اجاره مسکن؛ قانون یک ساز میزند، بازار ساز دیگر!
بازار اجاره مسکن در ماههاي اخير تحت تأثير افزايش هزينههاي زندگي، رشد قيمت مسكن و كاهش قدرت خريد خانوارها، به يكي از مهمترين دغدغههاي اقتصادي تبديل شده است.
بازار اجاره مسکن در ماههاي اخير تحت تأثير افزايش هزينههاي زندگي، رشد قيمت مسكن و كاهش قدرت خريد خانوارها، به يكي از مهمترين دغدغههاي اقتصادي تبديل شده است.
به گزارش رصد روز، سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها قرار بود در سالی که هزینههای زندگی فشار بیشتری بر خانوارها وارد کرده، مانعی در برابر جهش هزینه مسکن باشد؛ اما نشانههای بازار اجاره از شکاف میان این سیاست و واقعیت حکایت دارد.
در حالی که قراردادهای مشمول مصوبه باید با حداکثر ۲۵ درصد افزایش تمدید شوند، مستأجران از مطالبه ودیعههای سنگین، افزایش اجارههای ماهانه و حتی پیشنهاد تخلیه در صورت ناتوانی مالی خبر میدهند؛ شرایطی که این پرسش را مطرح میکند که آیا سیاست کنترل اجاره توانسته است واقعاً از مستأجران حمایت کند یا صرفاً سقفی برای قراردادها تعیین کرده است؟ بازار اجاره در ماههای اخیر تحت تأثیر افزایش هزینههای زندگی، رشد قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها، به یکی از مهمترین دغدغههای اقتصادی تبدیل شده است. برای بسیاری از خانوارها، تمدید قرارداد دیگر یک فرآیند ساده سالانه نیست؛ بلکه به معنای بازنگری کامل در بودجه خانوار و حتی تصمیمگیری درباره ادامه سکونت در محله فعلی است. در همین شرایط، مصوبه سران سه قوه برای حمایت از مستأجران، تمدید یکساله قراردادهای مشمول را در صورت درخواست مستأجر پیشبینی کرده و سقف افزایش اجارهبها و قرضالحسنه را ۲۵ درصد تعیین کرده است. اما اجرای این سیاست در بازار با یک پرسش اساسی مواجه است: وقتی توان پرداخت خانوار کمتر از هزینه پیشنهادی مسکن است، تعیین سقف قانونی تا چه اندازه میتواند مانع افزایش فشار بر مستأجر شود؟
مشکل بازار اجاره تنها به میزان افزایش اجارهبهای درجشده در قرارداد محدود نمیشود. ترکیب «ودیعه و اجاره» به مالکان این امکان را میدهد که تغییرات هزینه را در قالبهای مختلف به مستأجر منتقل کنند. در واقع، برای مستأجر تفاوت چندانی ندارد که فشار مالی از طریق افزایش اجاره ماهانه ایجاد شود یا مطالبه ودیعه بیشتر؛ آنچه اهمیت دارد، مبلغی است که باید برای حفظ محل سکونت خود تأمین کند. از همین رو، ارزیابی موفقیت مصوبه ۲۵ درصدی نیز نمیتواند صرفاً بر اساس درصد درجشده در قراردادها انجام شود. باید دید خانوارها در زمان تمدید قرارداد با چه میزان افزایش واقعی در هزینه مسکن مواجه میشوند.
بررسیهای میدانی و روایت برخی مستأجران از فرآیند تمدید قرارداد نشان میدهد که در مواردی، فاصله میان سقف قانونی و مطالبات مطرحشده در بازار قابل توجه است.
به گزارش مهر، یکی از مستأجران ساکن منطقه پیروزی تهران که قراردادش در پایان شهریورماه به پایان میرسد، میگوید سال گذشته برای یک واحد حدود ۱۵ سال ساخت، ۱۵۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۲ میلیون تومان اجاره پرداخت کرده است. به گفته او، واحد پارکینگ و انباری ندارد و تنها از آسانسور برخوردار است. با نزدیک شدن به زمان تمدید قرارداد، مالک برای ادامه سکونت درخواست افزایش یک میلیارد تومانی ودیعه را مطرح کرده است. این مستأجر میگوید در صورت ناتوانی از تأمین این مبلغ، مالک پیشنهاد پرداخت ماهانه ۳۰ میلیون تومان اجاره را داده است؛ رقمی که حتی از درآمد ماهانه این مستأجر که حدود ۲۸ میلیون تومان اعلام شده، بیشتر است. او همچنین با اشاره به پرسوجو از مشاوران املاک منطقه میگوید، برآورد آنها برای چنین واحدی حدود ۷۰۰ میلیون تومان رهن کامل و حداکثر حدود ۱۷ میلیون تومان اجاره بوده است. این مورد البته نمیتواند بهتنهایی نماینده کل بازار اجاره تهران باشد، اما نمونهای از چالشهایی است که مستأجران هنگام تمدید قرارداد با آن مواجه میشوند؛ چالشی که نشان میدهد فاصله میان قدرت پرداخت خانوار و قیمتهای پیشنهادی بازار میتواند بسیار بیشتر از یک افزایش ۲۵ درصدی باشد.
مهمترین بخش بحران اجاره را شاید بتوان در نسبت درآمد خانوار با هزینه مسکن مشاهده کرد.در نمونه مطرحشده، اجاره پیشنهادی ۳۰ میلیون تومانی تقریباً تمام درآمد ماهانه مستأجر را میبلعد. در چنین شرایطی، حتی اگر افزایش قیمت مسکن در یک چارچوب قانونی بررسی شود، خانوار عملاً توان تأمین هزینه را ندارد. این مساله در سطحی گستردهتر نیز اهمیت دارد. خانوار علاوه بر اجاره یا اقساط مربوط به مسکن، هزینههای خوراک، حملونقل، درمان، آموزش و سایر مخارج روزمره را نیز دارد. بنابراین هر میزان افزایش هزینه مسکن، مستقیماً از سایر بخشهای سبد مصرفی خانوار کم میکند. در نتیجه، مساله بازار اجاره فقط «چند درصد افزایش» نیست؛ بلکه سهم مسکن از درآمد خانوار اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
یکی از نکات قابل توجه در روایتهای میدانی، گسترش فشار اجاره به محلههایی است که پیش از این برای خانوارهای متوسط گزینههای قابل دسترستری محسوب میشدند. منطقه پیروزی نمونهای از این وضعیت است. این منطقه در مقایسه با مناطق شمالی و برخوردار تهران، در رده محلههای گرانتر پایتخت قرار نمیگیرد؛ اما افزایش هزینههای اجاره باعث شده بخشی از خانوارها برای ادامه سکونت در آن نیز با مشکل مواجه شوند. اگر خانواری از محلهای مانند پیروزی نیز به دلیل افزایش ودیعه و اجاره ناچار به جابهجایی شود، احتمالاً مقصد بعدی او منطقهای ارزانتر خواهد بود؛ منطقهای که ممکن است فاصله بیشتری از محل کار داشته باشد یا از نظر کیفیت و امکانات مسکن در سطح پایینتری قرار گیرد. به این ترتیب، افزایش هزینه اجاره فقط یک فشار مالی نیست و میتواند الگوی جابهجایی خانوارها در شهر را نیز تغییر دهد.
آیا مصوبه ۲۵ درصدی شکست خورده است؟ پاسخ به این سوال هنوز به دادههای جامع درباره میزان رعایت سقف قانونی، تعداد تخلفات و نحوه اجرای مصوبه نیاز دارد. بنابراین نمیتوان صرفاً بر اساس چند روایت میدانی گفت که مصوبه شکست خورده است.اما میتوان گفت نشانههایی از شکاف میان سیاست و واقعیت بازار وجود دارد. مصوبه زمانی میتواند اثر واقعی داشته باشد که مستأجر بتواند بدون ترس از تخلیه، قرارداد خود را تمدید کند و در عین حال افزایش هزینه در محدوده تعیینشده باقی بماند. اگر در عمل مستأجر با مطالبه ودیعههای سنگین یا افزایش شدید اجاره مواجه شود، اثربخشی سیاست کاهش پیدا خواهد کرد. از سوی دیگر، اگر نظارت بر بازار صرفاً بر قراردادهای رسمی متمرکز باشد اما فرآیند مذاکره، تخلیه و یافتن خانه جدید کنترل نشود، ممکن است بخشی از فشار از قرارداد موجود به مرحله قبل یا بعد از آن منتقل شود.سقف ۲۵ درصدی میتواند برای بخشی از مستأجران یک حاشیه امن ایجاد کند، اما به نظر میرسد بهتنهایی قادر به حل بحران بازار اجاره نیست. تا زمانی که رشد هزینه مسکن از رشد درآمد خانوار فاصله داشته باشد، هر افزایش اجاره میتواند برای بخشی از مستأجران سنگین باشد؛ حتی اگر این افزایش از نظر قانونی مجاز باشد. از سوی دیگر، کنترل پایدار بازار اجاره نیازمند افزایش عرضه مسکن است تا قدرت انتخاب مستأجران بیشتر شود. در بازاری که مستأجر گزینههای محدودی برای انتخاب دارد، قدرت چانهزنی او نیز کاهش مییابد. در نهایت، شاید مهمترین معیار برای سنجش موفقیت سیاست ۲۵ درصدی، نه آنچه در متن مصوبه نوشته شده، بلکه چیزی باشد که یک خانوار هنگام تمدید قرارداد تجربه میکند: چقدر باید پول بیشتری بپردازد، آیا توان پرداخت آن را دارد و اگر ندارد، چه گزینهای پیش روی اوست؟ فاصله میان این سه سوال و پاسخهای آنهاست که مشخص میکند سقف ۲۵ درصدی واقعاً یک ابزار حمایتی موثر بوده یا تنها توانسته بخشی از بحران بازار اجاره را روی کاغذ مدیریت کند.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
