سقوط بی سابقه معاملات مسکن
در سال‌هاي اخير رشد قيمت مسكن به مراتب سريع‌تر از افزايش درآمد خانوارها بوده است.
در این میان تازه‌ترین اظهارات نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تصویری دوگانه از وضعیت این بازار ارایه می‌دهد؛ از یک سو سقوط کم‌سابقه معاملات خرید و فروش در تهران و از سوی دیگر رشد چشمگیر صدور پروانه‌های ساختمانی و افزایش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان.
رکودی که ریشه در کاهش قدرت خرید دارد
اگرچه مقام‌های دولتی معمولاً از متغیرهای آماری مختلف برای ارزیابی بازار مسکن استفاده می‌کنند، اما واقعیت آن است که مهم‌ترین شاخص سلامت این بازار، تعداد معاملات واقعی است. کاهش شدید معاملات بیش از هر چیز از افت قدرت خرید خانوارها حکایت دارد.
در سال‌های اخیر رشد قیمت مسکن به مراتب سریع‌تر از افزایش درآمد خانوارها بوده است. نتیجه این شکاف، حذف تدریجی طبقه متوسط از بازار خرید خانه بوده است. بسیاری از خانوارهایی که تا چند سال پیش امکان خرید واحدهای کوچک و میان‌متراژ را داشتند، اکنون حتی توان تامین پیش‌پرداخت تسهیلات بانکی را نیز ندارند.
از سوی دیگر نرخ‌های بالای سود بانکی، نااطمینانی‌های اقتصادی، تورم مزمن و چشم‌انداز نامشخص اقتصاد کشور باعث شده حتی سرمایه‌گذاران سنتی بازار مسکن نیز با احتیاط بیشتری عمل کنند. در چنین شرایطی طبیعی است که تعداد معاملات به پایین‌ترین سطوح خود برسد.
رکوردشکنی پروانه‌های ساختمانی نشانه رونق یا واکنش به تورم؟
در نقطه مقابل رکود معاملاتی، وزارت راه و شهرسازی از ثبت رکوردی تازه در صدور پروانه‌های ساختمانی خبر می‌دهد. رزبان اعلام کرد: در سال ۱۴۰۳ از نظر صدور پروانه‌های ساختمانی، رکورد ۱۱ سال گذشته شکسته شد و بیش از ۵۳۴ هزار فقره پروانه ساختمانی در کشور صادر شد که عملکرد قابل توجهی محسوب می‌شود.
او همچنین تاکید کرد: بخشی از این رشد به اجرای طرح‌های حمایتی مسکن بازمی‌گردد که در قالب آنها پروانه‌های ساختمانی متعددی صادر شد و به افزایش آمار ساخت‌وساز کمک کرد.در تهران نیز وضعیت مشابهی دیده می‌شود، به گفته مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در سه‌ماهه سوم سال ۱۴۰۴ شهر تهران رشد بسیار چشمگیری در صدور پروانه‌های ساختمانی تجربه کرد؛ به‌طوری‌که تعداد پروانه‌ها از حدود ۱۳ هزار فقره به بیش از ۲۵ هزار فقره رسید که معادل رشد حدود ۹۵ درصدی است.
رزبان ادامه داد: مجموع پروانه‌های ساختمانی صادر شده در ۹ ماهه سال ۱۴۰۴ در شهر تهران به نزدیک ۵۰ هزار فقره رسیده است.اما آیا افزایش تعداد پروانه‌ها الزاماً به معنای رونق بازار است؟ پاسخ چندان ساده نیست. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که صدور پروانه ساختمانی لزوماً به ساخت‌وساز واقعی منجر نمی‌شود. بسیاری از سازندگان برای حفظ ارزش زمین یا استفاده از مزایای قانونی، اقدام به دریافت پروانه می‌کنند اما اجرای پروژه را به زمان مناسب‌تری موکول می‌کنند.از سوی دیگر، بخشی از رشد آماری پروانه‌ها به پروژه‌های حمایتی دولت بازمی‌گردد؛ پروژه‌هایی که هنوز درباره میزان پیشرفت واقعی آنها، تامین مالی و زمان بهره‌برداری پرسش‌های جدی وجود دارد.
سرمایه‌گذاری ساختمانی تهران جلوتر از کشور
یکی دیگر از شاخص‌هایی که وزارت راه و شهرسازی بر آن تاکید می‌کند، رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی است. رزبان می‌گوید: تهران در سال ۱۴۰۳ در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز پیشتاز بوده است. رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران به حدود ۲۱ درصد رسید، در حالی که این شاخص در مجموع مناطق شهری کشور حدود ۴.۹ درصد بوده است.او همچنین افزود: در شش‌ماهه نخست سال ۱۴۰۴ نیز سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران بیش از ۳ درصد رشد مثبت داشته، در حالی که این شاخص در مجموع مناطق شهری کشور منفی ۱.۸ درصد ثبت شده است.
اگرچه این ارقام در نگاه نخست امیدوارکننده به نظر می‌رسند، اما باید توجه داشت که افزایش سرمایه‌گذاری ساختمانی در اقتصادهای تورمی الزاماً به معنای افزایش تولید واقعی نیست. بخش مهمی از رشد ارزش سرمایه‌گذاری ممکن است ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزدها و هزینه‌های ساخت باشد.به عبارت دیگر، رشد ریالی سرمایه‌گذاری بدون بررسی رشد فیزیکی پروژه‌ها نمی‌تواند تصویر دقیقی از رونق ساخت‌وساز ارایه دهد.
تناقض بزرگ بازار مسکن
مهم‌ترین تناقضی که امروز در بازار مسکن مشاهده می‌شود، فاصله میان بخش تولید و بخش تقاضاست. از یک طرف دولت از رشد پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری سخن می‌گوید و از طرف دیگر معاملات در پایین‌ترین سطح چند دهه اخیر قرار گرفته است.
این وضعیت نشان می‌دهد مشکل اصلی بازار مسکن کمبود عرضه صرف نیست. اگر مساله فقط کمبود واحد مسکونی بود، باید همزمان با افزایش ساخت‌وساز شاهد رشد معاملات نیز می‌بودیم. در حالی که آمارها دقیقاً عکس این موضوع را نشان می‌دهد.
واقعیت این است که بحران اصلی بازار مسکن ایران به بحران قدرت خرید تبدیل شده است. خانوارها توان مالی ورود به بازار را ندارند و تسهیلات بانکی نیز پاسخگوی قیمت‌های فعلی نیست. بنابراین حتی اگر عرضه افزایش پیدا کند، تا زمانی که تقاضای موثر شکل نگیرد، رونق واقعی حاصل نخواهد شد.
رونق واقعی چه زمانی بازمی‌گردد؟
خود مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن نیز در بخش مهمی از سخنانش به همین مساله اشاره کرده است. رزبان تاکید کرد: رونق در بخش مسکن صرفاً به افزایش قیمت‌ها یا صدور پروانه ساختمانی محدود نمی‌شود، بلکه زمانی می‌توان از رونق واقعی سخن گفت که خلق ارزش افزوده و تولید واقعی در این بخش شکل بگیرد و متغیرهای حقیقی اقتصاد مسکن به حرکت درآیند.این اظهارنظر در واقع اعترافی تلویحی به این واقعیت است که بازار مسکن هنوز وارد فاز رونق نشده است. افزایش صدور پروانه، رشد سرمایه‌گذاری یا حتی رشد قیمت‌ها، زمانی معنا پیدا می‌کند که به افزایش تولید واقعی، اشتغال، فروش و خانه‌دار شدن متقاضیان منجر شود.در شرایط فعلی به نظر می‌رسد بازگشت رونق پایدار به بازار مسکن به چند پیش‌شرط اساسی وابسته باشد؛ نخست مهار تورم و ایجاد ثبات اقتصادی، دوم افزایش قدرت خرید خانوارها، سوم اصلاح نظام تامین مالی و افزایش اثربخشی وام‌های مسکن و در نهایت کاهش ریسک‌های اقتصادی که مانع تصمیم‌گیری خریداران و سرمایه‌گذاران شده است.تا زمانی که این عوامل محقق نشود، رشد آمارهای ساختمانی هرچند مهم و امیدوارکننده است، اما نمی‌تواند نشانه بازگشت رونق واقعی به بازار مسکن باشد. بازاری که امروز با تنها دو هزار معامله ماهانه در تهران، بیش از هر زمان دیگری از کمبود مشتری و ضعف تقاضا رنج می‌برد و همچنان در انتظار روزهای بهتر است.
