مسکن در پساآتش‌بس

آسيب كارخانه‌ها و اثر آن بر توليد مصالح

ايرج رهبر، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان و رييس كميسيون عمران اتاق بازرگاني تهران در خصوص افزايش هزينه‌هاي ساخت مسكن در پساآتش‌بس به «اعتماد» مي‌گويد: بخش عمده‌اي از كارخانه‌هاي توليد فولاد، سيمان و پتروشيمي كه مواد اوليه ساخت و ساز را تامين مي‌كنند، دچار آسيب شده‌اند. در ضمن بخش عمده‌اي از كارخانه‌هاي توليدي كه مصالح ساختماني را تامين مي‌كنند، آسيب ديده‌اند و اين امر باعث شده هزينه‌هاي مستقيم و غيرمستقيم ساخت افزايش يابد. مسائل مرتبط با توليد فولاد، پتروشيمي و ساير مواد اوليه به دليل تحولات داخلي و خارجي، تاثير مستقيم بر قيمت نهايي مسكن دارد. رييس انجمن انبوه‌سازان تاكيد مي‌كند: تحولات جهاني و مسائل جنگي، باعث افزايش قيمت برخي مصالح شده و فشار اقتصادي بر بخش ساختمان را تشديد كرده است. هر چند ممكن است در بازارهاي ديگر مانند خودرو يا فولاد اثر اين بحران‌ها كمتر باشد، اما در بخش ساختمان اين اثر ملموس و مستقيم است. او مي‌افزايد: البته بخش مسكن در گذشته يعني پيش از جنگ حاضر نيز رشد را تجربه كرده است. در سال‌هاي اخير، هزينه‌هاي ساخت مسكن رشد قابل توجهي داشته است. البته مسكن در گذشته با تورم همگام نبوده و اين موضوع باعث فشردگي قيمت‌ها شده است. قبل از جهش‌هاي اخير، قيمت مسكن حتي كاهش جزيي داشته است و اين مساله باعث شد ظرفيت جهش قيمت‌ها انباشته شود.

رهبر مي‌گويد: فشردگي قيمت‌ها به معناي آمادگي بازار براي افزايش هزينه‌هاست، زيرا سال‌ها قيمت‌ها با واقعيت اقتصادي همخواني نداشته و اين وضعيت، اكنون با فشارهاي خارجي و داخلي، به نقطه‌اي رسيده كه افزايش قيمت‌ها طبيعي و قابل انتظار است، اما هنوز با ساير بازارها همگام نشده است.رييس انجمن انبوه‌سازان در بخشي از اين گفت‌وگو نگاهي مي‌كند به دلايل اصلي عقب ماندن رشد قيمت مسكن در سال‌هاي گذشته نسبت به ساير بازارها و مي‌گويد: دليل اين عقب‌ماندگي، كاهش قدرت خريد مردم بوده است.افزايش محدود قيمت‌ها طي دو سال گذشته، نتوانست متناسب با تورم يا افزايش هزينه‌هاي واقعي باشد، زيرا مردم توان خريد كافي نداشتند و معاملات محدود ماند. رييس انجمن انبوه‌سازان در ادامه با اشاره به جنگ اخير بر اهميت حمايت از صنايع داخلي تاكيد مي‌كند. او مي‌گويد: توليدكنندگان داخلي بايد از هرگونه آسيب‌ديدگي محافظت شوند تا هزينه‌هاي ساخت مسكن افزايش بي‌رويه نداشته باشد.

رهبر تاكيد مي‌كند: قدرت خريد مردم بايد همزمان با افزايش هزينه‌ها تقويت شود تا بازار مسكن به تعادل برسد و جهش قيمت‌ها باعث آسيب اقتصادي نشود، ما انتظار داريم اگر شرايط اقتصادي و توليد مصالح به حالت نرمال بازگردد، بازار مسكن رشد معقولي داشته باشد.رهبر توصيه مي‌كند: با برنامه‌ريزي مناسب مي‌توان افزايش قيمت را كنترل كرد و در عين حال روند توليد و ساخت و ساز را تسريع بخشيد.افزايش هزينه ساخت مسكن تنها به مصالح محدود نمي‌شود، بلكه دستمزدها، قيمت زمين و ساير هزينه‌هاي مرتبط نيز همزمان رشد مي‌كنند. به همين دليل، افزايش قيمت‌ها در مسكن تركيبي از عوامل داخلي و خارجي است و تنها يك عامل نمي‌تواند اين روند را توضيح دهد. مسائل مختلف اقتصادي بايد به صورت يكپارچه مديريت شوند، زيرا هرگونه كم‌توجهي به يكي از اين عوامل مي‌تواند رشد قيمت را غيرقابل كنترل كند.

اثر مستقيم حملات بر مسكن

فردين يزداني، تحليلگر اقتصادي بازار مسكن نيز در مورد افزايش هزينه ساخت به «اعتماد» مي‌گويد: هزينه‌هاي ساخت مسكن در سال‌هاي اخير افزايش قابل‌ توجهي داشته و بيشترين سهم افزايش مربوط به بخش مصالح ساختماني است. مشكل اصلي اين است كه زنجيره تامين مصالح به ويژه فولاد و مواد پتروشيمي به دليل آسيب ديدن برخي صنايع و اختلالات توليد دچار گسست و همين موضوع باعث افزايش قيمت‌ها شده است.

يزداني ادامه مي‌دهد: مصالح ساختماني امسال جهش‌هاي غيرعادي و غيرمنتظره‌اي را تجربه كرده‌اند و اين افزايش، اثر مستقيم بر هزينه تمام شده مسكن دارد.

اين كارشناس مي‌گويد: بخش قابل توجهي از مواد اوليه مصالح ساختماني از پتروشيمي تامين مي‌شود و مشكلات موجود در اين بخش باعث شده هزينه‌ها بالا رود.  او تاكيد مي‌كند: در مقابل، سهم دستمزدها درهزينه تمام شده ساختمان بسيار كمتر است و افزايش دستمزدها تاثير چنداني بر قيمت نهايي مسكن ندارد. بنابراين وقتي صحبت از افزايش هزينه ساخت مسكن مي‌شود، بايد بيشترين توجه به مصالح و فرآيندهاي توليد آنها داشته باشيم، نه دستمزدها يا بخش‌هاي جانبي.

فردين يزداني در بخشي از اظهاراتش روند افزايش قيمت را پيش‌بيني مي‌كند و توضيح مي‌دهد: افزايش قيمت مسكن به دو عامل اصلي بستگي دارد؛ يكي هزينه تمام شده و ديگري تقاضاي مسكن به عنوان دارايي سرمايه‌اي. امسال تقاضاي واقعي در بازار بسيار كم و توان خريد مردم محدود است، بنابراين رشد شديد قيمت‌ها ناشي از تقاضا رخ نخواهد داد.

او مي‌گويد: افزايش قيمت امسال بيشتر ناشي از تورم مصالح و هزينه‌هاي ساخت است و نه رشد تقاضاي دارايي. بنابراين افزايش قيمت‌ها غيرطبيعي و نامتعارف نيست، بلكه پاسخ به افزايش هزينه‌هاست.

يزداني در مورد اين رويكرد كه بازار مسكن نسبت به بازارهاي موازي عقب مانده است، مي‌گويد: اين رويكرد تا حدي درست است، اما نبايد تصور كنيم كه عقب‌ماندگي سال‌هاي گذشته باعث مي‌شود امسال بازار بخواهد جبران كند.سال گذشته ركود داشتيم و رشد قيمت‌ها كمتر از تورم بود، بنابراين انتظار جبران قيمت‌ها در سال جاري منطقي نيست. او اضافه مي‌كند: افزايش قيمت‌ها بيشتر ناشي از هزينه تمام شده مصالح است و نه جبران عقب‌ماندگي نسبت به ساير بازارها.

يزداني در خصوص تاثير جنگ بر ميزان رشد قيمت‌ها در تهران نيز مي‌گويد: بر اساس مشاهدات ميداني، حداقل رشد قيمت مسكن در تهران بين ۲۵ تا ۳۰ درصد بوده و اين روند تا پايان سال ادامه خواهد داشت. با توجه به اينكه افزايش قيمتي ناشي از هزينه تمام شده و نه تقاضاي واقعي، تورم مسكن همچنان پايين‌تر از تورم عمومي كالا و خدمات خواهد بود.

اين كارشناس حوزه مسكن در خصوص تاثير جنگ بر بازار مي‌گويد: در جنگ‌هاي اخير، بيشترين آسيب به پايتخت وارد شد و اين بر رونق بازار تاثير گذاشت، اما قيمت‌ها كاهش نيافت.

او ادامه مي‌دهد: براساس جنگ اخير نيز زنجيره تامين مصالح دچار مشكل و اين موضوع باعث افزايش هزينه‌ها و در نتيجه افزايش قيمت مسكن شد. بنابراين اثر جنگ بر قيمت‌ها مثبت است و نه منفي.

يزداني تاكيد مي‌كند: افزايش قيمت مسكن عمدتا ناشي از افزايش هزينه‌هاي ساخت و مصالح است و سهم تقاضا و دستمزدها در اين رشد كم است.اختلال در زنجيره تامين، آسيب صنايع فولاد و پتروشيمي و تورم مصالح، مهم‌ترين عوامل جهش قيمت مسكن در سال جاري هستند.بازار مسكن به دليل افزايش هزينه تمام شده، شاهد رشد قيمت خواهد بود، اما اين رشد محدود به هزينه‌هاست و نه افزايش تقاضاي سرمايه‌اي. بنابراين انتظار افزايش غيرمنطقي يا حبابي در قيمت مسكن وجود ندارد.با مديريت دقيق توليد مصالح و تسهيل دسترسي به مواد اوليه، مي‌توان رشد قيمت‌ها را كنترل و بازار مسكن را به سمت ثبات هدايت كرد.