برندگان و بازندگان آشفتگی در بازار مسكن
بازار مسكن همچنان به مسيري خواهد رفت كه برندگان آن سرمايهگذاران بزرگ و بازندگانش خانوارهايي هستند كه هر روز بيش از گذشته از روياي خانهدار شدن فاصله ميگيرند.
بازار مسكن همچنان به مسيري خواهد رفت كه برندگان آن سرمايهگذاران بزرگ و بازندگانش خانوارهايي هستند كه هر روز بيش از گذشته از روياي خانهدار شدن فاصله ميگيرند.
به گزارش رصد روز، بررسي روند تغييرات قيمت مسكن از سال ۱۴۰۰ تا خرداد ۱۴۰۵ نشان ميدهد اگرچه تمامي مناطق تهران با افزايش قيمت روبرو بودهاند، اما آهنگ اين افزايش در مناطق مختلف تفاوت محسوسي داشته است. مناطق شمالي و شمالغربي پايتخت به دليل تمركز سرمايه، محدوديت عرضه و جذابيت سرمايهگذاري، بيشترين رشد قيمت را ثبت كردهاند، در حالي كه مناطق جنوبي با وجود افزايش قيمت، رشد كمتري را تجربه كردهاند؛ اتفاقي كه شكاف قيمتي ميان شمال و جنوب تهران را به بالاترين سطح سالهاي اخير رسانده است. اين وضعيت در شرايطي رخ داده كه بازار مسكن بيش از هر زمان ديگري نيازمند سياستگذاري موثر و تنظيمگري هوشمندانه است؛ موضوعي كه بسياري از كارشناسان نسبت به فقدان آن هشدار ميدهند.
علي فرنام، پژوهشگر حوزه مسكن و شهرسازي، يكي از مهمترين آسيبهاي امروز بازار را نبود نظارت موثر و رهاشدگي اين بخش ميداند. او با تأكيد بر ضرورت كنترل رفتارهاي سوداگرانه، قيمتسازي و فرافكني در بازار مسكن ميگويد: اقدامات متعددي وجود دارد كه ميتوان در اين حوزه انجام داد و بايد نسبت به اين موضوعات هشدار داده شود. به اعتقاد اين پژوهشگر، اگرچه طي سالهاي گذشته تصور عمومي اين بوده كه بازار مسكن همواره سودآورترين محل سرمايهگذاري است، اما شرايط حقوقي و مالياتي جديد اين برداشت را تا حد زيادي تغيير داده است. فرنام با اشاره به قانون ماليات بر عايدي سرمايه و مقابله با سوداگري تأكيد ميكند: گرچه عمده استنباطها اين است كه افزايش قيمتها ناشي از ماهيت سرمايهاي مسكن است، اما پس از تصويب قانون ماليات بر عايدي سرمايه و مبارزه با سوداگري، خريد و فروش كوتاهمدت ملك با هزينههايي همراه خواهد بود. به گفته او، سرمايهگذاراني كه با هدف كسب سود سريع وارد بازار ميشوند، بايد بدانند بخش بزرگي از سود احتمالي آنان مشمول ماليات خواهد شد. او تصريح ميكند: اگر فردي ملكي را خريداري كند و پس از يكسال آن را بفروشد، بخش عمدهاي از عايدي حاصل از اين معامله بايد پرداخت شود؛ بنابراين بايد اين موضوع اطلاعرساني شود تا افراد به اميد افزايش قيمت، بدون بررسي وارد بازار نشوند و متضرر نشوند.
فرنام معتقد است بسياري از افرادي كه همچنان با تصور جهشهاي سريع قيمتي وارد بازار مسكن ميشوند، تصوير دقيقي از شرايط جديد ندارند. او ميگويد: اگر فردي قصد دارد ملكي را براي ۵ سال نگهداري كند، ميتواند نسبت به خريد اقدام كند، اما اگر تصور كند قيمتها افزايش مييابد و ميتواند پس از ۶ ماه، يكسال يا ۲ سال ملك را با سود بفروشد، بايد بداند بخش عمدهاي از عايدي احتمالي خود را از دست خواهد داد و حتي ممكن است ورود نكردن به اين بازار به نفع او باشد. اين پژوهشگر تأكيد ميكند كه معادله سنتي سوداگري در بازار مسكن ديگر مانند گذشته قابل اتكا نيست و ميافزايد: معادله ظاهراً سوداگرانه و پرسود بازار مسكن در عمل ممكن است چنين مزايايي نداشته باشد، بهويژه با محدوديتهايي كه براي معاملات املاك غيررسمي ايجاد شده است، جايگاه اعتباري و حقوقي اين معاملات نيز پس از مدت كوتاهي با چالش مواجه خواهد شد. او همچنين درباره ريسكهاي موجود هشدار ميدهد: خطر از دست رفتن كل دارايي نيز وجود دارد و متقاضيان بايد اين موضوع را بهطور كامل مدنظر قرار دهند.
به گزارش خبرآنلاين، فرنام يكي از مهمترين ابزارهاي كنترل بازار را اطلاعرساني صحيح ميداند و معتقد است اگر فضاي رواني بازار مديريت شود، امكان كاهش التهاب نيز وجود خواهد داشت. او ميگويد: اگر اين آگاهيرساني بهدرستي انجام شود و روندهاي كاهشي كه در حوزههاي ديگر مشاهده شده، در حوزه مصالح ساختماني نيز رخ دهد، بازار ميتواند به سمت آرامش حركت كند. اين پژوهشگر همچنين درباره وضعيت عرضه مصالح ساختماني توضيح ميدهد: موضوع گلوگاهي بودن زنجيره تأمين در بازار مسكن تا حد زيادي مشخص شده است. كمبودهاي مقطعي و موردي ممكن است وجود داشته باشد، اما كمبود سيستماتيك كه بتواند باعث ايجاد يك تقاضاي بسيار گسترده در برابر عرضه محدود و فروپاشي بازار شود، وجود ندارد در نهايت، او بر نقش دولت در تنظيم بازار تأكيد كرده و هشدار ميدهد: مداخله دولت در بازار محدوديتهايي دارد و تا حدي ميتواند آسيبزا باشد، اما تنظيمگري ذات وظايف دولت است و اگر دولت از اين نقش عقبنشيني كند، به نوعي رهاشدگي بازار منجر خواهد شد كه بيشترين آسيب آن متوجه مردم است؛ چراكه مسكن سهم بزرگي در سبد هزينه خانوار دارد.
آمارهاي بازار نشان ميدهد مناطق برخوردار تهران طي سالهاي اخير بيشترين رشد قيمت را تجربه كردهاند. براساس آخرين دادههاي موجود، منطقه ۲۲ با رشد ۱۳۵ درصدي نسبت به سال قبل در صدر افزايش قيمت قرار گرفته است. پس از آن منطقه ۵ با رشد ۱۳۰ درصدي، منطقه ۲ با ۱۲۸ درصد و منطقه يك با ۱۲۵ درصد بيشترين افزايش قيمت را ثبت كردهاند. كارشناسان دليل اين رشد را تركيبي از توسعه پروژههاي جديد، افزايش امكانات شهري، محدوديت عرضه واحدهاي نوساز و ورود سرمايههاي غيرمصرفي عنوان ميكنند؛ عواملي كه موجب شده نقدينگي بيشتري به سمت اين مناطق هدايت شود.
در نقطه مقابل، مناطق جنوبي تهران اگرچه از تورم عمومي بازار بينصيب نبودهاند، اما رشد قيمت در آنها به مراتب كمتر بوده است. مناطق ۱۷ و ۱۸ با رشد ۸۰ درصدي كمترين افزايش قيمت را ثبت كردهاند و پس از آنها مناطق ۱۹، ۱۴، ۲۰، ۱۲ و ۱۱ قرار دارند. كاهش قدرت خريد خانوارها، فرسودگي بافتهاي مسكوني، افت معاملات مصرفي و نبود سرمايهگذاري گسترده، مهمترين دلايل اين اختلاف عنوان ميشود. نتيجه چنين روندي آن است كه شكاف قيمتي ميان شمال و جنوب تهران هر سال عميقتر شده و امكان خانهدار شدن براي دهكهاي متوسط و پايين دشوارتر از گذشته شده است.
فعالان بازار نيز معتقدند اگرچه قيمتها همچنان افزايش يافته، اما معاملات واقعي كاهش محسوسي داشته است.محمد حسيني، مشاور املاك منطقه ۵ تهران، ميگويد: بازار اين منطقه بيش از هر چيز تحت تأثير كمبود فايل نوساز و تقاضاي سرمايهاي قرار دارد. بسياري از خريداران براي حفظ ارزش دارايي خود وارد بازار ميشوند و همين مساله قيمتها را بالا نگه داشته است. رضا كريمي، مشاور املاك منطقه ۲۲ نيز معتقد است: رشد پروژههاي عمراني، توسعه زيرساختها و استقبال سرمايهگذاران موجب شده منطقه ۲۲ طي چند سال اخير بيشترين افزايش قيمت را تجربه كند، اما همزمان حجم معاملات واقعي نسبت به سالهاي قبل كاهش يافته و بازار در ركود قرار دارد. در جنوب تهران نيز شرايط متفاوت نيست. سعيد مرادي، مشاور املاك منطقه ۱۷، ميگويد: در جنوب تهران بسياري از متقاضيان مصرفي ديگر توان خريد ندارند. به همين دليل بازار با وجود افزايش قيمت، از نظر تعداد معاملات وضعيت مطلوبي ندارد و رشد قيمت نيز كمتر از مناطق شمالي است.
واقعيت اين است كه بازار مسكن امروز بيش از هر زمان ديگري از نبود سياستهاي پايدار آسيب ميبيند. افزايش هزينه ساخت، رشد قيمت زمين، كاهش صدور پروانههاي ساختماني، افت توليد، ورود سرمايههاي غيرمصرفي و كاهش قدرت خريد، همگي در كنار يكديگر بازاري را شكل دادهاند كه نه براي مصرفكننده قابل دسترس است و نه براي توليدكننده از ثبات كافي برخوردار. اگرچه برخي سياستهاي مالياتي ميتوانند از شدت سوداگري بكاهند، اما بدون افزايش عرضه، تسهيل ساختوساز، كاهش هزينههاي توليد و اجراي سياستهاي تنظيمگر، نميتوان انتظار داشت شكاف موجود كاهش يابد. امروز مهمترين خطر بازار مسكن تنها رشد قيمت نيست؛ بلكه دو قطبي شدن روزافزون پايتخت است. شهري كه در آن فاصله ميان شمال و جنوب صرفاً يك اختلاف جغرافيايي نيست، بلكه به شكافي اقتصادي و اجتماعي تبديل شده كه هر سال عميقتر ميشود. اگر دولت نقش تنظيمگر خود را بهطور موثر ايفا نكند و همزمان برنامهاي براي افزايش توليد و تقويت قدرت خريد خانوارها نداشته باشد، بازار مسكن همچنان به مسيري خواهد رفت كه برندگان آن سرمايهگذاران بزرگ و بازندگانش خانوارهايي هستند كه هر روز بيش از گذشته از روياي خانهدار شدن فاصله ميگيرند.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
