واقعيت بازار مسكن تهران اين است كه اختلاف قيمت ميان مناطق مختلف به صدها ميليون تومان در هر مترمربع رسيده و در برخي برآوردها فاصله ميان بالاترين و پايين‌ترين ميانگين مناطق به حدود يك ميليارد تومان مي‌رسد.
به گزارش رصد روز، بازار مسکن تهران در شرایطی با شکاف عمیق قیمتی میان مناطق مختلف پایتخت مواجه است که قیمت هر مترمربع مسکن در برخی مناطق شمالی به حدود یک میلیارد تومان رسیده و در برخی مناطق جنوبی در محدوده ۴۰۰ میلیون تومان قرار دارد؛ اختلافی که نشان می‌دهد بازار مسکن تهران دیگر یک بازار یکپارچه نیست و هر منطقه، متناسب با موقعیت، امکانات و سطح تقاضا، بازار خاص خود را دارد.
داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، درباره این اختلاف قیمتی گفت: در برخی از مناطق یک تهران قیمت مسکن به حدود یک میلیارد تومان رسیده و در برخی محلات منطقه ۲ نیز قیمت هر مترمربع حدود ۹۰۰ میلیون تومان است.بر اساس اظهارات او، قیمت مسکن در مناطق ۴ و ۵ حدود ۸۰۰ میلیون تومان، در مناطق ۶، ۷ و ۸ حدود ۷۰۰ میلیون تومان و در منطقه ۱۳ حدود ۶۰۰ میلیون تومان است. همچنین مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲ و ۱۴ و منطقه ۲۰ در محدوده ۵۰۰ میلیون تومان قرار دارند و مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ با حدود ۴۰۰ میلیون تومان در پایین‌ترین سطح این تقسیم‌بندی قرار گرفته‌اند.بیگی‌نژاد همچنین اختلاف میان بالاترین و پایین‌ترین میانگین قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه را حدود یک میلیارد تومان عنوان کرد و گفت میانگین قیمت در منطقه یک حدود سه‌ونیم برابر مناطق ۱۵ تا ۱۹ است.
این ارقام، پیش از هر چیز، تصویری از نابرابری فضایی بازار مسکن تهران ارایه می‌کند؛ بازاری که در آن فاصله قیمت تنها به چند میلیون یا حتی چند ده میلیون تومان محدود نمی‌شود، بلکه در هر مترمربع به صدها میلیون تومان می‌رسد.
اختلاف قیمت میان مناطق مختلف تهران را نمی‌توان تنها با عبارت «شمال گران‌تر از جنوب است» توضیح داد. قیمت مسکن حاصل مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، شهری و جغرافیایی است که در هر منطقه شدت متفاوتی دارند.بیگی‌نژاد در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران جوان، نیز در توضیح عوامل موثر بر قیمت مسکن، به موقعیت ملک، دسترسی به مراکز اصلی شهر و دسترسی به شبکه حمل‌ونقل عمومی اشاره کرد.این عوامل البته تنها بخشی از معادله هستند. ارزش زمین، کیفیت ساختمان، سن بنا، تراکم، دسترسی به خدمات شهری، مراکز خرید، مراکز آموزشی و درمانی، کیفیت محیط شهری و حتی انتظارات تورمی نیز بر قیمت اثر می‌گذارند.به همین دلیل، اختلاف قیمت میان مناطق مختلف تهران صرفاً یک تفاوت جغرافیایی نیست. این اختلاف، در واقع تفاوت در ارزش زمین، دسترسی به امکانات و سطح تقاضا را نیز منعکس می‌کند.اما اهمیت اصلی این شکاف زمانی مشخص می‌شود که قیمت مسکن را در کنار درآمد خانوار قرار دهیم.
در نگاه اول، وجود مناطق ۱۵ تا ۱۹ با قیمت‌های پایین‌تر می‌تواند این تصور را ایجاد کند که خانوارهای کم‌درآمد هنوز امکان انتخاب میان مناطق مختلف را دارند. اما مساله اینجاست که «ارزان‌تر بودن» با «قابل خرید بودن» یکسان نیست.اگر قیمت هر مترمربع مسکن در یک منطقه ۴۰۰ میلیون تومان باشد، یک واحد ۷۰ متری حدود ۲۸ میلیارد تومان قیمت خواهد داشت. در منطقه‌ای با قیمت متری یک میلیارد تومان، همین واحد به حدود ۷۰ میلیارد تومان می‌رسد.این فاصله تنها نشان‌دهنده تفاوت قیمت دو ملک نیست؛ بلکه بیانگر تفاوتی جدی در سطح دسترسی خانوارها به بازار مسکن است.هرچه قیمت مسکن از درآمد خانوارها فاصله بیشتری بگیرد، انتخاب میان مناطق گران و ارزان نیز برای بخش بیشتری از جامعه بی‌معنا می‌شود. زیرا خانواری که توان خرید یک واحد در منطقه یک را ندارد، لزوماً توان خرید در منطقه ۱۸ را هم ندارد.در چنین شرایطی، مساله بازار مسکن دیگر فقط این نیست که «خانه را کجا ارزان‌تر بخریم؟»؛ مساله اصلی این است که چه تعداد از خانوارها اساساً توان خرید دارند.نتیجه این وضعیت می‌تواند عقب‌نشینی خانوارها از بازار خرید، کوچک‌تر شدن متراژ واحدهای مورد تقاضا، مهاجرت به مناطق ارزان‌تر و افزایش وابستگی به بازار اجاره باشد.
تفاوت قیمت مسکن میان شمال و جنوب تهران در نهایت فقط یک مساله اقتصادی نیست. قیمت زمین و مسکن تا حد زیادی تعیین می‌کند خانوارها در کدام بخش شهر امکان سکونت داشته باشند.
مناطق برخوردارتر معمولاً دسترسی بهتری به مراکز اشتغال، خدمات شهری، حمل‌ونقل و امکانات رفاهی دارند و همین مزیت‌ها در قیمت زمین و مسکن منعکس می‌شود. در سوی دیگر، مناطق ارزان‌تر ممکن است با فاصله بیشتر از مراکز اصلی اشتغال و خدمات مواجه باشند. در نتیجه، افزایش شکاف قیمت مسکن می‌تواند به تشدید جدایی فضایی خانوارها نیز منجر شود؛ به این معنا که محل زندگی بیش از گذشته تابع توان اقتصادی خانوار باشد.بنابراین عدد یک میلیارد تومان در این گزارش صرفاً یک عدد برای مقایسه دو منطقه نیست؛ این عدد نشان‌دهنده عمق شکافی است که در بازار مسکن تهران شکل گرفته است.
در کنار این شکاف قیمتی، یکی از پرسش‌های همیشگی بازار مسکن، نقش مشاوران املاک در افزایش قیمت‌هاست. هر بار که قیمت خانه و اجاره افزایش پیدا می‌کند، بخشی از افکار عمومی نقش بنگاه‌های معاملات ملکی را در این روند پررنگ می‌داند.چندی پیش بیگی‌نژاد در مصاحبه‌ای این برداشت را رد کرد و تأکید کرد: حتی در دوره تعطیلی دفاتر املاک نیز قیمت‌ها افزایشی بود.این نکته از نظر تحلیلی اهمیت دارد. اگر در دوره‌ای که بنگاه‌های املاک تعطیل بوده‌اند، قیمت مسکن همچنان افزایش یافته است، نمی‌توان افزایش قیمت را صرفاً به فعالیت این صنف نسبت داد.خود بیگی‌نژاد نیز تأکید کرد که نمی‌توان افزایش قیمت‌ها را صرفاً به عملکرد مشاوران املاک نسبت داد.ریشه افزایش قیمت مسکن را باید در متغیرهایی مانند تورم، قیمت زمین، هزینه ساخت، نرخ ارز، انتظارات تورمی، محدودیت عرضه و کاهش قدرت خرید خانوارها جست‌وجو کرد؛ عواملی که بسیار بزرگ‌تر از عملکرد یک بنگاه یا حتی یک صنف هستند.با این حال، این موضوع به معنای بی‌اثر بودن مشاوران املاک در بازار نیست. مشاور املاک در بازاری فعالیت می‌کند که اطلاعات در آن به‌صورت یکسان در اختیار همه قرار ندارد. خریدار معمولاً نمی‌داند چند ملک مشابه در منطقه برای فروش عرضه شده، معاملات واقعی در چه قیمتی انجام شده و فروشنده تا چه اندازه امکان تخفیف دارد.بنابراین نقش مشاور را باید در چارچوب بزرگ‌تری دید: او قیمت‌گذار اصلی بازار نیست، اما می‌تواند بر انتقال اطلاعات و شکل‌گیری انتظارات قیمتی اثرگذار باشد.
یکی از چالش‌های بازار مسکن تهران، فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت واقعی معامله است. قیمت یک ملک در آگهی ممکن است با رقمی که در نهایت معامله بر اساس آن انجام می‌شود، تفاوت داشته باشد.
در نبود اطلاعات شفاف، قیمت‌های پیشنهادی می‌توانند به مبنای ذهنی فروشندگان دیگر تبدیل شوند. به همین دلیل، مساله مهم‌تر از اینکه چه کسی قیمت را بالا اعلام کرده، این است که بازار چه مرجع قابل اتکایی برای تشخیص قیمت واقعی دارد.اگر اطلاعات معاملات قطعی، قیمت واقعی، مشخصات ملک و وضعیت حقوقی آن به شکل منسجم در اختیار مردم قرار گیرد، امکان تصمیم‌گیری بر اساس شایعه و قیمت‌های غیرواقعی کاهش پیدا می‌کند.از همین منظر، شفافیت اطلاعات می‌تواند نقش مهم‌تری از حذف صرف واسطه‌ها در اصلاح بازار داشته باشد.
در این میان، یکی از راهکارهای مهم برای کاهش ابهام بازار، ایجاد دسترسی گسترده‌تر به اطلاعات واقعی معاملات است. بیگی‌نژاد نیز با اشاره به اهمیت ثبت دقیق اطلاعات و مالکیت گفت: اجرای طرح کاداستر و ثبت دقیق املاک می‌تواند مشخص کند هر ملک متعلق به چه فرد یا دستگاهی است و این موضوع به شفافیت بازار کمک می‌کند.او همچنین گفت: دولت این امکان را فراهم کرده که افراد در صورت آشنایی با نحوه کار سامانه‌ها، خودشان نسبت به ثبت قرارداد اقدام کنند.این تغییرات می‌تواند فرآیند معامله را شفاف‌تر کند، اما مساله اصلی همچنان پابرجاست: شفافیت اطلاعات به‌تنهایی قیمت مسکن را کاهش نمی‌دهد.اگر قیمت زمین بالا باشد، هزینه ساخت افزایش یافته باشد، عرضه متناسب با تقاضا نباشد و درآمد خانوارها از قیمت مسکن عقب مانده باشد، دیجیتالی شدن فرآیند ثبت قرارداد نمی‌تواند شکاف قدرت خرید را از بین ببرد.
در نهایت، مهم‌ترین پیام اختلاف قیمت مسکن میان مناطق تهران این نیست که منطقه یک گران است و منطقه ۱۸ ارزان‌تر. مساله اصلی این است که حتی مناطقی که در مقایسه با شمال شهر ارزان‌تر هستند، ممکن است برای بخش بزرگی از خانوارها دیگر قابل دسترس نباشند.از این منظر، شکاف یک میلیارد تومانی قیمت مسکن را باید هم‌زمان در دو سطح دید؛ در سطح نخست، این شکاف نشان‌دهنده تفاوت ارزش زمین، امکانات شهری، دسترسی و تقاضا در مناطق مختلف تهران است. در سطح دوم، نشان می‌دهد بازار مسکن تا چه اندازه از توان اقتصادی خانوارها فاصله گرفته است.در چنین شرایطی، بحث درباره مشاوران املاک، کمیسیون، سامانه‌های ثبت قرارداد و حتی نحوه انتشار آگهی‌ها زمانی اهمیت پیدا می‌کند که در کنار مساله اصلی دیده شود، نه به جای آن.همانطور که بیگی‌نژاد می‌گوید، باید بررسی کنیم که افزایش قیمت‌ها در بازار ناشی از عملکرد چه عواملی است و گزارش دقیق‌تری از واقعیت‌های بازار به مردم ارایه دهیم.واقعیت بازار مسکن تهران این است که اختلاف قیمت میان مناطق مختلف به صدها میلیون تومان در هر مترمربع رسیده و در برخی برآوردها فاصله میان بالاترین و پایین‌ترین میانگین مناطق به حدود یک میلیارد تومان می‌رسد.این فاصله، فقط یک اختلاف قیمتی نیست؛ نشانه‌ای از بازاری است که در آن محل زندگی بیش از گذشته با توان اقتصادی خانوار گره خورده است.بنابراین اگر قرار است مساله مسکن حل شود، نخست باید همین واقعیت را دید: بحران اصلی فقط گران بودن خانه در مناطق شمالی نیست؛ مساله این است که حتی خانه‌های ارزان‌تر نیز برای بخش قابل توجهی از خانوارها از دسترس خارج شده‌اند.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
