مسکن؛ تسهیلات بی‌رمق، تورم پر زور!
تا زماني كه فاصله ميان قيمت مسكن، درآمد خانوارها و قدرت تسهيلات بانكي كاهش پيدا نكند، بازار مسكن همچنان با انبوهي از تقاضاي بي‌پاسخ و خانوارهايي مواجه خواهد بود كه خانه مي‌خواهند، اما توان خريد آن را ندارند.
تا زماني كه فاصله ميان قيمت مسكن، درآمد خانوارها و قدرت تسهيلات بانكي كاهش پيدا نكند، بازار مسكن همچنان با انبوهي از تقاضاي بي‌پاسخ و خانوارهايي مواجه خواهد بود كه خانه مي‌خواهند، اما توان خريد آن را ندارند.
به گزارش رصد روز، بازار مسکن ایران در شرایطی با رکود معاملاتی و کاهش قدرت خرید خانوارها مواجه است که تسهیلات بانکی نیز نتوانسته همگام با رشد قیمت‌ها حرکت کند. اظهارات حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، درباره پوشش تنها ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن توسط وام‌های بانکی، تصویری روشن از عمق این شکاف ارایه می‌دهد؛ شکافی که عملاً نقش تسهیلات را در تأمین مالی خرید خانه به‌شدت محدود کرده است.
به گفته طاهرخانی، در بسیاری از کشورهای دیگر، تسهیلات مسکن می‌تواند تا ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش دهد، اما در ایران این نسبت به حدود یک‌دهم تا یک‌ششم قیمت خانه رسیده است. به بیان دیگر، خانوار ایرانی برای خرید مسکن همچنان باید بخش عمده هزینه را از محل پس‌انداز شخصی یا منابع مالی دیگر تأمین کند؛ موضوعی که با توجه به کاهش قدرت پس‌انداز و افزایش هزینه‌های زندگی، برای بخش بزرگی از جامعه امکان‌پذیر نیست.این وضعیت نشان می‌دهد افزایش اسمی سقف وام، به‌تنهایی نمی‌تواند به معنای افزایش قدرت خرید باشد. زمانی که رشد قیمت مسکن از رشد تسهیلات و درآمد خانوارها پیشی می‌گیرد، ارزش واقعی وام در بازار کاهش پیدا می‌کند و حتی افزایش چندصد میلیون تومانی سقف تسهیلات نیز الزاماً به خانه‌دار شدن متقاضیان منجر نمی‌شود.
عباس صوفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، نیز با مقایسه شرایط فعلی و سال‌های گذشته، به کاهش قدرت اثرگذاری تسهیلات بانکی اشاره کرده است.به گفته او، در مقطعی تسهیلات ۳۵۰ میلیون تومانی در شرایطی پرداخت می‌شد که قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. در آن زمان، قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری حدود ۲۵۰ میلیون تومان محاسبه می‌شد و بنابراین متقاضی حتی می‌توانست با اتکا به تسهیلات بانکی برای خرید خانه اقدام کند.اما امروز با رسیدن قیمت یک واحد ۱۰۰ متری به چند میلیارد تومان، تسهیلات بانکی دیگر سهم تعیین‌کننده‌ای در تأمین هزینه خرید ندارد. این مقایسه به‌خوبی نشان می‌دهد که مساله اصلی صرفاً پایین بودن رقم وام نیست، بلکه عقب‌ماندگی مستمر تسهیلات از رشد قیمت مسکن است.در همین راستا، سقف تسهیلات مسکن از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است؛ با این حال، وقتی سهم وام از قیمت یک واحد مسکونی قابل استطاعت همچنان ۱۰ تا ۱۵ درصد است، افزایش سقف تسهیلات نمی‌تواند به‌تنهایی گره خرید مسکن را باز کند.
کاهش قدرت خرید خانوارها آثار خود را در رفتار متقاضیان و حجم معاملات نیز نشان داده است. داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به تغییرات قیمت مسکن نسبت به سال گذشته، معتقد است قدرت خرید متقاضیان متناسب با افزایش قیمت‌ها رشد نکرده است. به گفته او، در مقطعی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۸۰ میلیون تومان اعلام شده بود، اما مراجعه‌کنندگان به دفاتر مشاوران املاک در مناطق مختلف شهر، افزایش قابل توجه قیمت‌ها را نسبت به سال گذشته احساس می‌کنند.
به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، بیگی‌نژاد با اشاره به کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن اظهار کرده است: معاملات این بخش به‌شدت کاهش یافته و حتی در بازار اجاره نیز افزایش قیمت‌ها در فصل تابستان موجب شده برخی مستأجران ناچار به تغییر منطقه سکونت خود شوند.او همچنین با طرح این پرسش که آیا کاهش معاملات ناشی از نبود فروشنده است یا افت توان خرید متقاضیان، تأکید کرده است که افزایش قیمت‌ها با رشد قدرت مالی خریداران تناسب نداشته است.از نگاه این مقام صنفی، بخشی از سازندگان نیز پس از فروش یکی، دو واحد ابتدایی و تأمین نیازهای مالی پروژه، تمایل چندانی به عرضه سایر واحدهای خود ندارند؛ مساله‌ای که در کنار کاهش توان خرید مردم، محدودیت عرضه آپارتمان را تشدید کرده است.
یکی از مهم‌ترین نکات مطرح‌شده از سوی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، تفکیک میان کمبود تعداد واحدهای مسکونی و کمبود مسکن قابل استطاعت است.طاهرخانی معتقد است موجودی مسکن کشور از نظر تعداد با تعداد خانوارها دچار ناترازی نیست و مساله اصلی، نبود واحدهایی متناسب با توان اقتصادی خانوارهاست.او با تأکید بر پیچیدگی اقتصادی و اجتماعی بازار مسکن اظهار کرد که حتی در اقتصادهای مبتنی بر بازار آزاد نیز به دلیل شکست بازار، دولت باید برای تأمین مسکن و فراهم کردن دسترسی مردم به سرپناه مناسب مداخله کند؛ به‌ویژه در شرایط بحرانی که اجرای طرح‌های حمایتی ملکی و استیجاری ضرورت بیشتری پیدا می‌کند.آمارهای مورد اشاره معاون وزیر نیز این مساله را تأیید می‌کند. به گفته طاهرخانی، در مقاطعی سالانه حدود ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختمانی برای واحدهای مسکونی در تهران صادر می‌شد، اما در سرشماری سال ۱۳۹۵ بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور شناسایی شد که بخش قابل توجهی از آنها در مناطق برخوردار قرار داشتند.این آمار نشان می‌دهد که افزایش تعداد واحدهای مسکونی لزوماً به معنای افزایش دسترسی خانوارها به خانه نیست. ممکن است در یک منطقه واحدهای خالی و گران‌قیمت وجود داشته باشد، اما خانوارهای متوسط و کم‌درآمد همچنان از تأمین مسکن متناسب با درآمد خود ناتوان باشند.
در کنار ضعف تقاضای مصرفی، بخش تولید مسکن نیز با چالش‌های جدی مواجه است. طاهرخانی اعلام کرده است که بخش ساختمان در سال گذشته با وجود شرایط اقتصادی کشور رشد مثبت ۱.۴ درصدی را ثبت کرده، اما تداوم نااطمینانی‌های اقتصادی و شرایط سرمایه‌گذاری در سال جاری، تردید فعالان اقتصادی برای ورود به این بخش را افزایش داده است.به گفته معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، بیش از ۹۰ درصد تولید و عرضه مسکن در کشور توسط بخش خصوصی انجام می‌شود و به همین دلیل رفع موانع تولید و تسهیل فعالیت سازندگان از اولویت‌های وزارت راه و شهرسازی است.این موضوع اهمیت ویژه‌ای دارد؛ زیرا افزایش هزینه مصالح، دستمزد، زمین و تأمین مالی، از یک سو هزینه ساخت را بالا می‌برد و از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوارها امکان فروش سریع واحدهای ساخته‌شده را محدود می‌کند. در چنین شرایطی، سازندگان با ریسک بیشتری برای آغاز پروژه‌های جدید مواجه می‌شوند.در واقع، رکود تقاضا و افزایش هزینه تولید به یکدیگر دامن می‌زنند؛ کاهش معاملات، نقدینگی سازندگان را محدود می‌کند و کاهش سرمایه‌گذاری نیز می‌تواند عرضه آینده را تحت تأثیر قرار دهد.
یکی دیگر از محورهای اصلی بحران مسکن، عملکرد نظام بانکی در تأمین مالی این بخش است. صوفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، با انتقاد از اجرای ناقص قوانین حوزه مسکن گفت: اگر قوانین مصوب به‌درستی اجرا می‌شدند، امروز با بخش زیادی از مشکلات فعلی مواجه نبودیم.او تأکید کرد که مساله مسکن صرفاً به واگذاری زمین از سوی وزارت راه و شهرسازی محدود نمی‌شود و بانک‌ها، وزارت اقتصاد، بانک مرکزی و دستگاه‌های مسوول تأمین زیرساخت نیز وظایفی بر عهده دارند.صوفی با اشاره به بررسی عملکرد بانک‌ها در کمیسیون عمران مجلس اظهار کرد که در بررسی‌های برخط مشخص شد بانک‌ها به تعهدات قانونی خود در زمینه پرداخت تسهیلات مسکن عمل نکرده‌اند و به همین دلیل، بانک‌های متخلف طبق ماده ۲۳۴ آیین‌نامه داخلی مجلس به دستگاه قضایی معرفی شدند.او همچنین بر تعهد وزارت نیرو و وزارت نفت در زمینه تأمین زیرساخت‌هایی مانند آب، برق و گاز برای پروژه‌های مسکن تأکید کرده است.
در بخش مسکن حمایتی نیز دولت برنامه‌هایی برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام در دستور کار دارد. طاهرخانی اعلام کرد که حدود ۸۵۰ هزار واحد از سال ۱۳۹۸ در تعهد دولت قرار گرفته و تاکنون حدود ۱۲۰ هزار واحد از این طرح‌ها تحویل شده است که ۱۰۰ هزار واحد آن مربوط به عملکرد دولت چهاردهم بوده است.به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، برنامه‌ریزی شده است تا پایان سال ۱۴۰۵ حدود ۱۳۰ هزار واحد مسکن حمایتی به متقاضیان تحویل داده شود. همچنین بیش از ۸۵ درصد این واحدها پیشرفت فیزیکی دارند و روند تکمیل آنها به‌صورت هفتگی رصد می‌شود.او از در نظر گرفتن تسهیلات قرض‌الحسنه ۴۰۰ میلیون تومانی برای متقاضیان واجد شرایط در دهک‌های پایین درآمدی خبر داد و گفت برای پروژه‌هایی که بیش از ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند نیز ۲۰۰ میلیون تومان کمک از محل صندوق ملی مسکن اختصاص می‌یابد.همچنین به گفته طاهرخانی، ۸ هزار میلیارد تومان برای کمک به مسکن محرومان در سال جاری در نظر گرفته شده است.با وجود این اقدامات، میزان تحقق برنامه‌ها و سرعت تحویل واحدها اهمیت تعیین‌کننده‌ای دارد؛ زیرا صرف اعلام تعداد واحدهای در دست ساخت نمی‌تواند پاسخگوی نیاز خانوارهایی باشد که سال‌ها در انتظار تأمین سرپناه مانده‌اند.
برآیند اظهارات مسوولان دولتی، نمایندگان مجلس و فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد که بحران این بخش را نمی‌توان تنها با افزایش ساخت‌وساز یا واگذاری زمین برطرف کرد.از یک طرف، وجود واحدهای خالی در مناطق برخوردار و تأکید معاون وزیر بر نبود ناترازی تعداد مسکن نسبت به خانوارها، ضرورت توجه به ترکیب عرضه را نشان می‌دهد؛ از طرف دیگر، کاهش معاملات، خروج خانه‌اولی‌ها از بازار و سهم ناچیز تسهیلات بانکی از قیمت خانه، از شکاف عمیق میان عرضه و تقاضای موثر حکایت دارد.در چنین شرایطی، سیاست‌گذاری مسکن باید بر سه محور اصلی متمرکز شود: نخست، افزایش قدرت خرید خانوارها از طریق تسهیلات متناسب با قیمت واقعی مسکن و درآمد مردم؛ دوم، اصلاح نظام تأمین مالی ساخت‌وساز و الزام بانک‌ها به اجرای تعهدات قانونی؛ و سوم، هدایت تولید به سمت واحدهای کوچک‌تر و متناسب با استطاعت اقتصادی خانوارها.واقعیت این است که وقتی وام مسکن تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد، حتی افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده نیز الزاماً به معنای خانه‌دار شدن مردم نیست. تا زمانی که فاصله میان قیمت مسکن، درآمد خانوارها و قدرت تسهیلات بانکی کاهش پیدا نکند، بازار مسکن همچنان با انبوهی از تقاضای بی‌پاسخ و خانوارهایی مواجه خواهد بود که خانه می‌خواهند، اما توان خرید آن را ندارند.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
