پشت پرده کاهش موج جديد جابه‌جايي مستأجران

به گزارش رصد روز، بازار اجاره مسكن در تابستان امسال، ديگر شباهتي به سال‌هاي گذشته ندارد. اگر تا چند سال پيش فصل نقل‌وانتقالات، فصل جابه‌جايي مستأجران و يافتن خانه‌اي با شرايط بهتر بود، امروز بسياري از خانوارها ميان دو انتخاب دشوار گرفتار شده‌اند؛ يا به محله‌هاي ارزان‌تر و حاشيه شهر مهاجرت كنند يا با وجود افزايش سنگين اجاره‌بها، به هر شكل ممكن قرارداد خود را تمديد كنند.

اين تناقض، تصويري از وضعيت امروز بازار اجاره را نشان مي‌دهد؛ بازاري كه در آن هم «مهاجرت اجباري» ديده مي‌شود و هم «ماندن اجباري». گروهي توان پرداخت اجاره خانه فعلي را ندارند و ناچار به ترك محله‌هاي قديمي خود مي‌شوند و گروهي ديگر به اين نتيجه رسيده‌اند كه هزينه اسباب‌كشي آنقدر سنگين است كه حتي پرداخت اجاره بيشتر نيز از جابه‌جايي كم‌هزينه‌تر خواهد بود.در چنين شرايطي، سياست‌هاي حمايتي دولت نيز نتوانسته‌اند گره‌اي از مشكلات ميليون‌ها مستأجر باز كنند.

كوچ اجباري؛ وقتي درآمد ديگر كفاف اجاره را نمي‌دهد

داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك، معتقد است موج جديد جابه‌جايي مستأجران بيش از هر چيز ناشي از كاهش قدرت خريد خانوارهاست.

او مي‌گويد: مهاجرت مستأجران از محله‌هاي محل سكونت خود به مناطق ديگر، نشان‌دهنده كاهش توان مالي خانوارهاست. افزايش اجاره‌بها با درآمد مستأجران همخواني ندارد و بسياري از آنها ديگر توان ماندن در محل سكونت قبلي خود را ندارند. اين سخنان در حالي مطرح مي‌شود كه طي سال‌هاي اخير سهم هزينه مسكن از درآمد خانوارها به شكل محسوسي افزايش يافته و بسياري از مستأجران اكنون بيش از نيمي از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره مي‌كنند.

سقف اجاره روي كاغذ ماند

يكي از مهم‌ترين سياست‌هاي دولت براي كنترل بازار، تعيين سقف افزايش اجاره‌بها بود؛ سياستي كه به گفته فعالان بازار، عملاً ضمانت اجرايي موثري نداشت. بيگي‌نژاد در اين باره مي‌گويد: حمايت‌هايي كه بايد از مستأجران صورت مي‌گرفت، كارآمد نبوده است. تعيين سقف افزايش اجاره‌بها در عمل از سوي بسياري از مالكان رعايت نمي‌شود و تسهيلات وديعه مسكن نيز نتوانسته پاسخگوي نياز مستأجران باشد. واقعيت بازار نيز اين موضوع را تأييد مي‌كند. بسياري از مستأجران مي‌گويند هنگام تمديد قرارداد، گزينه‌اي جز پذيرش درخواست مالك ندارند؛ زيرا يافتن خانه‌اي ارزان‌تر تقريباً ناممكن شده است.

وامي كه به دست كمتر از پنج درصد رسيد

از ديگر ابزارهاي حمايتي دولت، پرداخت تسهيلات وديعه مسكن بود؛ اما به گفته نايب‌رييس اتحاديه املاك، اين سياست نيز نتوانسته تأثير محسوسي بر بازار بگذارد.

او تأكيد مي‌كند: برآوردها نشان مي‌دهد كمتر از پنج درصد مستأجران توانسته‌اند از اين تسهيلات بهره‌مند شوند و اين ميزان در مقايسه با جمعيت چند ميليوني مستأجران، بسيار ناچيز است. وقتي ميليون‌ها خانوار مستأجر تنها شاهد بهره‌مندي درصد اندكي از متقاضيان از اين وام هستند، طبيعي است كه اين ابزار نتواند نقش تعيين‌كننده‌اي در كنترل بحران ايفا كند.

ركود ساخت‌وساز  زخمي كه هر روز عميق‌تر مي‌شود

به گزارش تسنيم، بيگي‌نژاد معتقد است: قوانين موجود به جاي هدايت سرمايه به بخش توليد مسكن، موجب خروج سرمايه از اين بازار شده است. اين مساله هم بر كاهش ساخت‌وساز و هم بر افت خريد و فروش واحدهاي مسكوني تأثير گذاشته و آثار آن امروز به‌وضوح قابل مشاهده است. به باور كارشناسان، كاهش عرضه مسكن در نهايت خود را در بازار اجاره نشان مي‌دهد؛ بازاري كه هرچه تعداد واحدهاي جديد كمتر باشد، رقابت ميان مستأجران براي يافتن خانه مناسب بيشتر خواهد شد.

انتقاد از قانون پيش‌فروش

نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك يكي ديگر از دلايل ركود را قانون پيش‌فروش ساختمان مي‌داند. او مي‌گويد: پيش از اجراي اين قانون، مشاوران املاك نقش مهمي در جذب سرمايه براي پروژه‌هاي ساختماني و اتصال سرمايه‌گذاران به سازندگان ايفا مي‌كردند، اما جرم‌انگاري فعاليت مشاوران املاك در حوزه پيش‌فروش، اين چرخه را مختل كرد. بيگي نژاد همچنين اضافه مي‌كند: دفاتر اسناد رسمي نيز به دليل ماهيت وظايف خود، امكان ايفاي نقش واسطه‌گري و جذب سرمايه را ندارند و در نتيجه، خلأ ايجادشده تاكنون برطرف نشده است. او در ادامه هشدار مي‌دهد: محدوديت‌هاي ايجادشده در حوزه پيش‌فروش، علاوه بر كاهش امكان تأمين مالي پروژه‌هاي ساختماني، انگيزه سرمايه‌گذاري در بخش مسكن را نيز تضعيف كرده و اين موضوع يكي از عوامل تشديد ركود در بازار مسكن و كاهش عرضه واحدهاي جديد به شمار مي‌رود.

بازار اجاره؛ فصل چانه‌زني به جاي جابه‌جايي

اما روايت ميداني بنگاه‌هاي معاملات ملكي، تصوير متفاوتي را نيز نشان مي‌دهد.اگر در گذشته مستأجران پس از پايان قرارداد، به دنبال خانه‌اي ارزان‌تر مي‌گشتند، امسال بسياري از آنها تصميم گرفته‌اند تا جاي ممكن در خانه فعلي بمانند. يكي از مشاوران املاك در مركز شهر مي‌گويد: قبلاً اگر صاحبخانه رقم بالايي براي تمديد پيشنهاد مي‌داد، مستأجر سريع به دنبال خانه جديد مي‌رفت. اما الان وقتي قيمت فايل‌هاي مشابه را مي‌بينند، نظرشان عوض مي‌شود. خيلي‌ها مي‌گويند اگر قرار باشد در خانه جديد هم همين مقدار يا حتي بيشتر پرداخت كنيم، بهتر است همان خانه فعلي را حفظ كنيم.

نصف حقوق براي اجاره

كاهش قدرت خريد تقريباً در تمام گفت‌وگوهاي ميداني ديده مي‌شود.يكي از مستأجران مي‌گويد: حقوق من همآنقدر مانده، اما اجاره و هزينه‌ها هر ماه بيشتر مي‌شود. اگر صاحبخانه همكاري نكند، مجبورم به مناطق پايين‌تر نقل مكان كنم. مستأجر ديگري نيز شرايط را اينگونه توصيف مي‌كند: ببينيد، من نصف حقوقم فقط صرف اجاره مي‌شود. اين تورم و گراني همه‌چيز را بهم ريخته. در واقع، نيمي از حقوق مردم مستقيم به جيب صاحب‌خانه‌ها مي‌رود و شرايط براي ما خيلي سخت شده. مجبوريم با اعضاي خانواده هزينه اجاره را تقسيم كنيم و از پس بقيه مخارج زندگي هم برآييم.

مالكان هم حساب و كتاب خود را دارند

فعالان بازار مي‌گويند امسال مذاكرات ميان مالكان و مستأجران بيش از هر زمان ديگري افزايش يافته است.

يكي از مشاوران املاك مي‌گويد: خيلي از خانواده‌ها ديگر توان اجاره خانه‌هاي بزرگ‌تر را ندارند و اگر مالك با آنها همراهي نكند، ناچار مي‌شوند به حاشيه شهر يا محله‌هاي ارزان‌تر نقل مكان كنند. اين يك بحران واقعي براي بسياري از خانوارها شده است.

مشاور ديگري در شرق تهران نيز توضيح مي‌دهد: بخش زيادي از مراجعه‌كنندگان بعد از چند روز جست‌وجو دوباره برمي‌گردند و مي‌گويند ترجيح مي‌دهند قرارداد قبلي را تمديد كنند. خيلي‌ها به اين نتيجه مي‌رسند كه هزينه جابه‌جايي از مبلغ افزايش اجاره بيشتر است.

او درباره مذاكرات ميان دو طرف نيز مي‌گويد: بعضي از مستأجران چند بار با مالك جلسه مي‌گذارند. اول مالك يك عدد پيشنهاد مي‌دهد، مستأجر مخالفت مي‌كند، بعد دوباره مذاكره مي‌كنند تا در نهايت به توافق برسند. اين اتفاق امسال خيلي بيشتر از قبل ديده مي‌شود.در مقابل، برخي مالكان نيز ترجيح مي‌دهند مستأجر خوش‌حساب خود را حفظ كنند. يكي از مالكان مي‌گويد: اگر مستأجر خوش‌حساب باشد، معمولاً ترجيح مي‌دهم قرارداد تمديد شود. چون پيدا كردن مستأجر جديد هميشه آسان نيست و ممكن است مدتي خانه خالي بماند.

انتخابي از سر اجبار

يكي از مستأجراني كه بيش از يك دهه در يك محله زندگي كرده، مي‌گويد: قبلاً اگر اجاره بالا مي‌رفت، به فكر خانه جديد مي‌افتاديم اما الان شرايط فرق كرده است. هر جا مي‌رويم قيمت‌ها تقريباً مشابه است. براي همين ترجيح مي‌دهيم با صاحبخانه كنار بياييم.

مشاور املاك ديگري در غرب تهران نيز مي‌گويد: مردم فايل‌ها را در فضاي مجازي بررسي مي‌كنند و با تصور پيدا كردن خانه ارزان‌تر وارد بازار مي‌شوند اما وقتي واقعاً شرايط را مي‌بينند، متوجه مي‌شوند اختلاف قيمت‌ها آنقدر نيست كه جابه‌جايي را توجيه كند.در اين ميان، هزينه‌هاي اجتماعي جابه‌جايي نيز قابل توجه است.

يكي از پدران خانواده مي‌گويد: فقط پول مهم نيست. اگر جابه‌جا شويم بايد مسير رفت‌وآمد بچه‌ها به مدرسه تغيير كند. هزينه و دردسرهاي زيادي دارد. براي همين ترجيح داديم قرارداد را تمديد كنيم. روايت امروز بازار اجاره، بيش از آنكه از انتخاب‌هاي آزاد خانوارها حكايت داشته باشد، از اجبارهاي اقتصادي سخن مي‌گويد. مستأجراني كه توان پرداخت اجاره را ندارند، ناچار به مهاجرت به محله‌هاي ارزان‌تر مي‌شوند و آنهايي كه مي‌توانند در خانه فعلي بمانند، اين تصميم را نه از روي رضايت، بلكه براي فرار از هزينه‌هاي سنگين اسباب‌كشي مي‌گيرند.

در چنين شرايطي، تعيين سقف اجاره بدون ضمانت اجرا، وام‌هايي كه به دست كمتر از پنج درصد مستأجران مي‌رسد و تداوم ركود ساخت‌وساز، نتوانسته تعادل را به بازار بازگرداند. نتيجه اين چرخه، بازاري است كه در آن نه مستأجر از شرايط خود رضايت دارد، نه مالك از آينده بازار اطمينان دارد و نه سياست‌هاي موجود توانسته‌اند شكاف ميان درآمد خانوار و هزينه مسكن را كاهش دهند.تابستان امسال، بيش از آنكه فصل نقل‌وانتقال باشد، فصل محاسبه، مذاكره و تصميم‌هاي ناگزير است؛ تصميم‌هايي كه براي بسياري از خانوارها نه بر پايه انتخاب، بلكه بر اساس توان مالي گرفته مي‌شود. در بازاري كه هر روز فاصله ميان درآمد و هزينه مسكن بيشتر مي‌شود، «ماندن» و «رفتن» هر دو به يك اندازه دشوار شده‌اند.

برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید