دود قيمتسازی و بزرگنمايی در چشم بازار مسكن
انتشار ارقام غيركارشناسي، قيمتسازي و بزرگنمايي هزينههاي ساخت، از نگاه فعالان بازار مسکن، به تشديد ركود و كاهش معاملات دامن ميزند.
انتشار ارقام غيركارشناسي، قيمتسازي و بزرگنمايي هزينههاي ساخت، از نگاه فعالان بازار مسکن، به تشديد ركود و كاهش معاملات دامن ميزند.
به گزارش رصد روز، بازار مسكن در شرايطي با ركود سنگين معاملاتي مواجه شده كه همزمان برخي گزارشها از افزايش ۴۰ تا ۲۷۰ درصدي قيمت مصالح ساختماني و رشد هزينه ساختوساز حكايت ميكنند. در همين راستا اعلام شده، هزينه ساخت مسكن به متري 60 ميليون تومان رسيد.
با اين حال، كارشناسان معتقدند؛ افزايش قيمت برخي مصالح ساختماني به تنهايي نميتواند توضيحدهنده رشد قيمت مسكن باشد و سهم زمين همچنان بخش عمدهاي از بهاي تمام شده واحدهاي مسكوني را تشكيل ميدهد. در اين ميان، انتشار ارقام غيركارشناسي، قيمتسازي و بزرگنمايي هزينههاي ساخت، از نگاه فعالان بازار، به تشديد ركود و كاهش معاملات دامن ميزند.
افزايش قابل توجه قيمت مصالح ساختماني در كنار رشد دستمزدها، تورم عمومي و تداوم كمبود مسكن، شرايط بازار ملك را پيچيدهتر ميكند. در حالي كه قيمت برخي مصالح ساختماني با رشدهاي قابل توجهي مواجه ميشود، هزينه ساخت واحدهاي مسكوني نيز افزايش پيدا ميكند و اين موضوع در نهايت فاصله ميان قيمت مسكن و توان خريد خانوارها را بيشتر ميكند. مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن، معتقد است؛ بازار ملك امروز نه از نقدشوندگي مناسبي برخوردار است و نه از ارزندگي كافي و همين شرايط موجب ميشود بخشي از سرمايهها به سمت بازارهاي طلا و ارز حركت كند.
اين كارشناس بازار مسكن، درباره ادعاي افزايش ۴۰ تا ۲۷۰ درصدي قيمت مصالح ساختماني و اثر آن بر هزينه نهايي ساخت مسكن به «اعتماد» ميگويد: برخي اظهارنظرها درباره قيمت مصالح ساختماني بدون توجه به سهم واقعي هر كالا در بهاي تمامشده ساختمان مطرح ميشود و همين موضوع باعث ميشود تصوير دقيقي از وضعيت بازار ارايه نشود. به گفته او، در شرايط فعلي ممكن است قيمت برخي مصالح ساختماني با رشدهاي قابل توجهي مواجه شود، اما اين افزايش قيمت لزوما به همان ميزان در قيمت نهايي مسكن اثر نميگذارد. براي بررسي اثر افزايش قيمت هر مصالح بايد سهم آن در مجموع هزينه ساخت مورد توجه قرار بگيرد. به عنوان نمونه، اگر قيمت سيمان با افزايش ۱۰۰ درصدي مواجه شود، اين به معناي افزايش ۱۰۰ درصدي هزينه ساخت ساختمان نيست، زيرا سهم سيمان در مجموع بهاي تمامشده مسكن محدود است.
گودرزي تاكيد ميكند: بايد ميان افزايش قيمت يك كالاي ساختماني و رشد هزينه نهايي ساخت تفاوت قائل شد. به اعتقاد او، برخي ارقام و آمارهايي كه در فضاي رسانهاي مطرح ميشود، بدون ارايه تحليل دقيق از سهم هر نهاده در هزينه ساخت، موجب شكلگيري انتظارات غيرواقعي در بازار ميشود. اين كارشناس بازار مسكن معتقد است؛ يكي از مهمترين عواملي كه قيمت نهايي مسكن را افزايش ميدهد، هزينه زمين است. در بسياري از مناطق، بيش از ۷۰ درصد قيمت مسكن به ارزش زمين مربوط ميشود و بنابراين تمركز صرف بر قيمت مصالح نميتواند تحليل كاملي از دلايل گراني مسكن ارايه كند. گودرزي ميگويد: دولت در صورت استفاده صحيح از ظرفيتهاي قانوني و اجراي درست قوانين بالادستي، ميتواند زمين مورد نياز براي ساخت مسكن را با شرايط مناسب در اختيار مردم و سازندگان قرار دهد.
از نگاه او، سياست عرضه زمين ميتواند يكي از مهمترين ابزارهاي دولت براي كنترل قيمت تمام شده مسكن باشد. او تاكيد ميكند: اگر زمين با قيمت مناسب در اختيار پروژههاي ساختوساز قرار بگيرد و همزمان موانع اداري و بروكراسيهاي موجود كاهش پيدا كند، هزينه نهايي توليد مسكن نيز تحت تاثير قرار ميگيرد.
با اين حال، گودرزي معتقد است؛ در شرايط فعلي، سياستهاي دولت در حوزه مسكن به اندازه كافي موثر نيست و همين مساله باعث ميشود بازار با مشكلات ساختاري مواجه شود. به باور اين كارشناس بازار مسكن، يكي از مهمترين دلايل محدود شدن نقلوانتقال واحدهاي مسكوني، شكلگيري قيمتهاي غير واقعي و قيمتسازي در بازار است. وقتي ارقام غير كارشناسي درباره قيمت مسكن و هزينه ساخت منتشر ميشود، خريدار و فروشنده نميتوانند به يك نقطه مشترك براي انجام معامله برسند.
او ميگويد: در برخي موارد، بالاترين قيمت ثبت شده براي يك ملك يا يك منطقه به عنوان قيمت پايه معاملات معرفي ميشود، در حالي كه بالاترين قيمت يك معامله لزوما نشاندهنده قيمت واقعي بازار نيست. اين شيوه قيمتگذاري باعث ميشود فروشندگان انتظار قيمتهاي بالاتري داشته باشند و خريداران نيز به دليل كاهش قدرت خريد، توان ورود به بازار را از دست بدهند. گودرزي تاكيد ميكند: نتيجه چنين شرايطي، كاهش تعداد معاملات و قفل شدن بازار است. در اين وضعيت، فروشنده حاضر نيست قيمت مورد انتظار خود را كاهش دهد و خريدار نيز قدرت خريد كافي براي پذيرش قيمتهاي پيشنهادي را ندارد. در نتيجه، فاصله ميان قيمتهاي پيشنهادي و قدرت خريد واقعي خانوارها افزايش پيدا ميكند و بازار در ركود معاملاتي عميقتري قرار ميگيرد.
به گفته گودرزي، ركود فعلي تنها خريداران مسكن را تحت فشار قرار نميدهد، بلكه تمام ذينفعان اين بازار را با مشكل مواجه ميكند. سازندگان با كاهش تقاضاي موثر مواجه ميشوند، مالكان براي فروش دارايي خود با دشواري بيشتري روبرو ميشوند و مستاجران نيز تحت فشار افزايش هزينههاي اجاره قرار ميگيرند.
او معتقد است؛ در چنين شرايطي، سياستگذار بايد از انتشار اطلاعات نادرست و قيمتسازي جلوگيري كند و بازار را به سمت شفافيت بيشتر هدايت كند. به گفته اين كارشناس مسكن، رسانهها نيز در اين زمينه نقش مهمي دارند و بايد قيمتها را بر اساس اطلاعات معتبر، آمار رسمي و تحليل كارشناسي منتشر كنند.
گودرزي تاكيد ميكند: اظهارنظر درباره قيمت مسكن صرفا يك موضوع رسانهاي نيست و هرگونه اعلام قيمت غيرواقعي ميتواند پيامدهاي اقتصادي و اجتماعي گستردهاي داشته باشد. زماني كه يك قيمت غيرواقعي به عنوان نرخ معمول بازار معرفي ميشود، اين عدد ميتواند انتظارات فروشندگان و خريداران را تغيير دهد و در نهايت به كاهش معاملات منجر شود.
اين كارشناس بازار مسكن درباره خروج بخشي از سرمايهها از بازار ملك و حركت آنها به سمت طلا و ارز نيز ميگويد: كاهش نقدشوندگي و نبود چشمانداز روشن از آينده بازار مسكن، يكي از عواملي است كه سرمايهگذاران را به سمت بازارهاي ديگر هدايت ميكند. به گفته گودرزي، بازار مسكن در سالهاي اخير با نوعي قيمتگذاري غير كارشناسي مواجه شد و همين موضوع باعث شد تا ملك از منظر سرمايهگذاري با دو مشكل مواجه شود؛ نخست اينكه فروش آن به آساني امكانپذير نباشد و دوم اينكه قيمتهاي اعلامشده الزاما با ارزش واقعي و قدرت خريد جامعه تناسب ندارد. او معتقد است؛ در چنين شرايطي، برخي سرمايهگذاران بازارهايي مانند؛ طلا و ارز را به دليل نقدشوندگي بيشتر انتخاب ميكنند. با اين حال، گودرزي تاكيد ميكند: ورود سرمايه به اين بازارها نيز به معناي سود قطعي نيست.
بازارهاي ارز و طلا نيز تحت تاثير تحولات اقتصادي و سياسي با نوسانهاي شديد مواجه شدهاند و سرمايهگذاران ممكن است در مقاطعي با كاهش ارزش داراييهاي خود روبرو شوند. گودرزي با انتقاد از برخي روايتهاي غيركارشناسي درباره بازار مسكن ميگويد: حل بحران اين بازار نيازمند ارايه تحليلهاي دقيق و پرهيز از اظهارنظرهاي هيجاني است، نميتوان با اعلام قيمتهاي بالا يا نسبت دادن تمام افزايش قيمت مسكن به رشد قيمت مصالح ساختماني، واقعيتهاي بازار را توضيح داد.
او تاكيد ميكند: قيمت مسكن تحت تاثير مجموعهاي از عوامل قرار دارد و زمين، هزينه تامين مالي، سياستهاي اقتصادي، قدرت خريد خانوارها، نرخ تورم، ميزان عرضه و تقاضا و شرايط عمومي اقتصاد همگي بر اين بازار اثر ميگذارند. اين كارشناس بازار مسكن معتقد است؛ اگر دولت به دنبال ايجاد تعادل در بازار است، بايد سياست عرضه زمين، تسهيل ساختوساز و افزايش توليد مسكن را در كنار سياستهاي مالياتي و نظارتي دنبال كند. در غير اين صورت، افزايش هزينههاي ساخت و كاهش قدرت خريد خانوارها همچنان بازار را با ركود مواجه ميكند.
گودرزي در ادامه بر ضرورت اجراي سياستهاي مالياتي موثر تاكيد كرده و ميگويد: خروج سرمايه از بخش مولد اقتصاد نبايد بدون هزينه باشد. اگر سرمايهها به صورت گسترده از بخش توليد و ساختوساز خارج شوند و به سمت فعاليتهاي غيرمولد حركت كنند، اقتصاد با آسيب جدي مواجه ميشود. او معتقد است؛ ماليات بر عايدي سرمايه ميتواند يكي از ابزارهاي سياستگذار براي مديريت جريان سرمايه باشد.
البته از نگاه او، هدف اين سياست نبايد فشار بر سرمايهگذاري مولد باشد، بلكه بايد به گونهاي طراحي شود كه فعاليتهاي سوداگرانه و غيرمولد را كنترل كند و سرمايه را به سمت بخشهاي واقعي اقتصاد هدايت كند. گودرزي در پايان تاكيد ميكند: بازار مسكن براي عبور از ركود به ثبات، شفافيت و سياستگذاري كارشناسي نياز دارد. قيمتسازيهاي رسانهاي و اعلام ارقام غيرواقعي نه تنها مشكلي از بازار حل نميكند، بلكه باعث ميشود فاصله ميان قيمتهاي پيشنهادي و توان خريد خانوارها بيشتر شود. در چنين شرايطي، معاملات محدودتر ميشود، سرمايهگذاري در ساختوساز كاهش پيدا ميكند و فشار بر مستاجران نيز افزايش مييابد. دولت بايد با اصلاح سياستهاي زمين، تقويت عرضه مسكن، افزايش شفافيت اطلاعات و طراحي ابزارهاي مالياتي مناسب، زمينه بازگشت سرمايه به بخش مولد اقتصاد و خروج بازار مسكن از ركود را فراهم ميكند.
بيتالله ستاريان، كارشناس بازار مسكن، معتقد است؛ رشد هزينه ساخت در شرايطي رخ ميدهد كه بازار مسكن همچنان با كسري عرضه مواجه است و همين همزماني، فشار مضاعفي را بر قيمت تمامشده واحدهاي مسكوني وارد ميكند. ستاريان به «اعتماد» ميگويد: اقتصاد كشور با تورم عمومي مواجه است و اين تورم تمام بخشهاي زنجيره ساختوساز را تحت تاثير قرار ميدهد.
از سوي ديگر، ركود طولانيمدت بازار مسكن باعث ميشود بسياري از كارخانههاي توليد مصالح ساختماني با ظرفيت كامل فعاليت نكنند و برخي واحدهاي توليدي نيز با درصد پاييني از ظرفيت خود كار كنند يا حتي در مقاطعي تعطيل شوند. به گفته او، كاهش توليد در كنار افزايش هزينههاي انرژي، مواد اوليه و دستمزد، قيمت تمامشده مصالح ساختماني را افزايش ميدهد. بنابراين، سازندگان از يكسو با رشد قيمت مصالح و از سوي ديگر با افزايش هزينه نيروي انساني مواجه ميشوند. مجموع اين عوامل موجب ميشود هزينه ساخت هر مترمربع ساختمان به شكل محسوسي افزايش پيدا كند.
ستاريان تاكيد ميكند: هزينه ساخت به نوع ساختمان و تعداد طبقات نيز بستگي دارد و هرچه پروژه بلندمرتبهتر ميشود، هزينههاي ساخت افزايش پيدا ميكند. به گفته او، هزينه ساخت يك ساختمان پنجطبقه و پنجواحدي در شرايط فعلي به رقم بالايي ميرسد و در ساختمانهاي بلندمرتبه، اين هزينه ميتواند به مراتب بيشتر شود. او معتقد است؛ در پروژههاي بلندمرتبه، هزينه ساخت هر مترمربع حتي به حدود ۱۵۰ تا ۲۰۰ ميليون تومان نيز ميرسد. اين هزينهها در حالي افزايش پيدا ميكند كه قيمت زمين نيز سهم قابل توجهي در قيمت نهايي مسكن دارد. بنابراين، رشد همزمان هزينه زمين و ساخت، قيمت نهايي واحدهاي مسكوني را بيش از پيش افزايش ميدهد.
اين كارشناس بازار مسكن ميگويد: كشور سالهاست با مشكل كمبود مسكن مواجه است و اين كسري تاريخي همچنان ادامه دارد. از يك طرف تقاضاي واقعي براي مسكن وجود دارد و از طرف ديگر، افزايش هزينه ساخت باعث ميشود توليد واحدهاي جديد دشوارتر و پرهزينهتر شود. ستاريان معتقد است؛ اين وضعيت يك چرخه معيوب ايجاد ميكند؛ افزايش هزينه ساخت، قيمت نهايي مسكن را بالا ميبرد و همزمان قدرت خريد خانوارها نيز كاهش پيدا ميكند. در نتيجه، خانهاوليها بيش از ساير گروهها از بازار خارج ميشوند و بسياري از خانوارها ديگر توان خريد واحدهاي نوساز را ندارند. به گفته ستاريان، رشد شديد قيمت مسكن باعث ميشود الگوي معاملات نيز تغيير كند.
در گذشته، بخشي از خانوارها با فروش خانه قبلي خود، واحد بزرگتر يا مناسبتري خريداري ميكردند؛ اما اكنون شرايط به گونهاي پيش ميرود كه برخي مالكان براي تامين نقدينگي يا كاهش هزينههاي زندگي، خانه بزرگتر خود را ميفروشند و به سراغ واحدهاي كوچكتر ميروند. او اين روند را نوعي تبديل به بدتر در بازار مسكن ميداند و معتقد است؛ اگر معاملهاي هم انجام شود، الزاما به معناي ارتقاي كيفيت زندگي خانوار نيست. در همين حال، به دليل قيمت بالاتر واحدهاي نوساز، تقاضا بيشتر به سمت خانههاي چندسالساخت و قديميتر حركت ميكند.
ستاريان در ادامه درباره خروج سرمايه از بازار مسكن و ورود آن به بازار طلا و ارز ميگويد: نقدشوندگي بالاتر اين بازارها يكي از دلايل اصلي اين جابهجايي است. زماني كه قيمت طلا و ارز با سرعت افزايش پيدا ميكند، سرمايهگذاران به دليل امكان خريد و فروش سريعتر، منابع خود را به سمت اين بازارها هدايت ميكنند. به گفته او، هر زمان بازار ارز و طلا وارد دوره ثبات ميشود، بخشي از سرمايهها دوباره به سمت مسكن بازميگردد و حتي در مقاطعي افزايش معاملات در برخي مناطق مشاهده ميشود. با اين حال، رشد شديد قيمت مسكن باعث ميشود اين بازار نيز براي بخش بزرگي از متقاضيان دستنيافتني شود.
ستاريان تاكيد ميكند: بازار مسكن براي خروج از اين وضعيت به افزايش توليد، كنترل هزينه ساخت و تقويت قدرت خريد خانوارها نياز دارد. در غير اين صورت، افزايش هزينه ساخت در كنار كسري عرضه، نه تنها قيمت مسكن را افزايش ميدهد، بلكه ركود معاملاتي را نيز عميقتر ميكند و فاصله ميان خانهاوليها و بازار مسكن را بيشتر از گذشته افزايش ميدهد.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
