جاماندگی مسکن از بازارهای رقیب یا جاماندگی مردم از مسکن؟!
بازار مسكن امروز بيش از آنكه با مساله جاماندن از دلار و طلا مواجه باشد، با مساله جا ماندن درآمد مردم از قيمت خانه مواجه است.اين دو گزاره كاملاً متفاوتاند.
بازار مسكن امروز بيش از آنكه با مساله جاماندن از دلار و طلا مواجه باشد، با مساله جا ماندن درآمد مردم از قيمت خانه مواجه است.اين دو گزاره كاملاً متفاوتاند.
به گزارش رصد روز، دلار، طلا و سکه در موجهای تورمی بارها جلوتر از مسکن حرکت کردهاند، اما این به معنای آمادهبودن بازار ملک برای یک جهش جدید نیست؛ در تهران، قیمتها در چند مرحله افزایش یافته و میانگین رشد قیمتها از ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده، اما رییس اتحادیه مشاوران املاک میگوید قدرت خرید خانوار، تسهیلات ناکافی و درآمدها دیگر اجازه افزایش بیشتر قیمت را نمیدهد. حالا سوال این است: مسکن واقعاً از بازارهای رقیب جا مانده یا مردم از بازار مسکن جا ماندهاند؟ بازار مسکن در ظاهر گران شده، اما در عمل همچنان با رکود دستوپنجه نرم میکند. همین تناقض، مهمترین نشانه وضعیت امروز بازار ملک است؛ بازاری که فروشنده برای قیمتهای بالاتر آماده است، اما خریدار توان همراهی ندارد.
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، درباره وضعیت بازار گفت که افزایش قیمت مسکن در چند مرحله قابل انکار نیست، اما نمیتوان برای کل تهران یک عدد واحد اعلام کرد؛ چراکه مناطق مختلف پایتخت رفتار متفاوتی دارند. با این حال، به گفته او، میانگین رشد قیمتها از ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده است.
اما بخش مهمتر اظهارات گودرزی جایی است که میگوید با توجه به افزایش قیمتها، نبود تسهیلات کافی و سطح درآمد خانوار، بازار مسکن در شرایط فعلی کشش افزایش بیشتر قیمتها را ندارد؛ حتی در شرایطی که نرخ ارز، سکه و طلا افزایش یافتهاند.
این اظهارات یک سوال جدی ایجاد میکند: اگر مسکن گران شده اما دیگر کشش گرانتر شدن ندارد، پس مقایسه آن با دلار و طلا چه چیزی به ما میگوید؟
در سالهای اخیر، هر بار دلار و طلا وارد موج صعودی شدهاند، یک انتظار قدیمی دوباره در بازار شکل گرفته است: مسکن هم باید خودش را به آنها برساند.
منطق این دیدگاه روشن است. افزایش نرخ ارز، هزینه زمین، مصالح، تجهیزات و ساختوساز را بالا میبرد و در نهایت باید روی قیمت ملک اثر بگذارد.اما این استدلال یک حلقه مفقوده دارد: خریدار.
دلار و طلا برای بالا رفتن نیاز ندارند کسی قدرت خریدشان را داشته باشد؛ کافی است سرمایهگذار حاضر باشد آنها را بخرد. اما مسکن برای تبدیلشدن به «قیمت واقعی» نیازمند معامله است.فروشنده میتواند قیمت پیشنهادی خود را بالا ببرد، اما اگر خریدار وجود نداشته باشد، آن عدد لزوماً قیمت بازار نیست.اینجاست که تفاوت میان بازار مسکن و بازارهایی مانند ارز و طلا آشکار میشود.
وقتی گفته میشود قیمت یک ملک مثلاً چند صد میلیون تومان در هر متر افزایش یافته، باید پرسید این افزایش در چند معامله واقعی اتفاق افتاده است؟در بازاری که معاملات ضعیف است، قیمتهای پیشنهادی میتوانند سریعتر از قیمتهای قطعی حرکت کنند. مالک به دلیل افزایش هزینه جایگزینی، تورم و رشد قیمت زمین حاضر نیست ملک خود را ارزانتر بفروشد. در طرف مقابل، خریدار با درآمد محدود و وام ناکافی وارد بازار میشود. نتیجه چیست؟ قیمت پیشنهادی بالا میرود، اما معامله عقب مینشیند. این همان چیزی است که اظهارات گودرزی نیز به آن اشاره دارد: قیمتها طی چند مرحله افزایش یافتهاند، اما قدرت خرید خانوار با این افزایش همراه نشده و همین موضوع ظرفیت افزایش بعدی را محدود کرده است.
فرض کنیم دلار و طلا در یک دوره رشد بیشتری نسبت به مسکن داشتهاند. آیا نتیجه منطقی این است که مسکن حتماً باید جهش کند؟نه لزوماً.چرا؟ چون برای سرمایهگذار، «ارزان بودن نسبی» یک دارایی کافی نیست؛ باید انتظار داشته باشد که آن دارایی در آینده بازدهی مناسبی داشته باشد و در عین حال امکان خروج از آن را داشته باشد. طلا و ارز از این منظر مزیت مهمی دارند: سرمایه اولیه کمتر و نقدشوندگی بالاتر.
برای خرید یک آپارتمان به سرمایه بسیار بیشتری نیاز است و فروش آن نیز به سادگی فروش طلا یا ارز نیست. بنابراین حتی اگر مسکن از نظر بازدهی نسبی عقب مانده باشد، ممکن است سرمایهگذار همچنان ترجیح دهد پول خود را در بازار دیگری نگه دارد.
اظهارنظر رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران را میتوان از یک زاویه مهم خواند: مسکن به سقف قدرت خرید نزدیک شده است. گودرزی افزایش قیمتها را انکار نمیکند؛ بلکه برعکس، از رشد میانگین بیش از ۱۰۰ میلیون تومان سخن میگوید. اما همزمان تأکید میکند که درآمد خانوار و تسهیلات موجود دیگر ظرفیت همراهی با این قیمتها را ندارند. این یعنی بازار ممکن است همچنان از نظر اسمی گران شود، اما از نظر معاملاتی نتواند این افزایش را هضم کند.
بر اساس آمار منتشرشده، تورم نقطهبهنقطه مسکن در مردادماه ۳۲.۵ درصد و تورم نقطهبهنقطه اجارهبها ۳۱.۸ درصد بوده است. بنابراین حتی اگر مسکن نسبت به دلار یا طلا در یک دوره عقب مانده باشد، نمیتوان گفت قیمت ملک ثابت مانده یا فشار آن بر خانوار کاهش یافته است. مساله اصلی، نسبت قیمت مسکن به درآمد است.
اگر قیمت خانه افزایش یابد اما درآمد خانوار کمتر از آن رشد کند، قدرت خرید مسکن کاهش پیدا میکند؛ حتی اگر مسکن از طلا و دلار عقبتر حرکت کرده باشد. این همان تناقضی است که سیاستگذار باید به آن پاسخ دهد: چرا داراییای که برای سرمایهگذار شاید «جامانده» باشد، برای مصرفکننده همچنان غیرقابل دسترس است؟
افزایش نرخ ارز همچنان یکی از مهمترین عوامل فشار بر هزینه ساخت است.مصالح، تجهیزات و سایر نهادههای ساختمانی از نرخ ارز تأثیر میگیرند. بنابراین جهش ارزی میتواند قیمت تمامشده پروژههای جدید را افزایش دهد.اما اینجا یک تفاوت مهم وجود دارد: دلار میتواند هزینه تولید مسکن را افزایش دهد؛ اما نمیتواند قدرت خرید خانوار را افزایش دهد.
اگر درآمد مردم ثابت یا کمشتابتر از قیمت مسکن رشد کند، افزایش هزینه ساخت در نهایت با کاهش معاملات مواجه میشود.به همین دلیل، هر افزایش قیمت ناشی از دلار را نمیتوان به معنای «رونق قریبالوقوع مسکن» تفسیر کرد.
در این شرایط بازارهای رقیب اهمیت بیشتری پیدا میکنند.سرمایهگذار میتواند با پول کمتری وارد طلا یا ارز شود و سریعتر از آنها خارج شود. اگر بورس نیز چشمانداز مناسبی داشته باشد، بخشی از نقدینگی به سمت سهام میرود. در نتیجه، مسکن برای جذب سرمایه باید نهفقط از نظر قیمت، بلکه از نظر بازدهی مورد انتظار، نقدشوندگی و میزان سرمایه موردنیاز با این بازارها رقابت کند.
به همین دلیل، نمیتوان صرفاً از روی این گزاره که «مسکن از دلار عقب مانده» نتیجه گرفت که موج بعدی نقدینگی حتماً به سمت ملک خواهد آمد.
بزرگترین خطا این است که رشد قیمت دلار را مستقیماً به رشد قیمت مسکن ترجمه کنیم. این دو بازار رابطه دارند، اما یکسان نیستند.دلار میتواند در چند روز یا چند هفته جهش کند. مسکن به دلیل ماهیت ناهمگن، هزینه بالای معامله و وابستگی شدید به قدرت خرید، با تأخیر واکنش نشان میدهد.حتی اگر قیمت ملک بالا برود، ممکن است تعداد معاملات پایین بیاید. بنابراین سه متغیر باید همزمان دیده شوند: قیمت مسکن، قیمت داراییهای رقیب، قدرت خرید خانوار. حذف هرکدام از این سه، تصویر ناقصی از بازار ارایه میدهد.
بازار مسکن امروز بیش از آنکه با مساله جاماندن از دلار و طلا مواجه باشد، با مساله جا ماندن درآمد مردم از قیمت خانه مواجه است.این دو گزاره کاملاً متفاوتاند.
ممکن است مسکن نسبت به طلا و دلار بازدهی کمتری داشته باشد، اما اگر درآمد خانوار حتی توان خرید همین مسکن را هم نداشته باشد، انتظار جهش قیمت فقط بر مبنای «جاماندگی» منطقی نیست.
اظهارات گودرزی نیز همین محدودیت را برجسته میکند: با وجود افزایش قیمتهای اخیر، بازار به دلیل ضعف درآمد خانوار و ناکافیبودن تسهیلات، کشش افزایش بیشتر را ندارد. در نتیجه، بازار ممکن است وارد وضعیتی شود که در آن قیمتهای پیشنهادی همچنان تحت تأثیر تورم و هزینه ساخت بالا بروند، اما معاملات توان همراهی با این رشد را نداشته باشند. به عبارت دیگر مسکن در سالهای اخیر افزایش قیمت داشته و نمیتوان این واقعیت را انکار کرد. حتی بر اساس اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، میانگین رشد قیمتها از ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. اما همین مقام صنفی همزمان میگوید بازار با توجه به قیمتهای موجود، درآمد خانوار و تسهیلات ناکافی، کشش افزایش بیشتر را ندارد. بنابراین پاسخ به پرسش «آیا مسکن از دلار و طلا جا مانده است؟» چندان ساده نیست.اگر معیار، بازدهی داراییها باشد، ممکن است در برخی دورهها مسکن عقبتر حرکت کرده باشد. اما اگر معیار، قدرت خرید مردم باشد، مسکن نهتنها ارزان نشده، بلکه برای بسیاری از خانوارها دستنیافتنیتر شده است.
این همان پارادوکسی است که بازار مسکن را قفل کرده است، دلار میگوید هزینهها باید بالا برود؛ فروشنده میگوید قیمت ملک باید بالا برود؛ اما درآمد خانوار میگوید دیگر توان خرید ندارم. در چنین شرایطی، افزایش قیمت مسکن بدون افزایش قدرت خرید، اسمش رونق نیست؛ رونق زمانی آغاز میشود که خریدار برگردد؛ نه زمانی که فقط عدد روی آگهیهای فروش بالا برود.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
