دود گرانی مسكن در چشم فروشندگان رفت!
بازار مسكن تهران پس از شوك قيمتي ابتداي سال، همچنان در وضعيتي از ركود تورمي به سر ميبرد.
بازار مسكن تهران پس از شوك قيمتي ابتداي سال، همچنان در وضعيتي از ركود تورمي به سر ميبرد.
به گزارش رصد روز، در شرايطي كه اغلب آپارتمانهاي تهران با قيمتهايي بالاتر از متري ۱۰۰ ميليون تومان عرضه ميشوند، كارشناسان معتقدند آنچه امروز از آن با عنوان «كاهش قيمت» ياد ميشود، در عمل تنها عقبنشيني جزیي از نرخهاي غيرواقعي است و نميتواند نشانهاي از بازگشت تعادل به بازار باشد. بازار مسكن تهران پس از شوك قيمتي ابتداي سال، همچنان در وضعيتي از ركود تورمي به سر ميبرد.
اگرچه در هفتههاي اخير برخي مالكان براي فروش واحدهاي خود ناچار شدهاند قيمتهاي پيشنهادي را بين ۱۰ تا ۱۵ درصد كاهش دهند، اما اين تعديل محدود نتوانسته تغييري محسوس در حجم معاملات ايجاد كند. فعالان بازار ميگويند رشد شديد قيمتها، افزايش هزينههاي ساخت، تورم مزمن، نوسانات بازارهاي موازي و همچنين متغيرهاي سياسي و منطقهاي، همگي دست به دست هم دادهاند تا بازار خريد و فروش مسكن به يكي از كمرمقترين دورههاي خود برسد. در شرايط فعلي، كمتر منطقهاي از تهران را ميتوان يافت كه قيمت آپارتمان در آن كمتر از متري ۱۰۰ ميليون تومان باشد؛ موضوعي كه فاصله ميان قيمتها و توان خريد خانوارها را به سطحي بيسابقه رسانده است.
يكي از مهمترين نقدهايي كه اين روزها نسبت به روايت «كاهش قيمت مسكن» مطرح ميشود، به ميزان افت قيمتها در مقايسه با جهش قبلي بازميگردد. تورج سرباز، عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران، در اين باره ميگويد: هيجاناتي كه ابتداي امسال به بازار مسكن وارد شده بود تا حد زيادي فروكش كرده است؛ چرا كه قيمتهاي اعلامي هيچگونه تناسبي با توان مالي متقاضيان مصرفي ندارد. گويي كه مالكان فقط براي خودشان نرخگذاري ميكنند و توجهي به ظرفيت بازار ندارند. او تأكيد ميكند: بازار مسكن از نوسانات اقتصاد كلان متاثر شده است.
جدا از مساله تورم و بازارهاي موازي كه با فاصله زماني بر بازار ملك اثر ميگذارد، وجود سفتهبازان و دلالان بانكها كه در بازار ملك حضور فعال دارند به رشدهاي سنگين قيمت دامن زده است. نظارتي هم بر روي فعاليت اين قبيل افراد و شركتهاي پوششي نيست. پايين آمدن قيمت هم از يك سازوكار مديريت شده ناشي نميشود بلكه بيشتر به ظرفيت بازار ملك مربوط است. سرباز در مهمترين بخش اظهارات خود تصريح ميكند: اينكه قيمتها تا ۸۰ درصد بالا برود و بعد ۱۰ درصد پايين بيايد اسمش كاهش قيمت نيست. به دليل نبود مشتري، مالكان مجبور شدهاند از نرخهاي خودشان كوتاه بيايند. اين اظهارات نشان ميدهد كاهش اخير، بيش از آنكه حاصل سياستگذاري يا بهبود شرايط اقتصادي باشد، نتيجه نبود خريدار و قفل شدن بازار است.
مشاوران املاك نيز از نبود خريداران و فروشندگان واقعي سخن ميگويند. به اعتقاد آنها، فضاي سياسي كشور مستقيماً بر انتظارات بازار اثر گذاشته است؛ به گونهاي كه با مطرح شدن احتمال توافق، قيمتهاي پيشنهادي دوباره افزايش پيدا ميكند و با تشديد تنشهاي سياسي، بازار وارد فاز انتظار و ثبات نسبي ميشود. در همين زمينه، كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك، ميگويد: در بخش مربوط به خانه اوليها و كساني كه قصد سرمايهگذاري دارند فعلا خريد و فروش چنداني انجام نميشود و بازار راكد است، اما معاملات توسط كساني كه قصد تبديل به احسن واحدهاي مسكوني خود را دارند، انجام ميشود.
اين وضعيت نشان ميدهد بخش مصرفي بازار تقريباً از چرخه معاملات حذف شده و تنها گروهي كه به دليل نياز ناگزير اقدام به خريد و فروش ميكنند، همچنان در بازار حضور دارند.
سرباز در ادامه، راهكار كنترل قيمت مسكن را افزايش نقش حاكميت در بازار ميداند و معتقد است: حاكميت بايد نقش فعالتري در كنترل بازار مسكن داشته باشد و همانطور كه براي بازار اجاره سقف ۲۵ درصد تعيين كرده، براي بخش خريد و فروش مسكن نيز سياست كنترلي اعمال كند. او همچنين پيشنهاد ميدهد: آپارتمان بايد از طريق فرمولهاي مشخص و با لحاظ ساير متغيرها قيمتگذاري شود و برخورد تعزيراتي با گرانفروشي در اين بخش صورت گيرد. راهكارهايي نيز براي اجراي اين طرح وجود دارد. بهطور مثال دفاتر اسناد رسمي براي نرخهاي بالاتر از سقف مصوب، سند صادر نكنند. با اين حال، بسياري از اقتصاددانان معتقدند تجربه قيمتگذاري دستوري در بازارهاي مختلف نشان داده است كه كنترل اداري قيمتها بدون مهار تورم، افزايش عرضه و اصلاح ساختارهاي اقتصادي، نه تنها موجب كاهش پايدار قيمت نميشود، بلكه زمينه شكلگيري بازارهاي غيررسمي و كاهش شفافيت را نيز فراهم ميكند.
بخش ديگري از انتقادات سرباز متوجه فعاليت دلالان و شبكههاي سرمايهاي در بازار مسكن است. او ميگويد: يكي از عوامل افزايش قيمت مسكن، خريد و فروشهاي سريالي است. معاملات وكالتي با هزينههاي پايين كه عمدتاً توسط دلالان انجام ميشود در رشد قيمت مسكن اثرگذار است. خوشبختانه جلوي اين مساله گرفته شده و در حال حاضر هزينه معاملات وكالتي با نقل و انتقال قطعي برابر شده است. بنابراين وقتي طرف ميبيند كه بايد هزينه نقل و انتقال را بپردازد ترجيح ميدهد سند قطعي دريافت كند و اين مساله در كاهش نقل و انتقالات بيمورد و بالطبع كاهش قيمت مسكن اثرگذار خواهد بود.
عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران پيشتر نيز درباره فعاليت شبكهاي دلالان هشدار داده و گفته بود: اين افراد با استفاده از سپردههاي مردم و از طريق واسطههاي نامحسوس، اقدام به خريد و فروش، احتكار و نوسانگيري در بازار مسكن مناطق مرفهنشين تهران ميكنند و در جهش ۷۰ تا ۸۰ درصدي قيمتهاي پيشنهادي مسكن پس از جنگ موثر بودند. سرباز همچنين تأكيد كرده است: تمركز اين دلالان عمدتاً بر مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران است.
نكته تاملبرانگيز اينجاست كه بانكها با سپردههاي ۲۳ درصدي مردم، در بازار ملك نوسانگيريهاي چند صد درصدي انجام ميدهند. در واقع سود اصلي ناشي از گراني مسكن به جيب بانكها ميرود و مردم عادي تنها نظارهگر آب رفتن قدرت خريد خود هستند. او درباره فضاي مجازي نيز هشدار داده و گفته است: وقتي قيمتها به صورت دستوري و مجازي بالا ميرود، شوكي به بازار وارد ميشود كه خريداران مصرفي را از ترس گرانتر شدن، به بازار ميكشاند. درست در همين لحظه، دلالان بانكي واحدهاي احتكار شده را با چندين برابر قيمت خريد به مردم ميفروشند. البته اين ادعاها تاكنون از سوي مراجع رسمي با اسناد و گزارشهاي مستقل تأييد نشده و همچنان در حد ديدگاه يك مقام صنفي مطرح است.
واقعيت آن است كه حتي اگر بخشي از افزايش قيمتها ناشي از رفتارهاي سوداگرانه باشد، مهمترين متغير اثرگذار بر بازار مسكن همچنان تورم عمومي اقتصاد است. براساس اعلام مركز آمار ايران، نرخ تورم سالانه به ۶۲ درصد، تورم نقطهبهنقطه به ۸۶ درصد و تورم ماهانه به ۴.۳ درصد رسيده است؛ ارقامي كه نشان ميدهد قيمت تمامشده ساخت، هزينه زمين، مصالح ساختماني و انتظارات تورمي همچنان در مسير صعودي قرار دارند. در چنين شرايطي، كاهش محدود قيمتهاي پيشنهادي برخي فروشندگان، بيش از آنكه نشانه ارزاني باشد، بيانگر ناتواني بازار در جذب قيمتهاي غيرواقعي است.
در مقابل اين فضاي ركودي، برخي فعالان صنعت ساختمان همچنان به بهبود شرايط اميدوارند.پژمان جوزي، رييس انجمن صنعت ساختمان، معتقد است: اگر توافقي مقتدرانه محقق شود و امنيت اقتصادي به منطقه بازگردد، بخش قابل توجهي از سرمايههايي كه امروز به دليل نگراني از كاهش ارزش پول ملي در بازارهايي مانند ارز و طلا نگهداري ميشود، ميتواند دوباره وارد اقتصاد مولد بهويژه صنعت ساختمان و بازار مسكن شود. او ميگويد: در برخي برآوردها از ارقامي در حدود ۵۰ تا ۶۰ ميليارد دلار سرمايه صحبت ميشود كه امروز در اقتصاد كشور گم يا غيرمولد شده است. اگر فضاي امنيت و ثبات شكل بگيرد، اين سرمايهها ميتواند به اقتصاد ايران بازگردد و يكي از نخستين بخشهايي كه از اين بازگشت منتفع ميشود، بازار مسكن و صنعت ساختمان خواهد بود.
جوزي همچنين تأكيد ميكند: صنعت ساختمان به دليل پيوند گسترده با بيش از ۱۵۰ شغل، رسته و صنعت وابسته، يك صنعت پيشران محسوب ميشود. بنابراين ورود سرمايه به اين بخش، فقط به معناي رونق ساختوساز نيست، بلكه ميتواند زنجيرهاي از صنايع مرتبط را فعال كند، اشتغال ايجاد كند و به حركت عمومي اقتصاد كشور كمك كند. به گفته او، گشايش سياسي ميتواند مسير ورود سرمايه ايرانيان خارج از كشور را نيز هموار كند. علاوه بر سرمايههاي داخلي، منابع مالي ايرانيان خارج از كشور نيز در صورت فراهم شدن شرايط، قابليت ورود به اقتصاد ايران را دارد.
بازگشت اين سرمايهها ميتواند در بخشهايي مانند مسكن، پروژههاي ساختماني، نوسازي شهري و توسعه زيرساختها اثرگذار باشد و به شكوفايي اقتصاد ملي كمك كند. آنچه از مجموع دادهها و اظهارات مسوولان و فعالان بازار برميآيد، اين است كه افت محدود قيمتهاي پيشنهادي را نميتوان به معناي كاهش واقعي قيمت مسكن يا بازگشت تعادل به بازار دانست. تا زماني كه تورم مهار نشود، عرضه مسكن افزايش نيابد، سرمايههاي سوداگرانه مديريت نشوند و قدرت خريد خانوارها ترميم نگردد، حتي كاهشهاي مقطعي ۱۰ تا ۱۵ درصدي نيز نميتواند قفل ركود را از بازار مسكن باز كند؛ بازاري كه امروز بيش از هر زمان ديگري، از كمبود خريدار واقعي رنج ميبرد.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
