بازار مسکن؛ قیمت‌ها بالا می‌روند، معامله‌ها آب می‌روند!
تا زماني كه ميان «قيمت اعلامي» و «قيمت قابل پرداخت» فاصله قابل توجهي وجود داشته باشد، ممكن است مسكن روي كاغذ گران‌تر شود، اما بازار در عمل همچنان كم‌معامله باقي بماند.
تا زماني كه ميان «قيمت اعلامي» و «قيمت قابل پرداخت» فاصله قابل توجهي وجود داشته باشد، ممكن است مسكن روي كاغذ گران‌تر شود، اما بازار در عمل همچنان كم‌معامله باقي بماند.
به گزارش رصد روز، بازار مسکن تهران در نیمه دوم سال با بازاری مواجه است که در آن قیمت‌های پیشنهادی همچنان رو به افزایش است، اما تقاضای موثر توان همراهی با این قیمت‌ها را ندارد. میانگین قیمت‌های پیشنهادی مسکن در شهریورماه حدود ۵.۳ درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافته، در حالی که به گفته فعالان بازار، حجم معاملات نسبت به سال گذشته حدود ۵۰ درصد کاهش داشته است. این یعنی فروشندگان همچنان قیمت‌های بالاتری برای ملک خود مطالبه می‌کنند، اما تعداد خریدارانی که توان ورود به معامله با این قیمت‌ها را دارند، کاهش یافته است.
در اقتصادی که تورم، هزینه ساخت، قیمت زمین و هزینه نهاده‌های تولید افزایش پیدا کرده، طبیعی است که فروشنده نیز برای ملک خود قیمت بالاتری تعیین کند. اما افزایش قیمت پیشنهادی الزاماً به این معنا نیست که خریدار نیز توان پرداخت بیشتری پیدا کرده است. اگر درآمد خانوارها و قدرت خرید آنها با سرعت افزایش قیمت مسکن رشد نکند، بخشی از تقاضا ناچار از بازار خارج می‌شود یا خرید خود را به تعویق می‌اندازد. در نتیجه، قیمت‌های پیشنهادی بالا می‌رود، اما تعداد معاملات کاهش پیدا می‌کند.
اهمیت این موضوع زمانی بیشتر می‌شود که میان قیمت پیشنهادی و قیمت واقعی معامله تفاوت قائل شویم. قیمت پیشنهادی، رقمی است که فروشنده انتظار دارد ملک خود را با آن بفروشد؛ اما قیمت قطعی، رقمی است که در نهایت خریدار حاضر می‌شود بپردازد و فروشنده نیز با آن موافقت می‌کند. بنابراین اگر قیمت‌های آگهی‌شده افزایش پیدا کنند اما معاملات کاهش یابند، نمی‌توان صرفاً از روی آگهی‌ها نتیجه گرفت که ارزش واقعی ملک نیز به همان میزان افزایش یافته است.
به این ترتیب، بازار مسکن تهران در وضعیتی قرار گرفته که فروشندگان تلاش می‌کنند ارزش اسمی دارایی خود را با شرایط تورمی و افزایش هزینه‌ها تطبیق دهند، در حالی که خریداران با محدودیت منابع مالی روبرو هستند. حاصل این فاصله، بازاری با قیمت‌های پیشنهادی بالاتر، معاملات کمتر و زمان طولانی‌تر فروش است؛ وضعیتی که برای قضاوت درباره مسیر واقعی قیمت مسکن، بررسی معاملات قطعی را به اندازه قیمت‌های اعلامی، و حتی مهم‌تر از آن، ضروری می‌کند.
بر اساس داده‌های غیررسمی به دست‌آمده از سایت‌های فروش ملک، رشد نقطه‌ای قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تهران به حدود ۱۱۷.۶ درصد رسیده است؛ رقمی که در نگاه نخست بسیار سنگین به نظر می‌رسد، اما باید در تفسیر آن احتیاط کرد. این عدد مربوط به قیمت‌هایی است که فروشندگان در آگهی‌ها اعلام می‌کنند و الزاماً نشان‌دهنده قیمتی نیست که در نهایت قرارداد بر اساس آن بسته می‌شود.
در برآوردی دیگر، میانگین ساده قیمت هر مترمربع در مناطق ۲۲گانه تهران در ابتدای شهریورماه حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان اعلام شده است. مقایسه این رقم با حدود ۱۴۳.۲ میلیون تومان در اسفند ۱۴۰۴، از رشد قابل توجه قیمت‌های پیشنهادی حکایت دارد.
اما مساله اصلی دقیقاً همین‌جاست: آیا افزایش قیمت آگهی‌ها را باید افزایش قیمت واقعی مسکن تلقی کرد؟
بر اساس داده‌های «رصدخانه بازار مسکن»، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهریورماه حدود ۲۲۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است. در عین حال، فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت قطعی معاملات حدود ۱۰ درصد گزارش شده است. بنابراین نمی‌توان صرفاً با استناد به قیمت آگهی‌ها، از رشد قطعی و به همان میزان قیمت مسکن سخن گفت. این تفاوت در بازاری که معاملات آن کم‌رمق است، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. وقتی تعداد معاملات پایین می‌آید، قیمت‌های پیشنهادی می‌توانند برای مدت طولانی‌تری در بازار باقی بمانند، بدون آنکه الزاماً به قیمت نهایی معامله تبدیل شوند. به همین دلیل، افزایش قیمت آگهی‌ها در چنین شرایطی می‌تواند بیش از آنکه نشانه رونق باشد، نشانه مقاومت فروشندگان در برابر کاهش ارزش اسمی دارایی‌شان باشد.
در سوی دیگر بازار، تعداد معاملات قرار دارد؛ متغیری که تصویر متفاوتی از شرایط مسکن تهران ارایه می‌کند.
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در ۳۰ شهریورماه اعلام کرد که گزارش‌های میدانی از پایین بودن سطح قراردادهای خرید و فروش حکایت دارد. به گفته او، اتحادیه به دلیل دسترسی نداشتن کامل به سامانه‌های معاملاتی، امکان ارایه آمار دقیق از حجم قراردادها و قیمت‌های قطعی در مناطق مختلف را ندارد.
گودرزی همچنین تأکید کرد که بازار مسکن در سال‌های اخیر با رکود مواجه بوده و تحولات ماه‌های گذشته نیز باعث شده سطح قراردادها مجدداً کاهش پیدا کند. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته است در صورت نبود اتفاق خاص، انتظار تغییر محسوسی در وضعیت معاملات نیمه دوم سال وجود ندارد.این اظهارات، یک پرسش جدی را مطرح می‌کند: اگر قیمت‌های پیشنهادی بالا می‌روند اما قراردادها کاهش پیدا می‌کنند، چه چیزی واقعاً در بازار مسکن در حال رشد است؟ پاسخ را باید در تفاوت میان «قیمت مورد انتظار فروشنده» و «توان پرداخت خریدار» جست‌وجو کرد. فروشنده ممکن است با توجه به تورم، افزایش هزینه ساخت، قیمت زمین، مصالح و شرایط بازارهای موازی، قیمت ملک خود را افزایش دهد؛ اما خریدار مصرفی لزوماً درآمد و منابع مالی بیشتری برای خرید در اختیار ندارد.در چنین شرایطی، افزایش قیمت پیشنهادی می‌تواند به جای افزایش تعداد معاملات، زمان انتظار برای فروش را طولانی‌تر کند.
یکی از مهم‌ترین مسائل بازار فعلی تهران، فاصله روزافزون میان قیمت ملک و قدرت خرید خانوارهاست. قیمت مسکن طی سال‌های گذشته افزایش یافته، اما درآمد خانوارها با همان سرعت رشد نکرده است. نتیجه روشن این وضعیت، کوچک‌تر شدن دایره خریداران واقعی است.
در واقع بازار با یک معادله دشوار روبروست: فروشنده نمی‌خواهد ملک خود را ارزان‌تر از ارزش مورد انتظارش عرضه کند و خریدار نیز توان خرید با قیمت‌های جدید را ندارد.این تضاد، بازار را به سمت «رکود تورمی» سوق می‌دهد؛ وضعیتی که در آن نه کاهش معنادار قیمت اتفاق می‌افتد و نه معاملات به سطحی می‌رسد که بتوان از رونق سخن گفت. در چنین بازاری، تعداد قابل توجهی از فایل‌های فروش ممکن است مدت بیشتری در بازار باقی بمانند. فروشنده قیمت را پایین نمی‌آورد، چون هزینه جایگزینی ملک یا ساخت‌وساز افزایش یافته است؛ خریدار هم معامله را به تعویق می‌اندازد، چون منابع مالی کافی ندارد یا نسبت به آینده اقتصاد اطمینان ندارد.
به گزارش ایسنا، سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، درباره شرایط بازار بر اثرگذاری افزایش هزینه‌های تولید بر قیمت‌ها تأکید کرد.
او گفت: با توجه به افزایش قیمت ارز و هزینه‌های تولید مسکن، افزایش قیمت مسکن قابل انتظار است. این گزاره، بخشی از منطق سمت عرضه بازار را توضیح می‌دهد. وقتی هزینه زمین، مصالح، دستمزد و سایر نهاده‌های تولید افزایش پیدا می‌کند، سازنده نیز برای ساخت واحد جدید با هزینه بیشتری مواجه می‌شود. بنابراین انتظار کاهش قیمت تمام‌شده، بدون تغییر در هزینه‌های تولید، دشوار خواهد بود.
اما مساله مهم این است که افزایش هزینه تولید الزاماً به معنای افزایش متناسب تقاضا نیست. ممکن است هزینه ساخت بالا برود، اما قدرت خرید جامعه ثابت بماند یا حتی کاهش پیدا کند. در این صورت، بازار با یک تضاد ساختاری مواجه می‌شود: قیمت تمام‌شده از یک سو بالا می‌رود و قدرت خرید از سوی دیگر پایین می‌آید.
لطفی همچنین درباره تأثیر جنگ بر بازار مسکن تهران گفت که این اتفاق «بیشتر موجب ایجاد رکود در بازار شده» اما به دلیل اثرگذاری بازارهای موازی از جمله ارز و طلا بر بازار مسکن و همچنین نرخ تورم، «نه تنها قیمت مسکن کاهش نیافت بلکه رشد نرخ‌های اعلامی افزایش پیدا کرد.»
این تحلیل نشان می‌دهد که بازار مسکن را نمی‌توان جدا از سایر بازارهای دارایی بررسی کرد. زمانی که نرخ ارز و طلا با افزایش مواجه می‌شوند، انتظارات تورمی نیز می‌تواند تغییر کند و مالکان را به افزایش قیمت پیشنهادی ملک سوق دهد؛ حتی اگر در سمت تقاضا توان خرید لازم وجود نداشته باشد.
در یک بازار عادی، افزایش قیمت معمولاً می‌تواند با افزایش تقاضا و تعداد معاملات همراه باشد. اما بازار مسکن تهران در شرایط کنونی الگوی متفاوتی دارد. اگر قیمت پیشنهادی افزایش پیدا کند ولی تعداد معاملات کاهش یابد، نمی‌توان صرفاً از روی قیمت‌های اعلامی نتیجه گرفت که بازار وارد دوره رونق شده است. رونق زمانی معنا پیدا می‌کند که افزایش قیمت با افزایش حجم معاملات و قدرت خرید همراه باشد.در شرایط فعلی، اما نشانه‌های معاملاتی چنین تصویری ارایه نمی‌کنند. به گفته فعالان بازار، معاملات نسبت به سال گذشته حدود ۵۰ درصد کاهش یافته و رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز از پایین بودن سطح قراردادها سخن گفت. این موضوع حتی می‌تواند یک پیام مهم‌تر داشته باشد: بخشی از افزایش قیمت‌های پیشنهادی ممکن است در عمل به کاهش نقدشوندگی ملک منجر شود. یعنی ملک روی کاغذ گران‌تر شده، اما تبدیل آن به پول نقد دشوارتر شده است.
در شرایط فعلی، بازار مسکن تهران در نقطه‌ای میان دو سناریو قرار گرفته است؛ از یک سو افزایش هزینه ساخت، تورم و تحولات بازارهای موازی مانع از کاهش آسان قیمت‌های پیشنهادی می‌شود و از سوی دیگر، افت قدرت خرید و نااطمینانی اقتصادی اجازه نمی‌دهد تقاضای مصرفی به اندازه کافی وارد بازار شود.
اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز نشان می‌دهد که دست‌کم در صورت نبود اتفاق خاص، انتظار تغییر محسوسی در معاملات نیمه دوم سال وجود ندارد.
بنابراین مساله اصلی بازار مسکن تهران صرفاً «قیمت» نیست؛ مساله اصلی، فاصله میان قیمت و توان خرید است. تا زمانی که این فاصله کاهش پیدا نکند، افزایش قیمت‌های پیشنهادی به تنهایی نمی‌تواند نشانه خروج بازار از رکود باشد.
بازار اکنون با معادل‌های روبروست که حل آن تنها با تغییر عددهای آگهی‌ها ممکن نیست. کاهش یا افزایش قیمت پیشنهادی، بدون توجه به درآمد خانوار، هزینه تأمین مالی، هزینه ساخت و حجم واقعی معاملات، تصویر کاملی از بازار ارایه نمی‌دهد.
در نهایت، آنچه در نیمه دوم سال اهمیت بیشتری خواهد داشت نه صرفاً این است که فروشندگان چه قیمتی روی فایل‌های خود می‌گذارند، بلکه این است که چند معامله با چه قیمت‌هایی واقعاً انجام می‌شود. تا زمانی که میان «قیمت اعلامی» و «قیمت قابل پرداخت» فاصله قابل توجهی وجود داشته باشد، ممکن است مسکن روی کاغذ گران‌تر شود، اما بازار در عمل همچنان کم‌معامله باقی بماند. به همین دلیل، تناقض اصلی بازار مسکن تهران را می‌توان در یک جمله خلاصه کرد: قیمت‌ها بالا می‌روند، اما بازار هنوز خریدار کافی برای این قیمت‌ها ندارد.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
