در شرايطي كه گراني مسكن قدرت خريد خانوارها را كاهش داده، تخلف برخي بنگاهها و نبود سازوكار شفاف براي نظارت بر آگهيهاي ملكي، هزينه معامله را براي خريداران و فروشندگان افزايش داده است.
به گزارش رصد روز، بازار مسکن از یک سو با کمیسیونهای خارج از نرخ مصوب و از سوی دیگر با آگهیهای جعلی و بیهویت در پلتفرمهای ملکی روبروست؛ دو چالش متفاوت که در نهایت هزینه و ریسک معامله را به مردم تحمیل میکند. در شرایطی که گرانی مسکن قدرت خرید خانوارها را کاهش داده، تخلف برخی بنگاهها و نبود سازوکار شفاف برای نظارت بر آگهیهای ملکی، هزینه معامله را برای خریداران و فروشندگان افزایش داده است.
به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در حالی که فعالیت مشاوران املاک تحت نظارت صنفی قرار دارد، مسوولیت پلتفرمهای آگهی و محتوای منتشرشده در آنها همچنان محل بحث است. یکی از نمونههای روشن این مشکل، دریافت کمیسیون خارج از نرخ مصوب است. بر اساس نرخنامه مصوب اتحادیه مشاوران املاک تهران، حق کمیسیون خرید و فروش از هر طرف معامله ۲۵ صدم درصد و در مجموع نیم درصد ارزش معامله است. اما در برخی موارد، بنگاه از هر یک از خریدار و فروشنده یک درصد ارزش معامله مطالبه میکند؛ یعنی مجموع کمیسیون به ۲ درصد میرسد و رقم دریافتی چهار برابر نرخ مصوب خواهد بود. به گزارش تسنیم، برای یک معامله ۲۰ میلیارد تومانی، بر اساس نرخ رسمی سهم هر طرف ۵۰ میلیون تومان و مجموع کمیسیون ۱۰۰ میلیون تومان است. اما با دریافت یک درصد از هر طرف، خریدار و فروشنده هر کدام ۲۰۰ میلیون تومان میپردازند و مجموع دریافتی بنگاه به ۴۰۰ میلیون تومان میرسد. یعنی در یک معامله، ۳۰۰ میلیون تومان بیشتر از رقم قانونی از دو طرف دریافت میشود؛ رقمی که برای خانوادهای که تمام توان مالی خود را برای خرید خانه به کار گرفته، قابل توجه است.
مشکل در این بخش، نبود نرخ مشخص نیست. نرخنامه وجود دارد و رقم کمیسیون قابل محاسبه است. برای اجاره و رهن نیز نرخهای مشخصی تعیین شده است.
بنابراین سوال اصلی این نیست که مردم نمیدانند چه مبلغی باید پرداخت کنند؛ سوال این است که چرا با وجود نرخ مشخص، امکان مطالبه رقم بالاتر همچنان وجود دارد؟
در یک بازار شفاف، مشتری باید پیش از معامله بداند چه مبلغی بابت خدمات مشاور املاک پرداخت میکند. اگر رقم قانونی با مبلغ مطالبهشده متفاوت باشد، قدرت چانهزنی مشتری نیز کاهش مییابد؛ زیرا معمولاً زمانی متوجه رقم نهایی میشود که بخش مهمی از فرآیند معامله انجام شده است. اینجاست که نقش اتحادیه اهمیت پیدا میکند. اتحادیه صرفاً مسوول تعیین تعرفه نیست؛ بلکه باید در اجرای آن نیز نقش موثر داشته باشد.
اما مشکل نظارت فقط به بنگاههای املاک محدود نیست. بخش بزرگی از جستوجوی ملک امروز در فضای مجازی انجام میشود و پلتفرمهای آگهی به یکی از مهمترین کانالهای عرضه فایلهای فروش و اجاره تبدیل شدهاند.
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفتوگو با باشگاه خبرنگاران جوان، با تأکید بر ضرورت شفافیت در این حوزه گفت: وجود سامانه قراردادنویسی و دسترسی به اطلاعات مورد نیاز، به دلیل ایجاد شفافیت در حوزه اصناف ضروری است.
او درباره آگهیهای ملکی نیز تأکید کرد: در پلتفرمهای تبلیغاتی باید آگهیها به صورت شناسنامهدار مشخص باشند تا معلوم شود چه فرد یا مجموعهای آگهی را منتشر کرده و آثار و تبعات آن بر عهده چه کسی است. گودرزی درباره خطر آگهیهای جعلی نیز گفت: آگهیهای جعلی و فاقد هویت مشخص میتواند مشکلات متعددی ایجاد کند و به همین دلیل ما در حوزه اصناف ناچار هستیم این پلتفرمها و فرآیندهای مرتبط با آنها را به شکل دقیقتری مورد توجه قرار دهیم. اینجا یک تفاوت مهم با بازار سنتی وجود دارد. در بنگاه، واحد صنفی مشخص، پروانه کسب و نرخنامه وجود دارد؛ اما در پلتفرم، ممکن است کاربر با آگهیای مواجه شود که هنوز درباره هویت منتشرکننده یا صحت اطلاعات آن اطمینان کافی ندارد.
گودرزی معتقد است این مساله به یک مشکل ساختاری در نحوه حکمرانی فضای مجازی بازمیگردد. او گفت: بارها اعلام کردهام که با فضای مجازی به این شکل که امروز در حال فعالیت است، مخالفم. معتقدم یک اتحادیه فضای مجازی به صورت موازی با سامانه اصناف در حال فعالیت است. به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در یک طرف، جامعه سنتی اصناف قرار دارد که در کف میدان فعالیت میکند و در طرف دیگر، یک جامعه دیجیتال شکل گرفته که ارایه خدمات، توزیع و بسیاری از فعالیتها در آن انجام میشود.
گودرزی با اشاره به پیامدهای این وضعیت تصریح کرد: اتفاقات ناگوار نیز در همین حوزه فضای مجازی رخ میدهد، اما در نهایت پاسخگویی درباره آنها بر عهده اصناف و اتحادیهها قرار میگیرد. او درباره خلأ موجود در ساختار نظارتی نیز گفت: در فضای مجازی، مسوولیت، نقش و جایگاه اتاقهای اصناف و خود اتحادیهها به درستی دیده نشده است. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرد: فضای مجازی باید بخشی از رستههای صنفی اصناف باشد، نه اینکه به عنوان یک فضای اتحادیهای مجزا فعالیت کند که بار حقوقی مشخصی بر آن سوار نیست. این اظهارات یک سوال جدی ایجاد میکند: اگر اتحادیه قرار است درباره تخلفات بازار پاسخگو باشد، آیا باید ابزار و اختیار نظارت بر تمام بخشهای بازار، از بنگاه تا پلتفرم، را نیز داشته باشد؟
در ظاهر، دریافت کمیسیون اضافی و انتشار آگهی جعلی دو تخلف کاملاً متفاوت هستند، اما از نظر اقتصادی یک نقطه مشترک دارند: نبود شفافیت و مشخص نبودن مسوولیت.
در بنگاه، مشتری ممکن است بداند نرخ مصوب چیست، اما با مبلغی بالاتر مواجه شود. در پلتفرم، مشتری ممکن است دهها فایل را ببیند، اما نداند اطلاعات کدامیک واقعی و قابل استناد است.
گودرزی درباره همین وضعیت گفت: امروز از من سوال میشود که آیا آگهیهایی که در سامانهها و پلتفرمها منتشر میشوند جعلی هستند یا خیر، آیا شناسنامهدار هستند، آیا اطلاعات آنها صحیح است و آیا مردم میتوانند به آنها اعتماد کنند. او افزود: در حالی که بسیاری از این اتفاقات در حوزهای رخ میدهد که من هیچ نقش و جایگاه مشخصی در آن ندارم، اما در نهایت باید پاسخگو باشند. در واقع، مشکل اصلی بازار مسکن فقط گران بودن خانه نیست؛ هزینه مبادله نیز در حال تبدیل شدن به یک مساله جدی است.
در این میان، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و سامانه کاتب میتواند بخشی از این خلأ اطلاعاتی را کاهش دهد. گودرزی درباره وضعیت همکاری سامانه کاتب با مشاوران املاک گفت: در چارچوب قانون الزام، بهویژه درباره اسناد سبز، به نظر میرسد سامانه کاتب همراهی مناسبی با مشاوران املاک دارد و در شرایط خاصی قرار نداریم. او البته درباره مشکلات اجرایی نیز تصریح کرد: در اجرای برخی آییننامهها با اشکالاتی مواجه هستیم که با توجه به تعاملات و همکاریهایی که با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و بخش راهبردی قوه قضاییه داریم، امیدواریم این مسائل نیز برطرف شود. هرچه آگهی، هویت مالک، اطلاعات ملک و قرارداد به یکدیگر متصلتر شوند، فضای سوء استفاده محدودتر خواهد شد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره قیمت مسکن نیز گفت: میانگین قیمت مسکن از مرز ۱۰۰ گذشته است و همانطور که پیش از این نیز اعلام کردم، اگر اتفاق خاصی رخ ندهد، قیمتها تغییر آنچنانی نخواهد داشت.
او پیشنهاد کرد: مردم برای تأمین سرپناه حتماً وارد حوزه خرید ملک شوند تا چرخه اقتصادی در حوزه مسکن به حرکت درآید و گردش مالی در این بخش صورت بگیرد.
گودرزی در نهایت گفت: به نظر میرسد اگر خرید ملک با هدف تأمین سرپناه انجام شود، شرایط میتواند برای مردم بسیار مناسب باشد. اما برای آنکه مردم بتوانند با اطمینان وارد بازار شوند، صرف توصیه به خرید کافی نیست. بازار باید به خریدار و فروشنده اطمینان بدهد که قیمت، آگهی، هویت طرفین، قرارداد و هزینه واسطهگری شفاف است.
اگر بنگاه نرخ مصوب را رعایت نکند، باید پاسخگو باشد؛ اگر پلتفرم امکان انتشار آگهی بیهویت و جعلی را فراهم کند، سازوکار مسوولیت آن باید روشن باشد و اگر اتحادیه قرار است پاسخگوی بازار باشد، باید ابزار نظارت متناسب نیز در اختیار داشته باشد. در غیر این صورت، بازار مسکن میان دو خلأ گرفتار میشود؛ در فضای واقعی، تخلف از تعرفه و در فضای مجازی، خلأ نظارت. نتیجه هر دو یکی است: افزایش ریسک و هزینه برای مردم. مسکن امروز برای خانوارها به اندازه کافی گران است؛ آنچه دیگر نباید گرانتر شود، هزینه نبود شفافیت، نظارت و پاسخگویی است.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
