برندگان و بازندگان آشفتگی در بازار مسکن
بازار مسكن همچنان به مسيري خواهد رفت كه برندگان آن سرمايه‌گذاران بزرگ و بازندگانش خانوارهايي هستند كه هر روز بيش از گذشته از روياي خانه‌دار شدن فاصله مي‌گيرند.
بازار مسكن همچنان به مسيري خواهد رفت كه برندگان آن سرمايه‌گذاران بزرگ و بازندگانش خانوارهايي هستند كه هر روز بيش از گذشته از روياي خانه‌دار شدن فاصله مي‌گيرند.
به گزارش رصد روز، بررسی روند تغییرات قیمت مسکن از سال ۱۴۰۰ تا خرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد اگرچه تمامی مناطق تهران با افزایش قیمت روبرو بوده‌اند، اما آهنگ این افزایش در مناطق مختلف تفاوت محسوسی داشته است. مناطق شمالی و شمال‌غربی پایتخت به دلیل تمرکز سرمایه، محدودیت عرضه و جذابیت سرمایه‌گذاری، بیشترین رشد قیمت را ثبت کرده‌اند، در حالی که مناطق جنوبی با وجود افزایش قیمت، رشد کمتری را تجربه کرده‌اند؛ اتفاقی که شکاف قیمتی میان شمال و جنوب تهران را به بالاترین سطح سال‌های اخیر رسانده است. این وضعیت در شرایطی رخ داده که بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری نیازمند سیاستگذاری موثر و تنظیم‌گری هوشمندانه است؛ موضوعی که بسیاری از کارشناسان نسبت به فقدان آن هشدار می‌دهند.
علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی، یکی از مهم‌ترین آسیب‌های امروز بازار را نبود نظارت موثر و رهاشدگی این بخش می‌داند. او با تأکید بر ضرورت کنترل رفتارهای سوداگرانه، قیمت‌سازی و فرافکنی در بازار مسکن می‌گوید: اقدامات متعددی وجود دارد که می‌توان در این حوزه انجام داد و باید نسبت به این موضوعات هشدار داده شود. به اعتقاد این پژوهشگر، اگرچه طی سال‌های گذشته تصور عمومی این بوده که بازار مسکن همواره سودآورترین محل سرمایه‌گذاری است، اما شرایط حقوقی و مالیاتی جدید این برداشت را تا حد زیادی تغییر داده است. فرنام با اشاره به قانون مالیات بر عایدی سرمایه و مقابله با سوداگری تأکید می‌کند: گرچه عمده استنباط‌ها این است که افزایش قیمت‌ها ناشی از ماهیت سرمایه‌ای مسکن است، اما پس از تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه و مبارزه با سوداگری، خرید و فروش کوتاه‌مدت ملک با هزینه‌هایی همراه خواهد بود. به گفته او، سرمایه‌گذارانی که با هدف کسب سود سریع وارد بازار می‌شوند، باید بدانند بخش بزرگی از سود احتمالی آنان مشمول مالیات خواهد شد. او تصریح می‌کند: اگر فردی ملکی را خریداری کند و پس از یکسال آن را بفروشد، بخش عمده‌ای از عایدی حاصل از این معامله باید پرداخت شود؛ بنابراین باید این موضوع اطلاع‌رسانی شود تا افراد به امید افزایش قیمت، بدون بررسی وارد بازار نشوند و متضرر نشوند.
فرنام معتقد است بسیاری از افرادی که همچنان با تصور جهش‌های سریع قیمتی وارد بازار مسکن می‌شوند، تصویر دقیقی از شرایط جدید ندارند. او می‌گوید: اگر فردی قصد دارد ملکی را برای ۵ سال نگهداری کند، می‌تواند نسبت به خرید اقدام کند، اما اگر تصور کند قیمت‌ها افزایش می‌یابد و می‌تواند پس از ۶ ماه، یکسال یا ۲ سال ملک را با سود بفروشد، باید بداند بخش عمده‌ای از عایدی احتمالی خود را از دست خواهد داد و حتی ممکن است ورود نکردن به این بازار به نفع او باشد. این پژوهشگر تأکید می‌کند که معادله سنتی سوداگری در بازار مسکن دیگر مانند گذشته قابل اتکا نیست و می‌افزاید: معادله ظاهراً سوداگرانه و پرسود بازار مسکن در عمل ممکن است چنین مزایایی نداشته باشد، به‌ویژه با محدودیت‌هایی که برای معاملات املاک غیررسمی ایجاد شده است، جایگاه اعتباری و حقوقی این معاملات نیز پس از مدت کوتاهی با چالش مواجه خواهد شد. او همچنین درباره ریسک‌های موجود هشدار می‌دهد: خطر از دست رفتن کل دارایی نیز وجود دارد و متقاضیان باید این موضوع را به‌طور کامل مدنظر قرار دهند.
به گزارش خبرآنلاین، فرنام یکی از مهم‌ترین ابزارهای کنترل بازار را اطلاع‌رسانی صحیح می‌داند و معتقد است اگر فضای روانی بازار مدیریت شود، امکان کاهش التهاب نیز وجود خواهد داشت. او می‌گوید: اگر این آگاهی‌رسانی به‌درستی انجام شود و روندهای کاهشی که در حوزه‌های دیگر مشاهده شده، در حوزه مصالح ساختمانی نیز رخ دهد، بازار می‌تواند به سمت آرامش حرکت کند. این پژوهشگر همچنین درباره وضعیت عرضه مصالح ساختمانی توضیح می‌دهد: موضوع گلوگاهی بودن زنجیره تأمین در بازار مسکن تا حد زیادی مشخص شده است. کمبودهای مقطعی و موردی ممکن است وجود داشته باشد، اما کمبود سیستماتیک که بتواند باعث ایجاد یک تقاضای بسیار گسترده در برابر عرضه محدود و فروپاشی بازار شود، وجود ندارد در نهایت، او بر نقش دولت در تنظیم بازار تأکید کرده و هشدار می‌دهد: مداخله دولت در بازار محدودیت‌هایی دارد و تا حدی می‌تواند آسیب‌زا باشد، اما تنظیم‌گری ذات وظایف دولت است و اگر دولت از این نقش عقب‌نشینی کند، به نوعی رهاشدگی بازار منجر خواهد شد که بیشترین آسیب آن متوجه مردم است؛ چراکه مسکن سهم بزرگی در سبد هزینه خانوار دارد.
آمارهای بازار نشان می‌دهد مناطق برخوردار تهران طی سال‌های اخیر بیشترین رشد قیمت را تجربه کرده‌اند. براساس آخرین داده‌های موجود، منطقه ۲۲ با رشد ۱۳۵ درصدی نسبت به سال قبل در صدر افزایش قیمت قرار گرفته است. پس از آن منطقه ۵ با رشد ۱۳۰ درصدی، منطقه ۲ با ۱۲۸ درصد و منطقه یک با ۱۲۵ درصد بیشترین افزایش قیمت را ثبت کرده‌اند. کارشناسان دلیل این رشد را ترکیبی از توسعه پروژه‌های جدید، افزایش امکانات شهری، محدودیت عرضه واحدهای نوساز و ورود سرمایه‌های غیرمصرفی عنوان می‌کنند؛ عواملی که موجب شده نقدینگی بیشتری به سمت این مناطق هدایت شود.
در نقطه مقابل، مناطق جنوبی تهران اگرچه از تورم عمومی بازار بی‌نصیب نبوده‌اند، اما رشد قیمت در آنها به مراتب کمتر بوده است. مناطق ۱۷ و ۱۸ با رشد ۸۰ درصدی کمترین افزایش قیمت را ثبت کرده‌اند و پس از آنها مناطق ۱۹، ۱۴، ۲۰، ۱۲ و ۱۱ قرار دارند. کاهش قدرت خرید خانوارها، فرسودگی بافت‌های مسکونی، افت معاملات مصرفی و نبود سرمایه‌گذاری گسترده، مهم‌ترین دلایل این اختلاف عنوان می‌شود. نتیجه چنین روندی آن است که شکاف قیمتی میان شمال و جنوب تهران هر سال عمیق‌تر شده و امکان خانه‌دار شدن برای دهک‌های متوسط و پایین دشوارتر از گذشته شده است.
فعالان بازار نیز معتقدند اگرچه قیمت‌ها همچنان افزایش یافته، اما معاملات واقعی کاهش محسوسی داشته است.محمد حسینی، مشاور املاک منطقه ۵ تهران، می‌گوید: بازار این منطقه بیش از هر چیز تحت تأثیر کمبود فایل نوساز و تقاضای سرمایه‌ای قرار دارد. بسیاری از خریداران برای حفظ ارزش دارایی خود وارد بازار می‌شوند و همین مساله قیمت‌ها را بالا نگه داشته است. رضا کریمی، مشاور املاک منطقه ۲۲ نیز معتقد است: رشد پروژه‌های عمرانی، توسعه زیرساخت‌ها و استقبال سرمایه‌گذاران موجب شده منطقه ۲۲ طی چند سال اخیر بیشترین افزایش قیمت را تجربه کند، اما همزمان حجم معاملات واقعی نسبت به سال‌های قبل کاهش یافته و بازار در رکود قرار دارد. در جنوب تهران نیز شرایط متفاوت نیست. سعید مرادی، مشاور املاک منطقه ۱۷، می‌گوید: در جنوب تهران بسیاری از متقاضیان مصرفی دیگر توان خرید ندارند. به همین دلیل بازار با وجود افزایش قیمت، از نظر تعداد معاملات وضعیت مطلوبی ندارد و رشد قیمت نیز کمتر از مناطق شمالی است.
واقعیت این است که بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری از نبود سیاست‌های پایدار آسیب می‌بیند. افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت زمین، کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی، افت تولید، ورود سرمایه‌های غیرمصرفی و کاهش قدرت خرید، همگی در کنار یکدیگر بازاری را شکل داده‌اند که نه برای مصرف‌کننده قابل دسترس است و نه برای تولیدکننده از ثبات کافی برخوردار. اگرچه برخی سیاست‌های مالیاتی می‌توانند از شدت سوداگری بکاهند، اما بدون افزایش عرضه، تسهیل ساخت‌وساز، کاهش هزینه‌های تولید و اجرای سیاست‌های تنظیم‌گر، نمی‌توان انتظار داشت شکاف موجود کاهش یابد. امروز مهم‌ترین خطر بازار مسکن تنها رشد قیمت نیست؛ بلکه دو قطبی شدن روزافزون پایتخت است. شهری که در آن فاصله میان شمال و جنوب صرفاً یک اختلاف جغرافیایی نیست، بلکه به شکافی اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده که هر سال عمیق‌تر می‌شود. اگر دولت نقش تنظیم‌گر خود را به‌طور موثر ایفا نکند و همزمان برنامه‌ای برای افزایش تولید و تقویت قدرت خرید خانوارها نداشته باشد، بازار مسکن همچنان به مسیری خواهد رفت که برندگان آن سرمایه‌گذاران بزرگ و بازندگانش خانوارهایی هستند که هر روز بیش از گذشته از رویای خانه‌دار شدن فاصله می‌گیرند.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
