خانه ریز؛ نسخه کوچک برای بحران بزرگ مسکن
به نظر ميرسد مناقشه بر سر «خانهريز» بيش از آنكه درباره اصل ايده تقسيم سرمايهگذاري مسكن باشد، درباره عنوان و كاركرد واقعي آن است.
به نظر ميرسد مناقشه بر سر «خانهريز» بيش از آنكه درباره اصل ايده تقسيم سرمايهگذاري مسكن باشد، درباره عنوان و كاركرد واقعي آن است.
به گزارش رصد روز، پس از حدود هشت ماه بحث و بررسی، شهرداری تهران از روز ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ اجرای طرح «خانهریز» را آغاز کرد؛ طرحی که قرار است امکان مشارکت افراد با سرمایههای خرد را در پروژههای ساختمانی فراهم کند. طبق اعلام سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای شهرداری تهران، نخستین پروژه این طرح ۹ طبقه و شامل ۵۴ واحد مسکونی است. سرمایهگذاران میتوانند با خرید «خانهریز» در منافع پروژه شریک شوند؛ به این معنا که به ازای هر ۱۰۰ خانهریز، منافع تغییر ارزش یک مترمربع از پروژه به مشارکتکننده تعلق میگیرد. همچنین قرار است سرمایهگذار همزمان با پیشرفت پروژه، از افزایش ارزش ناشی از پیشرفت فیزیکی پروژه و تورم مسکن بهرهمند شود. در ظاهر، ایده ساده و جذاب است: مسکن، که سالهاست برای بسیاری از خانوارها به کالایی دور از دسترس تبدیل شده، به قطعات بسیار کوچک تقسیم شود تا افراد با سرمایه کمتر بتوانند وارد بازار شوند. اما درست همینجا یک پرسش اساسی شکل میگیرد: آیا ورود به بازار مسکن با سرمایه خرد، الزاماً به معنای نزدیک شدن به خانهدار شدن است؟ حسن محتشم، عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، پاسخ چندان مثبتی به این پرسش ندارد. او درباره طرح «خانهریز» میگوید: به نظر نمیرسد کسی با خرید سانتیمتری مسکن خانهدار شود، نقدشوندگی این طرح هم جای سوال است.
ایده فروش خردشده مسکن البته تازه نیست. بازار پیش از این نیز تجربههایی مانند بورس مسکن و فروش متری مسکن را پشت سر گذاشته است؛ تجربههایی که قرار بود با کاهش اندازه سرمایه مورد نیاز، مشارکت مردم در بازار مسکن را افزایش دهند. محتشم در گفتوگو با ایسنا با اشاره به همین تجربهها میگوید: ما پیشتر تجربه بورس مسکن و فروش متری مسکن را داشتیم که خودِ شهرداری نیز در آن ورود کرده بود. او تأکید میکند که اصل افزایش تولید مسکن قابل دفاع است، هرچند از هر نوع تولید مسکنی استقبال میکنیم، چرا که تولید به افزایش عرضه کمک میکند، اما اینکه طرحی با نام عامهپسند خانهریز معرفی شود و بگویند فرد میتواند یکصدمِ یک سانتیمتر از یک ملک را خریداری کند، ارتباطی به خانهدار شدن ندارد. به بیان دیگر، مساله منتقدان این طرح الزاماً تولید مسکن نیست؛ مساله، فاصله میان «سرمایهگذاری در مسکن» و «صاحب خانه شدن» است. فردی که سهم کوچکی از یک پروژه ساختمانی خریداری میکند، لزوماً در پایان پروژه صاحب یک واحد مسکونی قابل سکونت نخواهد شد. او صاحب سهمی از منافع اقتصادی پروژه است؛ بنابراین کارکرد طرح بیشتر به ابزار سرمایهگذاری خرد نزدیک میشود تا سیاست مستقیم خانهدار کردن خانوارها.
این تفاوت زمانی جدیتر میشود که مقیاس بحران مسکن را در نظر بگیریم. بر اساس اظهارات عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، اکنون حدود ۶ میلیون واحد مسکونی کسری داریم. او میگوید در اواسط دهه ۹۰ و همزمان با رونمایی از طرح جامع مسکن، برآورد کسری حتی حدود ۱۰ میلیون واحد بود و طبق برآوردهای جدید وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۴۰۵، این رقم به حدود ۶ میلیون واحد رسیده است. در چنین شرایطی، نخستین پروژه «خانهریز» با ۵۴ واحد، حتی اگر بهطور کامل و بدون تأخیر ساخته و تحویل شود، از منظر حل بحران عرضه، مقیاسی بسیار کوچک دارد. محتشم نیز دقیقاً بر همین شکاف تأکید دارد: اگر از طریق طرح خانهریز تولید مسکن افزایش یابد، باید دید آیا با نیاز سالانه یک میلیون واحد همخوانی دارد یا خیر.
در واقع، «خانهریز» را باید در دو مقیاس متفاوت سنجید: مقیاس سرمایهگذاری فردی و مقیاس حل بحران مسکن. ممکن است یک پروژه برای سرمایهگذاری خرد جذاب باشد، اما همان پروژه در برابر میلیونها واحد کسری، تأثیر محدودی بر بازار کلان داشته باشد.
این مشکل فقط به خانهریز محدود نیست. محتشم برای توضیح این شکاف به طرح «استیجار عمومی» وزارت راه و شهرسازی نیز اشاره میکند؛ طرحی که قرار بود حدود ۱۰ هزار واحد خریداری شود. به گفته او، قرار بود ۱۰ هزار واحد خریداری شود؛ در حالی که میگویند حدود ۵۰ درصد آن خریداری شده است، مشخص نیست چه تعداد از این واحدها عملاً در اختیار مستأجران قرار گرفته است.
محتشم سپس با مقایسه این رقم با اندازه بحران میگوید: این ۱۰ هزار واحد در مقایسه با کسری چند میلیونی، بسیار ناچیز است.
اما شاید مهمترین پرسش درباره «خانهریز» نه میزان تولید، بلکه امکان خروج سرمایهگذار از طرح باشد. در بازار مسکن سنتی، فروش یک واحد مسکونی نیز فرآیندی زمانبر است؛ حالا اگر دارایی فرد به یک سهم بسیار کوچک از یک پروژه ساختمانی تبدیل شود، پرسش این است که خریدار بعدی آن سهم چه کسی خواهد بود و در چه بازاری میتوان آن را فروخت؟محتشم برای توضیح این مساله به یک مقایسه جالب اشاره میکند. عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران میگوید: اگر فرد ۱۶۰ میلیون تومان بابت یک مترمربع پرداخت کند، در واقع انگار حدود ۱۰ گرم طلا خریده است، با این تفاوت که طلا قابلیت نقدشوندگی بالایی دارد اما سرعت نقدشوندگی دارایی در طرح خانهریز جای ابهام دارد. این مقایسه، قلب مساله را روشن میکند: ارزش داشتن یک دارایی با نقد شونده بودن آن یکی نیست.
ممکن است سهم یک پروژه ساختمانی در طول زمان افزایش ارزش پیدا کند، اما اگر مالک در زمان نیاز نتواند آن را به سرعت و با قیمت منصفانه به پول نقد تبدیل کند، مزیت سرمایهگذاری برای او کاهش مییابد.
حساسیت نسبت به ورود شهرداری تهران به بازار مسکن نیز از تجربههای گذشته ناشی میشود. محتشم یادآوری میکند که شهرداری پیش از این نیز بارها برای ورود به حوزه ساخت مسکن اعلام آمادگی کرده است، اما از نگاه او نتیجه ملموسی حاصل نشده است. او درباره عملکرد گذشته شهرداری میگوید: شهرداری تهران نیز به دفعات خواسته به مقوله ساخت مسکن ورود کند، اما عملاً خروجی قابل قبولی ندیدهایم. به تجربه «نهضت ملی مسکن» اشاره کرده و میگوید: برای نمونه در طرح نهضت ملی مسکن، شهرداری ادعا کرد که سالانه ۱۸۰ هزار واحد میسازد و تفاهمنامههایی نیز منعقد کرد، اما این موارد صرفاً روی کاغذ باقی ماند و ما ندیدیم که واحدی ساخته و به مردم ارایه شود.
به همین دلیل، اکنون یکی از مهمترین معیارهای سنجش «خانهریز» نه تبلیغات و نه حتی میزان استقبال اولیه، بلکه خروجی واقعی پروژه خواهد بود: چند واحد ساخته میشود، چه زمانی تحویل میشود و سرمایهگذار در نهایت چه چیزی در اختیار خواهد داشت؟
عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران معتقد است هنوز پرسشهای مهمی درباره سازوکار این طرح پاسخ داده نشده است. او میپرسد: این طرح با چه امکانات، توسط کدام پیمانکاران و با چه قیمتی اجرا میشود؟ موعد تحویل آن چه زمانی است؟ این پرسشها در بازار ساختوساز اهمیت زیادی دارند؛ زیرا قیمت نهایی، کیفیت اجرا، زمان تکمیل پروژه و نحوه محاسبه سهم سرمایهگذار مستقیماً بر بازدهی سرمایه اثر میگذارند. از سوی دیگر، اگر ارزش سرمایهگذاری همزمان با پیشرفت پروژه و تورم مسکن افزایش پیدا کند، باید دقیقاً مشخص باشد که این افزایش ارزش چگونه محاسبه و به چه شکل قابل وصول خواهد بود. در واقع، شفافیت قرارداد و سازوکار خروج، به اندازه قیمت اولیه برای سرمایهگذار اهمیت دارد. با وجود تمام این انتقادها، محتشم درها را به روی چنین طرحهایی نمیبندد. از نگاه او، اگر شهرداری واقعاً بتواند زمین را با قیمت مناسب وارد پروژه کند و هدف اصلیاش افزایش عرضه باشد، نتیجه میتواند متفاوت باشد. او میگوید: اگر شهرداری زمین را با قیمت مناسب عرضه کند و بهجای پیگیری منافع درآمدی، صرفاً بر افزایش عرضه و تعادلبخشی به بازار تمرکز کند شرایط متفاوت خواهد بود. در چنین مدلی، مزیت اصلی شهرداری نه لزوماً ساخت مستقیم ساختمان، بلکه در اختیار داشتن زمین و امکان کاهش هزینه اولیه پروژه است.
در نهایت، به نظر میرسد مناقشه بر سر «خانهریز» بیش از آنکه درباره اصل ایده تقسیم سرمایهگذاری مسکن باشد، درباره عنوان و کارکرد واقعی آن است. اگر هدف طرح، فراهم کردن امکان سرمایهگذاری خرد برای افرادی باشد که توان خرید یک واحد کامل را ندارند، ایده میتواند به عنوان یک ابزار سرمایهگذاری بررسی شود؛ اما اگر قرار باشد با آن به مردم وعده خانهدار شدن داده شود، فاصله میان این وعده و واقعیت بسیار زیاد است. محتشم نیز دقیقاً همین مرزبندی را مطرح میکند: در نهایت معتقدم هر واحد مسکونی به هر شکلی که در بازار عرضه شود، به اندازه سهم خود به تعادل بازار مسکن کمک میکند، اما طرح «خانهریز» بدون شفافیت و همکاری با بخش خصوصی، راهکار خانهدار شدن مردم نیست. از این منظر، موفقیت «خانهریز» را نمیتوان صرفاً با تعداد خانهریزهای فروختهشده سنجید. باید دید چه تعداد واحد واقعی ساخته میشود، با چه قیمتی، در چه مدتی، با چه سازوکاری به سرمایهگذار سود میرسد و مهمتر از همه، آیا بازار ثانویهای برای نقد کردن این سهمهای خرد وجود دارد یا نه.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
