سوداگری در نظام بانکی؛ بانک‌ها خانه‌دار شدند، مردم بی‌خانه!
منصور غيبي، كارشناس بازار مسكن از وجود حدود ۶ هزار و ۸۰۰ واحد ملكي در اختيار بانك‌ها خبر داد.
منصور غيبي، كارشناس بازار مسكن از وجود حدود ۶ هزار و ۸۰۰ واحد ملكي در اختيار بانك‌ها خبر داد.
به گزارش رصد روز، در شرایطی که خانوارها برای خرید یک خانه باید سال‌ها درآمد خود را کنار بگذارند، بخشی از منابع مالی کشور در قالب هزاران ملک و آپارتمان در ترازنامه بانک‌ها انباشته شده است؛ تضادی که به گفته یک کارشناس بازار مسکن، بانک‌ها را از تأمین‌کننده مالی اقتصاد به یکی از بازیگران موثر در بازار ملک و در مواردی به رقیب خریداران مصرفی تبدیل کرده است.منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به گزارش‌ها درباره وجود حدود ۶ هزار و ۸۰۰ واحد ملکی در اختیار بانک‌ها، معتقد است مساله فقط تعداد این املاک نیست، بلکه مهم‌تر از آن، سازوکاری است که امکان نگهداری و انباشت طولانی‌مدت آنها را فراهم کرده است؛ دارایی‌هایی که به جای بازگشت به چرخه تولید و تأمین مالی، می‌توانند در بازار ملک نقش سرمایه‌ای و سوداگرانه پیدا کنند.او با اشاره به قانونی که در پایان سال ۱۳۹۳ تصویب و از سال ۱۳۹۴ وارد مرحله اجرا شد، گفت: قانونی در انتهای سال ۱۳۹۳ تصویب شد که اجرای آن از سال ۱۳۹۴ آغاز شد و برای یک دوره چهار ساله در نظر گرفته شده بود؛ بنابراین باید در سال ۱۳۹۸ آنچه در قانون به تصویب رسیده و به تأیید شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام رسیده بود، اجرایی می‌شد.هدف این قانون آن بود که بانک‌ها از بنگاه‌داری فاصله گرفته و دارایی‌های مازاد خود را وارد بازار کنند. با این حال، به گفته غیبی، این سیاست به نتیجه مورد انتظار نرسید.او افزود: بر اساس این قانون، بانک‌ها باید مازاد دارایی‌های خود را عرضه می‌کردند و این دارایی‌ها را به بازار تزریق می‌کردند، اما این اتفاق رخ نداد.
یکی از نکات مهم در این میان، تفاوت میان «اعلام عرضه» و «عرضه موثر» است. ممکن است یک ملک در فهرست دارایی‌های قابل واگذاری قرار داشته باشد، اما به دلیل قیمت‌گذاری، وضعیت حقوقی، موقعیت جغرافیایی یا کیفیت بنا، عملاً خریداری برای آن وجود نداشته باشد.غیبی در گفت‌وگو با مهر با اشاره به عملکرد بانک‌ها در این زمینه اظهار کرد: از میان حدود ۲۲ بانکی که با عناوین مختلف مالی در کشور فعالیت می‌کنند، شاید ۱۰ درصد و نهایتاً ۲۰ درصد آنها نخواستند یا نتوانستند این دارایی‌ها را عرضه کنند یا آنچه به عنوان املاک مازاد ارایه کردند، املاک قابل استفاده و مورد استقبال بازار نبود.او ادامه داد: در واقع، بخشی از این فایل‌ها به گونه‌ای بود که شاید همچنان در اختیار خود بانک‌ها باقی مانده باشد و بازار نیز از آنها استقبال نکرده است.
اصل ماجرا اما از جایی جدی‌تر می‌شود که مالکیت ملک نه‌تنها یک دارایی، بلکه به بخشی از منطق ارزیابی مالی تبدیل شود. غیبی معتقد است در این بخش، نحوه ارزیابی دارایی‌های بانکی نیازمند بازنگری است.غیبی گفت: نکته مهم دیگر این است که وقتی نظام بانکداری، پروژه‌های عمرانی یا ملک و آپارتمان را به عنوان دارایی خود محسوب می‌کند، به نظر من این موضوع نشان‌دهنده ضعف ارزیابی بانک مرکزی است.به گفته او، اگر ارزش بالای املاک در ترازنامه بانک به عنوان نشانه قدرت مالی تلقی شود، ممکن است انگیزه لازم برای خروج از این بازار کاهش یابد.غیبی توضیح داد: بانک مرکزی در فرآیند ارزیابی خود اعلام می‌کند که یک بانک تعداد مشخصی ملک و آپارتمان به ارزش چند هزار میلیارد تومان دارد و در نتیجه، رتبه و تراز آن بانک در ارزیابی نهایی سالانه افزایش پیدا می‌کند.
در حالی که از نگاه این کارشناس، منطق باید معکوس باشد: اگر یک بانک نتوانسته ملک، دارایی و آپارتمان خود را کاهش دهد، باید بابت این موضوع امتیاز منفی دریافت کند، نه اینکه داشتن حجم بالای املاک به عنوان یک نکته مثبت در ارزیابی آن بانک لحاظ شود.
غیبی معتقد است عملکرد بانک باید بر اساس میزان اثرگذاری آن بر تولید و سرمایه‌گذاری واقعی سنجیده شود، نه حجم املاک موجود در ترازنامه.او تأکید کرد: ارزیابی مثبت باید زمانی صورت بگیرد که یک بانک به واحدهای تولیدی و زیرساخت‌های کشور، کارخانه‌ها، جوانان و شرکت‌های نوپایی که می‌خواهند در حوزه‌های مختلف فعالیت کنند، کمک کرده باشد و از این طریق ارزش‌آفرینی، خلق ثروت و تولید واقعی ایجاد کرده باشد.از این منظر، مساله تنها بانک‌ها نیستند؛ بلکه نوع نگاه به «ارزش دارایی» در اقتصاد اهمیت دارد. اگر سرمایه‌ای که می‌تواند به تولید، فناوری یا اشتغال اختصاص یابد در ملک متوقف شود، هزینه آن در نهایت به کل اقتصاد منتقل خواهد شد.کارشناس بازار مسکن با انتقاد از تبدیل ملک به شاخص قدرت مالی می‌گوید: اینکه بانک مرکزی در ارزیابی خود اعلام کند بانک مورد نظر هزاران میلیارد تومان آپارتمان در مناطق یک و سه تهران دارد، نمی‌تواند به عنوان ارزش‌آفرینی تلقی شود. این بانک با این دارایی‌ها چه کاری انجام می‌دهد جز سوداگری.
موضوع دیگری که این کارشناس مطرح می‌کند، مالیات و جرایم مربوط به املاک خالی است. از نگاه او، حتی در جایی که قانون وجود دارد، ضعف در اجرای آن می‌تواند اثر بازدارندگی را از بین ببرد.غیبی اظهار کرد: فکر می‌کنم حدود ۲۵ درصد جرایم مربوط به املاک و آپارتمان‌های خالی بوده که بانک‌ها باید بابت آنها مالیات و جریمه پرداخت می‌کردند، اما این اتفاق رخ نداده است.
او افزود: حتی موضوع تا جایی پیش رفته بود که بحث عزل و ابطال مدیریت عاملی برخی بانک‌ها نیز مطرح شد، اما در عمل اتفاق خاصی که انتظار می‌رفت، رخ نداد.
غیبی در ادامه، ساختار بنگاه‌داری و شرکت‌های وابسته را نیز یکی از بخش‌های پیچیده این ماجرا می‌داند؛ ساختاری که به گفته او، تشخیص ارتباط میان برخی شرکت‌ها و بانک‌ها را دشوار می‌کند.کارشناس بازار مسکن گفت: یک کلونی بسیار محکم از نظر نظام بانکداری شکل گرفته است؛ به‌گونه‌ای که گویی مانند واتیکان عمل می‌کند و شرکت‌های مختلفی را تحت عناوینی مانند شرکت‌های اجرایی و بهره‌برداری ایجاد کرده‌اند؛ عناوینی که گاهی آنقدر مبهم است که وقتی درباره آنها سوال می‌کنید، پاسخ روشنی دریافت نمی‌کنید.او ادامه داد: ممکن است وقتی به بانک مرکزی مراجعه می‌کنید، گفته شود که بانک مورد نظر اصلاً چنین شرکتی ندارد یا بانک مرکزی آن شرکت را تأیید نکرده است، اما بعد مشاهده می‌کنیم که همان شرکت در پروژه‌های مشارکت در ساخت فعالیت می‌کند و مشخص می‌شود بخشی از سهام آن متعلق به همان بانک است.به اعتقاد این کارشناس، چنین شبکه‌ای می‌تواند مرز میان فعالیت مالی و بنگاه‌داری ملکی را کمرنگ کند و سرمایه‌گذاری در ملک را به فعالیتی جذاب برای مجموعه‌های مالی تبدیل کند.
در چنین شرایطی، مساله به یک مناقشه بین نهادهای مالی و سیاست‌گذار محدود نمی‌شود؛ اثر نهایی آن را باید در زندگی خانوارهایی دید که برای تأمین مسکن با شکاف فزاینده میان درآمد و قیمت خانه مواجه‌اند.غیبی می‌گوید: همین نظام بنگاه‌داری باعث می‌شود تفکر سرمایه‌ای و سوداگری در حوزه ملک و آپارتمان شکل بگیرد و دست مصرف‌کننده واقعی از بازار کوتاه شود؛ در چنین شرایطی، اگر مصرف‌کننده واقعی بخواهد صاحب مسکن شود، باید آن را با قیمت بسیار بالاتری خریداری کند.واقعیت این است که بازار مسکن فقط از کمبود ساخت‌وساز آسیب نمی‌بیند؛ کیفیت عرضه نیز اهمیت دارد. وقتی بخشی از منابع در دارایی‌های غیرمولد قفل شود، سرمایه کمتری برای فعالیت‌های مولد و ایجاد ظرفیت جدید باقی می‌ماند و در عین حال، دارایی‌های موجود نیز می‌توانند به عنوان ابزار حفظ ارزش و سرمایه‌گذاری مورد استفاده قرار گیرند.
کارشناس بازار مسکن برای اصلاح این وضعیت، تغییر نظام امتیازدهی به بانک‌ها را پیشنهاد می‌کند. به اعتقاد او، بانکی که حجم زیادی ملک در اختیار دارد و آنها را عرضه نمی‌کند، نباید از این وضعیت منتفع شود.او گفت: اگر با این دارایی‌ها به صورت معکوس برخورد شود و امتیاز آنها به دلیل حجم بالای املاک و دارایی‌های ملکی منفی شود، بانک‌ها مجبور خواهند شد هر سال بخشی از این املاک را به بازار عرضه کنند.غیبی معتقد است اجرای چنین سازوکاری می‌تواند به تعدیل بازار کمک کند، هرچند روشن است که آزادسازی املاک مازاد به تنهایی قادر به حل بحران مسکن نیست.
قیمت زمین، هزینه ساخت، تورم، قدرت خرید، تسهیلات بانکی و سیاست‌های شهری، همگی در تعیین وضعیت بازار نقش دارند.او با تأکید بر تداوم مشکل تا زمان اصلاح ساختار می‌گوید: «ما بارها درباره آسیب‌های بنگاه‌داری نظام بانکی صحبت کرده‌ایم و اکنون نیز بر این موضوع تأکید داریم. تا زمانی که بانک‌ها خودشان را از این وضعیت خارج نکنند، مشکل پابرجا خواهد بود.»به گفته کارشناس بازار مسکن، حتی انگیزه بانک‌ها برای حفظ ارزش اسمی دارایی‌های ملکی نیز می‌تواند با سیاست کاهش قیمت مسکن در تعارض قرار گیرد: «نکته جالب این است که بانک‌ها اساساً علاقه زیادی به کاهش قیمت مسکن ندارند، زیرا احساس می‌کنند با کاهش قیمت، تراز آنها نیز کاهش پیدا می‌کند.در نهایت، پیشنهاد غیبی به ایجاد یک قاعده روشن بازمی‌گردد: اگر بانک مرکزی یک سال اعلام کند که بانک مورد نظر حجم مشخصی ملک و دارایی دارد، اما این دارایی‌ها را عرضه نکرده و به همین دلیل امتیاز منفی دریافت می‌کند، آن زمان بانک‌ها متوجه می‌شوند که از سال آینده باید این املاک را به بازار عرضه کنند.او معتقد است: حتی ممکن است با اجرای چنین سازوکاری، وضعیت بازار ملک و مسکن نیز تعدیل پیدا کند.
مساله اما در سطحی وسیع‌تر از این پیشنهاد قرار دارد. تا زمانی که اقتصاد، سرمایه‌گذاری در ملک را از فعالیت مولد جذاب‌تر بداند و نگهداری دارایی غیرمولد هزینه کافی نداشته باشد، حتی خروج بخشی از املاک مازاد نیز ممکن است تنها مسکن موقتی برای یک مشکل ساختاری باشد. راه‌حل پایدار زمانی شکل می‌گیرد که سرمایه دوباره به سمت تولید، اشتغال و تأمین مالی مصرف‌کننده واقعی حرکت کند؛ جایی که بانک به جای رقابت با مردم برای خرید خانه، ابزار توانمند شدن آنها برای خرید خانه باشد.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
