پشت پرده کاهش موج جدید جابه‌جایی مستأجران

به گزارش رصد روز، بازار اجاره مسکن در تابستان امسال، دیگر شباهتی به سال‌های گذشته ندارد. اگر تا چند سال پیش فصل نقل‌وانتقالات، فصل جابه‌جایی مستأجران و یافتن خانه‌ای با شرایط بهتر بود، امروز بسیاری از خانوارها میان دو انتخاب دشوار گرفتار شده‌اند؛ یا به محله‌های ارزان‌تر و حاشیه شهر مهاجرت کنند یا با وجود افزایش سنگین اجاره‌بها، به هر شکل ممکن قرارداد خود را تمدید کنند.

این تناقض، تصویری از وضعیت امروز بازار اجاره را نشان می‌دهد؛ بازاری که در آن هم «مهاجرت اجباری» دیده می‌شود و هم «ماندن اجباری». گروهی توان پرداخت اجاره خانه فعلی را ندارند و ناچار به ترک محله‌های قدیمی خود می‌شوند و گروهی دیگر به این نتیجه رسیده‌اند که هزینه اسباب‌کشی آنقدر سنگین است که حتی پرداخت اجاره بیشتر نیز از جابه‌جایی کم‌هزینه‌تر خواهد بود.در چنین شرایطی، سیاست‌های حمایتی دولت نیز نتوانسته‌اند گره‌ای از مشکلات میلیون‌ها مستأجر باز کنند.

کوچ اجباری؛ وقتی درآمد دیگر کفاف اجاره را نمی‌دهد

داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است موج جدید جابه‌جایی مستأجران بیش از هر چیز ناشی از کاهش قدرت خرید خانوارهاست.

او می‌گوید: مهاجرت مستأجران از محله‌های محل سکونت خود به مناطق دیگر، نشان‌دهنده کاهش توان مالی خانوارهاست. افزایش اجاره‌بها با درآمد مستأجران همخوانی ندارد و بسیاری از آنها دیگر توان ماندن در محل سکونت قبلی خود را ندارند. این سخنان در حالی مطرح می‌شود که طی سال‌های اخیر سهم هزینه مسکن از درآمد خانوارها به شکل محسوسی افزایش یافته و بسیاری از مستأجران اکنون بیش از نیمی از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره می‌کنند.

سقف اجاره روی کاغذ ماند

یکی از مهم‌ترین سیاست‌های دولت برای کنترل بازار، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها بود؛ سیاستی که به گفته فعالان بازار، عملاً ضمانت اجرایی موثری نداشت. بیگی‌نژاد در این باره می‌گوید: حمایت‌هایی که باید از مستأجران صورت می‌گرفت، کارآمد نبوده است. تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در عمل از سوی بسیاری از مالکان رعایت نمی‌شود و تسهیلات ودیعه مسکن نیز نتوانسته پاسخگوی نیاز مستأجران باشد. واقعیت بازار نیز این موضوع را تأیید می‌کند. بسیاری از مستأجران می‌گویند هنگام تمدید قرارداد، گزینه‌ای جز پذیرش درخواست مالک ندارند؛ زیرا یافتن خانه‌ای ارزان‌تر تقریباً ناممکن شده است.

وامی که به دست کمتر از پنج درصد رسید

از دیگر ابزارهای حمایتی دولت، پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن بود؛ اما به گفته نایب‌رییس اتحادیه املاک، این سیاست نیز نتوانسته تأثیر محسوسی بر بازار بگذارد.

او تأکید می‌کند: برآوردها نشان می‌دهد کمتر از پنج درصد مستأجران توانسته‌اند از این تسهیلات بهره‌مند شوند و این میزان در مقایسه با جمعیت چند میلیونی مستأجران، بسیار ناچیز است. وقتی میلیون‌ها خانوار مستأجر تنها شاهد بهره‌مندی درصد اندکی از متقاضیان از این وام هستند، طبیعی است که این ابزار نتواند نقش تعیین‌کننده‌ای در کنترل بحران ایفا کند.

رکود ساخت‌وساز  زخمی که هر روز عمیق‌تر می‌شود

به گزارش تسنیم، بیگی‌نژاد معتقد است: قوانین موجود به جای هدایت سرمایه به بخش تولید مسکن، موجب خروج سرمایه از این بازار شده است. این مساله هم بر کاهش ساخت‌وساز و هم بر افت خرید و فروش واحدهای مسکونی تأثیر گذاشته و آثار آن امروز به‌وضوح قابل مشاهده است. به باور کارشناسان، کاهش عرضه مسکن در نهایت خود را در بازار اجاره نشان می‌دهد؛ بازاری که هرچه تعداد واحدهای جدید کمتر باشد، رقابت میان مستأجران برای یافتن خانه مناسب بیشتر خواهد شد.

انتقاد از قانون پیش‌فروش

نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک یکی دیگر از دلایل رکود را قانون پیش‌فروش ساختمان می‌داند. او می‌گوید: پیش از اجرای این قانون، مشاوران املاک نقش مهمی در جذب سرمایه برای پروژه‌های ساختمانی و اتصال سرمایه‌گذاران به سازندگان ایفا می‌کردند، اما جرم‌انگاری فعالیت مشاوران املاک در حوزه پیش‌فروش، این چرخه را مختل کرد. بیگی نژاد همچنین اضافه می‌کند: دفاتر اسناد رسمی نیز به دلیل ماهیت وظایف خود، امکان ایفای نقش واسطه‌گری و جذب سرمایه را ندارند و در نتیجه، خلأ ایجادشده تاکنون برطرف نشده است. او در ادامه هشدار می‌دهد: محدودیت‌های ایجادشده در حوزه پیش‌فروش، علاوه بر کاهش امکان تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را نیز تضعیف کرده و این موضوع یکی از عوامل تشدید رکود در بازار مسکن و کاهش عرضه واحدهای جدید به شمار می‌رود.

بازار اجاره؛ فصل چانه‌زنی به جای جابه‌جایی

اما روایت میدانی بنگاه‌های معاملات ملکی، تصویر متفاوتی را نیز نشان می‌دهد.اگر در گذشته مستأجران پس از پایان قرارداد، به دنبال خانه‌ای ارزان‌تر می‌گشتند، امسال بسیاری از آنها تصمیم گرفته‌اند تا جای ممکن در خانه فعلی بمانند. یکی از مشاوران املاک در مرکز شهر می‌گوید: قبلاً اگر صاحبخانه رقم بالایی برای تمدید پیشنهاد می‌داد، مستأجر سریع به دنبال خانه جدید می‌رفت. اما الان وقتی قیمت فایل‌های مشابه را می‌بینند، نظرشان عوض می‌شود. خیلی‌ها می‌گویند اگر قرار باشد در خانه جدید هم همین مقدار یا حتی بیشتر پرداخت کنیم، بهتر است همان خانه فعلی را حفظ کنیم.

نصف حقوق برای اجاره

کاهش قدرت خرید تقریباً در تمام گفت‌وگوهای میدانی دیده می‌شود.یکی از مستأجران می‌گوید: حقوق من همآنقدر مانده، اما اجاره و هزینه‌ها هر ماه بیشتر می‌شود. اگر صاحبخانه همکاری نکند، مجبورم به مناطق پایین‌تر نقل مکان کنم. مستأجر دیگری نیز شرایط را اینگونه توصیف می‌کند: ببینید، من نصف حقوقم فقط صرف اجاره می‌شود. این تورم و گرانی همه‌چیز را بهم ریخته. در واقع، نیمی از حقوق مردم مستقیم به جیب صاحب‌خانه‌ها می‌رود و شرایط برای ما خیلی سخت شده. مجبوریم با اعضای خانواده هزینه اجاره را تقسیم کنیم و از پس بقیه مخارج زندگی هم برآییم.

مالکان هم حساب و کتاب خود را دارند

فعالان بازار می‌گویند امسال مذاکرات میان مالکان و مستأجران بیش از هر زمان دیگری افزایش یافته است.

یکی از مشاوران املاک می‌گوید: خیلی از خانواده‌ها دیگر توان اجاره خانه‌های بزرگ‌تر را ندارند و اگر مالک با آنها همراهی نکند، ناچار می‌شوند به حاشیه شهر یا محله‌های ارزان‌تر نقل مکان کنند. این یک بحران واقعی برای بسیاری از خانوارها شده است.

مشاور دیگری در شرق تهران نیز توضیح می‌دهد: بخش زیادی از مراجعه‌کنندگان بعد از چند روز جست‌وجو دوباره برمی‌گردند و می‌گویند ترجیح می‌دهند قرارداد قبلی را تمدید کنند. خیلی‌ها به این نتیجه می‌رسند که هزینه جابه‌جایی از مبلغ افزایش اجاره بیشتر است.

او درباره مذاکرات میان دو طرف نیز می‌گوید: بعضی از مستأجران چند بار با مالک جلسه می‌گذارند. اول مالک یک عدد پیشنهاد می‌دهد، مستأجر مخالفت می‌کند، بعد دوباره مذاکره می‌کنند تا در نهایت به توافق برسند. این اتفاق امسال خیلی بیشتر از قبل دیده می‌شود.در مقابل، برخی مالکان نیز ترجیح می‌دهند مستأجر خوش‌حساب خود را حفظ کنند. یکی از مالکان می‌گوید: اگر مستأجر خوش‌حساب باشد، معمولاً ترجیح می‌دهم قرارداد تمدید شود. چون پیدا کردن مستأجر جدید همیشه آسان نیست و ممکن است مدتی خانه خالی بماند.

انتخابی از سر اجبار

یکی از مستأجرانی که بیش از یک دهه در یک محله زندگی کرده، می‌گوید: قبلاً اگر اجاره بالا می‌رفت، به فکر خانه جدید می‌افتادیم اما الان شرایط فرق کرده است. هر جا می‌رویم قیمت‌ها تقریباً مشابه است. برای همین ترجیح می‌دهیم با صاحبخانه کنار بیاییم.

مشاور املاک دیگری در غرب تهران نیز می‌گوید: مردم فایل‌ها را در فضای مجازی بررسی می‌کنند و با تصور پیدا کردن خانه ارزان‌تر وارد بازار می‌شوند اما وقتی واقعاً شرایط را می‌بینند، متوجه می‌شوند اختلاف قیمت‌ها آنقدر نیست که جابه‌جایی را توجیه کند.در این میان، هزینه‌های اجتماعی جابه‌جایی نیز قابل توجه است.

یکی از پدران خانواده می‌گوید: فقط پول مهم نیست. اگر جابه‌جا شویم باید مسیر رفت‌وآمد بچه‌ها به مدرسه تغییر کند. هزینه و دردسرهای زیادی دارد. برای همین ترجیح دادیم قرارداد را تمدید کنیم. روایت امروز بازار اجاره، بیش از آنکه از انتخاب‌های آزاد خانوارها حکایت داشته باشد، از اجبارهای اقتصادی سخن می‌گوید. مستأجرانی که توان پرداخت اجاره را ندارند، ناچار به مهاجرت به محله‌های ارزان‌تر می‌شوند و آنهایی که می‌توانند در خانه فعلی بمانند، این تصمیم را نه از روی رضایت، بلکه برای فرار از هزینه‌های سنگین اسباب‌کشی می‌گیرند.

در چنین شرایطی، تعیین سقف اجاره بدون ضمانت اجرا، وام‌هایی که به دست کمتر از پنج درصد مستأجران می‌رسد و تداوم رکود ساخت‌وساز، نتوانسته تعادل را به بازار بازگرداند. نتیجه این چرخه، بازاری است که در آن نه مستأجر از شرایط خود رضایت دارد، نه مالک از آینده بازار اطمینان دارد و نه سیاست‌های موجود توانسته‌اند شکاف میان درآمد خانوار و هزینه مسکن را کاهش دهند.تابستان امسال، بیش از آنکه فصل نقل‌وانتقال باشد، فصل محاسبه، مذاکره و تصمیم‌های ناگزیر است؛ تصمیم‌هایی که برای بسیاری از خانوارها نه بر پایه انتخاب، بلکه بر اساس توان مالی گرفته می‌شود. در بازاری که هر روز فاصله میان درآمد و هزینه مسکن بیشتر می‌شود، «ماندن» و «رفتن» هر دو به یک اندازه دشوار شده‌اند.

برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید