دود گرانی مسکن در چشم فروشندگان رفت!
بازار مسكن تهران پس از شوك قيمتي ابتداي سال، همچنان در وضعيتي از ركود تورمي به سر مي‌برد.
بازار مسكن تهران پس از شوك قيمتي ابتداي سال، همچنان در وضعيتي از ركود تورمي به سر مي‌برد.
به گزارش رصد روز، در شرایطی که اغلب آپارتمان‌های تهران با قیمت‌هایی بالاتر از متری ۱۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شوند، کارشناسان معتقدند آنچه امروز از آن با عنوان «کاهش قیمت» یاد می‌شود، در عمل تنها عقب‌نشینی جزیی از نرخ‌های غیرواقعی است و نمی‌تواند نشانه‌ای از بازگشت تعادل به بازار باشد. بازار مسکن تهران پس از شوک قیمتی ابتدای سال، همچنان در وضعیتی از رکود تورمی به سر می‌برد.
اگرچه در هفته‌های اخیر برخی مالکان برای فروش واحدهای خود ناچار شده‌اند قیمت‌های پیشنهادی را بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش دهند، اما این تعدیل محدود نتوانسته تغییری محسوس در حجم معاملات ایجاد کند. فعالان بازار می‌گویند رشد شدید قیمت‌ها، افزایش هزینه‌های ساخت، تورم مزمن، نوسانات بازارهای موازی و همچنین متغیرهای سیاسی و منطقه‌ای، همگی دست به دست هم داده‌اند تا بازار خرید و فروش مسکن به یکی از کم‌رمق‌ترین دوره‌های خود برسد. در شرایط فعلی، کمتر منطقه‌ای از تهران را می‌توان یافت که قیمت آپارتمان در آن کمتر از متری ۱۰۰ میلیون تومان باشد؛ موضوعی که فاصله میان قیمت‌ها و توان خرید خانوارها را به سطحی بی‌سابقه رسانده است.
یکی از مهم‌ترین نقدهایی که این روزها نسبت به روایت «کاهش قیمت مسکن» مطرح می‌شود، به میزان افت قیمت‌ها در مقایسه با جهش قبلی بازمی‌گردد. تورج سرباز، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، در این باره می‌گوید: هیجاناتی که ابتدای امسال به بازار مسکن وارد شده بود تا حد زیادی فروکش کرده است؛ چرا که قیمت‌های اعلامی هیچگونه تناسبی با توان مالی متقاضیان مصرفی ندارد. گویی که مالکان فقط برای خودشان نرخ‌گذاری می‌کنند و توجهی به ظرفیت بازار ندارند. او تأکید می‌کند: بازار مسکن از نوسانات اقتصاد کلان متاثر شده است.
جدا از مساله تورم و بازارهای موازی که با فاصله زمانی بر بازار ملک اثر می‌گذارد، وجود سفته‌بازان و دلالان بانک‌ها که در بازار ملک حضور فعال دارند به رشدهای سنگین قیمت دامن زده است. نظارتی هم بر روی فعالیت این قبیل افراد و شرکت‌های پوششی نیست. پایین آمدن قیمت هم از یک سازوکار مدیریت شده ناشی نمی‌شود بلکه بیشتر به ظرفیت بازار ملک مربوط است. سرباز در مهم‌ترین بخش اظهارات خود تصریح می‌کند: اینکه قیمت‌ها تا ۸۰ درصد بالا برود و بعد ۱۰ درصد پایین بیاید اسمش کاهش قیمت نیست. به دلیل نبود مشتری، مالکان مجبور شده‌اند از نرخ‌های خودشان کوتاه بیایند. این اظهارات نشان می‌دهد کاهش اخیر، بیش از آنکه حاصل سیاست‌گذاری یا بهبود شرایط اقتصادی باشد، نتیجه نبود خریدار و قفل شدن بازار است.
مشاوران املاک نیز از نبود خریداران و فروشندگان واقعی سخن می‌گویند. به اعتقاد آنها، فضای سیاسی کشور مستقیماً بر انتظارات بازار اثر گذاشته است؛ به گونه‌ای که با مطرح شدن احتمال توافق، قیمت‌های پیشنهادی دوباره افزایش پیدا می‌کند و با تشدید تنش‌های سیاسی، بازار وارد فاز انتظار و ثبات نسبی می‌شود. در همین زمینه، کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک، می‌گوید: در بخش مربوط به خانه اولی‌ها و کسانی که قصد سرمایه‌گذاری دارند فعلا خرید و فروش چندانی انجام نمی‌شود و بازار راکد است، اما معاملات توسط کسانی که قصد تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود را دارند، انجام می‌شود.
این وضعیت نشان می‌دهد بخش مصرفی بازار تقریباً از چرخه معاملات حذف شده و تنها گروهی که به دلیل نیاز ناگزیر اقدام به خرید و فروش می‌کنند، همچنان در بازار حضور دارند.
سرباز در ادامه، راهکار کنترل قیمت مسکن را افزایش نقش حاکمیت در بازار می‌داند و معتقد است: حاکمیت باید نقش فعال‌تری در کنترل بازار مسکن داشته باشد و همانطور که برای بازار اجاره سقف ۲۵ درصد تعیین کرده، برای بخش خرید و فروش مسکن نیز سیاست کنترلی اعمال کند. او همچنین پیشنهاد می‌دهد: آپارتمان باید از طریق فرمول‌های مشخص و با لحاظ سایر متغیرها قیمت‌گذاری شود و برخورد تعزیراتی با گران‌فروشی در این بخش صورت گیرد. راهکارهایی نیز برای اجرای این طرح وجود دارد. به‌طور مثال دفاتر اسناد رسمی برای نرخ‌های بالاتر از سقف مصوب، سند صادر نکنند. با این حال، بسیاری از اقتصاددانان معتقدند تجربه قیمت‌گذاری دستوری در بازارهای مختلف نشان داده است که کنترل اداری قیمت‌ها بدون مهار تورم، افزایش عرضه و اصلاح ساختارهای اقتصادی، نه تنها موجب کاهش پایدار قیمت نمی‌شود، بلکه زمینه شکل‌گیری بازارهای غیررسمی و کاهش شفافیت را نیز فراهم می‌کند.
بخش دیگری از انتقادات سرباز متوجه فعالیت دلالان و شبکه‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن است. او می‌گوید: یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن، خرید و فروش‌های سریالی است. معاملات وکالتی با هزینه‌های پایین که عمدتاً توسط دلالان انجام می‌شود در رشد قیمت مسکن اثرگذار است. خوشبختانه جلوی این مساله گرفته شده و در حال حاضر هزینه معاملات وکالتی با نقل و انتقال قطعی برابر شده است. بنابراین وقتی طرف می‌بیند که باید هزینه نقل و انتقال را بپردازد ترجیح می‌دهد سند قطعی دریافت کند و این مساله در کاهش نقل و انتقالات بی‌مورد و بالطبع کاهش قیمت مسکن اثرگذار خواهد بود.
عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران پیش‌تر نیز درباره فعالیت شبکه‌ای دلالان هشدار داده و گفته بود: این افراد با استفاده از سپرده‌های مردم و از طریق واسطه‌های نامحسوس، اقدام به خرید و فروش، احتکار و نوسان‌گیری در بازار مسکن مناطق مرفه‌نشین تهران می‌کنند و در جهش ۷۰ تا ۸۰ درصدی قیمت‌های پیشنهادی مسکن پس از جنگ موثر بودند. سرباز همچنین تأکید کرده است: تمرکز این دلالان عمدتاً بر مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران است.
نکته تامل‌برانگیز اینجاست که بانک‌ها با سپرده‌های ۲۳ درصدی مردم، در بازار ملک نوسان‌گیری‌های چند صد درصدی انجام می‌دهند. در واقع سود اصلی ناشی از گرانی مسکن به جیب بانک‌ها می‌رود و مردم عادی تنها نظاره‌گر آب رفتن قدرت خرید خود هستند. او درباره فضای مجازی نیز هشدار داده و گفته است: وقتی قیمت‌ها به صورت دستوری و مجازی بالا می‌رود، شوکی به بازار وارد می‌شود که خریداران مصرفی را از ترس گران‌تر شدن، به بازار می‌کشاند. درست در همین لحظه، دلالان بانکی واحدهای احتکار شده را با چندین برابر قیمت خرید به مردم می‌فروشند. البته این ادعاها تاکنون از سوی مراجع رسمی با اسناد و گزارش‌های مستقل تأیید نشده و همچنان در حد دیدگاه یک مقام صنفی مطرح است.
واقعیت آن است که حتی اگر بخشی از افزایش قیمت‌ها ناشی از رفتارهای سوداگرانه باشد، مهم‌ترین متغیر اثرگذار بر بازار مسکن همچنان تورم عمومی اقتصاد است. براساس اعلام مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه به ۶۲ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه به ۸۶ درصد و تورم ماهانه به ۴.۳ درصد رسیده است؛ ارقامی که نشان می‌دهد قیمت تمام‌شده ساخت، هزینه زمین، مصالح ساختمانی و انتظارات تورمی همچنان در مسیر صعودی قرار دارند. در چنین شرایطی، کاهش محدود قیمت‌های پیشنهادی برخی فروشندگان، بیش از آنکه نشانه ارزانی باشد، بیانگر ناتوانی بازار در جذب قیمت‌های غیرواقعی است.
در مقابل این فضای رکودی، برخی فعالان صنعت ساختمان همچنان به بهبود شرایط امیدوارند.پژمان جوزی، رییس انجمن صنعت ساختمان، معتقد است: اگر توافقی مقتدرانه محقق شود و امنیت اقتصادی به منطقه بازگردد، بخش قابل توجهی از سرمایه‌هایی که امروز به دلیل نگرانی از کاهش ارزش پول ملی در بازارهایی مانند ارز و طلا نگهداری می‌شود، می‌تواند دوباره وارد اقتصاد مولد به‌ویژه صنعت ساختمان و بازار مسکن شود. او می‌گوید: در برخی برآوردها از ارقامی در حدود ۵۰ تا ۶۰ میلیارد دلار سرمایه صحبت می‌شود که امروز در اقتصاد کشور گم یا غیرمولد شده است. اگر فضای امنیت و ثبات شکل بگیرد، این سرمایه‌ها می‌تواند به اقتصاد ایران بازگردد و یکی از نخستین بخش‌هایی که از این بازگشت منتفع می‌شود، بازار مسکن و صنعت ساختمان خواهد بود.
جوزی همچنین تأکید می‌کند: صنعت ساختمان به دلیل پیوند گسترده با بیش از ۱۵۰ شغل، رسته و صنعت وابسته، یک صنعت پیشران محسوب می‌شود. بنابراین ورود سرمایه به این بخش، فقط به معنای رونق ساخت‌وساز نیست، بلکه می‌تواند زنجیره‌ای از صنایع مرتبط را فعال کند، اشتغال ایجاد کند و به حرکت عمومی اقتصاد کشور کمک کند. به گفته او، گشایش سیاسی می‌تواند مسیر ورود سرمایه ایرانیان خارج از کشور را نیز هموار کند. علاوه بر سرمایه‌های داخلی، منابع مالی ایرانیان خارج از کشور نیز در صورت فراهم شدن شرایط، قابلیت ورود به اقتصاد ایران را دارد.
بازگشت این سرمایه‌ها می‌تواند در بخش‌هایی مانند مسکن، پروژه‌های ساختمانی، نوسازی شهری و توسعه زیرساخت‌ها اثرگذار باشد و به شکوفایی اقتصاد ملی کمک کند. آنچه از مجموع داده‌ها و اظهارات مسوولان و فعالان بازار برمی‌آید، این است که افت محدود قیمت‌های پیشنهادی را نمی‌توان به معنای کاهش واقعی قیمت مسکن یا بازگشت تعادل به بازار دانست. تا زمانی که تورم مهار نشود، عرضه مسکن افزایش نیابد، سرمایه‌های سوداگرانه مدیریت نشوند و قدرت خرید خانوارها ترمیم نگردد، حتی کاهش‌های مقطعی ۱۰ تا ۱۵ درصدی نیز نمی‌تواند قفل رکود را از بازار مسکن باز کند؛ بازاری که امروز بیش از هر زمان دیگری، از کمبود خریدار واقعی رنج می‌برد.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
