکه معامله‌ای با آن قیمت انجام شده باشد. در این میان، افزایش هزینه ساخت، نیمه‌تمام ماندن پروژه‌ها و افت قدرت خرید خانوارها نیز بر پیچیدگی بازار افزوده است.
اظهارات سمانه محرمی نمین، نایب‌رییس اتحادیه املاک، بار دیگر پرسشی اساسی را پیش می‌کشد: وقتی قیمت قطعی معاملات در دسترس نیست، چه چیزی قیمت مسکن را تعیین می‌کند؛ واقعیت بازار یا ارقام درج‌شده در آگهی‌ها؟ وی با انتقاد از نحوه قیمت‌گذاری در پلتفرم‌های آگهی آنلاین می‌گوید: موضوع قیمت‌گذاری آگهی‌ها در پلتفرم‌های آگهی آنلاین برای کسی پوشیده نیست و قیمت‌گذاری‌ها در بسیاری از موارد کارشناسی‌شده نیست و درباره تأثیر این آگهی‌ها بر قیمت مناطق توضیح می‌دهد: تصور کنید در منطقه‌ای از غرب تهران، یک یا چند ملک با قیمت مشخصی در یک پلتفرم آگهی آنلاین قیمت‌گذاری شود؛ همین موضوع می‌تواند قیمت کل منطقه را جابه‌جا کند.
به گفته وی، وقتی یک یا دو خانه در این پلتفرم‌ها با قیمت جدید عرضه می‌شود، حجم انبوهی از قیمت‌سازی شکل می‌گیرد که می‌تواند قیمت کل منطقه را تحت تأثیر قرار دهد و موجب دستکاری قیمت‌ها شود. این هشدار به تفاوت میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله اشاره دارد. فروشنده می‌تواند ملک خود را با هر قیمتی آگهی کند، اما درج یک رقم به معنای انجام معامله با همان قیمت نیست. در بازاری که اطلاعات معاملات محدود است، ارقام پیشنهادی ممکن است به معیار ذهنی سایر فروشندگان تبدیل شوند و افزایش زنجیره‌ای قیمت‌های اعلامی را به دنبال داشته باشند.
یکی از مهم‌ترین بخش‌های اظهارات نایب‌رییس اتحادیه املاک، به وضعیت اطلاعات رسمی معاملات مربوط می‌شود. او می‌گوید: از زمانی که سامانه املاک و مستغلات در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ از اتحادیه خارج شد و به سامانه خودنویس و پس از آن سامانه کاتب منتقل شد، اطلاعات رسمی درباره معاملات بازار مسکن اعلام نمی‌شود و اطلاعاتی که اعضای اتحادیه املاک ارایه می‌کنند، عمدتاً براساس مشاهدات و داده‌های میدانی است. نبود اطلاعات منظم درباره تعداد معاملات، قیمت‌های قطعی و حجم خریدوفروش در مناطق مختلف، امکان ارزیابی دقیق بازار را کاهش می‌دهد.
در چنین شرایطی، خریدار نمی‌تواند تشخیص دهد افزایش قیمت‌های مشاهده‌شده ناشی از معاملات واقعی است یا بیشتر از انتظارات فروشندگان تأثیر می‌گیرد. در کنار مساله قیمت‌سازی، افزایش هزینه ساخت نیز یکی از عوامل مهم تحولات بازار مسکن است. محرمی نمین درباره وضعیت سازندگان می‌گوید: تعداد زیادی از سازندگان، به‌ویژه سازندگان خرد، براساس برآورد هزینه‌های قبلی فعالیت خود را آغاز کرده بودند و حتی بعضاً روی پیش‌فروش یک یا دو واحد نیز حساب کرده بودند. بنابراین، برخی سازندگان خرد کار را نه با شرایط برابر، بلکه با کسری و زیان آغاز می‌کنند.
او در گفت‌وگو با مهر درباره پیامدهای افزایش قیمت مصالح ساختمانی تصریح می‌کند: افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث شده است بسیاری از سازندگان خرد، پروژه‌های ساختمانی خود را نیمه‌کاره رها کنند. به گفته نایب‌رییس اتحادیه املاک، در نتیجه این وضعیت، همزمان ورود واحدهای جدید به بازار مسکن به تعویق افتاده و هم این واحدها قرار است با مصالح ساختمانی گران‌تر ساخته شوند. محرمی نمین درباره قیمت‌های فعلی می‌گوید: اعدادی که اکنون در بازار مسکن مشاهده می‌کنیم، عمدتاً متأثر از تورم سالانه است و فقط با تورم سالانه انطباق دارد، نه با افزایش قیمت مصالح ساختمانی. او تأکید می‌کند: هنوز واحدهایی که با مصالح جدید و گران‌تر ساخته شده‌اند، وارد بازار نشده‌اند و به همین دلیل آثار کامل افزایش هزینه ساخت را در قیمت‌های فعلی نمی‌بینیم.
نایب‌رییس اتحادیه املاک خرید مسکن را برای متقاضیان تبدیل به احسن کردن ملک مناسب می‌داند و می‌گوید: همچنان توصیه من این است که برای خرید خانه، به‌ویژه برای افرادی که قصد تبدیل به احسن کردن ملک خود را دارند، زمان مناسبی است و نباید دست نگه دارند. بهتر است ملک خود را جابه‌جا کنند. او برای توضیح این توصیه می‌گوید: در شرایط فعلی، با مبلغی که قرار است روی ارزش ملک فعلی خود بگذارید و برای خرید یک واحد جدید هزینه کنید، شاید بتوانید ۲۰ متر به متراژ خانه خود اضافه کنید. اما اگر در آینده با تورم بیشتری مواجه شویم، ممکن است به جای ۲۰ متر، تنها امکان اضافه کردن ۱۵ متر به متراژ ملک خود را داشته باشید.
محرمی نمین در همین زمینه به جوانان خانه‌اولی هشدار می‌دهد: توصیه من به جوانان خانه‌اولی این است که از سودهای چشمگیر و روزانه‌ای که در پلتفرم‌های خرید آنلاین طلا، دلار یا ارزهای دیجیتال مشاهده می‌کنند، چشم‌پوشی کنند و صرفاً براساس این سودهای روزانه تصمیم نگیرند. نایب‌رییس اتحادیه املاک می‌افزاید: افراد باید خودشان بازار طلا را از دی‌ماه و بهمن‌ماه سال گذشته تاکنون با افزایش قیمت مسکن مقایسه کنند و ببینند میزان افزایش قیمت در این دو بازار و چشم‌انداز آنها در آینده تا چه اندازه با یکدیگر متفاوت است. محرمی نمین برای توصیف وضعیت بازار تهران اظهار می‌کند: شاید تا اسفندماه می‌توانستیم با پنج یا ۶ میلیارد تومان یک منزل مسکونی خریداری کنیم، اما در حال حاضر برای اینکه در تهران و در یک منطقه مطلوب، نه اینکه اصلاً خانه‌ای وجود نداشته باشد، بلکه یک واحد نسبتاً خوب و قابل سکونت خریداری کنیم، باید پیش‌بینی قیمت‌هایی از ۹ تا ۱۰ میلیارد تومان به بالا را داشته باشیم.
این ارقام، برآورد مطرح‌شده از سوی نایب‌رییس اتحادیه املاک است و بدون داده‌های معاملاتی نباید میانگین رسمی قیمت مسکن تهران تلقی شود. بااین‌حال، این مقایسه نشان می‌دهد افزایش هزینه خرید چگونه دامنه انتخاب خانوارها را محدود می‌کند و آنها را به سمت مناطق دورتر، واحدهای کوچک‌تر یا ساختمان‌های قدیمی‌تر سوق می‌دهد.محرمی نمین با انتقاد از ساختار نظارت بر پلتفرم‌های آگهی آنلاین می‌گوید: اکنون با موضوعی تحت عنوان فعالیت پلتفرم‌های آگهی آنلاین مواجه هستیم که مجوز فعالیت خود را از اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی دریافت می‌کنند. در این زمینه نوعی موازی‌کاری میان اتحادیه‌های مختلف و اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی ایجاد شده است. نایب‌رییس اتحادیه املاک معتقد است: بحث مسکن کاملاً تخصصی است و اگر قرار است پلتفرمی در حوزه مسکن فعالیت کند، باید مجوز آن تحت نظارت اتحادیه املاک باشد تا نسبت به قیمت‌گذاری اقدام کند، نه اینکه قیمت‌سازی انجام دهد.
محرمی نمین درباره وضعیت پیش‌فروش می‌گوید: اکنون در پروژه‌های هزار واحدی، ۸ هزار واحدی و حتی ۸۰۰ واحدی، پیش‌فروش‌هایی داریم که واحد در حال ساخت را با قیمت ملک آماده سه سال بعد می‌فروشند. او برای توضیح این وضعیت مثال می‌زند: در شرایط فعلی، ممکن است واحدی که هنوز روی خاک قرار دارد، با قیمت‌های بسیار بالا عرضه شود؛ برای مثال، واحدی که در آینده قرار است متری ۵۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ممکن است امروز متری ۳۰۰ میلیون تومان روی خاک فروخته شود و فروشنده این موضوع را با پرداخت اقساط توجیه کند.
این مثال، اهمیت بررسی ریسک پیش‌خرید را نشان می‌دهد؛ زیرا ارزش نهایی واحد به زمان تحویل، اعتبار سازنده، موقعیت پروژه و شرایط پرداخت وابسته است. در صورت نبود تضمین‌های کافی، خریدار ممکن است با تأخیر در تحویل یا اختلاف بر سر تعهدات قرارداد مواجه شود. نایب‌رییس اتحادیه املاک با انتقاد از محدودیت‌های قانونی این حوزه می‌گوید: ما مسیر پیش‌فروش را برای مشاوران املاک بسته‌ایم و در واقع راه پیش‌فروش و خرید اقساطی را برای مردم نیز بسته‌ایم. او درباره قانون پیش‌فروش مصوب سال ۱۳۹۰ اظهار می‌کند: از سال ۱۳۹۰ که قانون پیش‌فروش تصویب شد، مقرر شد مشاور املاک قرارداد پیش‌فروش را تنظیم نکند و این کار به دفترخانه سپرده شد، اما دفترخانه نیز از سال ۱۳۹۰ تاکنون نتوانسته حتی یک قرارداد پیش‌فروش ثبت کند.
نایب‌رییس اتحادیه املاک با انتقاد از ترویج خرید متری مسکن می‌پرسد: در چنین شرایطی، اکنون وبینارها و سمینارهای متعددی برگزار می‌شود و از مردم خواسته می‌شود برای خرید متری اقدام کنند. سوال این است که چرا باید خرید متری انجام شود؟ او در دفاع از خرید واحد مشخص می‌گوید: وقتی مبایعه‌نامه وجود دارد، می‌توان یک خرید مشخص انجام داد. برای مثال، فرد می‌تواند یک واحد ۴۰ متری را خریداری کند و پرداخت آن را در یک بازه سه‌ساله تعریف کند. در این صورت، موضوع معامله مشخص است و خریدار می‌داند چه ملکی را خریداری می‌کند و بابت چه چیزی پرداخت انجام می‌دهد. او درباره ابهام در خرید متری تأکید می‌کند: اما در خرید متری، موضوع معامله نامعین است؛ مشخص نیست این ملک در آینده دقیقاً کجا، چه زمانی، چگونه و در کدام طبقه خواهد بود.
نایب‌رییس اتحادیه املاک در پایان، وضعیت موجود را نتیجه خطا در سیاست‌گذاری و قانون‌گذاری می‌داند و می‌گوید: در واقع، ما آنچه را درست بوده ممنوع اعلام کرده‌ایم؛ این وضعیت ناشی از یک اشتباه محاسباتی و قانون‌گذاری در حوزه فروش و پیش‌فروش ملک است و همین موضوع نیز تأثیر قابل توجهی بر قیمت‌گذاری و روند قیمت مسکن دارد.
مجموع این اظهارات نشان می‌دهد بحران بازار مسکن به یک عامل محدود نیست. قیمت‌های پیشنهادی غیرشفاف، کمبود آمار معاملات، افزایش هزینه ساخت و دشواری دسترسی به پیش‌فروش امن، همزمان بر رفتار خریداران و فروشندگان اثر می‌گذارند. مقابله با قیمت‌سازی احتمالی مستلزم انتشار اطلاعات معاملات واقعی، نظارت موثر بر آگهی‌های گمراه‌کننده، تعیین مسوولیت روشن برای پلتفرم‌ها و اصلاح سازوکارهای قانونی پیش‌فروش است. تا زمانی که خریدار نتواند قیمت پیشنهادی یک خانه را با داده‌های معتبر مقایسه کند، مرز میان کشف قیمت و قیمت‌سازی مبهم خواهد ماند و هزینه این ابهام بیش از همه بر دوش خانوارهایی قرار می‌گیرد که برای تأمین سرپناه با محدودیت مالی مواجه‌اند.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
