سقوط بی سابقه معاملات مسکن
در سالهاي اخير رشد قيمت مسكن به مراتب سريعتر از افزايش درآمد خانوارها بوده است.
در اين ميان تازهترين اظهارات نرگس رزبان، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، تصويري دوگانه از وضعيت اين بازار ارايه ميدهد؛ از يك سو سقوط كمسابقه معاملات خريد و فروش در تهران و از سوي ديگر رشد چشمگير صدور پروانههاي ساختماني و افزايش سرمايهگذاري در بخش ساختمان.
ركودي كه ريشه در كاهش قدرت خريد دارد
اگرچه مقامهاي دولتي معمولاً از متغيرهاي آماري مختلف براي ارزيابي بازار مسكن استفاده ميكنند، اما واقعيت آن است كه مهمترين شاخص سلامت اين بازار، تعداد معاملات واقعي است. كاهش شديد معاملات بيش از هر چيز از افت قدرت خريد خانوارها حكايت دارد.
در سالهاي اخير رشد قيمت مسكن به مراتب سريعتر از افزايش درآمد خانوارها بوده است. نتيجه اين شكاف، حذف تدريجي طبقه متوسط از بازار خريد خانه بوده است. بسياري از خانوارهايي كه تا چند سال پيش امكان خريد واحدهاي كوچك و ميانمتراژ را داشتند، اكنون حتي توان تامين پيشپرداخت تسهيلات بانكي را نيز ندارند.
از سوي ديگر نرخهاي بالاي سود بانكي، نااطمينانيهاي اقتصادي، تورم مزمن و چشمانداز نامشخص اقتصاد كشور باعث شده حتي سرمايهگذاران سنتي بازار مسكن نيز با احتياط بيشتري عمل كنند. در چنين شرايطي طبيعي است كه تعداد معاملات به پايينترين سطوح خود برسد.
ركوردشكني پروانههاي ساختماني نشانه رونق يا واكنش به تورم؟
در نقطه مقابل ركود معاملاتي، وزارت راه و شهرسازي از ثبت ركوردي تازه در صدور پروانههاي ساختماني خبر ميدهد. رزبان اعلام كرد: در سال ۱۴۰۳ از نظر صدور پروانههاي ساختماني، ركورد ۱۱ سال گذشته شكسته شد و بيش از ۵۳۴ هزار فقره پروانه ساختماني در كشور صادر شد كه عملكرد قابل توجهي محسوب ميشود.
او همچنين تاكيد كرد: بخشي از اين رشد به اجراي طرحهاي حمايتي مسكن بازميگردد كه در قالب آنها پروانههاي ساختماني متعددي صادر شد و به افزايش آمار ساختوساز كمك كرد.در تهران نيز وضعيت مشابهي ديده ميشود، به گفته مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، در سهماهه سوم سال ۱۴۰۴ شهر تهران رشد بسيار چشمگيري در صدور پروانههاي ساختماني تجربه كرد؛ بهطوريكه تعداد پروانهها از حدود ۱۳ هزار فقره به بيش از ۲۵ هزار فقره رسيد كه معادل رشد حدود ۹۵ درصدي است.
رزبان ادامه داد: مجموع پروانههاي ساختماني صادر شده در ۹ ماهه سال ۱۴۰۴ در شهر تهران به نزديك ۵۰ هزار فقره رسيده است.اما آيا افزايش تعداد پروانهها الزاماً به معناي رونق بازار است؟ پاسخ چندان ساده نيست. تجربه سالهاي گذشته نشان داده كه صدور پروانه ساختماني لزوماً به ساختوساز واقعي منجر نميشود. بسياري از سازندگان براي حفظ ارزش زمين يا استفاده از مزاياي قانوني، اقدام به دريافت پروانه ميكنند اما اجراي پروژه را به زمان مناسبتري موكول ميكنند.از سوي ديگر، بخشي از رشد آماري پروانهها به پروژههاي حمايتي دولت بازميگردد؛ پروژههايي كه هنوز درباره ميزان پيشرفت واقعي آنها، تامين مالي و زمان بهرهبرداري پرسشهاي جدي وجود دارد.
سرمايهگذاري ساختماني تهران جلوتر از كشور
يكي ديگر از شاخصهايي كه وزارت راه و شهرسازي بر آن تاكيد ميكند، رشد سرمايهگذاري ساختماني است. رزبان ميگويد: تهران در سال ۱۴۰۳ در حوزه سرمايهگذاري ساختماني نيز پيشتاز بوده است. رشد سرمايهگذاري ساختماني در تهران به حدود ۲۱ درصد رسيد، در حالي كه اين شاخص در مجموع مناطق شهري كشور حدود ۴.۹ درصد بوده است.او همچنين افزود: در ششماهه نخست سال ۱۴۰۴ نيز سرمايهگذاري ساختماني در تهران بيش از ۳ درصد رشد مثبت داشته، در حالي كه اين شاخص در مجموع مناطق شهري كشور منفي ۱.۸ درصد ثبت شده است.
اگرچه اين ارقام در نگاه نخست اميدواركننده به نظر ميرسند، اما بايد توجه داشت كه افزايش سرمايهگذاري ساختماني در اقتصادهاي تورمي الزاماً به معناي افزايش توليد واقعي نيست. بخش مهمي از رشد ارزش سرمايهگذاري ممكن است ناشي از افزايش قيمت مصالح ساختماني، دستمزدها و هزينههاي ساخت باشد.به عبارت ديگر، رشد ريالي سرمايهگذاري بدون بررسي رشد فيزيكي پروژهها نميتواند تصوير دقيقي از رونق ساختوساز ارايه دهد.
تناقض بزرگ بازار مسكن
مهمترين تناقضي كه امروز در بازار مسكن مشاهده ميشود، فاصله ميان بخش توليد و بخش تقاضاست. از يك طرف دولت از رشد پروانههاي ساختماني و سرمايهگذاري سخن ميگويد و از طرف ديگر معاملات در پايينترين سطح چند دهه اخير قرار گرفته است.
اين وضعيت نشان ميدهد مشكل اصلي بازار مسكن كمبود عرضه صرف نيست. اگر مساله فقط كمبود واحد مسكوني بود، بايد همزمان با افزايش ساختوساز شاهد رشد معاملات نيز ميبوديم. در حالي كه آمارها دقيقاً عكس اين موضوع را نشان ميدهد.
واقعيت اين است كه بحران اصلي بازار مسكن ايران به بحران قدرت خريد تبديل شده است. خانوارها توان مالي ورود به بازار را ندارند و تسهيلات بانكي نيز پاسخگوي قيمتهاي فعلي نيست. بنابراين حتي اگر عرضه افزايش پيدا كند، تا زماني كه تقاضاي موثر شكل نگيرد، رونق واقعي حاصل نخواهد شد.
رونق واقعي چه زماني بازميگردد؟
خود مديركل دفتر اقتصاد مسكن نيز در بخش مهمي از سخنانش به همين مساله اشاره كرده است. رزبان تاكيد كرد: رونق در بخش مسكن صرفاً به افزايش قيمتها يا صدور پروانه ساختماني محدود نميشود، بلكه زماني ميتوان از رونق واقعي سخن گفت كه خلق ارزش افزوده و توليد واقعي در اين بخش شكل بگيرد و متغيرهاي حقيقي اقتصاد مسكن به حركت درآيند.اين اظهارنظر در واقع اعترافي تلويحي به اين واقعيت است كه بازار مسكن هنوز وارد فاز رونق نشده است. افزايش صدور پروانه، رشد سرمايهگذاري يا حتي رشد قيمتها، زماني معنا پيدا ميكند كه به افزايش توليد واقعي، اشتغال، فروش و خانهدار شدن متقاضيان منجر شود.در شرايط فعلي به نظر ميرسد بازگشت رونق پايدار به بازار مسكن به چند پيششرط اساسي وابسته باشد؛ نخست مهار تورم و ايجاد ثبات اقتصادي، دوم افزايش قدرت خريد خانوارها، سوم اصلاح نظام تامين مالي و افزايش اثربخشي وامهاي مسكن و در نهايت كاهش ريسكهاي اقتصادي كه مانع تصميمگيري خريداران و سرمايهگذاران شده است.تا زماني كه اين عوامل محقق نشود، رشد آمارهاي ساختماني هرچند مهم و اميدواركننده است، اما نميتواند نشانه بازگشت رونق واقعي به بازار مسكن باشد. بازاري كه امروز با تنها دو هزار معامله ماهانه در تهران، بيش از هر زمان ديگري از كمبود مشتري و ضعف تقاضا رنج ميبرد و همچنان در انتظار روزهاي بهتر است.
