پوزخند بازار مسكن به «تعیین سقف ۲۵ درصدی اجارهبها»
بسياري از مستاجران اكنون بيش از نيمي از درآمد خود را صرف تأمين سرپناه ميكنند و همين موضوع هزينههاي ضروري مانند خوراك، درمان، آموزش و حتي پسانداز را به حاشيه رانده است.
بسياري از مستاجران اكنون بيش از نيمي از درآمد خود را صرف تأمين سرپناه ميكنند و همين موضوع هزينههاي ضروري مانند خوراك، درمان، آموزش و حتي پسانداز را به حاشيه رانده است.
به گزارش رصد روز، در سالهايي كه تورم، كاهش قدرت خريد و ركود اقتصادي زندگي ميليونها ايراني را تحت تأثير قرار داده، بازار اجاره مسكن به يكي از بحرانيترين بخشهاي اقتصاد خانوار تبديل شده است. اگر تا چند سال قبل اجارهنشيني صرفاً يك شيوه سكونت بود، امروز براي بسياري از خانوادهها به دغدغهاي دايمي و فرساينده تبديل شده است؛ دغدغهاي كه هر ماه با نزديك شدن موعد پرداخت اجاره، اضطراب تازهاي را به زندگي آنان تحميل ميكند. بسياري از مستاجران اكنون بيش از نيمي از درآمد خود را صرف تأمين سرپناه ميكنند و همين موضوع هزينههاي ضروري مانند خوراك، درمان، آموزش و حتي پسانداز را به حاشيه رانده است.
در اين ميان، دولت با هدف كنترل بازار، مصوبههايي از جمله تعيين سقف افزايش اجارهبها و تمديد خودكار قراردادهاي اجاره را ابلاغ كرده است؛ تصميماتي كه در ظاهر براي حمايت از مستاجران اتخاذ شده اما در عمل، بسياري از مالكان بدون نگراني از پيامدهاي حقوقي، آنها را ناديده ميگيرند. نتيجه آن شده كه مستاجران ميان تورم، كمبود عرضه مسكن استيجاري و ضعف اجراي قوانين، خود را تنها و بيپناه ميبينند.
افزايش مداوم قيمت مسكن طي سالهاي گذشته باعث شده خريد خانه براي بخش بزرگي از جامعه به رويايي دور از دسترس تبديل شود. همين موضوع، تقاضا براي بازار اجاره را بهشدت افزايش داده است؛ بازاري كه عرضه آن متناسب با رشد تقاضا نبوده و همين عدم تعادل، زمينه افزايش مداوم اجارهبها را فراهم كرده است.
اكنون بسياري از خانوادههاي كارگري، كارمندي و حتي طبقه متوسط، براي تمديد قرارداد ناچار به جابهجاييهاي مكرر هستند. مهاجرت از محلههاي مركزي به مناطق حاشيهاي، كاهش متراژ خانه، حذف برخي امكانات و حتي همخانه شدن چند خانواده، از پيامدهاي مستقيم اين وضعيت است.
از سوي ديگر، فشار هزينه مسكن تنها به پرداخت اجاره محدود نميشود. افزايش مبلغ وديعه، كميسيون بنگاهها، هزينه اسبابكشي و خريد وسايل مورد نياز نيز بار مالي مضاعفي بر دوش مستاجران گذاشته است.
مهرداد نصرتي، كارشناس اقتصاد مسكن در اين باره به تعادل ميگويد: مشكل بازار اجاره را نميتوان تنها با صدور بخشنامه يا تعيين سقف افزايش اجاره حل كرد. بازار اجاره تابع مستقيم وضعيت اقتصاد كلان است. وقتي تورم عمومي كشور بالاست، قيمت زمين و ساختمان افزايش پيدا ميكند، هزينه نگهداري ملك بالا ميرود و ارزش پول ملي كاهش مييابد، طبيعي است كه مالكان نيز تلاش كنند درآمد اجاره خود را متناسب با اين شرايط افزايش دهند.
او ادامه ميدهد: در بسياري از كشورها دولتها به جاي دخالت صرف در قيمتگذاري، بازار اجاره حرفهاي ايجاد كردهاند. شركتهاي اجارهداري، ساخت مسكن استيجاري، معافيتهاي مالياتي براي موجران خوشحساب و پرداخت يارانه اجاره به اقشار كمدرآمد باعث شده تعادل نسبي ميان عرضه و تقاضا برقرار شود. اما در ايران، سالهاست عرضه مسكن استيجاري كمتر از نياز جامعه بوده است.
اين كارشناس تأكيد ميكند: وقتي عرضه كم باشد، حتي اگر دولت سقف افزايش اجاره را ۲۰ يا ۲۵ درصد تعيين كند، بازار مسير خود را ميرود؛ زيرا ريشه مشكل همچنان باقي مانده است.
نصرتي ادامه ميدهد: نبايد بازار اجاره را به تقابل ميان موجر و مستاجر تبديل كرد. هر دو گروه قرباني شرايط اقتصادي هستند. راهحل، ايجاد تعادل در بازار از طريق افزايش عرضه و كنترل تورم است، نه ايجاد تنش ميان طرفين قرارداد.
او با اشاره به اين مطلب كه بازار اجاره مسكن امروز به يكي از مهمترين دغدغههاي اقتصادي و اجتماعي كشور تبديل شده است، ميگويد: هرچند دولت با تعيين سقف افزايش اجارهبها و ابلاغ تمديد خودكار قراردادها تلاش كرده از مستاجران حمايت كند، اما نبود ضمانت اجراي كافي و ريشههاي عميق اقتصادي بحران، موجب شده اين سياستها نتوانند تأثير قابل توجهي بر بازار بگذارند.
نصرتي در پايان تاكيد ميكند: تا زماني كه تورم مهار نشود، عرضه مسكن افزايش نيابد و قوانين روابط موجر و مستاجر با ضمانت اجراي روشن اصلاح نشود، مستاجران همچنان هر سال با نگراني تمديد قرارداد، افزايش وديعه و اجارهبهاي سنگين روبرو خواهند بود؛ نگرانياي كه تنها امنيت سكونت را تهديد نميكند، بلكه آرامش، سلامت روان و كيفيت زندگي ميليونها خانواده ايراني را نيز تحت تأثير قرار ميدهد.
كارشناسان معتقدند حل بحران اجاره نيازمند مجموعهاي از سياستهاي اقتصادي، حقوقي و اجتماعي است. مهمترين اين راهكارها عبارتاند از: افزايش ساخت مسكن استيجاري با مشاركت دولت و بخش خصوصي، ايجاد نظام حرفهاي اجارهداري، كنترل پايدار تورم و ثبات اقتصادي، اصلاح قوانين روابط موجر و مستاجر و پيشبيني ضمانت اجراي موثر، اعطاي مشوقهاي مالياتي به مالكان قانونمدار، پرداخت كمكهزينه يا يارانه اجاره به خانوارهاي كمدرآمد، تسهيل پرداخت وام وديعه مسكن با نرخ سود مناسب و دسترسي آسانتر.
از سوي ديگر دولت طي سالهاي اخير بارها سقف مجاز افزايش اجارهبها را تعيين و اعلام كرده است. همچنين در برخي دورهها تمديد خودكار قراردادهاي اجاره نيز در دستور كار قرار گرفته تا مستاجران از امنيت بيشتري برخوردار شوند.
با اين حال، بسياري از مستاجران ميگويند هنگام تمديد قرارداد، مالك يا افزايشي بسيار بيشتر از سقف تعيينشده مطالبه ميكند يا در صورت مخالفت مستاجر، از تمديد قرارداد خودداري ميكند. در عمل نيز بسياري از مستاجران به دليل نگراني از پيدا نكردن خانه مناسب، ناچار ميشوند شرايط مالك را بپذيرند؛ حتي اگر اين شرايط برخلاف مصوبات دولت باشد.
علي ايماني، كارشناس حقوق نيز در مورد بيتوجهي موجران نسبت به بخشنامههاي دولتي در مورد تمديد قرار داد و افزايش اجارهبها به تعادل ميگويد: مصوبههاي مربوط به تعيين سقف اجارهبها يا تمديد خودكار قرارداد، اگرچه با هدف حمايت از مستاجران تدوين شدهاند، اما از منظر حقوقي با محدوديتهايي روبرو هستند.
او ميافزايد: قرارداد اجاره يك رابطه حقوقي ميان موجر و مستاجر است. اختلافات ناشي از اين قراردادها در صلاحيت مراجع قضايي قرار دارد و قاضي هنگام رسيدگي، بيش از هر چيز به قوانين مصوب مجلس توجه ميكند. بخشنامهها و آييننامههاي اجرايي نميتوانند برخلاف قوانين بالادستي ايجاد تكليف كنند.
اين حقوقدان ادامه ميدهد: به همين دليل است كه بسياري از مالكان با وجود اطلاع از بخشنامه دولت، آن را رعايت نميكنند، زيرا معتقدند ضمانت اجراي كافي براي آن وجود ندارد. تا زماني كه قانون شفاف، دايمي و داراي ضمانت اجراي موثر تصويب نشود، اجراي اين مصوبات با چالش روبرو خواهد بود.
او تأكيد ميكند: مستاجر نيز معمولاً به دليل نگراني از تخليه ملك يا طولاني بودن روند رسيدگي قضايي، كمتر حاضر ميشود از حقوق خود دفاع كند.
از سوي ديگر محمدهادي جعفرپور وكيل دادگستري و حقوقدان در مصاحبهاي دليل صدور چنين مصوباتي را پوشاندن ضعفها و نقصانهاي دولت در تعديل بازار مسكن و اصلاح ساختارهاي اقتصادي اين حوزه دانسته و به ايلنا گفت: در دولتهاي مختلف از احمدينژاد و روحاني گرفته تا دولت ابراهيم رييسي، هر از گاهي صحبتهايي درباره مسكن ميشد مانند طرح مسكن مهر يا اجاره به شرط تمليكها يا پيشفروشهايي كه تبعات آن را همگي ما شاهد بودهايم. علت بروز اين مسائل، نگاه بازاري دولت به حوزه مسكن است.
او افزود: بسياري از اقتصاددانان و حقوقدانان حوزه اقتصاد معتقدند تنها راهكار تعديل قيمت مسكن و تعديل اجارهبها بدون نياز به مداخله در اموال خصوصي مردم، صنعتيسازي مسكن است به اين معنا كه دولت بپذيرد كه ساختمانسازي يك فعاليت اقتصادي است. در اين صورت وزارت اقتصاد ميتواند به موضوع ورود كند يا از فردي كه دو سه ملك دارد و آن را اجاره ميدهد به عنوان دارنده يك كسب و كار ياد شود. در غير اين صورت، هرگونه مصوبهاي در اين خصوص به دليل مخالفت با قاعده فقهي مورد مخالفت شوراي نگهبان قرار ميگيرد و تبديل به قانون نميشود.
در هر حال افزايش هزينه مسكن تنها به معناي پرداخت پول بيشتر نيست، بلكه مستقيماً كيفيت زندگي خانوارها را كاهش ميدهد.خانوادههايي كه بخش عمده درآمد خود را صرف اجاره ميكنند، ناچارند از هزينههاي تغذيه، درمان، آموزش، تفريح و حتي پسانداز بكاهند. بسياري از والدين از ثبتنام فرزندان خود در كلاسهاي آموزشي صرفنظر ميكنند يا درمان بيماريهاي خود را به تعويق مياندازند. به اعتقاد كارشناسان، چنين شرايطي در بلندمدت آثار اجتماعي گستردهاي از جمله افزايش فقر، كاهش نرخ ازدواج، تأخير در فرزندآوري، مهاجرت اجباري به حاشيه شهرها و گسترش آسيبهاي اجتماعي را به همراه خواهد داشت.
در سوي ديگر اين بازار، همه مالكان را نميتوان سودجو دانست. بسياري از آنان بازنشستهاند يا درآمد ثابتي ندارند و اجارهبهاي ملك مهمترين منبع تأمين هزينههاي زندگيشان محسوب ميشود. افزايش هزينه تعميرات ساختمان، ماليات، شارژ، تورم و كاهش ارزش پول باعث شده بسياري از موجران نيز معتقد باشند افزايش اجاره براي حفظ قدرت خريدشان ضروري است.
برای عضویت در کانال رصد روز کلیک کنید
