پوزخند بازار مسکن به «تعیین سقف ۲۵ درصدی اجارهبها»
بسياري از مستاجران اكنون بيش از نيمي از درآمد خود را صرف تأمين سرپناه ميكنند و همين موضوع هزينههاي ضروري مانند خوراك، درمان، آموزش و حتي پسانداز را به حاشيه رانده است.
بسياري از مستاجران اكنون بيش از نيمي از درآمد خود را صرف تأمين سرپناه ميكنند و همين موضوع هزينههاي ضروري مانند خوراك، درمان، آموزش و حتي پسانداز را به حاشيه رانده است.
به گزارش رصد روز، در سالهایی که تورم، کاهش قدرت خرید و رکود اقتصادی زندگی میلیونها ایرانی را تحت تأثیر قرار داده، بازار اجاره مسکن به یکی از بحرانیترین بخشهای اقتصاد خانوار تبدیل شده است. اگر تا چند سال قبل اجارهنشینی صرفاً یک شیوه سکونت بود، امروز برای بسیاری از خانوادهها به دغدغهای دایمی و فرساینده تبدیل شده است؛ دغدغهای که هر ماه با نزدیک شدن موعد پرداخت اجاره، اضطراب تازهای را به زندگی آنان تحمیل میکند. بسیاری از مستاجران اکنون بیش از نیمی از درآمد خود را صرف تأمین سرپناه میکنند و همین موضوع هزینههای ضروری مانند خوراک، درمان، آموزش و حتی پسانداز را به حاشیه رانده است.
در این میان، دولت با هدف کنترل بازار، مصوبههایی از جمله تعیین سقف افزایش اجارهبها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره را ابلاغ کرده است؛ تصمیماتی که در ظاهر برای حمایت از مستاجران اتخاذ شده اما در عمل، بسیاری از مالکان بدون نگرانی از پیامدهای حقوقی، آنها را نادیده میگیرند. نتیجه آن شده که مستاجران میان تورم، کمبود عرضه مسکن استیجاری و ضعف اجرای قوانین، خود را تنها و بیپناه میبینند.
افزایش مداوم قیمت مسکن طی سالهای گذشته باعث شده خرید خانه برای بخش بزرگی از جامعه به رویایی دور از دسترس تبدیل شود. همین موضوع، تقاضا برای بازار اجاره را بهشدت افزایش داده است؛ بازاری که عرضه آن متناسب با رشد تقاضا نبوده و همین عدم تعادل، زمینه افزایش مداوم اجارهبها را فراهم کرده است.
اکنون بسیاری از خانوادههای کارگری، کارمندی و حتی طبقه متوسط، برای تمدید قرارداد ناچار به جابهجاییهای مکرر هستند. مهاجرت از محلههای مرکزی به مناطق حاشیهای، کاهش متراژ خانه، حذف برخی امکانات و حتی همخانه شدن چند خانواده، از پیامدهای مستقیم این وضعیت است.
از سوی دیگر، فشار هزینه مسکن تنها به پرداخت اجاره محدود نمیشود. افزایش مبلغ ودیعه، کمیسیون بنگاهها، هزینه اسبابکشی و خرید وسایل مورد نیاز نیز بار مالی مضاعفی بر دوش مستاجران گذاشته است.
مهرداد نصرتی، کارشناس اقتصاد مسکن در این باره به تعادل میگوید: مشکل بازار اجاره را نمیتوان تنها با صدور بخشنامه یا تعیین سقف افزایش اجاره حل کرد. بازار اجاره تابع مستقیم وضعیت اقتصاد کلان است. وقتی تورم عمومی کشور بالاست، قیمت زمین و ساختمان افزایش پیدا میکند، هزینه نگهداری ملک بالا میرود و ارزش پول ملی کاهش مییابد، طبیعی است که مالکان نیز تلاش کنند درآمد اجاره خود را متناسب با این شرایط افزایش دهند.
او ادامه میدهد: در بسیاری از کشورها دولتها به جای دخالت صرف در قیمتگذاری، بازار اجاره حرفهای ایجاد کردهاند. شرکتهای اجارهداری، ساخت مسکن استیجاری، معافیتهای مالیاتی برای موجران خوشحساب و پرداخت یارانه اجاره به اقشار کمدرآمد باعث شده تعادل نسبی میان عرضه و تقاضا برقرار شود. اما در ایران، سالهاست عرضه مسکن استیجاری کمتر از نیاز جامعه بوده است.
این کارشناس تأکید میکند: وقتی عرضه کم باشد، حتی اگر دولت سقف افزایش اجاره را ۲۰ یا ۲۵ درصد تعیین کند، بازار مسیر خود را میرود؛ زیرا ریشه مشکل همچنان باقی مانده است.
نصرتی ادامه میدهد: نباید بازار اجاره را به تقابل میان موجر و مستاجر تبدیل کرد. هر دو گروه قربانی شرایط اقتصادی هستند. راهحل، ایجاد تعادل در بازار از طریق افزایش عرضه و کنترل تورم است، نه ایجاد تنش میان طرفین قرارداد.
او با اشاره به این مطلب که بازار اجاره مسکن امروز به یکی از مهمترین دغدغههای اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است، میگوید: هرچند دولت با تعیین سقف افزایش اجارهبها و ابلاغ تمدید خودکار قراردادها تلاش کرده از مستاجران حمایت کند، اما نبود ضمانت اجرای کافی و ریشههای عمیق اقتصادی بحران، موجب شده این سیاستها نتوانند تأثیر قابل توجهی بر بازار بگذارند.
نصرتی در پایان تاکید میکند: تا زمانی که تورم مهار نشود، عرضه مسکن افزایش نیابد و قوانین روابط موجر و مستاجر با ضمانت اجرای روشن اصلاح نشود، مستاجران همچنان هر سال با نگرانی تمدید قرارداد، افزایش ودیعه و اجارهبهای سنگین روبرو خواهند بود؛ نگرانیای که تنها امنیت سکونت را تهدید نمیکند، بلکه آرامش، سلامت روان و کیفیت زندگی میلیونها خانواده ایرانی را نیز تحت تأثیر قرار میدهد.
کارشناسان معتقدند حل بحران اجاره نیازمند مجموعهای از سیاستهای اقتصادی، حقوقی و اجتماعی است. مهمترین این راهکارها عبارتاند از: افزایش ساخت مسکن استیجاری با مشارکت دولت و بخش خصوصی، ایجاد نظام حرفهای اجارهداری، کنترل پایدار تورم و ثبات اقتصادی، اصلاح قوانین روابط موجر و مستاجر و پیشبینی ضمانت اجرای موثر، اعطای مشوقهای مالیاتی به مالکان قانونمدار، پرداخت کمکهزینه یا یارانه اجاره به خانوارهای کمدرآمد، تسهیل پرداخت وام ودیعه مسکن با نرخ سود مناسب و دسترسی آسانتر.
از سوی دیگر دولت طی سالهای اخیر بارها سقف مجاز افزایش اجارهبها را تعیین و اعلام کرده است. همچنین در برخی دورهها تمدید خودکار قراردادهای اجاره نیز در دستور کار قرار گرفته تا مستاجران از امنیت بیشتری برخوردار شوند.
با این حال، بسیاری از مستاجران میگویند هنگام تمدید قرارداد، مالک یا افزایشی بسیار بیشتر از سقف تعیینشده مطالبه میکند یا در صورت مخالفت مستاجر، از تمدید قرارداد خودداری میکند. در عمل نیز بسیاری از مستاجران به دلیل نگرانی از پیدا نکردن خانه مناسب، ناچار میشوند شرایط مالک را بپذیرند؛ حتی اگر این شرایط برخلاف مصوبات دولت باشد.
علی ایمانی، کارشناس حقوق نیز در مورد بیتوجهی موجران نسبت به بخشنامههای دولتی در مورد تمدید قرار داد و افزایش اجارهبها به تعادل میگوید: مصوبههای مربوط به تعیین سقف اجارهبها یا تمدید خودکار قرارداد، اگرچه با هدف حمایت از مستاجران تدوین شدهاند، اما از منظر حقوقی با محدودیتهایی روبرو هستند.
او میافزاید: قرارداد اجاره یک رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر است. اختلافات ناشی از این قراردادها در صلاحیت مراجع قضایی قرار دارد و قاضی هنگام رسیدگی، بیش از هر چیز به قوانین مصوب مجلس توجه میکند. بخشنامهها و آییننامههای اجرایی نمیتوانند برخلاف قوانین بالادستی ایجاد تکلیف کنند.
این حقوقدان ادامه میدهد: به همین دلیل است که بسیاری از مالکان با وجود اطلاع از بخشنامه دولت، آن را رعایت نمیکنند، زیرا معتقدند ضمانت اجرای کافی برای آن وجود ندارد. تا زمانی که قانون شفاف، دایمی و دارای ضمانت اجرای موثر تصویب نشود، اجرای این مصوبات با چالش روبرو خواهد بود.
او تأکید میکند: مستاجر نیز معمولاً به دلیل نگرانی از تخلیه ملک یا طولانی بودن روند رسیدگی قضایی، کمتر حاضر میشود از حقوق خود دفاع کند.
از سوی دیگر محمدهادی جعفرپور وکیل دادگستری و حقوقدان در مصاحبهای دلیل صدور چنین مصوباتی را پوشاندن ضعفها و نقصانهای دولت در تعدیل بازار مسکن و اصلاح ساختارهای اقتصادی این حوزه دانسته و به ایلنا گفت: در دولتهای مختلف از احمدینژاد و روحانی گرفته تا دولت ابراهیم رییسی، هر از گاهی صحبتهایی درباره مسکن میشد مانند طرح مسکن مهر یا اجاره به شرط تملیکها یا پیشفروشهایی که تبعات آن را همگی ما شاهد بودهایم. علت بروز این مسائل، نگاه بازاری دولت به حوزه مسکن است.
او افزود: بسیاری از اقتصاددانان و حقوقدانان حوزه اقتصاد معتقدند تنها راهکار تعدیل قیمت مسکن و تعدیل اجارهبها بدون نیاز به مداخله در اموال خصوصی مردم، صنعتیسازی مسکن است به این معنا که دولت بپذیرد که ساختمانسازی یک فعالیت اقتصادی است. در این صورت وزارت اقتصاد میتواند به موضوع ورود کند یا از فردی که دو سه ملک دارد و آن را اجاره میدهد به عنوان دارنده یک کسب و کار یاد شود. در غیر این صورت، هرگونه مصوبهای در این خصوص به دلیل مخالفت با قاعده فقهی مورد مخالفت شورای نگهبان قرار میگیرد و تبدیل به قانون نمیشود.
در هر حال افزایش هزینه مسکن تنها به معنای پرداخت پول بیشتر نیست، بلکه مستقیماً کیفیت زندگی خانوارها را کاهش میدهد.خانوادههایی که بخش عمده درآمد خود را صرف اجاره میکنند، ناچارند از هزینههای تغذیه، درمان، آموزش، تفریح و حتی پسانداز بکاهند. بسیاری از والدین از ثبتنام فرزندان خود در کلاسهای آموزشی صرفنظر میکنند یا درمان بیماریهای خود را به تعویق میاندازند. به اعتقاد کارشناسان، چنین شرایطی در بلندمدت آثار اجتماعی گستردهای از جمله افزایش فقر، کاهش نرخ ازدواج، تأخیر در فرزندآوری، مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها و گسترش آسیبهای اجتماعی را به همراه خواهد داشت.
در سوی دیگر این بازار، همه مالکان را نمیتوان سودجو دانست. بسیاری از آنان بازنشستهاند یا درآمد ثابتی ندارند و اجارهبهای ملک مهمترین منبع تأمین هزینههای زندگیشان محسوب میشود. افزایش هزینه تعمیرات ساختمان، مالیات، شارژ، تورم و کاهش ارزش پول باعث شده بسیاری از موجران نیز معتقد باشند افزایش اجاره برای حفظ قدرت خریدشان ضروری است.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
