تاخت و تاز تورم مسکن / خانه در تهران ۱۳۸ هزار برابر گران‌تر شد!
بررسي آگهي‌هاي فروش مسكن در تهران، تصويري كم‌سابقه از تغييرات بازار طي نزديك به پنج دهه ارايه مي‌كند.
بررسي آگهي‌هاي فروش مسكن در تهران، تصويري كم‌سابقه از تغييرات بازار طي نزديك به پنج دهه ارايه مي‌كند.
به گزارش رصد روز، مقایسه قیمت مسکن در تهران از سال ۱۳۵۸ تا ۱۴۰۵، تصویری از یک جهش تاریخی در ارزش اسمی خانه‌ها ارایه می‌دهد؛ جهشی که در برخی محله‌ها به ۱۳۸ هزار برابر رسیده است. اما پشت این اعداد بزرگ، واقعیت مهم‌تری پنهان است: رشد قیمت مسکن از رشد درآمد خانوارها فاصله گرفته و همزمان، وام خرید خانه نیز بخش بزرگی از قدرت خود را از دست داده است. اگر در سال ۱۳۵۸ خرید یک آپارتمان در تهران برای بخش قابل‌توجهی از خانوارها با پس‌انداز و درآمد قابل تصور بود، امروز همان خانه به کالایی تبدیل شده که برای بسیاری از خانوارها حتی با شغل و درآمد منظم نیز دست‌نیافتنی نیست. بررسی نمونه‌های قیمتی در محله‌های مختلف پایتخت نشان می‌دهد قیمت واحدهای مشابه در فاصله سال‌های ۱۳۵۸ تا ۱۴۰۵، بسته به محله، حدود ۴۷ هزار تا ۱۳۸ هزار برابر شده است. در این میان، پاسداران رکورددار بوده و رشد قیمت در نمونه‌های بررسی‌شده در این محله به حدود ۱۳۸ هزار برابر رسیده است. در مقابل، بلوار کشاورز با حدود ۴۷ هزار برابر، کمترین رشد را در میان محله‌های بررسی‌شده داشته است. این اعداد در نگاه اول صرفا نشانه‌ای از تورم بلندمدت بازار مسکن به نظر می‌رسند، اما معنای عمیق‌تر آنها چیز دیگری است: فاصله میان قیمت خانه و توان مالی خانوارها به‌مرور بزرگ‌تر شده و ابزارهایی که قرار بود این فاصله را پر کنند، یعنی تسهیلات بانکی، خودشان از بازار عقب مانده‌اند.
بررسی آگهی‌های فروش مسکن در تهران، تصویری کم‌سابقه از تغییرات بازار طی نزدیک به پنج دهه ارایه می‌کند. برای مقایسه، در هر محله هشت آپارتمان از آگهی‌های سال ۱۴۰۵ انتخاب شده که از نظر تعداد اتاق، محدوده متراژ و ویژگی‌های قابل مشاهده، بیشترین شباهت را به واحدهای آگهی‌شده در سال ۱۳۵۸ داشته‌اند.
از میان این نمونه‌ها، پس از حذف موارد پرت، قیمت پنج واحد برای محاسبه میانگین مورد استفاده قرار گرفته است. البته این روش با محدودیت‌هایی همراه است؛ زیرا آگهی‌های سال ۱۳۵۸ اطلاعات کاملی درباره سال ساخت، امکانات و مشخصات فنی ساختمان‌ها ارایه نمی‌کنند. بنابراین، اعداد به دست‌آمده را باید برآوردی از رشد قیمت واحدهای مشابه دانست، نه شاخص رسمی قیمت مسکن در تهران. به گزارش تجارت نیوز، با این حال، حتی با درنظرگرفتن این محدودیت، بزرگی ارقام قابل‌توجه است. رشد چند ده هزار برابری قیمت مسکن نشان می‌دهد خانه در تهران طی این دوره نه‌تنها به عنوان یک کالای مصرفی، بلکه به عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌های سرمایه‌ای خانوارها، تغییر جایگاه داده است.
اما مساله اصلی را نمی‌توان تنها با نگاه کردن به قیمت اسمی خانه توضیح داد. اگر قیمت مسکن ده‌ها هزار برابر شده باشد، پرسش مهم‌تر این است که درآمد خانوار در همین مدت چقدر افزایش پیدا کرده است؟ بحران امروز بازار مسکن دقیقا از همین نقطه آغاز می‌شود. افزایش قیمت خانه در دوره‌های مختلف، به‌خصوص در سال‌های اخیر، از رشد قدرت خرید خانوارها جلو زده است. نتیجه آن، کاهش مستمر استطاعت خرید مسکن است. حسین عبده‌تبریزی، کارشناس اقتصاد مسکن، مساله اصلی بازار را نه صرفا کمبود فیزیکی خانه، بلکه بحران استطاعت و تامین مالی مسکن می‌داند. به اعتقاد او، ریشه بحران در فقیرتر شدن خانوارها و کاهش درآمد واقعی است؛ در حالی که ضعف بازار رهن و نبود وام‌های بلندمدت متناسب با قیمت خانه، این بحران را تشدید کرده است. در واقع، خانواده‌ای که درآمدش با سرعت قیمت مسکن افزایش پیدا نمی‌کند، دو انتخاب بیشتر ندارد: یا باید سال‌های بیشتری برای خرید خانه پس‌انداز کند، یا از وام استفاده کند. اما وقتی وام نیز توان پوشش بخش کوچکی از قیمت خانه را داشته باشد، مسیر خانه‌دار شدن عملا بسته می‌شود.
در حال حاضر وام ترکیبی خرید و جعاله مسکن برای زوج‌ها حدود ۷۸۰ میلیون تومان است. اما این رقم با قیمت‌های فعلی تهران تنها امکان خرید حدود ۳.۹ مترمربع آپارتمان را فراهم می‌کند. اگر هزینه خرید اوراق تسهیلات نیز در نظر گرفته شود، قدرت واقعی این وام حتی حدود یک مترمربع کمتر خواهد بود.این عدد زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که آن را با دهه‌های گذشته مقایسه کنیم. قدرت متوسط وام خرید مسکن در دهه ۷۰ حدود ۲۸ مترمربع بود. این رقم در دهه ۸۰ به حدود ۱۵ مترمربع رسید و در دهه ۹۰ به حدود ۹ مترمربع کاهش یافت. در سال‌های دهه ۱۴۰۰ نیز میانگین قدرت خرید وام حدود ۶.۵ مترمربع بوده است. حالا در سال ۱۴۰۵ این شاخص به ۳.۹ مترمربع رسیده؛ پایین‌ترین سطح گزارش‌شده طی سه دهه اخیر. به بیان ساده‌تر، بانک همچنان وام می‌دهد، اما خانه آنقدر سریع‌تر گران شده که پول بانک دیگر نمی‌تواند نقش سابق خود را در خرید مسکن ایفا کند.
نمونه قابل توجه، وام مسکن یکم است که در سال ۱۳۹۴ طراحی شد. آن زمان تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی با متوسط قیمت حدود ۴ میلیون تومان برای هر مترمربع در تهران، قدرت خرید حدود ۲۰ مترمربع را فراهم می‌کرد.
یعنی وام مسکن یکم در مقایسه با وام فعلی، فاصله بسیار بیشتری از قیمت خانه را پوشش می‌داد. اگر قرار باشد امروز همان قدرت خرید حفظ شود، تسهیلات باید به حدود ۴ میلیارد تومان برسد؛ رقمی که حدود پنج برابر قدرت فعلی وام ۷۸۰ میلیون تومانی است.اما افزایش سقف وام به تنهایی راه‌حل نیست. مساله مهم‌تر این است که خانوار بتواند اقساط آن را پرداخت کند. وام بزرگ با اقساط غیرقابل پرداخت، در عمل تسهیلات کارآمد محسوب نمی‌شود.
در بسیاری از اقتصادها، خرید خانه با تکیه بر «پس‌انداز گذشته» انجام نمی‌شود؛ بلکه درآمد آینده خانوار نیز در تامین مالی خانه نقش دارد. وام‌های ۲۰ یا ۳۰ ساله به خانواده اجازه می‌دهند هزینه خرید خانه را در طول زمان و از محل درآمد آینده خود پرداخت کنند. اما در ایران، بازار رهن و وام بلندمدت عمق کافی ندارد. نسبت مانده تسهیلات خرید مسکن به تولید ناخالص داخلی در ایران حدود ۲۲ درصد گزارش شده، در حالی که میانگین این شاخص در کشورهای توسعه‌یافته بالاتر از ۵۰ درصد است. در نتیجه، خانه‌اولی ایرانی باید بخش بزرگی از قیمت خانه را از پس‌انداز قبلی خود تامین کند؛ درست در شرایطی که تورم و کاهش درآمد واقعی، توان پس‌انداز خانوار را هم کاهش داده است.
راهکار پیشنهادی برای خروج از این بن‌بست، صرفا افزایش سقف تسهیلات نیست. یکی از گزینه‌ها بازطراحی مدل وام مسکن یکم و استفاده دوباره از سازوکار صندوق‌های پس‌انداز است؛ مدلی که در آن بخشی از منابع از سپرده‌گذاری متقاضیان و بازگشت اقساط تامین شود.
گزینه دیگر، ادامه پس‌انداز خانوار پس از دریافت وام است؛ برای مثال اختصاص بخشی از مبلغ قسط به حساب پس‌انداز مسکن برای حفظ تعادل منابع صندوق. در کنار این موارد، کاهش هزینه تامین مالی، افزایش سرمایه بانک‌های تخصصی مسکن، ایجاد موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای، پرداخت یارانه مستقیم به نرخ سود و استفاده از نرخ‌های متفاوت برای گروه‌های درآمدی مختلف نیز مطرح شده است. در برخی مدل‌ها، خانوارهای برخوردارتر می‌توانند وام‌هایی با نرخ بازار دریافت کنند و بخشی از منابع حاصل، برای تامین وام ارزان‌تر خانه‌اولی‌ها اختصاص یابد. همچنین تجربه کشورهایی مانند امریکا و فرانسه نشان می‌دهد که تضمین نکول، یارانه نرخ سود و پیش‌پرداخت پایین نیز می‌تواند بخشی از مسیر تامین مالی خانه‌اولی‌ها باشد.
با این حال، هیچ نظام وام‌دهی نمی‌تواند برای مدت طولانی شکاف میان درآمد و قیمت مسکن را پنهان کند. اگر قیمت خانه با سرعت بالا رشد کند اما دستمزد واقعی خانوار ثابت بماند یا کاهش پیدا کند، حتی وام‌های بلندمدت نیز به‌تدریج از توان خانوار خارج می‌شوند. به همین دلیل، بحران مسکن را باید همزمان از دو زاویه دید: بحران درآمد و بحران تامین مالی. خانه برخلاف بسیاری از کالاهای مصرفی، کالایی نیست که خانوار بتواند مصرف آن را به‌سادگی حذف کند. وقتی درآمد کاهش می‌یابد، ممکن است خرید برخی کالاها کاهش پیدا کند، اما نیاز به مسکن باقی می‌ماند. پیامد آن می‌تواند کوچک‌تر شدن خانه، مهاجرت به حاشیه شهر، افزایش فاصله محل سکونت و کار، هم‌خانگی چند نسل و افزایش سهم اجاره از درآمد باشد.
شاید گویاترین تصویر از وضعیت امروز بازار مسکن تهران، کنار هم گذاشتن دو عدد باشد: رشد تا ۱۳۸ هزار برابری قیمت برخی واحدهای مشابه از سال ۱۳۵۸ تا ۱۴۰۵ و کاهش قدرت خرید وام زوج‌ها به تنها ۳.۹ مترمربع. عدد اول نشان می‌دهد قیمت خانه در پنج دهه گذشته چه مسیری را طی کرده است؛ عدد دوم نشان می‌دهد ابزار مالی خانوار برای رسیدن به این خانه چقدر کوچک شده است. مساله بنابراین فقط این نیست که خانه در تهران گران شده است. مساله این است که خانه از درآمد خانوار فاصله گرفته و وام نیز نتوانسته این فاصله را پر کند. تا زمانی که این دو شکاف یعنی شکاف قیمت و درآمد و شکاف وام و قیمت ترمیم نشوند، حتی افزایش عرضه مسکن نیز به تنهایی نمی‌تواند بحران استطاعت خرید را حل کند. بازار مسکن بیش از آنکه به یک شوک کوتاه‌مدت نیاز داشته باشد، به بازسازی یک نظام تامین مالی نیاز دارد؛ نظامی که بتواند دوباره میان «درآمد آینده» و «خانه امروز» پلی واقعی بسازد.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
