کوچ اجباری مستاجران از محله به حاشیه
پارادوكس بزرگ بازار مسكن تهران اين است كه همزمان با خروج برخي خانوارها از مناطق شهري به سمت حاشيه، همچنان مهاجرت به تهران ادامه دارد.
پارادوكس بزرگ بازار مسكن تهران اين است كه همزمان با خروج برخي خانوارها از مناطق شهري به سمت حاشيه، همچنان مهاجرت به تهران ادامه دارد.
به گزارش رصد روز، وقتی سقف رسمی افزایش اجاره‌بها ۲۵ درصد تعیین شده، اما روایت میدانی از افزایش‌های ۴۰ تا ۵۰ درصدی و حتی بیشتر حکایت می‌کند، فاصله میان «قانون» و «واقعیت بازار» دیگر یک شکاف آماری ساده نیست؛ این فاصله مستقیما به جابه‌جایی اجباری خانوارها، کوچک‌تر شدن انتخاب‌های مستاجران و رشد جمعیت در حاشیه تهران منجر می‌شود. به گفته دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، بخشی از خانوارهایی که دیگر توان پرداخت اجاره در محله سابق خود را ندارند، یک یا دو پله پایین‌تر می‌روند و گروهی نیز راهی مناطقی مانند گرم‌دره، شهریار و رباط‌کریم می‌شوند؛ مهاجرتی که بیش از آنکه انتخابی برای بهبود کیفیت زندگی باشد، واکنشی به بحران استطاعت مسکن است.
بازار اجاره مسکن تهران در حالی وارد فصل جابه‌جایی شده که فاصله میان سقف تعیین‌شده برای افزایش اجاره‌بها و آنچه در معاملات واقعی اتفاق می‌افتد، بیش از گذشته مورد توجه قرار گرفته است. دولت سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد تعیین کرده، اما سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید: مشاهدات میدانی از افزایش‌هایی به مراتب بالاتر حکایت دارد.لطفی درباره میزان رعایت سقف ۲۵ درصدی گفت: آمار دقیقی درباره میزان رعایت سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها نداریم، اما بر اساس مشاهدات میدانی و گزارش‌هایی که از همکاران ما در سطح شهر دریافت می‌کنیم، بسیاری از مالکان این سقف را رعایت نکرده‌اند.
این اظهارنظر به معنای آن است که میان رقم رسمی ۲۵ درصد و افزایش‌های ۴۰ تا ۵۰ درصدی مورد اشاره اتحادیه، شکافی دست‌کم ۱۵ تا ۲۵ واحد درصدی وجود دارد؛ به بیان دیگر، در روایت میدانی بازار، اجاره‌بها می‌تواند حدود ۱.۶ تا ۲ برابر سقف تعیین‌شده افزایش یافته باشد.لطفی درباره این وضعیت توضیح داد: با توجه به نرخ تورمی بالای ۸۰ درصد که از سوی دولت اعلام شده و شرایط اقتصادی موجود، بسیاری از مالکان افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها را نمی‌پذیرند و قراردادهای خود را با ارقام بالاتری تمدید می‌کنند. در برخی موارد، افزایش اجاره‌بها در زمان تمدید قراردادها به بیش از ۴۰ یا حتی ۵۰ درصد رسیده است.البته همین‌جا یک پرسش مهم مطرح می‌شود: اگر سیاستگذار سقف مشخصی برای افزایش اجاره تعیین می‌کند، اما سازوکار نظارت و اجرای آن قادر به کنترل بازار نیست، این سقف در عمل چه اثری بر رفتار موجر و مستاجر دارد؟ مساله تنها تخلف یک مالک یا مستاجر نیست، مساله شکاف میان سیاستگذاری و واقعیت اقتصادی خانوارهاست.
یکی از نقاط قابل تامل در اظهارات دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، تفاوت میان ارقام ثبت‌شده در سامانه‌های رسمی و توافقات واقعی میان طرفین قرارداد است. این تفاوت، ارزیابی دقیق وضعیت بازار را دشوار می‌کند و نشان می‌دهد که صرف تکیه بر داده‌های ثبت‌شده ممکن است تصویر کاملی از فشار اجاره بر خانوارها ارایه ندهد.به گزارش ایلنا، لطفی با اشاره به اظهارات وزیر راه و شهرسازی درباره رعایت سقف اجاره گفت: ممکن است در سامانه‌های رسمی، اعداد مربوط به افزایش ۲۵ درصدی ثبت شود، اما در بسیاری از موارد، توافق واقعی میان موجر و مستاجر متفاوت است. ما به صورت میدانی شاهد بوده‌ایم که طرفین در خارج از چارچوب ارقام ثبت‌شده در سامانه‌ها، بر سر مبالغ بالاتر توافق کرده و قرارداد را تمدید کرده‌اند.اگر چنین اختلافی در مقیاس گسترده وجود داشته باشد، نخستین قربانی آن شفافیت بازار است. از یک سو آمار رسمی می‌تواند از رعایت سقف قانونی حکایت کند و از سوی دیگر، مستاجر در مواجهه با مالک با عددی بسیار بالاتر روبه‌رو شود. در چنین شرایطی، سیاستگذار بر مبنای کدام داده باید تصمیم بگیرد؟
لطفی درباره رفتار مستاجران گفت: بسیاری از مستاجران ترجیح داده‌اند قرارداد خود را تمدید کنند، چراکه هزینه‌های جابه‌جایی، پیدا کردن فایل مناسب و پرداخت هزینه‌های مربوط به نقل‌وانتقال برای آنها دشوار است. به همین دلیل، بسیاری از مستاجران از این هزینه‌ها صرف‌نظر کرده و با وجود افزایش اجاره‌بها، قرارداد خود را در همان واحد مسکونی تمدید کرده‌اند.
لطفی تاکید کرد: قطعا موارد زیادی وجود داشته که مستاجران نتوانسته‌اند افزایش اجاره‌بها را بپذیرند و ناچار شده‌اند به مناطق پایین‌تر تهران یا حتی خارج از شهر مهاجرت کنند.
در واقع، افزایش اجاره‌بها فقط قیمت مسکن را بالا نمی‌برد، نقشه سکونت شهر را نیز تغییر می‌دهد.
مهاجرت درون‌شهری مستاجران، پدیده تازه‌ای نیست، اما وقتی افزایش هزینه مسکن به حدی می‌رسد که خانوار ناچار می‌شود محله خود را ترک کند، مساله از «انتخاب محل سکونت» عبور کرده و به «محدود شدن حق انتخاب» تبدیل می‌شود. لطفی درباره این روند گفت: با توجه به شرایط فعلی بازار اجاره و قرار داشتن در اوج فصل جابه‌جایی، بسیاری از قراردادها دیگر در همان محله‌های قبلی مستاجران منعقد نشده است. مردم به صورت پلکانی به سمت یک یا دو محله پایین‌تر حرکت کرده‌اند و این موضوع را می‌توان در مناطق حاشیه‌ای تهران به وضوح مشاهده کرد.این جابه‌جایی پلکانی را می‌توان یکی از نشانه‌های مستقیم کاهش قدرت خرید خانوار دانست. خانواری که پیش‌تر توان پرداخت اجاره در یک محله مشخص را داشته، حالا برای حفظ هزینه مسکن باید از کیفیت، موقعیت مکانی، دسترسی به حمل‌ونقل یا حتی متراژ خانه صرف‌نظر کند.
پیامد طبیعی چنین روندی، افزایش تقاضا در مناطق ارزان‌تر است. اما افزایش جمعیت در حاشیه تهران نیز لزوما به معنای حل بحران مسکن نیست، بلکه می‌تواند بحران را از مرکز شهر به پیرامون منتقل کند.
لطفی در این باره گفت: افزایش جمعیت در مناطقی مانند گرم‌دره، شهریار و رباط‌کریم نسبت به سال‌های گذشته نشان می‌دهد که بخشی از خانوارها به دلیل ناتوانی در تامین هزینه‌های مسکن در مناطق شهری، به سمت حاشیه تهران حرکت کرده‌اند. در واقع، افزایش جمعیت در این مناطق یکی از نشانه‌های تشدید حاشیه‌نشینی و کاهش قدرت پرداخت خانوارها در بازار مسکن است.
مشکل در حاشیه تهران فقط قیمت نیست. بخشی از واحدهایی که برای اجاره عرضه می‌شوند، از استانداردهای مطلوب فاصله دارند و حتی وضعیت حقوقی برخی از آنها محل نگرانی است.لطفی درباره این وضعیت تصریح کرد: بخش قابل توجهی از خانه‌های حاشیه تهران به صورت قولنامه‌ای معامله یا اجاره داده می‌شوند و حتی در برخی موارد، شاهد واحدهایی هستیم که فاقد انشعابات مستقل هستند و از انشعابات خانه‌های مجاور استفاده می‌کنند؛ موضوعی که از نظر ایمنی و حقوقی می‌تواند خطرناک باشد.
تغییر الگوی سکونت تنها به خروج خانوارها از محله‌های گران‌تر محدود نیست. برخی مناطق جدید تهران که زمانی با واحدهای خالی و سکونت پایین شناخته می‌شدند، اکنون به تدریج پرجمعیت‌تر شده‌اند.
لطفی با اشاره به منطقه ۲۲ تهران گفت: برای نمونه، اگر چند سال قبل به منطقه ۲۲ نگاه می‌کردیم، تعداد زیادی از واحدهای مسکونی هنوز خالی بود و چراغ‌های کمی روشن بود، اما امروز شرایط کاملا متفاوت شده و بخش زیادی از واحدها مورد استفاده قرار گرفته‌اند. این تغییرات نشان می‌دهد که فشار هزینه مسکن، الگوی سکونت خانوارها را تغییر داده است.
با این حال، حتی توسعه سکونت در مناطق جدید نیز نتوانسته فشار اجاره را متوقف کند.
لطفی تاکید کرد: با این حال، حتی در حاشیه تهران نیز قیمت اجاره افزایش پیدا کرده و مهاجرت به این مناطق لزوما به معنای دسترسی به مسکن ارزان‌قیمت نیست اما به هر حال نرخ اجاره در این مناطق پایین‌تر است.
یعنی خانوار برای فرار از اجاره سنگین مرکز، به نقطه‌ای می‌رود که خود نیز با افزایش قیمت مواجه است. نتیجه، یک مسابقه دایمی میان درآمد خانوار و هزینه مسکن است؛ مسابقه‌ای که در آن خانوار هر بار یک قدم عقب‌تر می‌رود.
پارادوکس بزرگ بازار مسکن تهران این است که همزمان با خروج برخی خانوارها از مناطق شهری به سمت حاشیه، همچنان مهاجرت به تهران ادامه دارد. در نتیجه، تقاضای مسکن از دو مسیر تحت فشار قرار می‌گیرد: خانوارهای ساکن تهران برای یافتن گزینه ارزان‌تر به پیرامون شهر می‌روند و مهاجران جدید نیز برای پیدا کردن سرپناه وارد همین بازار محدود می‌شوند.
لطفی درباره این وضعیت گفت: از سوی دیگر همچنان با مهاجرت به تهران مواجه هستیم و تامین سرپناه برای افرادی که وارد تهران می‌شوند، به شرایط اقتصادی آنها بستگی دارد. برخی افراد برای کاهش هزینه‌ها به زندگی در خودرو روی می‌آورند، برخی چند نفره یک واحد مسکونی را اجاره می‌کنند و اگر فرد با خانواده‌ای خود مهاجرت کرده باشد خانه بسیار ارزانی را اجاره می‌کند.
این توصیف، تصویری نگران‌کننده از عمق بحران استطاعت مسکن ارایه می‌کند؛ بحرانی که در آن «خانه داشتن» جای خود را به «پیدا کردن هر نوع سرپناه ممکن» می‌دهد.در نهایت، بحران اجاره را نمی‌توان تنها با اعلام یک سقف قیمتی مدیریت کرد. وقتی رشد هزینه‌های زندگی از توان درآمدی خانوار جلو می‌زند، سقف قانونی بدون نظارت موثر، داده‌های شفاف و سیاست‌های افزایش عرضه و حمایت هدفمند ممکن است فقط تصویری رسمی از بازار ارایه کند؛ در حالی که واقعیت، در بنگاه‌های املاک، خانه‌های کوچک‌تر، محله‌های ارزان‌تر و حاشیه‌های رو به گسترش تهران خود را نشان می‌دهد.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
