کوچ سازندگان مسکن به بازارهای خارجی
بازار مسكن ايران با تناقضي جدي روبروست؛ از يك سو، بخش بزرگي از خانوارها توان خريد خانه ندارند و از سوي ديگر، سازندگان با افزايش هزينه‌هاي توليد و دشواري تأمين مالي دست‌وپنجه نرم مي‌كنند.
نهضت ملی مسکن در تنگنای تأمین مالی
مشکلات تأمین مالی در پروژه‌های حمایتی، از جمله نهضت ملی مسکن، نمود آشکارتری دارد. به گفته زرقانی، انجمن انبوه‌سازان استان تهران با حدود ۳۶ شرکت در این طرح فعالیت دارد و در مجموع، حدود ۱۰ هزار واحد به‌صورت مستقیم در حوزه فعالیت این مجموعه قرار گرفته است. او همچنین از تحویل حدود چهار تا پنج هزار واحد در قالب طرح‌های قبلی خبر داده است.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید پروژه‌های نهضت ملی مسکن در شرایط فعلی با کندی و در مواردی توقف مواجه شده‌اند و فعالیت سازندگان در این طرح‌ها به حدود پنج درصد ظرفیت رسیده است.
این رقم، برآورد اعلام‌شده از سوی اوست و نمی‌توان بدون آمار جامع آن را به تمام پروژه‌های کشور تعمیم داد. زرقانی کمبود منابع مالی را عامل اصلی این وضعیت می‌داند و با اشاره به تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی برخی پروژه‌های حمایتی، می‌گوید این مبلغ در مقایسه با هزینه‌های فعلی ساخت پاسخگوی نیاز مالی سازندگان نیست. او همچنین از اجرا نشدن کامل تکالیف قانونی بانک‌ها در زمینه تأمین مالی بخش مسکن انتقاد می‌کند. بر اساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، نظام بانکی مکلف است بخشی از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهد.
با این حال، صرف تعیین تکلیف قانونی برای بانک‌ها به معنای تأمین به‌موقع منابع موردنیاز پروژه‌ها نیست. میزان پرداخت تسهیلات، زمان‌بندی آن و تناسب منابع با هزینه‌های واقعی ساخت، نقش تعیین‌کننده‌ای در ادامه فعالیت سازندگان دارد. از سوی دیگر، افزایش هزینه‌ها می‌تواند آورده متقاضیان را نیز ناکافی کند.
در نتیجه، سازنده یا باید منابع بیشتری تأمین کند یا سرعت اجرای پروژه را کاهش دهد. هر دو گزینه می‌تواند تحویل واحدها را به تأخیر بیندازد و هزینه بیشتری به سازندگان و متقاضیان تحمیل کند.مشکلات ساخت‌وساز در آمار پروانه‌های ساختمانی نیز منعکس شده است. بر اساس آمار منتشرشده از مرکز آمار ایران، در سال ۱۴۰۴ مجموعاً ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادرشده در نقاط شهری کشور پیش‌بینی شده بود.
تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها در بهار حدود ۱۰۹ هزار، تابستان ۸۲ هزار، پاییز ۱۰۳ هزار و زمستان ۹۳ هزار واحد بود. این ارقام در مقایسه با فصل مشابه سال قبل، به ترتیب ۱۹.۶، ۲۷.۹، ۴.۷ و ۴۳.۵ درصد کاهش داشتند. این روند در شرایطی اهمیت دارد که مطابق برآورد طرح جامع مسکن، سالانه به تولید و نوسازی یک میلیون واحد مسکونی نیاز است. البته صدور پروانه به معنای آغاز عملیات ساختمانی یا تکمیل واحدها نیست، اما کاهش آن می‌تواند نشانه‌ای از افت فعالیت‌های جدید ساختمانی باشد.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، نیز در شهریور ۱۴۰۵ اعلام کرد که بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ رشد ۱.۴ درصدی داشته است. او در عین حال از کاهش ساختمان‌های شروع‌شده و افزایش فعالیت در ساختمان‌های نیمه‌تمام با هدف عرضه واحدهای موجود خبر داد. این دو روند لزوماً متناقض نیستند؛ ممکن است بخشی از رشد فعالیت ساختمان ناشی از تکمیل پروژه‌های قبلی باشد، در حالی که آغاز طرح‌های جدید کاهش یافته است. از این رو، ارزیابی وضعیت تولید مسکن باید علاوه بر نرخ رشد، تعداد پروژه‌های آغازشده، میزان پیشرفت فیزیکی و شمار واحدهای تکمیل‌شده را نیز در بر بگیرد.
در چنین شرایطی، انتقال بخشی از فعالیت سازندگان به خارج از کشور را می‌توان در چارچوب مقایسه ریسک و بازده سرمایه‌گذاری بررسی کرد. بازارهای خارجی ممکن است فرصت دسترسی به تقاضای جدید، همکاری با شرکای بین‌المللی و استفاده از منابع مالی متفاوت را فراهم کنند. با این حال، مقررات کشور مقصد، هزینه نیروی کار، شرایط تأمین مالی و وضعیت بازار املاک نیز در این تصمیم موثرند. زرقانی درباره خروج سرمایه و توسعه‌گران ایرانی از کشور می‌گوید: سرمایه‌های کشور ما رفته، توسعه‌گران ما رفته‌اند؛ چندتایی مانده‌اند، ما هم داریم می‌رویم، چاره نداریم.
این اظهارنظر، نگرانی بخشی از فعالان صنعت ساختمان درباره امکان ادامه فعالیت در بازار داخلی را بازتاب می‌دهد. با این حال، برای تعیین ابعاد واقعی این روند، آمار مستندی درباره تعداد شرکت‌های منتقل‌شده، میزان سرمایه خروجی و حجم پروژه‌های اجراشده در کشورهای دیگر لازم است؛ اطلاعاتی که در گزارش مورد استناد به‌صورت جامع ارایه نشده است. همچنین، فعالیت در بازارهای خارجی الزاماً به معنای خروج کامل سرمایه از ایران نیست. برخی شرکت‌ها ممکن است فعالیت داخلی خود را ادامه دهند و همزمان با تشکیل کنسرسیوم یا همکاری با شرکت‌های خارجی، پروژه‌های بین‌المللی را نیز اجرا کنند. با این وجود، اگر عامل اصلی این انتخاب، نبود ثبات و دشواری پیش‌بینی هزینه‌ها در بازار داخلی باشد، پیامدهای آن برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیازمند توجه جدی است.
بازگشت سرمایه در گرو اصلاح شرایط داخلی
خروج سرمایه‌گذاران ساختمانی، در صورت گسترش، می‌تواند علاوه بر کاهش منابع مالی، بر ظرفیت اجرایی و تجربه حرفه‌ای صنعت ساختمان نیز اثر بگذارد. مدیریت پروژه‌های بزرگ، شبکه پیمانکاران و نیروی انسانی متخصص، بخشی از توانمندی‌هایی هستند که شکل‌گیری آنها به زمان و سرمایه نیاز دارد. در عین حال، مساله بازار مسکن تنها کمبود عرضه نیست؛ ضعف قدرت خرید خانوارها نیز مانعی جدی در برابر تولید و فروش واحدهای جدید محسوب می‌شود. بنابراین، افزایش ساخت‌وساز بدون توجه به تقاضای موثر و توان مالی متقاضیان، نمی‌تواند راه‌حلی پایدار باشد.
زرقانی ابراز امیدواری کرده است که با بهبود شرایط، امکان بازگشت سرمایه‌گذاران به ایران و همکاری دوباره آنها با شرکای خارجی فراهم شود. تحقق چنین امکانی، بیش از هر چیز به ثبات نسبی اقتصادی، قابلیت پیش‌بینی هزینه‌های ساخت، تأمین مالی مستمر پروژه‌ها و هماهنگی سیاست‌های حمایتی با واقعیت‌های بازار وابسته است.
در نهایت، حضور سازندگان ایرانی در بازارهای خارجی به‌خودی‌خود نشانه شکست صنعت ساختمان نیست؛ مساله زمانی جدی می‌شود که نااطمینانی داخلی، فعالیت در خارج از کشور را به گزینه‌ای جذاب‌تر از سرمایه‌گذاری در ایران تبدیل کند. تا زمانی که فاصله میان هزینه تولید مسکن و قدرت خرید مردم، مشکلات تأمین مالی و بی‌ثباتی اقتصادی به‌صورت همزمان مورد توجه قرار نگیرند، خطر کاهش سرمایه‌گذاری و افت عرضه واحدهای جدید همچنان پابرجا خواهد بود؛ روندی که پیامدهای آن در نهایت به سازندگان محدود نمی‌ماند و متقاضیان مسکن نیز هزینه‌اش را خواهند پرداخت.
