مسكن در کشاکش «مذاكره» و «جنگ»

يك‌سال متفاوت در بازار مسكن

بازار مسكن در سال ۱۴۰۴، يكي از عميق‌ترين ركودهاي تاريخي خود را تجربه كرد. در حالي كه در سال‌هاي قبل، پيوستگي رشد قيمت‌ها با تورم عمومي، تقاضاي سرمايه‌گذاري و انتظارات تورمي، اين بازار را به قطب اصلي حفظ ارزش دارايي‌ها تبديل كرده بود، در سال گذشته ركود تقاضا و كاهش معاملات واقعي با شدتي بي‌سابقه به چشم خورد. اين ركود در سه ماهه دوم سال تشديد شد، به‌گونه‌اي كه حتي در تابستان، زماني كه در حالت معمول فصلي پرتحرك براي املاك است، حجم خريد و فروش به پايين‌ترين سطح سال رسيد.

در متن تحولات اين سال، چيزي بيش از ركودي معمولي در يك بازار مصرفي وجود داشت: مسيري كه بازار مسكن را در معرض تهديد واقعي فروپاشي تقاضاي موثر قرار داد، به ويژه زماني كه شوك سياسي جنگ ۱۲ روزه وارد شد و انتظارات فعالان بازار را جابه‌جا كرد. در يك تحليل كلي مي‌توان گفت سال ۱۴۰۴، يك «بازنگري كامل» در نحوه تعامل مسكن با اقتصاد كلان بود.

ركود معاملات در سايه غيبت تقاضاي موثر

بازار معاملات مسكن در سال ۱۴۰۴ به گونه‌اي بي‌سابقه ركود را تجربه كرد. برخلاف انتظار فعالان كه با شروع بهار رشد نسبي در حجم معاملات را پيش‌بيني مي‌كردند، آمار بنگاه‌هاي املاك و تحليل‌هاي كارشناسي متكي بر داده‌هاي ميداني نشان داد تقاضاي واقعي عملا در نيمه اول سال كمرنگ بود. بسياري از مشاوران املاك گزارش دادند كه تماس‌ها و مراجعه خريداران بالقوه به ‌طرز چشمگيري كاهش يافته و بازار خريد و فروش به حالتي نيمه‌ منجمد فرو رفته است.  اين ركود در تابستان، عميق‌تر شد و حتي فصل معمولا پرتقاضا براي مسكن نيز نتوانست جاني به معاملات ببخشد. تحليلگران بازار مي‌گويند كاهش تقاضا نه صرفا ناشي از مسائل ساختاري مسكن، بلكه تحت ‌تاثير، ريسك جنگ، تورم عمومي بالا، كاهش درآمد واقعي خانوارها و رقابت با بازارهاي موازي با قابليت نقدشوندگي بالا مثل دلار و طلا بوده است. در چنين محيطي، معامله واقعي كمتر انجام و قيمت‌ها بيشتر در قالب فايل‌هاي آگهي رونمايي شد، قيمت‌هايي كه تقاضا آنها را تاييد و پذيرش نمي‌كرد.

تحولات بازار مسكن در سال ۱۴۰۴ را مي‌توان به چند مقطع زماني كليدي تقسيم كرد:

بهار ۱۴۰۴ : فايل‌هاي گران و خريداران اندك: در آغاز سال، بازار مسكن از منظر پيشنهاد قيمت شرايط متفاوتي داشت؛ عرضه فايل‌هاي فروش همراه با پيشنهادهایی با سطوح قيمت بالاتر نشان مي‌دادند كه مالكان يا سرمايه‌گذاران انتظار افزايش دارند. با اين حال، تقاضاي واقعي اندك بود و معاملات در عمل به سختي انجام مي‌شد، به‌گونه‌اي كه قيمت‌هاي پيشنهادي افزايشي بود، اما قدرت خريد و تقاضاي موثر خريداران، در اين بازار حضور نداشت. در بهار متوسط قيمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران به محدوده ۹۵ تا ۱۰۰ ميليون تومان رسيد.

تابستان ۱۴۰۴: ركود عميق و فشار اجاره: بازار مسكن، تابستان ۱۴۰۴ به شكلي غيرمنتظره ركود عميق‌تري را تجربه كرد. حجم معاملات خريد و فروش حتي در ماه‌هايي كه معمولا بازار پررونق است، بسيار پايين باقي ماند و تقاضا به‌طور محسوس كاهش يافت. فعالان بازار و كارشناسان، اين وضعيت را به «بازار بدون خريدار» تعبير كردند. همزمان بخش اجاره‌بها به‌طور همزمان تحت فشار تورم عمومي قرار گرفت و تا ۳۰ درصد افزايش در بهاي واحدهاي استيجاري به ثبت رسيد. هر چند اين رشد نسبت به تورم عمومي، رشد ساير بازارها و همچنين در مقايسه با سرعت رشد اجاره‌بها در سال قبل كمتر بود.

پاييز و زمستان ۱۴۰۴ :  ثبات قيمتي نسبي در برابر ركود مزمن: در پاييز در شرايطي كه همچنان ركود بر بخش خريد و فروش سايه افكنده بود، نشانه‌هاي ثبات نسبي قيمت اسمي در فايل‌ها ديده شد. اما در ميانه زمستان علايمي از رشد محسوس قيمت‌هاي پيشنهادي همراه با افزايش تقاضا براي خريد مسكن از سمت دو طيف مصرف‌كننده و سرمايه‌گذاران بلندمدت رصد شد. همزمان آمارهاي رسمي نيز گزارش كردند نرخ تورم بخش مسكن و اجاره‌ همچنان بالا بوده، اما سرعت رشد آن نسبت به تورم عمومي و نرخ‌هاي رشد بهاي مسكن و اجاره در سال گذشته كمتر شده است. وضعيت پيچيده‌اي كه نشان مي‌دهد بازار نه از پويايي لازم برخوردار و نه به‌طور كامل در شرايط وقفه معاملاتي و رشد قيمت قرار گرفته است. با اين حال، شايد مهم‌ترين و مثبت‌ترين وجه بازار مسكن ۱۴۰۴ را بتوان در افزايش فاصله رشد قيمت و اجاره‌بهاي مسكن با تورم عمومي عنوان كرد. آمارهاي رسمي در خصوص تغييرات شاخص قيمت مصرف‌كننده نشان داد، در همه ماه‌هاي سال ۱۴۰۴ تورم مسكن و اجاره، با فاصله محسوس از تورم عمومي از يك سو و از سوي ديگر از تورم مسكن و اجاره در دست كم سه سال قبل از آن، كمتر بوده و از تب‌هاي بالاي تورمي سال‌هاي ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ فاصله گرفته است.

شوك سياسي جنگ ۱۲ روزه

آتش زير خاكستر بازار: نيمه نخست سال ۱۴۰۴ با تحولات سياسي- امنيتي منطقه همراه بود و يكي از مهم‌ترين آنها جنگ ۱۲ روزه بود. اين رويداد به شكل «شوك فوري» اثر خود را بر بازار مسكن گذاشت؛ كاهش تعداد معاملات و حتي افزايش محسوس ثبت فايل‌هاي فروش در مناطق متوسط و شمالي كلانشهرها (عمدتا تهران) براي خروج سريع از سرمايه‌گذاري ملكي گزارش شد. در برخي مناطق تهران، قيمت مسكن در پي اين تنش كوتاه، اما اثرگذار كاهش يافت كه مي‌توان از آن به عنوان نشانه‌اي از ترس و بازنگري سرمايه‌گذاران نسبت به دارايي غيرنقدي تعبير كرد. اين كاهش قيمت مقطعي بخشي از بازار را تحت تاثير قرار داد، اما اثر آن طولاني و همه‌جانبه نشد و با كاهش نسبي تنش سياسي و آتش‌بس، قيمت‌ها دوباره به سمت ثبات اسمي و در ماه‌هاي بعد رشد تدريجي حركت كردند؛ موضوعي كه نشان مي‌داد انتظارات فعالان بازار به ‌شدت تحت تاثير اخبار سياسي و غيراقتصادي است.

تورم عمومي، هزينه زندگي و قدرت خريد

همزمان بخش مسكن در سال ۱۴۰۴ تحت تاثير تورم عمومي بالا قرار گرفت؛ تورمي كه قدرت خريد خانوارها را كاهش داد و توان مالي آنها براي خريد ملك را تضعيف كرد.  سطح بالاي تورم عمومي در كنار افزايش هزينه‌هاي زندگي، قدرت خريد واقعي جامعه را كه پيش‌تر هم در سال‌هاي قبل تضعيف شده بود، بيشتر كاهش داد. بسياري از خانوارها به ويژه خانه‌اولي‌ها، با دشواري شديد در تامين نقدينگي براي خريد مسكن مواجه شدند؛ اتفاقي كه ركود معاملات را تشديد كرد و اين وضعيت را كه «بازار مسكن براي اكثريت جامعه غيرقابل ‌دسترس شده است» ملموس‌تر كرد. بر اساس داده‌هاي غيررسمي و اطلاعات ميداني متوسط قيمت هر مترمربع مسكن در شهر تهران در روزهاي پاياني سال به حول و حوش۱۲۰ تا  ۱۲۵ ميليون تومان رسيد.

بازيگردانان  بازار

جنگ، مذاكره، طلا، دلار و تورم: 1404 در ايران سالي پرنوسان به لحاظ سطح و تغييرات ريسك‌هاي سياسي و غيراقتصادي و سرايت آن به مجموعه اقتصاد كشور بود. سالي كه ابتدا در آن، دور جديدي از مذاكرات سياسي آغاز، اما در ميانه راه به جنگي غافلگيركننده ختم شد. ادامه سايه جنگ در كنار شروع دور تازه مذاكرات در ماه‌هاي پاياني سال نيز نوسان و نااطميناني در بازارها را تشديد كرد.

در كنار تورم عمومي و ركود تقاضا، يكي از مهم‌ترين عوامل شكل‌دهنده به بازار در سال ۱۴۰۴ رقابت با بازارهاي موازي سرمايه‌اي بود. افزايش قيمت دلار و طلا در اين دوره باعث شد سرمايه‌گذاران ترجيح بدهند به ‌جاي سرمايه‌گذاري در بخش غيرنقدي و كم‌تحرك مسكن، منابع خود را به بازارهاي نقدشونده‌تر منتقل كنند. بازار ارز و طلا سال گذشته نسبت به بخش مسكن، بازدهي جذاب‌تري ارائه دادند، به‌ويژه براي سرمايه‌گذاران كوتاه‌مدت يا كساني كه خواهان حفظ ارزش سرمايه در برابر تورم هستند. اين جابه‌جايي سرمايه‌ها يكي از مهم‌ترين دلايل كاهش سرعت معاملات در بازار مسكن محسوب مي‌شود، زيرا مسكن نقدشوندگي‌ پايين‌تري نسبت به دلار و طلا دارد و در شرايط نامطمئن اقتصادي و سياسي، سرمايه‌گذاران، بازارهاي كم‌ريسك‌تر را ترجيح مي‌دهند.

اين پديده نشان داد كه بازار مسكن در سال ۱۴۰۴ بيش از آنكه با چالش‌هاي داخلي روبه‌رو باشد، رقابت مستقيم با دارايي‌هاي مالي ديگر، به‌ويژه در شرايط تورم بالا، در مسيري متفاوت، شرايط آن را تغيير داد.

رتبه آخر مسكن در رشد قيمت (بازدهي) 

محاسبه ميزان رشد قيمت، در بازارهاي مختلف نشان‌دهنده جاماندگي بازار مسكن ۱۴۰۴ از ساير بازارها در رتبه بازدهي است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد، بازدهي طلاي ۱۸ عيار، در پايان بهمن ماه نسبت به ابتداي سال، حول و حوش ۱۳۷ درصد بوده و اين بازار رتبه اول رشد قيمت و بازدهي را نسبت به ساير بازارها به خود اختصاص داده است. بازدهي سكه تمام بهار آزادي طرح جديد (امامي) در همين بازه زماني (ابتداي سال ۱۴۰۴ تا پايان بهمن ماه)، حدود ۱۰۱ درصد، بازدهي دلار امريكا حول و حوش ۶۷ درصد، شاخص كل بورس ۳۹ درصد و مسكن شهر تهران (براساس داده‌هاي ميداني و غيررسمي) رقمي حدود ۳۱ درصد بوده است.

پيامدها  و درس‌هاي ساختاري  بازار

تحولات سال ۱۴۰۴ به ‌وضوح نشان داد كه بازار مسكن ايران در برابر چند نيروي كلان ساختاري آسيب‌پذير است.

در وهله اول، تورم عمومي بالا و كاهش مستمر و فرسايشي قدرت خريد خانوارها باعث استمرار كاهش تقاضاي مصرفي واقعي در بخش خريد شد.  همچنين رقابت با بازارهاي موازي نقدشونده مثل دلار و طلا موجب انتقال سرمايه از بخش كم‌تحرك املاك و مستغلات، به بخش‌هاي سريع‌تر و با نقدشوندگي بالاتر شد. اين در حالي است كه ركود در بازار معاملات و كاهش ساخت‌وسازها به‌ويژه در بخش‌هاي حقيقي نشان داد كه تقاضاي سرمايه‌گذاري براي مسكن در شرايط عدم اطمينان اقتصادي به ‌شدت تضعيف شده است. اين عوامل نه‌تنها زمينه تعميق ركود را فراهم كردند، بلكه ساختار بازار مسكن را به چالشي بلندمدت سوق دادند؛ چالشي كه در سال‌هاي آتي نيز تبعات خود را نشان خواهد داد.

چشم‌انداز آتي بازار

مي‌توان گفت سال ۱۴۰۴ در بازار مسكن ايران، سالي بود كه الگوهاي سنتي قيمت‌گذاري و تقاضا تغيير يافت: ركود عميق در معاملات، فشار تورم عمومي، رقابت سرمايه‌ها با بازارهاي موازي و شوك‌هاي سياسي، بازار را به چالشي ساختاري رساند. در حالي كه بازارهاي موازي مثل طلا و ارز بازدهي جذابي ارايه كردند و سرمايه‌ها را جذب كردند، مسكن شاهد كاهش فعاليت و عدم توانايي در حفظ نقش «پناهگاه سرمايه» در كوتاه‌مدت بود. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه بخش مسكن، برخلاف گذشته، ديگر تنها تحت تاثير سيكل‌هاي مقطعي و سنتي ركود و رونق نبوده، بلكه اين بازار، بازتاب‌دهنده پيچيدگي‌هاي اقتصاد ايران در سطوح مختلف است، جايي كه تصميمات خانوارها، سرمايه‌گذاران و سياستگذاران در سايه تورم، نوسانات ارزي و تحولات سياسي، مسير بازار را رقم مي‌زند.

با شعله‌ور شدن دوباره آتش جنگ، در دهه ابتدايي اسفند ماه و ادامه آن تا زمان حاضر، هم‌اكنون «جنگ» مهم‌ترين مولفه تعيين‌كننده مسير بازار مسكن ۱۴۰۵ و حتي سال‌هاي بعد از آن است. صرف‌نظر از موضوع جنگ، نگاه به آينده بازار مسكن ايران بعد از سال ۱۴۰۴، نيازمند توجه به چند محور كليدي است؛ در وهله نخست، بهبود تقاضاي مصرفي واقعي، به‌ شدت وابسته به افزايش قدرت خريد و دسترسي به تسهيلات حمايتي مناسب خواهد بود. كاهش تورم عمومي و بهبود فضاي اقتصاد كلان مي‌تواند به تدريج بازار را از ركود خارج كند و از مهم‌ترين ضرورت‌هاي احياي بازار مسكن است. همچنين نحوه تعامل بازار مسكن با بازارهاي موازي (دلار، طلا و ساير ابزارهاي سرمايه‌اي) نشان مي‌دهد كه مسكن اگر نتواند نقدشوندگي را بهبود بخشد، سرمايه‌گذاران به سمت دارايي‌هاي ديگر سوق داده خواهند شد.

حالا ديگر، در بحبوحه آتش جنگ، كاهش يا افزايش ريسك‌هاي ناشي از اين تقابل نظامي بين‌المللي، به كليدي‌ترين و موثرترين عامل در جهت‌دهي به رفتار حال حاضر و آينده طيف‌هاي مختلف بازار مسكن (خريدار، فروشنده، سازنده و…) تبديل شده است. در مجموع مسير بازگشت شرايط معمول به بازار مسكن، مستلزم فروكش كردن ريسك جنگ و ساير ريسك‌هاي اقتصادي و غيراقتصادي است. آشتي ميان درآمدهاي واقعي خانوارها، تقاضاي مصرفي، سياست‌هاي حمايتي موثر و ثبات اقتصاد كلان در وهله بعد و براي بازگشت به مسير رونق ضروري است، تركيبي كه اگر در سال‌هاي آينده شكل بگيرد، مي‌تواند بازار ملك را از ركود به سمت رشد سالم هدايت كند.