جنگ چهارستون بازار مسکن را لرزاند!

به گزارش رصد روز، بازار مسکن تهران در فاصله یک سال و سه ماه، شاهد تغییر قابل توجه سطح قیمت‌ها بوده است. بررسی داده‌های قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران نشان می‌دهد میانگین ساده قیمت مناطق از حدود ۱۰۱.۳ میلیون تومان در ابتدای خرداد ۱۴۰۴ به حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان در ابتدای شهریور ۱۴۰۵ رسیده است؛ یعنی در این فاصله، میانگین قیمت هر مترمربع در مناطق ۲۲گانه حدود ۱۰۹.۸ درصد افزایش داشته است.

این افزایش اما در تمام این دوره با یک سرعت اتفاق نیفتاده است. در ماه‌های ابتدایی پس از جنگ ۱۲ روزه، تغییر قیمت در داده‌های مورد بررسی محدود بوده، اما از آذر ۱۴۰۴ به بعد، شیب رشد قیمت بیشتر شده و در فاصله آذر تا اسفند ۱۴۰۴، میانگین ساده قیمت مناطق حدود ۳۱ درصد افزایش یافته است. در ادامه نیز در فاصله خرداد تا شهریور ۱۴۰۵، رشد قیمت به حدود ۴۸.۴ درصد رسیده است.

جنگ ۱۲روزه ایران و اسرائیل از ۲۳ خرداد ۱۴۰۴ آغاز شد و در ۳ تیر ۱۴۰۴ به آتش‌بس رسید. دور دوم جنگ نیز از ۹ اسفند ۱۴۰۴ آغاز شد و گرچه در مقطعی آتش بس صورت گرفت اما با برهم خوردن آن تفاهم نامه، این تنش نظامی تا به امروز ادامه داشته است.

جهش قیمت بعد از جنگ ۱۲روزه چقدر بود؟

بررسی نقاط زمانی جدول قیمت نشان می‌دهد میانگین ساده قیمت هر مترمربع در مناطق ۲۲گانه از ۱۰۱.۳ میلیون تومان در خرداد ۱۴۰۴ به ۱۰۲.۱ میلیون تومان در شهریور همان سال رسید. به این ترتیب، رشد قیمت در این فاصله حدود ۰.۸ درصد بود.

این روند در ماه‌های بعد تغییر کرد. میانگین قیمت در آذر ۱۴۰۴ به حدود ۱۰۹.۳ میلیون تومان رسید که نسبت به شهریور، ۷.۱ درصد بیشتر بود. در اسفند ۱۴۰۴، این رقم به ۱۴۳.۲ میلیون تومان رسید؛ یعنی طی سه ماه حدود ۳۱ درصد افزایش یافت.

در داده‌های مورد بررسی، میانگین قیمت در خرداد ۱۴۰۵ نسبت به اسفند ۱۴۰۴ تغییری نشان نمی‌دهد و همان حدود ۱۴۳.۲ میلیون تومان ثبت شده است. با این حال، در شهریور ۱۴۰۵ میانگین به حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان رسید؛ افزایشی معادل ۴۸.۴ درصد در یک بازه شش‌ماهه.

به این ترتیب، اگر کل بازه از ابتدای خرداد ۱۴۰۴ تا ابتدای شهریور ۱۴۰۵ در نظر گرفته شود، میانگین ساده قیمت هر مترمربع در مناطق ۲۲گانه حدود ۱۱۰ درصد رشد کرده است.

پراکندگی آسیب جنگ؛ کدام مناطق بیشتر هدف قرار گرفتند؟

گزارش معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران که در داده‌های مورد بررسی آمده، تعداد اصابت بمب، موشک و پهپاد در مناطق ۲۲گانه را در دوره جنگ ۴۰روزه تفکیک کرده است. بر اساس این داده‌ها، منطقه ۴ با ۹۰ اصابت در صدر قرار دارد و پس از آن منطقه ۲۱ با ۶۲، منطقه یک با ۵۷ و منطقه ۲۲ با ۵۵ اصابت قرار گرفته‌اند. در مقابل، منطقه ۱۷ با سه اصابت کمترین تعداد اصابت ثبت‌شده را داشته است.

در جنگ ۴۰روزه، طبق همان گزارش، بیش از ۵۰ هزار واحد مسکونی در تهران از خسارت جزئی تا صددرصدی آسیب دیده‌اند؛ حدود ۴۰ هزار واحد در گروه تعمیرات جزئی قرار داشته، حدود ۸۹۰۰ واحد دچار خسارت در اجزای معماری شده و بیش از ۲۰۰۰ واحد نیز به‌طور کامل تخریب شده‌اند.

آیا اصابت بیشتر، مسکن را ارزان کرد؟

مقایسه تعداد اصابت‌های ثبت‌شده در مناطق ۲۲گانه تهران با روند قیمت مسکن پس از جنگ نشان می‌دهد که شدت حملات، دست‌کم در سطح منطقه‌ای، به کاهش قیمت مسکن منجر نشده است. بررسی قیمت مسکن در فاصله ابتدای اسفند ۱۴۰۴ تا ابتدای شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد قیمت در هیچ‌یک از مناطق ۲۲گانه کاهش نیافته است.

برای مثال، در منطقه ۴ که بیشترین اصابت را داشته، متوسط قیمت هر مترمربع از حدود ۱۸۲.۷ میلیون تومان به حدود ۲۶۹.۷ میلیون تومان رسیده و ۴۷.۶ درصد افزایش یافته است. در منطقه ۲۱، دومین منطقه از نظر تعداد اصابت، قیمت‌ها حدود ۴۱.۲ درصد افزایش داشته و در مناطق یک و ۲۲ نیز به‌ترتیب رشد ۴۱.۵ و ۵۰.۵ درصدی ثبت شده است.

از سوی دیگر، در مناطقی با تعداد اصابت بسیار کمتر نیز الگوی متفاوت و منظمی مشاهده نمی‌شود. منطقه ۱۷ با تنها سه اصابت، رشد ۴۹.۲ درصدی قیمت را تجربه کرده، در حالی که منطقه ۱۰ با پنج اصابت ۴۷.۳ درصد و منطقه ۱۶ با شش اصابت حدود ۵۰.۵ درصد رشد داشته است.محاسبه رابطه آماری میان تعداد اصابت‌ها و درصد تغییر قیمت مسکن نیز این موضوع را تأیید می‌کند. ضریب همبستگی میان این دو متغیر حدود منفی ۰.۰۴ به دست می‌آید؛ عددی بسیار نزدیک به صفر که نشان می‌دهد در داده‌های مورد بررسی، رابطه مشخصی میان افزایش تعداد اصابت‌ها و کاهش یا حتی کندتر شدن رشد قیمت مسکن وجود ندارد.

حتی میانگین رشد قیمت در پنج منطقه‌ای که ۴۰ بار یا بیشتر مورد اصابت قرار گرفته‌اند، حدود ۴۷.۳ درصد است؛ این رقم برای مناطقی با ۱۵ اصابت یا کمتر حدود ۴۸.۱ درصد محاسبه می‌شود. فاصله اندک این دو عدد نیز نشان می‌دهد که صرف تعداد اصابت‌ها نمی‌تواند تفاوت رفتار قیمتی مناطق تهران را توضیح دهد.

بنابراین داده‌های موجود فرضیه «اصابت بیشتر، افت بیشتر قیمت مسکن» را تأیید نمی‌کنند. آنچه در این دوره دیده می‌شود، افزایش عمومی قیمت مسکن در همه مناطق تهران است؛ حتی در مناطقی که بیشترین تعداد اصابت را تجربه کرده‌اند.

البته این مقایسه به معنای آن نیست که اصابت‌ها هیچ اثری بر بازار مسکن نداشته‌اند. داده‌های موجود در سطح مناطق ۲۲گانه تهران تنظیم شده‌اند و نمی‌توان بر اساس آنها درباره رفتار قیمت در سطح محله، خیابان یا ساختمان‌های نزدیک به نقاط اصابت قضاوت کرد.همچنین قیمت مسکن علاوه بر میزان آسیب‌های جنگی، تحت تأثیر عواملی مانند تورم، هزینه ساخت، نرخ ارز، انتظارات تورمی، میزان عرضه و تقاضا و حجم معاملات قرار دارد. بنابراین آنچه از این مقایسه می‌توان نتیجه گرفت این است که در سطح منطقه‌ای، رابطه مشخصی میان تعداد اصابت‌ها و کاهش قیمت مسکن مشاهده نمی‌شود؛ برای بررسی اثر مستقیم خسارت‌های جنگی بر ارزش املاک، به داده‌های جزئی‌تر از قیمت و معاملات در محله‌های آسیب‌دیده نیاز است.

برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید