تاخت و تاز تورم مسكن / خانه در تهران ۱۳۸ هزار برابر گرانتر شد!
بررسي آگهيهاي فروش مسكن در تهران، تصويري كمسابقه از تغييرات بازار طي نزديك به پنج دهه ارايه ميكند.
بررسي آگهيهاي فروش مسكن در تهران، تصويري كمسابقه از تغييرات بازار طي نزديك به پنج دهه ارايه ميكند.
به گزارش رصد روز، مقايسه قيمت مسكن در تهران از سال ۱۳۵۸ تا ۱۴۰۵، تصويري از يك جهش تاريخي در ارزش اسمي خانهها ارايه ميدهد؛ جهشي كه در برخي محلهها به ۱۳۸ هزار برابر رسيده است. اما پشت اين اعداد بزرگ، واقعيت مهمتري پنهان است: رشد قيمت مسكن از رشد درآمد خانوارها فاصله گرفته و همزمان، وام خريد خانه نيز بخش بزرگي از قدرت خود را از دست داده است. اگر در سال ۱۳۵۸ خريد يك آپارتمان در تهران براي بخش قابلتوجهي از خانوارها با پسانداز و درآمد قابل تصور بود، امروز همان خانه به كالايي تبديل شده كه براي بسياري از خانوارها حتي با شغل و درآمد منظم نيز دستنيافتني نیست. بررسي نمونههاي قيمتي در محلههاي مختلف پايتخت نشان ميدهد قيمت واحدهاي مشابه در فاصله سالهاي ۱۳۵۸ تا ۱۴۰۵، بسته به محله، حدود ۴۷ هزار تا ۱۳۸ هزار برابر شده است. در اين ميان، پاسداران ركورددار بوده و رشد قيمت در نمونههاي بررسيشده در اين محله به حدود ۱۳۸ هزار برابر رسيده است. در مقابل، بلوار كشاورز با حدود ۴۷ هزار برابر، كمترين رشد را در ميان محلههاي بررسيشده داشته است. اين اعداد در نگاه اول صرفا نشانهاي از تورم بلندمدت بازار مسكن به نظر ميرسند، اما معناي عميقتر آنها چيز ديگري است: فاصله ميان قيمت خانه و توان مالي خانوارها بهمرور بزرگتر شده و ابزارهايي كه قرار بود اين فاصله را پر كنند، يعني تسهيلات بانكي، خودشان از بازار عقب ماندهاند.
بررسي آگهيهاي فروش مسكن در تهران، تصويري كمسابقه از تغييرات بازار طي نزديك به پنج دهه ارايه ميكند. براي مقايسه، در هر محله هشت آپارتمان از آگهيهاي سال ۱۴۰۵ انتخاب شده كه از نظر تعداد اتاق، محدوده متراژ و ويژگيهاي قابل مشاهده، بيشترين شباهت را به واحدهاي آگهيشده در سال ۱۳۵۸ داشتهاند.
از ميان اين نمونهها، پس از حذف موارد پرت، قيمت پنج واحد براي محاسبه ميانگين مورد استفاده قرار گرفته است. البته اين روش با محدوديتهايي همراه است؛ زيرا آگهيهاي سال ۱۳۵۸ اطلاعات كاملي درباره سال ساخت، امكانات و مشخصات فني ساختمانها ارايه نميكنند. بنابراين، اعداد به دستآمده را بايد برآوردي از رشد قيمت واحدهاي مشابه دانست، نه شاخص رسمي قيمت مسكن در تهران. به گزارش تجارت نيوز، با اين حال، حتي با درنظرگرفتن اين محدوديت، بزرگي ارقام قابلتوجه است. رشد چند ده هزار برابري قيمت مسكن نشان ميدهد خانه در تهران طي اين دوره نهتنها به عنوان يك كالاي مصرفي، بلكه به عنوان يكي از مهمترين داراييهاي سرمايهاي خانوارها، تغيير جايگاه داده است.
اما مساله اصلي را نميتوان تنها با نگاه كردن به قيمت اسمي خانه توضيح داد. اگر قيمت مسكن دهها هزار برابر شده باشد، پرسش مهمتر اين است كه درآمد خانوار در همين مدت چقدر افزايش پيدا كرده است؟ بحران امروز بازار مسكن دقيقا از همين نقطه آغاز ميشود. افزايش قيمت خانه در دورههاي مختلف، بهخصوص در سالهاي اخير، از رشد قدرت خريد خانوارها جلو زده است. نتيجه آن، كاهش مستمر استطاعت خريد مسكن است. حسين عبدهتبريزي، كارشناس اقتصاد مسكن، مساله اصلي بازار را نه صرفا كمبود فيزيكي خانه، بلكه بحران استطاعت و تامين مالي مسكن ميداند. به اعتقاد او، ريشه بحران در فقيرتر شدن خانوارها و كاهش درآمد واقعي است؛ در حالي كه ضعف بازار رهن و نبود وامهاي بلندمدت متناسب با قيمت خانه، اين بحران را تشديد كرده است. در واقع، خانوادهاي كه درآمدش با سرعت قيمت مسكن افزايش پيدا نميكند، دو انتخاب بيشتر ندارد: يا بايد سالهاي بيشتري براي خريد خانه پسانداز كند، يا از وام استفاده كند. اما وقتي وام نيز توان پوشش بخش كوچكي از قيمت خانه را داشته باشد، مسير خانهدار شدن عملا بسته ميشود.
در حال حاضر وام تركيبي خريد و جعاله مسكن براي زوجها حدود ۷۸۰ ميليون تومان است. اما اين رقم با قيمتهاي فعلي تهران تنها امكان خريد حدود ۳.۹ مترمربع آپارتمان را فراهم ميكند. اگر هزينه خريد اوراق تسهيلات نيز در نظر گرفته شود، قدرت واقعي اين وام حتي حدود يك مترمربع كمتر خواهد بود.اين عدد زماني اهميت بيشتري پيدا ميكند كه آن را با دهههاي گذشته مقايسه كنيم. قدرت متوسط وام خريد مسكن در دهه ۷۰ حدود ۲۸ مترمربع بود. اين رقم در دهه ۸۰ به حدود ۱۵ مترمربع رسيد و در دهه ۹۰ به حدود ۹ مترمربع كاهش يافت. در سالهاي دهه ۱۴۰۰ نيز ميانگين قدرت خريد وام حدود ۶.۵ مترمربع بوده است. حالا در سال ۱۴۰۵ اين شاخص به ۳.۹ مترمربع رسيده؛ پايينترين سطح گزارششده طي سه دهه اخير. به بيان سادهتر، بانك همچنان وام ميدهد، اما خانه آنقدر سريعتر گران شده كه پول بانك ديگر نميتواند نقش سابق خود را در خريد مسكن ايفا كند.
نمونه قابل توجه، وام مسكن يكم است كه در سال ۱۳۹۴ طراحي شد. آن زمان تسهيلات ۸۰ ميليون توماني با متوسط قيمت حدود ۴ ميليون تومان براي هر مترمربع در تهران، قدرت خريد حدود ۲۰ مترمربع را فراهم ميكرد.
يعني وام مسكن يكم در مقايسه با وام فعلي، فاصله بسيار بيشتري از قيمت خانه را پوشش ميداد. اگر قرار باشد امروز همان قدرت خريد حفظ شود، تسهيلات بايد به حدود ۴ ميليارد تومان برسد؛ رقمي كه حدود پنج برابر قدرت فعلي وام ۷۸۰ ميليون توماني است.اما افزايش سقف وام به تنهايي راهحل نيست. مساله مهمتر اين است كه خانوار بتواند اقساط آن را پرداخت كند. وام بزرگ با اقساط غيرقابل پرداخت، در عمل تسهيلات كارآمد محسوب نميشود.
در بسياري از اقتصادها، خريد خانه با تكيه بر «پسانداز گذشته» انجام نميشود؛ بلكه درآمد آينده خانوار نيز در تامين مالي خانه نقش دارد. وامهاي ۲۰ يا ۳۰ ساله به خانواده اجازه ميدهند هزينه خريد خانه را در طول زمان و از محل درآمد آينده خود پرداخت كنند. اما در ايران، بازار رهن و وام بلندمدت عمق كافي ندارد. نسبت مانده تسهيلات خريد مسكن به توليد ناخالص داخلي در ايران حدود ۲۲ درصد گزارش شده، در حالي كه ميانگين اين شاخص در كشورهاي توسعهيافته بالاتر از ۵۰ درصد است. در نتيجه، خانهاولي ايراني بايد بخش بزرگي از قيمت خانه را از پسانداز قبلي خود تامين كند؛ درست در شرايطي كه تورم و كاهش درآمد واقعي، توان پسانداز خانوار را هم كاهش داده است.
راهكار پيشنهادي براي خروج از اين بنبست، صرفا افزايش سقف تسهيلات نيست. يكي از گزينهها بازطراحي مدل وام مسكن يكم و استفاده دوباره از سازوكار صندوقهاي پسانداز است؛ مدلي كه در آن بخشي از منابع از سپردهگذاري متقاضيان و بازگشت اقساط تامين شود.
گزينه ديگر، ادامه پسانداز خانوار پس از دريافت وام است؛ براي مثال اختصاص بخشي از مبلغ قسط به حساب پسانداز مسكن براي حفظ تعادل منابع صندوق. در كنار اين موارد، كاهش هزينه تامين مالي، افزايش سرمايه بانكهاي تخصصي مسكن، ايجاد موسسات پسانداز و تسهيلات منطقهاي، پرداخت يارانه مستقيم به نرخ سود و استفاده از نرخهاي متفاوت براي گروههاي درآمدي مختلف نيز مطرح شده است. در برخي مدلها، خانوارهاي برخوردارتر ميتوانند وامهايي با نرخ بازار دريافت كنند و بخشي از منابع حاصل، براي تامين وام ارزانتر خانهاوليها اختصاص يابد. همچنين تجربه كشورهايي مانند امريكا و فرانسه نشان ميدهد كه تضمين نكول، يارانه نرخ سود و پيشپرداخت پايين نيز ميتواند بخشي از مسير تامين مالي خانهاوليها باشد.
با اين حال، هيچ نظام وامدهي نميتواند براي مدت طولاني شكاف ميان درآمد و قيمت مسكن را پنهان كند. اگر قيمت خانه با سرعت بالا رشد كند اما دستمزد واقعي خانوار ثابت بماند يا كاهش پيدا كند، حتي وامهاي بلندمدت نيز بهتدريج از توان خانوار خارج ميشوند. به همين دليل، بحران مسكن را بايد همزمان از دو زاويه ديد: بحران درآمد و بحران تامين مالي. خانه برخلاف بسياري از كالاهاي مصرفي، كالايي نيست كه خانوار بتواند مصرف آن را بهسادگي حذف كند. وقتي درآمد كاهش مييابد، ممكن است خريد برخي كالاها كاهش پيدا كند، اما نياز به مسكن باقي ميماند. پيامد آن ميتواند كوچكتر شدن خانه، مهاجرت به حاشيه شهر، افزايش فاصله محل سكونت و كار، همخانگي چند نسل و افزايش سهم اجاره از درآمد باشد.
شايد گوياترين تصوير از وضعيت امروز بازار مسكن تهران، كنار هم گذاشتن دو عدد باشد: رشد تا ۱۳۸ هزار برابري قيمت برخي واحدهاي مشابه از سال ۱۳۵۸ تا ۱۴۰۵ و كاهش قدرت خريد وام زوجها به تنها ۳.۹ مترمربع. عدد اول نشان ميدهد قيمت خانه در پنج دهه گذشته چه مسيري را طي كرده است؛ عدد دوم نشان ميدهد ابزار مالي خانوار براي رسيدن به اين خانه چقدر كوچك شده است. مساله بنابراين فقط اين نيست كه خانه در تهران گران شده است. مساله اين است كه خانه از درآمد خانوار فاصله گرفته و وام نيز نتوانسته اين فاصله را پر كند. تا زماني كه اين دو شكاف يعني شكاف قيمت و درآمد و شكاف وام و قيمت ترميم نشوند، حتي افزايش عرضه مسكن نيز به تنهايي نميتواند بحران استطاعت خريد را حل كند. بازار مسكن بيش از آنكه به يك شوك كوتاهمدت نياز داشته باشد، به بازسازي يك نظام تامين مالي نياز دارد؛ نظامي كه بتواند دوباره ميان «درآمد آينده» و «خانه امروز» پلي واقعي بسازد.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
