۳ ضلع بحران مسکن؛ جیب مردم، توان بانک و زمین نامناسب
مساله امروز ديگر صرفاً ساختن خانه نيست؛ ساختن مسكني است كه مردم بتوانند در آن زندگي كنند، توان پرداخت هزينه‌اش را داشته باشند و شهر نيز توان پشتيباني از آن را داشته باشد.
مساله امروز ديگر صرفاً ساختن خانه نيست؛ ساختن مسكني است كه مردم بتوانند در آن زندگي كنند، توان پرداخت هزينه‌اش را داشته باشند و شهر نيز توان پشتيباني از آن را داشته باشد.
به گزارش رصد روز، «طرح جامع مسکن» که قرار است نسخه سیاست‌گذاری این بخش را برای سال‌های پیش‌رو تعیین کند، در شرایطی بازنگری می‌شود که بخش مهمی از پیش‌فرض‌های نسخه قبلی دیگر اعتبار سابق را ندارد؛ از توان مالی خانوارها و ظرفیت محدود دولت و شبکه بانکی گرفته تا تغییر ساختار جمعیتی و الگوی تقاضا. کارشناسان معتقدند اگر قرار باشد بازنگری صرفاً به تغییر اعداد، اهداف ساخت و برنامه‌های اجرایی محدود شود، طرح جدید نیز ممکن است در نهایت به تکرار همان سیاست‌هایی برسد که در سال‌های گذشته نتوانستند مساله مسکن را حل کنند.
نشست بررسی نتایج اولیه طرح جامع مسکن جدید نیز بیش از آنکه تصویری از یک نسخه کاملاً متفاوت ارایه دهد، صحنه طرح پرسش‌های اساسی درباره سیاست‌های گذشته بود؛ اینکه آیا همچنان می‌توان با اتکا به زمین خام، تسهیلات بانکی و افزایش ساخت‌وساز به بحران مسکن پاسخ داد، در حالی که قدرت خرید خانوارها کاهش یافته، منابع مالی دولت و بانک‌ها محدود است و ترکیب خانوارهای ایرانی نیز تغییر کرده است. در این نشست، تقریباً همه کارشناسان بر یک نکته مشترک تأکید داشتند: بازنگری واقعی در طرح جامع مسکن باید از بازنگری در مفروضات آن آغاز شود، نه صرفاً تغییر اهداف و اعداد.
در این نشست محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، یکی از مهم‌ترین تغییرات مورد نیاز را فاصله گرفتن از سیاست‌های یکسان برای همه مناطق و گروه‌های اجتماعی دانست. به گفته او، نیاز مسکن کشور باید بر اساس تحولات اقتصادی، اجتماعی و جمعیتی و با توجه به تفاوت‌های منطقه‌ای تعیین شود.اولاد تأکید کرد: نمی‌توان همچنان یک نسخه واحد را برای همه مناطق و گروه‌های اجتماعی در نظر گرفت.اهمیت این جمله زمانی بیشتر می‌شود که شرایط اقتصادی خانوارها را در کنار آن قرار دهیم. خانواری که در یک کلان‌شهر با هزینه بالای زمین و حمل‌ونقل زندگی می‌کند، الزاماً نیاز و توان متفاوتی از خانواری در یک شهر کوچک یا منطقه کم‌جمعیت دارد. بنابراین، سیاستی که تنها بر تعداد واحدهای ساخته‌شده تمرکز کند، ممکن است از نظر آماری موفق به نظر برسد، اما از نظر اجتماعی و اقتصادی الزاماً موفق نباشد.
یکی از مهم‌ترین نقدهای مطرح‌شده در این نشست به سیاست زمین مربوط بود. غلامرضا سلامی، اقتصاددان، صراحتاً نسبت به تداوم الگوی توزیع گسترده زمین خام هشدار داد.او گفت: «هر زمینی برای سکونت مناسب نیست» و تأکید کرد هزینه ایجاد زیرساخت، خدمات و دسترسی به مراکز شهری ممکن است مزیت اولیه زمین ارزان را از بین ببرد.این شاید یکی از کلیدی‌ترین درس‌هایی باشد که سیاست‌گذار مسکن باید از تجربه سال‌های گذشته بگیرد. ارزان بودن زمین در نقطه شروع، الزاماً به معنای ارزان بودن مسکن در نقطه پایان نیست. اگر زمین از شبکه حمل‌ونقل، مدرسه، درمان، اشتغال و سایر خدمات شهری فاصله داشته باشد، هزینه‌ای که در ابتدا از قیمت زمین حذف شده، ممکن است بعدها به شکل هزینه زیرساخت، زمان رفت‌وآمد و هزینه حمل‌ونقل به خانوار تحمیل شود.از این منظر، سیاست زمین نباید صرفاً با مترمربع سنجیده شود. پرسش اصلی این است که زمین کجاست و چه کیفیتی برای سکونت دارد؟سلامی البته زمین را همچنان یک ابزار مهم برای حمایت از اقشار کم‌درآمد می‌داند، اما معتقد است شیوه استفاده از آن باید تغییر کند. به گفته او، ارزش افزوده زمین می‌تواند برای کاهش سهم زمین در هزینه نهایی مسکن و تأمین هزینه آماده‌سازی و زیرساخت به کار گرفته شود.
در کنار زمین، تأمین مالی نیز یکی دیگر از پایه‌های مدل سنتی سیاست مسکن است؛ مدلی که انتظار داشت بانک‌ها بخش بزرگی از منابع مورد نیاز ساخت و خرید مسکن را تأمین کنند.اما غلامرضا سلامی در این نشست بر یک واقعیت مهم دست گذاشت و گفت: دولت منابع کافی برای پاسخگویی به نیاز مسکن ندارد، نظام بانکی نیز ظرفیت تأمین مالی گسترده را ندارد و خانوارها توان پرداخت اقساط سنگین را از دست داده‌اند.این سه محدودیت، عملاً مثل سه ضلع یک مثلث، سیاست‌گذار را در تنگنا قرار می‌دهند. اگر دولت منابع کافی ندارد، بانک‌ها ظرفیت تأمین مالی گسترده ندارند و درآمد خانوار نیز اجازه تحمل اقساط سنگین را نمی‌دهد، نمی‌توان همان نسخه قبلی را با ارقام بزرگ‌تر تکرار کرد.به همین دلیل، تأمین مالی مسکن در طرح جدید باید از یک ابزار صرفاً بانکی به مساله‌ای چندلایه تبدیل شود؛ از بودجه عمومی و سرمایه‌گذاری خصوصی گرفته تا سیاست‌های زمین، اجاره، ساخت‌وساز و حمایت مستقیم از گروه‌های هدف.به گزارش ایسنا، علی فرنام نیز همین مساله را از زاویه دیگری مطرح کرد و گفت: هر برنامه مسکن باید از ابتدا تکلیف منابع مالی و بودجه‌ای خود را مشخص کند.این جمله شاید ساده‌ترین معیار برای سنجش هر طرح جدید مسکن باشد: پیش از اعلام هدف ساخت، باید معلوم شود پول اجرای آن از کجا خواهد آمد.
اما حتی اگر زمین و منابع مالی فراهم شود، یک پرسش مهم‌تر باقی می‌ماند: قرار است چه نوع مسکنی ساخته شود؟علی سرزعیم، اقتصاددان، تغییرات جمعیتی را یکی از مهم‌ترین دلایل ضرورت بازنگری در سیاست مسکن می‌داند. افزایش زندگی یک‌نفره، تجرد قطعی، طلاق، سالمندی و کاهش تمایل به فرزندآوری، به معنای تغییر ترکیب تقاضاست.او بر ضرورت توجه به «واحدهای کوچک‌تر» و اهمیت محل استقرار مسکن، به‌ویژه دسترسی به مراکز شهری و حمل‌ونقل عمومی، تأکید کرده است.این تغییر، یکی از جدی‌ترین چالش‌های سیاست مسکن است. اگر بخش قابل‌توجهی از تقاضای آینده را خانوارهای کوچک، افراد تنها و سالمندان تشکیل دهند، تولید واحدهای بزرگ در مناطق کم‌دسترسی لزوماً با نیاز آینده بازار منطبق نخواهد بود.به این ترتیب، طرح جامع مسکن جدید باید از یک پرسش قدیمی فاصله بگیرد: چند واحد مسکونی لازم داریم؟ و به پرسش دقیق‌تری برسد: چه نوع مسکنی، برای چه گروهی، در چه مکانی و با چه قدرت خریدی نیاز داریم؟
کمال اطهاری، صاحب‌نظر حوزه مسکن و شهری، مساله را یک گام فراتر برده و بر پیوند سیاست مسکن با اقتصاد کلان تأکید کرده است.به گفته او، مسکن را نمی‌توان جدا از اقتصاد کلان سیاست‌گذاری کرد.این نکته از آن جهت اهمیت دارد که حتی بهترین سیاست‌های زمین، ساخت یا تسهیلات، در صورت تداوم بی‌ثباتی‌های اقتصادی، تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها، با محدودیت جدی مواجه خواهند شد.فردین یزدانی نیز معتقد است نیاز مسکن در سال‌های آینده باید در قالب سناریوهای مختلف اقتصادی بررسی شود. این رویکرد می‌تواند یکی از نقاط قوت طرح جدید باشد؛ زیرا به جای آنکه یک عدد ثابت برای نیاز مسکن تعیین شود، سناریوهای مختلف رشد اقتصادی، درآمد خانوار، تورم و توان مالی دولت در نظر گرفته می‌شود.در واقع، نیاز مسکن یک عدد مستقل و ثابت نیست؛ نیاز موثر به مسکن به توان خرید نیز وابسته است.
با این حال، شاید مهم‌ترین هشدار نشست نه درباره زمین بود و نه درباره وام؛ بلکه درباره اجرای سیاست‌ها بود.
اطهاری تأکید کردکه تصویب قانون به‌تنهایی به معنای حل مساله نیست و برای اجرای موثر سیاست‌ها، نهادهای لازم و شرایط تحقق آنها نیز باید شکل بگیرد.این نقطه، احتمالاً تعیین‌کننده‌ترین آزمون طرح جامع مسکن جدید خواهد بود. ایران در سال‌های گذشته کمبود طرح و قانون نداشته است؛ مساله اصلی اغلب در تبدیل سیاست روی کاغذ به برنامه اجرایی پایدار بوده است.اگر طرح جدید نیز در نهایت به مجموعه‌ای از اهداف، اعداد و تکالیف قانونی تبدیل شود، بدون آنکه منابع مالی، نهاد اجرا، تقسیم کار ملی و محلی و سازوکار ارزیابی عملکرد آن مشخص باشد، تفاوت چندانی با نسخه‌های قبلی نخواهد داشت.
مجموع دیدگاه‌های مطرح‌شده در این نشست نشان می‌دهد که مساله مسکن در ایران دیگر با یک نسخه ساده قابل حل نیست. نه می‌توان همه مشکل را به کمبود زمین نسبت داد، نه می‌توان بانک را موتور نامحدود تأمین مالی فرض کرد و نه می‌توان ساختار خانوار و تقاضای امروز را با الگوی یک دهه قبل سنجید.نسخه جدید مسکن، اگر قرار است واقعاً جدید باشد، باید سه تغییر اساسی را بپذیرد: مسکن باید با اقتصاد کلان هماهنگ شود؛ سیاست زمین باید از واگذاری زمین خام به مدیریت مکان و ارزش زمین تغییر کند؛ و تقاضای مسکن باید بر اساس جامعه واقعی امروز و فردای ایران تعریف شود.در غیر این صورت، خطر آن وجود دارد که «طرح جامع مسکن» جدید تنها نسخه تازه‌ای از همان سیاست‌های قدیمی باشد؛ با این تفاوت که این‌بار، زمین کمتر، منابع مالی محدودتر و خانوارها کم‌توان‌تر از گذشته‌اند. مساله امروز دیگر صرفاً ساختن خانه نیست؛ ساختن مسکنی است که مردم بتوانند در آن زندگی کنند، توان پرداخت هزینه‌اش را داشته باشند و شهر نیز توان پشتیبانی از آن را داشته باشد. این همان نقطه‌ای است که سیاست مسکن باید از «تولید واحد» عبور کند و به «تأمین سکونت» برسد.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
