بار گرانی مسکن روی دوش صاحبخانه و مستأجر
تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن ۳۱.۸ درصد اعلام شده و تورم ماهانه در سطح ۲.۵ درصد قرار گرفته است.
تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن ۳۱.۸ درصد اعلام شده و تورم ماهانه در سطح ۲.۵ درصد قرار گرفته است.
به گزارش رصد روز، در حالی که آمارهای رسمی از کاهش سرعت رشد اجارهبها حکایت دارد، گزارشهای میدانی از افزایشهای بهمراتب بالاتر در برخی فایلهای اجاره خبر میدهد؛ وضعیتی که فشار هزینه مسکن بر خانوارها را بیشتر کرده و توان بسیاری از مستأجران برای تحمل افزایش دوباره اجاره را به مرز فرسودگی رسانده است. در این شرایط، مساله دیگر فقط میزان افزایش اجارهبها نیست؛ پرسش اصلی این است که درآمد خانوار تا کجا میتواند زیر بار رشد هزینه مسکن دوام بیاورد؟ بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه اجاره مسکن در مردادماه ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد رسیده است؛ رقمی که از آذرماه ۱۴۰۱ تاکنون کمترین میزان تورم سالانه این بخش محسوب میشود.
تورم نقطهبهنقطه اجاره نیز ۳۱.۸ درصد اعلام شده و تورم ماهانه در سطح ۲.۵ درصد قرار گرفته است. در نگاه اول، این ارقام در مقایسه با تورم عمومی کشور، نشانهای از آرامتر شدن بازار اجاره به نظر میرسند. تورم نقطهبهنقطه عمومی در همین ماه حدود ۸۹ درصد و تورم سالانه عمومی حدود ۷۰ درصد گزارش شده است، اما مقایسه این اعداد بدون توجه به سطح قیمتها میتواند گمراهکننده باشد. اجارهبها طی سالهای گذشته آنقدر افزایش یافته که حتی رشد ۳۲ درصدی امروز نیز برای خانواری که بخش بزرگی از درآمد خود را صرف مسکن میکند، افزایش کوچکی نیست. در واقع، کاهش نرخ تورم به معنای کاهش قیمت نیست؛ تنها به این معناست که قیمت با سرعت کمتری نسبت به گذشته افزایش پیدا میکند. همین تفاوت ظاهراً ساده، یکی از مهمترین سوءبرداشتها درباره وضعیت امروز بازار اجاره است.
به گفته کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، بازار مسکن زمانی که وارد رکود میشود، برخلاف برخی بازارهای دیگر، برای بازگشت به شرایط عادی و بازیابی اعتماد عمومی به زمان زیادی نیاز دارد. جامعه زمانی میتواند دوباره به بازار مسکن اعتماد کند که نسبت به ثبات قیمتها، امکان برنامهریزی و افق آینده اطمینان نسبی پیدا کند. گودرزی با اشاره به رخدادهای سیاسی و امنیتی اخیر میگوید: با توجه به جنگ اول و دوم تحمیلی، انتظار طبیعی این بود که قیمتها یا ثابت بماند یا حتی با افت مواجه شود، اما در عمل شاهد افزایش قیمت بودیم. او اضافه میکند که برای این افزایش قیمت، دلیل مشخص و روشنی نمیتوان ارایه کرد، مگر آنکه اثرگذاری بازارهای موازی همچون طلا و ارز را در نظر بگیریم؛ بازارهایی که بیتردید آثار روانی و واقعی خود را بر بازار ملک نیز گذاشتهاند.
او یکی از موضوعات بسیار مهم را افزایش قیمت تمامشده ساخت مسکن عنوان میکند و میگوید: پیش از این، قیمت تمامشده ساخت به ازای هر متر مربع چیزی در حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان عنوان میشد، اما اکنون اعدادی در حدود ۴۰، ۵۰ و حتی در برخی موارد ۶۰ میلیون تومان نیز مطرح میشود. رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تأکید میکند که طبیعی است چنین افزایشی در هزینه تمامشده مسکن، نتیجهای جز تشدید رکود در بازار نداشته باشد. این مقام صنفی میگوید امروز در کل کشور و بهویژه در تهران، با یک رکود بسیار شدید در بازار مسکن مواجه هستیم. این رکود از جنس رکود ناشی از افزایش قیمت است؛ یعنی نهتنها معاملات کاهش یافته، بلکه سطح قیمتها آنچنان بالا رفته که بخش قابلتوجهی از متقاضیان واقعی عملاً از بازار حذف شدهاند. گودرزی تصریح میکند که نتیجه این وضعیت آن است که برای بسیاری از خانوارهای طبقه متوسط و طبقات پایینتر، خرید خانه به یک رویا تبدیل شده است. رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران میگوید زمانی که یک خانوار بخواهد برای تأمین سرپناه وارد بازار خرید مسکن شود، حداقل باید سه مولفه اصلی را در اختیار داشته باشد؛ نخست درآمد کافی، دوم درآمد پایدار و سوم امکان پسانداز و برنامهریزی برای آینده. متأسفانه در شرایط فعلی، این مولفهها برای بسیاری از خانوارها تضعیف شده است.
به گزارش ایرنا، گودرزی درباره تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها توسط دولت، میگوید در سالهای گذشته تعیین سقف رشد اجارهبها بهصورت شاخص کشوری دنبال میشد، اما بعدتر اختیار تعیین سقف تا حدی به استانداریها واگذار شد تا هر استان متناسب با شرایط تورمی، اقتصادی و جغرافیایی خود تصمیم بگیرد .
از نگاه رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، این شیوه میتوانست کارایی بیشتری داشته باشد، زیرا واقعیتهای بازار مسکن در استانهای مختلف یکسان نیست. گودرزی معتقد است این عدد از نظر روانی و پیامدهی عمومی میتواند موثر باشد، اما درباره میزان رعایت واقعی آن به دلیل نبود دسترسی به دادههای دقیق سامانهای نمیتواند با قاطعیت اظهارنظر کند. اینجاست که یک تناقض مهم آشکار میشود: سیاستگذار سقف تعیین میکند، اما ابزار دقیق سنجش اجرای سقف در اختیار اتحادیه و فعالان صنفی نیست.
گودرزی با اشاره به سامانههای ثبت معاملات تأکید میکند که پیشتر سامانهای با عنوان «املاک و مستغلات» وجود داشت که بخش مهمی از اطلاعات بازار از طریق آن در اختیار حاکمیت قرار میگرفت و فعالان صنفی نیز دادههای لازم را ارایه میکردند. به گفته رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، اکنون دو سامانه از جمله «کاتب» و سامانههای مرتبط با ثبت اطلاعات معاملات فعال هستند، اما سطح دسترسی لازم برای نهادهای صنفی وجود ندارد. او میگوید دادههای این سامانهها متعلق به حاکمیت است، اما انتظار صنف این است که حداقل سطحی از دسترسی برای رییس اتحادیه یا نهادهای تخصصی فراهم شود تا بتوان تحلیل دقیقتری از بازار ارایه کرد. در حال حاضر، به گفته گودرزی، مشخص نیست در کدام مناطق تهران خرید و فروش بیشتر بوده، چه متراژهایی بیشتر معامله شده و تغییرات بازار در مناطق مختلف چگونه بوده است؛ بنابراین بخش مهمی از تحلیلها همچنان مبتنی بر گزارشهای میدانی است. رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تأکید میکند این گزارشها نشان میدهد در برخی مناطق، بهویژه بخشهایی از مرکز شهر و مناطق بالاتر، افزایش قیمت مشاهده شده و در مناطق جنوبی نیز در برخی نقاط چنین افزایشی وجود داشته است. با این حال، تهران بازاری بسیار متکثر است و حتی قیمت ملک در دو کوچه یا خیابان متفاوت میتواند اختلاف زیادی داشته باشد. بنابراین نمیتوان یک عدد واحد برای کل تهران ارایه کرد، اما میتوان با اتکا به شواهد میدانی گفت افزایش قیمت در سطح شهر گسترده بوده و همزمان رکود معاملات نیز تشدید شده است.
در چنین شرایطی، گودرزی بر یک نکته اجتماعی نیز تأکید میکند: همراهی مالکان در شرایط حساس کشور. او میگوید مردم در شرایط حساس همیشه همراهی کردهاند و مالکان نیز در بسیاری از مقاطع همکاری قابلتوجهی داشتهاند. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید میکند که همواره از مالکان تشکر کرده، زیرا در شرایط حساس کشور، مردم رفتار مسوولانهای از خود نشان دادهاند. گودرزی در عین حال تأکید دارد که شرایط خاص کشور نباید به معنای نادیده گرفتن واقعیتهای بازار مسکن باشد.
او میگوید نمیتوان گفت چون کشور در شرایط خاص قرار دارد، پس مسائل و مشکلات اقتصاد مسکن را نبینیم یا درباره آن سخن نگوییم. بازار مسکن بخشی از واقعیت اقتصاد کشور است و باید بهصراحت درباره آن صحبت کرد.
بازار اجاره امروز به نقطهای رسیده که باید میان دو مفهوم تفاوت گذاشت: «کمتر گران شدن» و «قابل پرداخت بودن». ممکن است تورم اجاره از ۴۰ درصد به ۳۲ درصد کاهش یافته باشد، اما اگر خانوار همین حالا بخش بزرگی از درآمدش را صرف اجاره میکند، رشد ۳۲ درصدی همچنان فشار سنگینی ایجاد خواهد کرد. از این منظر، کاهش تورم اجاره را نمیتوان بهتنهایی موفقیت سیاست مسکن دانست. موفقیت واقعی زمانی رخ میدهد که خانوار بتواند پس از پرداخت هزینه مسکن، درآمد کافی برای زندگی، پسانداز و برنامهریزی آینده داشته باشد.
اکنون اما تصویر دیگری در برابر ماست: بازار خرید در رکود است، قیمت تمامشده ساخت افزایش یافته، متقاضیان واقعی از بازار خرید حذف شدهاند، اجاره بخش بزرگی از درآمد خانوار را میبلعد و سقفهای دستوری نیز بدون داده کافی بهسختی قابل ارزیابیاند.در چنین شرایطی، پیام بازار روشن است: ظرفیت اجارهبها برای بسیاری از خانوارها پر شده است. مساله دیگر این نیست که اجاره چقدر میتواند بیشتر شود؛ مساله این است که اگر اجاره باز هم افزایش یابد، چه چیزی از زندگی مستأجر باقی خواهد ماند؟ پاسخ به این پرسش را نمیتوان با یک سقف ۲۵ درصدی، یک وام ودیعه یا چند هزار واحد مسکن استیجاری داد. راهحل بحران، مجموعهای از سیاستهای هماهنگ برای افزایش عرضه، کاهش هزینه ساخت، تقویت درآمد واقعی خانوار، ایجاد بازار حرفهای اجاره و مهمتر از همه، دسترسی به دادههای شفاف و دقیق است. تا آن زمان، ممکن است روی کاغذ تورم اجاره کاهش یافته باشد؛ اما در زندگی واقعی مستأجر، خانه همچنان گرانترین بخش زندگی است .
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
